杭州房地产市场分析-2月27日至3月4日-周市场分析.doc

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2012年2月27日至3月4日

一周市场分析

-本市重要信息-

地铁1号线湘湖停车场1号隧道贯通

地铁1号线有2个停车场，一个在七堡车辆基地，一个就是位于萧山风情大道旁的湘湖停车场。

今后，地铁列车白天穿梭于市区，晚上就到这两处地方“休息”，并检修。

从规模而言，湘湖停车场比七堡稍微小点，最多可停17辆列车。

地铁九堡东站上面开建杭州功能最多大楼

2月28日开工的九堡地铁上盖物业，其实是一幢10层高的大楼。

具体位置在九堡客运东站南侧一块空地上。

地铁一号线九堡东站就在其下。

大楼内有商场、超市、电影院、游戏天地、餐饮，还有单身公寓，是一个大型综合体。

最特别的是，大楼底层，相当于一个架空层，约六七米高，将开辟成公交车和出租车停靠场地。

这么多功能，集中在一幢大楼里，在杭州找不出第二家了。

大楼和北侧九堡客运东站有走廊连通。

今后，旅客可通过走廊走到大楼底层，去楼上逛逛，也可以坐公交、出租车离开，或直接到地下二层（地铁站厅层）、三层（地铁站台层）乘地铁，真正实现零距离换乘、无缝对接。

杭州市地铁置业公司说，九堡客运东站客流量很大，再加上上盖物业的商场、超市等，今后人气必定很旺，将成为九堡一个重要地标建筑和区域中心。

目前，杭州1号线地铁主城区范围内主要设计有4个上盖物业综合体，分别位于武林广场站、艮山门站、七堡站以及九堡客运中心站。

武林广场站的综合体，是结合了商业+酒店+办公楼的高楼，这里将建成一个大型的购物中心，打造成杭州市中心最大、最新、最全、最时尚的一站式消费目的地。

艮山门站综合体，将立起六七幢近百米的摩天楼，包含了商业和办公楼的功能，未来将成为这一区块的标志性建筑。

七堡站的综合体则以住宅为主，配合了一些商业和办公楼。

杭州华盛达否认退出房地产市场

位于新桥西板块的华盛达·阅城，近期宣布直降3500元/平方米后，迅速成为楼市焦点。

就在该楼盘老业主频繁造访该销售部之际，又有消息传来：

华盛达有意退出房地产行业。

消息来源于浙江刚泰控股（集团）股份有限公司（股票代码600687）2012年1月20日发布的2011年年报。

该公告称，华盛达将在开发完剩余尾盘后，退出房地产市场。

华盛达要退市的消息传出后，杭州华盛达马上进行了回应，回应说：

浙江华盛达房地产开发有限公司原系华盛达控股集团有限公司控股的上市公司（名为“华盛达”，股票代码600687，后更名为“刚泰控股”。

本报注）的下属子公司，2008年2月该上市公司已通过股权转让方式转让给刚泰集团有限公司，现浙江华盛达房地产开发有限公司是浙江刚泰控股（集团）股份有限公司的控股子公司，故浙江华盛达房地产开发有限公司不属于华盛达控股集团有限公司的企业。

也就是说，在“华盛达控股”将股份转让给“刚泰控股”之前，浙江华盛达是“华盛达控股”旗下公司。

网上资料显示，浙江华盛达房地产开发有限公司曾是湖州市十强企业之一，成立于1995年，开发过多个楼盘。

2008年，“华盛达”将股份转让给刚泰集团有限公司后，浙江华盛达同在转让之列。

不过，在华盛达控股转让了上市公司股份后，华盛达控股又于2010年1月12日成立了杭州华盛达房地产开发有限公司，这个杭州华盛达，浙江华盛达也有一部分股份。

浙江刚泰控股（集团）股份有限公司2010年报显示，2010年1月，浙江华盛达参股设立杭州华盛达房地产开发有限公司（以下简称“杭州华盛达”）。

杭州华盛达注册资本人民币1000万元，其中华盛达房产出资340万元，占34%；上市公司原控股股东华盛达控股集团有限公司及其子公司华之杰塑料建材有限公司分别出资330万元，各占33%。

华盛达控股集团有限公司副总裁沈国光表示，这种置换只是华盛达控股收回旗下房产业务的必经程序。

杭州华盛达不但不会退出房地产市场，今年还会加大在这一块的投入力度。

-省内重要信息-

甬城首套房贷利率优惠扩大

近日，镇海一现房销售的楼盘公开给出“纯商业贷款9折，公积金加商业组合贷款中商业部分最低打8.5折”的首套房贷优惠利率。

走访宁波10家热门楼盘的售楼处，及中行、农行、工行、建行四大国有商业银行，发现甬城首套房贷利率优惠范围已扩大。

中行、建行、农行均表示，组合贷款中的商业贷款部分可享受8.5折的优惠利率，纯商业贷款则最低打9折。

工商银行首套房贷依然维持基准利率。

-全国重要信息-

四大行首套房贷利率将不高于基准利率

龙年以来，房地产指数的最大涨幅达到了28%之多，实际上涨也达20%。

成为A股弱市中，最亮丽的板块。

日前，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策，其中提到"切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。

"这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。

这一政策被立即解读为，信贷政策已实质支持住宅市场。

乐观的机构认为，即使经济基本面未见好转，但经济最差的时候也预示着政策的放松即将到来，这或是房地产股以及整个股市向上的动力。

房产税试点或将扩容三至五城不照搬沪渝模式

从2月底开始，关于房产税的官方消息和非官方消息就开始交替流传。

先是副总理李克强、财政部部长谢旭人分别表示2012年房产税试点逐步扩大，随后又有消息传出"房产税全国推广方案正在加紧研究"。

"按照中央的部署，房产税不会马上推广至全国，但是试点城市会逐年增加，今年有可能会增加三到五个城市，"《华夏时报》记者从国家税务总局一位人士处了解到。

碧桂园去年销售额超目标获利120亿元

数据显示，2011年全年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米，同比分别增长约31%及15%，超额完成全年430亿元的合同销售目标。

