宿迁市18月份房地产市场运行情况的调查报告.docx

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宿迁市1—8月份房地产市场运行情况的调查报告

2009年以来，通过国家、省、市扩内需，促增长“房产新政”的政策措施刺激，大力提振市场信心，提高房地产业经济活跃程度，使我市房地产市场迅速回暖，全市房地产市场各项指标均显示出良好的增长势头。

现就调研情况报告如下：

一、全市房地产市场运行状况的简要分析

我市各级党委政府和行业主管部门，为了战胜国际金融危机对房地产市场的影响，及时采取和实施促进房地产市场健康稳定的各项调控政策措施，使得全市房地产市场出现了积极的变化，商品房销售市场呈持续强劲增长态势，主要有以下特点：

㈠房地产市场运行的总体特征

1、房地产投资保持高位运行，开发建设趋势逐步回升

半年多来，全市累计完成房地产开发投资65.70亿元，同比增长39.64%，分别为市区完成23.63亿元、沭阳完成16.28亿元、泗阳完成13.92亿元、泗洪完成9.87亿元。

1—5月份，宿迁市为全省累计完成投资同比增长最大的地区，增幅达到40.31%，投资总量继续保持在全省投资增速较快地区范围。

全市完成累计商品房新开工面积543.64万平方米，同比增长39.64%。

分别为市区完成202.76万平方米、沭阳完成120.45万平方米、泗阳完成106.13万平方米、泗洪完成114.30万平方米。

完成商品房累计竣工面积318.46万平方米，同比增长51.04%。

分别为市区商品房竣工93.61万平方米、沭阳94.28万平方米、泗阳63.75万平方米、泗洪66.82万平方米。

2、商品房销售快速增长，市场需求持续旺盛

全市实现商品住房销售面积360.63万平方米，销售套数28095套，同比增长21.58%和21.24%。

分别为市区销售面积124.83万平方米，交易套数9971套；沭阳县销售面积94.32万平方米（网上已备案81.27万平方米），交易套数7236套（网上已备案6967套）；泗阳县销售面积74.37万平方米（网上已备案66.52万平方米），交易套数5766套（网上已备案5237套）；泗洪县销售面积67.11万平方米（网上已备案60.06万平方米），交易套数5122套（网上已备案5023套）。

整体销售市场好于常年，特别是二季度以后交易量持续攀升，出现了前所未有的淡季成旺市的大好局面，加速了可售房源的去化。

3、商品房价格稳中有升，部份区域涨幅较大

1—8月份，全市商品住宅累计成交均价为2104元/平方米，同比上涨14.26%。

市区及三县商品住房成交均价分别为：

市区2476元/m2、沭阳县1771元/m2、泗阳县1742元/m2、泗洪县2012元/m2。

8月份单月全市商品住宅成交均价为2186元/m2，环比上涨1.29%。

市区及三县单月住宅成交均价分别为：

市区2583元/m2、沭阳县1832元/m2、泗阳县2018元/m2、泗洪县2111元/m2。

从5月份开始，商品住宅价格逐渐出现单个楼盘小幅上涨，进入7月中下旬以后普遍上涨，部分区位好、品质高的楼盘销售价格上涨较快、幅度略大。

区域性价格增长较快的当属泗洪县。

4、住宅用地供用量同比下降，但环比逐步增长

根据市国土部门土地供应招拍挂出让资料显示，全市1—8月份供应住宅土地成交面积6335.65亩，同比下降8.8%。

分别为：

市区28块，面积2184.27亩、沭阳县17块，164.92亩、泗阳县15块，989.26亩，泗洪县13块1520.16亩。

主要是一季度为最低点，二季度的5月份以后土地市场出现明显回暖，7、8月份土地市场活跃度提升，环比逐步增长。

仅从泗阳县7月份挂牌的8块土地全部成交、沭阳县8月份推出的9宗地一锤定音就足以表明开发商的投资信心提振。

㈡对当前市场运行的总体看法。

从整体情况看，宿迁市房地产市场显现出实质性回暖，其主要成因，一是房产新政利好的刺激，尤其是降低了普通住宅的贷款利率，减免了部分交易环节的税负，由此降低了交易成本，其效应相当于降低了房价；二是开发企业主动调整营销策略，特别在一、二季度出现过不同形式的降价促销行动；三是消费者心理预期发生了变化，不但改善型购房刚性需求大量释放，而且还普遍存在“买涨不买跌”的消费心理。

从下半年开始的市场走势观察，认为市场回暖具有可持续性：

1、刺激楼市回暖的各种优惠政策是有时限的，市区到2010年12月31日为止。

在这个时点前购房者可以确定地得到实惠，房地产销售市场将在优惠政策鼓励下延续。

泗阳县的优惠政策时限为2009年12月31日止，该县在年底前可能再产生一轮新的市场行情。

为了保持市场稳定，泗阳县政府应调整激励政策顺延。

2、国家及地方政策刺激房地产投资开发提振政策力度继续加强，市场信心得到进一步坚定。

5月27日国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，要求自5月25日起各行业固定资产投资项目根据新的“最低资本金比例”执行。

