份深圳市房地产市场运行情况分析报告.doc

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2010年1-11月份深圳市房地产市场

运行情况分析报告

深圳市房地产研究中心（2010年12月14日）

一、今年以来我市房地产市场运行情况

一是新建商品住房新开工面积增加明显。

1～11月，我市房地产开发投资398.34亿元，同比增长4.4%，住宅开发投资272.57亿元，同比增长8.3%。

新建商品住房新开工面积337.10万平方米，同比增长4.3%。

11月份，新建商品住房64.27万平方米的新开工面积环比上涨了330.5%；住宅施工面积2000.79万平方米，同比减少3.5%；住宅竣工面积202.32万平方米，同比增加23.5%。

二是新建商品住房成交规模继续下降。

1～11月，全市新建商品房销售面积326.4万平方米，同比下降50.9%。

其中新建商品住房销售面积281.67万平方米，同比下降54.5%。

11月份，新建商品住房成交面积32.44万平方米，环比10月减少20.7%。

新建商品住房成交面积连续两个月下滑。

三是新建商品住房价格有所回升。

按照登记备案的情况，1～11月，新建商品住房成交价格为每平方米20452元平方，同比上涨41.8%，涨幅比1～10月下降4.3个百分点。

1～11月，90平米以内新建商品住房成交价格为每米18720元平方，同比上涨57.4%；90～144平米新建商品住房价格为每平方米18441元，同比上涨67.5%；144平米以上新建商品住房价格为每平方米为26989元，同比上涨15.7%。

11月新建商品住房价格为平方米20725元，环比10月上涨5.8%，较今年2月每平方米24166元的最高水平下降14%。

四是二手住房成交规模上升明显。

1～11月份，我市二手住房成交量840.24万平方米，同比下降18%，与新建商品住房成交量的比例为2.98：

1。

11月份，二手住房成交量较为活跃，成交规模达到100.63万平方米，环比10月增加128.29%。

二、国内外房地产市场运行情况分析

（一）国内主要城市房地产市场运行情况

1、北京

11月份北京市新建商品住房销售面积为198.4万平方米，环比上涨51.9%，其中，期房总成交量为10107套，继9月份后再次突破万套，环比10月上涨46.6%。

从成交价格来看，受高端住房成交量增加的影响，11月份北京新建商品住房成交均价为每平方米21735元，环比上涨8.2%。

在二手住房方面，11月份北京市二手住房成交量达到6561套，环比11月中旬的4938套上涨了1500多套，成交量比较明显。

二手住房价格从10月份的每平米18790元上涨到了目前的每平方米19120元，上涨幅度为1.2%。

从新建商品住房供应量来看，继9月份的第一个供应高峰（共有39个项目获得了预售许可证），在11月份北京共有43个期房住宅项目获得预售许可，提供房源总套数达到了12732套，环比10月份别上涨了186%及157%。

供应总面积达到了145万平米，环比10月的60.2万平米也出现了翻倍上涨。

2、上海

11月份，上海新建商品住房成交94.5万平方米，环比10月份的132万平方米下降28.4%，比去年同期大幅下跌43%。

与成交量的下跌相比，11月份全市新建商品住房的价格却涨势未减，成交均价达到每平方米22639元，环比10月上涨3.5%，同比2009年11月则上扬21%。

据统计，下半年全市住宅均价已连续5个月稳步上扬，逐渐回升至4月新政前每平方米22926元的今年最高价格。

据统计，尽管成交量集中在外围区域，但中内环高价位楼盘价格的推动是本月房价上涨的重要因素。

11月份，上海二手住房价格指数为2558点，较上月上升5点，环比上涨0.2％，涨幅扩大0.04个百分点，几乎与上月持平，成交量也开始恢复性地上涨。

3、广州

11月份，广州十区二市新建商品住房均价为每平方米1.2万元，环比上涨3.1%。

除去从化和增城两市，十区新建商品住房成交均价为1.36万元/平方米，环比上涨2.9%，与去年同期相比涨幅达31.9%。

11月份，广州新建商品住房成交量出现大幅下降。

11月广州十区签约3942套，环比下降72.32%；十区二市签约5993套，环比下跌65.48%。

无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。

值得注意的是，11月份的最后一周，在成交量明显萎缩的情况下，广州新建住房价格出现下降的迹象。

（一）香港及国外房地产市场运行情况

1、香港

11月份，香港一手楼宇买卖合约将上升至15500宗，较10月份上升27.7%，是17个月以来次高，仅低于今年8月份的16946宗。

方面，11月份楼宇买卖合约登记成交金额暂预计将上升至750亿元，较10月份上升31.9%，是36个月以来次高，仅低于今年8月份的802.4亿元。

11月18日，国际货币基金组织发布公告称，香港的房地产市场面临越来越大的房地产泡沫风险，并且泡沫在加剧。

11月19日，香港政府大幅度增加住宅楼宇短期交易的印花税，在现行的最高4.25%的从价印花税基础上，再征收一项“额外印花税”。

具体税率等级条款如下：

在11月20日或以后购入，并在购入后6个月内转售的住宅物业交易税率为该转售交易金额的15%；在6个月至12个月之间转售的税率为10%；12至24个月之间转售的税率为5%。

换句话说，持有物业的时间越短，税率会越高。

同日，金管局也建议银行全面收紧对房地产交易的按揭贷款成数，这是特区政府年内第四次宣布地产调控。

2、新加坡

10月份数据显示，新加坡整体私宅的预估转售价下跌0.7％，其中，中央区（即属于黄金地段的高档私宅）下跌1.1％，非中央区下跌0.5％。

成交量方面，10月份的交易量比9月份的交易量少了33.3％，而9月份的成交量又比8月份的少了30％。

这说明，8月份出台的调控政策的效应开始显现。

3、美国

10月份，美国新屋销售量达到28.3万套，环比下降8.1%,仅次于今年8月份创下的27.5万套的47年来最低记录，结束了连续两个月的上升趋势。

房地产市场的改善使得存货销售比有所下降,10月存货销售比降至10.5,较9月份下降0.1。

10月新屋存货销售比为8.6,环比上升8.86%。

10月份二手房屋销售中间价为17.05万美元，环比下跌0.6%，同比下跌0.9%。

由于二手房屋销售在美国房地产市场中占比高达90%，该数据被视为反映美国房市状况的重要指标。