在去年的调控氛围中，碧桂园是少数能达标的内地房地产企业之一。

与此同时，在整个宏观调控的背景下，碧桂园去年的负债率有了相当大的升幅。

数据显示，去年该公司的负债比率为63.3%，较2010年增加了15%。

对此，碧桂园首席财务官伍绮琴表示，主要是碧桂园为了快速开发，去年多支付了21亿土地款。

此外，碧桂园在去年贷款有所增多。

但是即便如此，68.8%的负债率在房地产企业内也只是平均水平。

碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌表示，因为中国城镇化发展，市场的刚性需求仍在，只是观望情况浓厚。

他表示，碧桂园100多个项目中，只有10%的项目在限购区域内，但是市场的观望情绪对于所有项目都有影响。

2011年，碧桂园的土地成本为556元/平方米，而2011年，碧桂园的销售均价是6289元/平方米，土地成本不到10%，较低的土地成本保证了集团灵活的定价策略。

在国内稳步发展的同时，碧桂园2011年12月23日与马来西亚知名房地产开发与投资集团Mayland订立协议，将通过合营公司收购马来西亚若干土地使用权，开发住宅及商业物业。

莫斌表示，马来西亚项目的土地规模较大，价格偏低，有利于碧桂园的快速开发快速销售。

“而Mayland是当地知名的房地产企业，也是看到碧桂园的特殊优势，两者合作，会有很好的收获。

”

试水养老、增持商业保利地产“微调”策略

作为传统住宅开发为主的保利地产，这两年也积极布局养老地产和商业地产，而当下保利更明确提出了这两块的未来发展计划。

2月24日，保利地产在北京举行品牌发布会，公布了下一个十年的发展战略规划。

保利称，公司将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破，同时未来十年保利将在北京加大商业地产的比重。

具体来说，保利针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点，保利在北京的首个试点养老地产项目将选择北京的西山区域。

对此，保利地产副总经理胡在新进一步向观点地产新媒体表示，因为公司在西山区域有一个项目是比较适合与养老机构进行合作，所以这预示着公司首个养老项目将正式试点。

根据资料查询，保利地产目前在西山区域的项目仅仅有“林语”一个，因此业内人士指出，这个项目应该就是保利养老地产试水的开始。

除了养老项目的明确公布外，保利在当天发布会上还指出，公司将在北京启动商业地产发展战略，以“中心城市的城市中心”作为选择商业地产项目的重点参考系，在未来逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例，配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70：

30”的新投资结构。

另外，在北京的项目上保利将借鉴广州、上海等一线城市已有的成功经验，打造以“保利国际广场”等项目为代表的商业地产的产品系，借助保利地产自有的商业运营平台，以此来实现商业地产开发自持与销售的结合。

-本周成交统计-

分物业类型：

类型

成交套数

成交面积

成交均价

商业用房

73

9897.87

14855

写字楼

75

6128.62

15427

住宅

538

57585.56

15587

总计

686

73612.05

15475

分区域：

区域

成交套数

成交面积

成交均价

滨江区

46

10220.63

21326

拱墅区

142

13175.26

15490

江干区

150

13969.93

16176

上城区

4

579.24

15433

西湖区

73

8738.32

21934

下城区

36

3404.89

21469

下沙开发区

235

23523.78

12604

总计

686

73612.05

15475

日成交：

每日数据

成交套数

成交面积

成交均价

2012-2-27

78

9307.68

15594

2012-2-28

118

14338.71

17248

2012-2-29

109

14356.43

11559

2012-3-1

85

8745.72

15648

2012-3-2

113

10790.01

15880

2012-3-3

115

9754.38

16792

2012-3-4

68

6319.12

16096

总计

686

73612.05

15475

成交十强：

排序

楼盘名称

成交楼盘

成交面积

成交均价

1

德信·中外公寓

79

7120.09

13060

2

方正·荷塘月色

77

6943.07

11800

3

龙湖·滟澜山

65

5789.92

13786

4

德信·泊林印象

61

6644.14

14800

5

金地·自在城

45

5090.42

16668

6

大世界五金城

25

1285.93

28000

7

保利·湾天地

22

1584.84

8900

8

昆湖·玺之湾

21

1902.01

10122

9

世茂·江滨花园

20

4665.48

10340

10

北景园枫丹苑

17

1545.21

13000

本周市场总结：

1、杭州轨道交通频传利好，地铁湘湖停靠站隧道贯通、九堡站建杭州功能最全商业大楼；

2、杭州华盛达房产澄清退市传闻，目前有意加大房产业务版快发展力度；

3、浙江宁波再现大幅房贷利率优惠，商业贷款9折、组合贷款85折，优惠范围明显扩大；

4、全国金融政策的放松即将到来，四大银行首套利率全部锁定基准；

5、房产税试点顺利，本年内将扩容三至五城市试水，但不会照搬沪渝模式执行，仍有空间；

6、利用地价优势，碧桂园去年销售额超目标获利120亿，发展海外市场或成房产商新模式；

7、大型房企微调产品发展方向，除绿城外，保利地产将试水养老市场；

8、本周新房市场消化存量房市场总额的1.3%，江干区成交量占56%，西湖与拱墅占31%；

9、本周主城区二手房日均成交72套，新房市场日均成交98套，学区房成交呈明显上扬；

10、本周热门成交楼盘TOP3分别为：

中外公寓、荷塘月色与滟澜山，占总成交51%。

-2012-3-8

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