其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例分别为20%和30%。

这是13年来首次降低房地产开发投资资本金比例，不但给开发企业资金松绑，而且给房地产市场一个积极的信号，足以说明“扩内需保增长”不能没有房地产业这个支柱。

在增强消费信心的同时又增强了投资信心，这对房地产市场无疑是双向利好。

3、今年以来国内公布一系列经济数据显示中国经济已经出现企稳回暖信号，无论股市、楼市、还是消费市场，都显示出经济形势趋于乐观。

可以预期，随着国际金融危机影响的逐渐消退，政府投资力度不断加大，有利的市场因素积累、增加，民众对经济复苏的信心将更加坚定，从而会进一步激发潜在的购买力。

4、省、市、县（区）各级政府将进一步提高稳定宿迁房地产市场的支持力度。

2009年，省、市、县（区）为确保本级经济平衡较快发展，都将促进房地产市场健康稳定列入本级重点工作之一。

市委张新实书记和缪瑞林市长十分关注、支持房地产业发展，关心老百姓的住房问题。

不但逢会必讲房地产，而且每天都在关心开发进度和市场销售情况，经常到项目工地观摩检查，与开发商进行工作交流。

5、城市化进程的加快，加速了拆迁改造的步伐，从中产生了大量的被动需求。

特别是有的县拆迁政策调整和补偿标准的提高，直接转化为房地产市场的刚性需求，加速去化存量商品房和新建商品房。

目前，市区、泗洪、泗阳3地已出现可供房源不足的苗头，基本改变了供大于求的矛盾。

二、需要特别关注的几个问题

虽然我市房地产市场由于近因效应的影响，处在回暖的旺盛期，但基础并不十分牢固，许多因素存在着不确定性，具有十分明显的地域性特点。

首先是人口要素，造成需求量上的不确定性。

宿迁中心城市人口太少，虽有增容目标，但人口扩容速度慢，到目前为止不足50万人口。

县城除沭阳县城人口40多万以外，泗阳和泗洪县城人口仅10多万。

其次是宿迁地区老百姓的实际收入水平偏低，造成需求状况和消费心理预期的不确定性。

固然宿迁房价无泡沫，但老百姓购买承受能力较差。

另外受宏观经济包括各种优惠政策是否延续到2010年后影响的不确定性。

因此，需要特别关注的问题有：

1、短期内，房地产开发投资增速将回落，对经济增长拉动力和贡献份额有可能减弱

上几年，我市房地产开发投资增速较快，实现了三年翻一番半的好业绩，对经济增长的支撑拉动作用较强，对财税收入贡献份额逐年提高。

但在2008年由于受经济危机、销售下降等因素的影响，投资增速出现回落。

无论拿地热情和新开工面积都有所减少。

据调查，究其原因：

一是由于去年市场调整、销售低迷至今年一季度，大量房源积压待售，多数企业把2009年的重心放在积压房源去化上，削减了拿地目标和年度开工计划，放慢了开发建设速度。

二是部分企业拿地成本过高，开工建设将造成较大亏损，影响正常资金流。

三是部分企业对市场信心不足，认为宏观经济走势尚不稳定，仍需继续观察。

四是一些企业对市场变化判断不足，对市场回暖估计不足，想开工需要一定的时间筹划，且房地产建设周期长，由此推算，供求失衡的矛盾将会出现，投资增速回落期的时段差，除了影响供求平衡，而且导致降低贡献份额。

2、商品住宅价格上涨过快，首次购房的刚性需求受到抑制

目前，宿迁地区商品住宅销售价格普遍上涨。

沭阳县一直坚持低房价战略，部分楼盘亦有小幅上涨。

泗洪县房价涨幅较大，个别楼盘每平米均价已突破2400元。

一些开发企业为缓解资金紧张的局面，减少了促销优惠条件，而提高销售价格。

当然开发商涨价因素较多，诸如土地成本增加、建安成本增大、配套成本加大等。

但应考虑区域发展要求和经济社会发展水平，以及居民收入水平，如缺乏理性，特别对首次购房消费群体来说，不但难以接受，而且起到抑制作用，如不加以控制，则会造成波动，因为房价对于老百姓来说是最敏感的神经。

3、金融部门与政府的刺激市场政策不协调，不同程度影响潜在的刚性市场需求

市、县政府为了更好地解决老百性的住房问题，进尔促进房地产市场的健康发展，连续出台了许多包括农民进城购房均同等享受财政补贴的优惠政策，从而圆了农民进城变市民的梦想和欲望。

但在实际操作中尚有一些不足，据调查，沭阳县、泗洪县的农民和外地人想买房，金融部门门槛设的太高，要求农民进城买房必须有机关工作人员担保的条件，否则拒绝使用按揭贷款。

这种因素不但抹杀了一些人进城梦，而且凉透了农民的心。

特别是泗洪县市场，不光是本县农民，而且苏皖边界的灵壁、泗县、五河等县在泗洪经商创业的人想在泗洪安家置业也无缘成为泗洪市民，这些都是潜在的刚性需求，抑制了房地产销售市场的延深，制约了市场，开发商意见较大，也是影响企业投资回笼的关键因素。

4、高层住宅销售市场交易量价偏低

为了推动高层住宅建设，激活高层住宅消费市场，2008年年底前市、县各级政府都相继出台购买高层住宅的刺激政策，宿迁市区由于宣传引导得力，政策及时兑现，居民对高层住宅认知度逐渐提升，高层住宅销售量不断增加。

但3县高层住宅市场销售不畅，且价格低于多层住宅，泗洪县高层住宅比多层住宅价格最高低位悬殊在300元/m2左右。

根据各地主管部门和开发企业分析其原因，一是住房习惯和认识问题；二是业主耽心高层住宅物业消费高，会加重经济支出负担的成因。

三、对引导宿迁市房地产业持续健康发展的建议

从宏观经济形势看，房地产业关联度高，带动性强，在这一轮扩内需保增长的经济调整中仍然充当着拉动经济增长的重要引擎作用。

“稳定房地产投资，推动产业平稳有序增长”不是国家和地方政府的短期权宜之计，而是中长期的发展战略。

目前，在我市房地产市场出现高位回暖的情况下，更需要正确理解国家宏观调控要旨，准确把握市场自身的地域性特征，客观分析我市市场发展的现状和走势，解决存在问题的矛盾。

现就引导宿迁房地产市场持续健康发展，谨提出如下建议：

1、增强投资信心，以确保房地产业经济的平稳增长

各级政府要不断研究制定促进房地产市场健康发展的各项政策措施，加大对企业的支持力度，增强各方主体的投资信心；要保持适度的土地上市量并限制土地出让价格涨幅，维护房价稳定，减轻老百姓经济负担，以激励开发商投资信心和市民消费信心的提升，稳定发展预期。

2、疏通融资渠道，为潜在需求释放提供信贷保证

金融风险防范不容置疑，但对于刚性需求的“真实消费”就不应谈虎色变，当然对“虚假繁荣”则另作他论。

作为宿迁房地产市场“楼市无泡沫”的事实，中国房地产业协会副会长朱中一已在中国经济危机的冬天给出定论，宿迁开发商“暴利”的阴影亦被消除。

那么对于宿迁收入水平不高的老百姓来说，包括农民征地拆迁、儿女结婚购房等有效需求，势必需要依靠信贷支撑方可解决。

所以，急需政府与金融部门协调，并引导他们以正常互信的态度，回归到大力支持宿迁房地产市场的健康和谐发展上来。

3、增强市场信心，积极推进开发建设速度

随着宿迁工业化的迅猛发展，势必给群众的收入水平带来提高，购买力水平亦随之逐步增强，因此我市房地产市场保持上升的发展趋势不会改变，这是其一。

其二，由于政府对企业支持力度大，在采取刺激措施的基础上，加强服务，营造良好的市场环境，使得市场迅速回暖，较大程度地缓解了开发企业资金紧张的压力。

其三，根据调查反映，普遍存在会出现短期房源供应不足的市场现象。

依据综上方面分析，急需我们企业放开眼量，快速抢占先机，谁能快人一拍、先人一步谁就是赢家，所以在坚定市场信心的同时，要积极推进开发建设速度。

4、进一步提高住宅小区建设品味，提升住宅产品的品质

开发企业要增强社会责任感，在诚信经营的基础上，创新企业品牌，提高住宅小区的开发品味，多建设带有城市气息，传承宿迁文化生活底蕴的特色小区，提升宜居程度。

政府要从规划源头上确定建设标准，包括节能环保，采用新材料、新技术等规范标准，并制定对开发企业相应的鼓励政策。

开发企业就是要以品牌求发展，不断提高职业道德素质，严格工程质量标准，接受社会监督，用产品吸引力来提高居民的消费欲，以品质提升来赢取自己的市场。

5、理顺房地产管理体系，加强市场监测分析

房地产管理系指对房地产企业的资质审查管理、实力信誉考核注册管理、投资开发项目建设动态管理、物业销售备案管理、销售资金监管、房产面积测绘管理、权属登记产权交易管理、房地产评估管理、物业服务管理、市场监测管理等。

但房屋质量问题应与房地产管理严格区分。

房屋质量问题属于建筑技术专业，国家授权是给建筑质量监督部门的，但往往出现房屋质量投诉转嫁给房管部门处理，不仅专业不对口无力处理，而且属于侵权，一定要理顺权属管理体系，分清该管和不该管的责任。

作为房地产管理部门，在负责以上职能以外，重点是贯彻落实国家和地方政府的各项法规，规范企业行为，监测分析和研判市场动态，为投资者提供市场信息，引导居民理性消费，把握市场走势，预警预报市场运行中的新情况新问题，增强对市场监管的预见性、针对性有效性，为政府决策提供必要的参考依据。