塘桥项目营销策略129.doc

塘桥项目营销策略129.doc

《塘桥项目营销策略129.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《塘桥项目营销策略129.doc（15页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

“精稳企划”简介

我们拥有，最具话语权的成绩

上海精稳房地产咨询有限公司，资深台资背景，注册资金200万元，是沪上知名代理营销策划机构。

97年成立以来，精稳企划以“精准、明察、稳健、豁达”的企业文化传扬品牌精神，以独到的专业销售、执行、广告企划能力，以专业、精通、显著的营销代理才能，在上海，在中国赢得了广阔的发展空间。

近几年来，地产事业的飞速发展，给了精稳企划一个全面的腾飞。

公司多年来延续着良好的营销势头，操作代理的多个项目均获得了不俗的佳绩。

“上海滩·新昌城”连续多月创造全市销售前十的佳绩，4月，10月更是获得了全市的销售冠军；“哈尔滨大众新城”连续2年年销20万方，多月蝉联销售前10强；“昆山金色港湾”销售排名全市首席地位……这些成绩，更见证我们进步的脚印。

2007年，精稳企划更达到了一个前所未有的高度，总销售面积22万平方米，总销售金额达20亿元的不凡佳绩，真实的写照了公司在全国各大营销代理公司中的地位。

这一切，正是我们发展的基石，为助每个发展商成功的保证！

我们拥有，最具信服度的实力

十几年来，精稳企划经历了上海房地产变化最大的时期，在近百个楼盘的行销实战中，我们不断积累，不断前行，写下了辉煌的成绩。

强大的营销代理实力，使得精稳企划在不断创造销售奇迹的同时，打造出一个个具有鲜明特色的项目。

我们驰骋综合大盘、商业巨擘、办公精品，在高档楼盘项目中，更拥有全国一流的营销水准和优势。

【综合大盘项目】精稳企划近年来代理了多个知名的高档综合类大盘，其中不乏有：

人民广场板块，文化艺术特区——28万平方米顶级豪宅“上海滩·新昌城”；外滩旁璀璨明珠，稀缺型海派名邸——“外滩99”；北外滩精英居所——10万平方米顶级江景豪宅“御景天地”。

【办公项目】北外滩5A甲级写字楼，双地铁商业商务旗舰——“骏丰国际财富广场”等高档办公项目，也在本地初步的推广中赢得了市场的首肯；

【纯别墅社区】中，浦江镇中心板块，纯生态顶级生活——40万平方米复合型别墅社区“浦江颐城1号”项目，初步概念推广也引起了社会的广泛关注，获得业内人士高度肯定。

每一个崭新的项目，都在精稳人的手中越发闪亮。

透过纷杂的市场，再繁复的难题，在精稳人的眼中顺畅不已。

稳定的心态，让公司在瞬息的市场面前，屹立十数年之久。

我们拥有，最具专业度的团队

团队，才是一个企业的源脉。

我公司的组织架构，共分为四大职能部门，与同行其他代理企业相比，组织架构严密，涵盖面广，无需外包公司合作，从项目规划、产品定位、小区功能规划、环境规划、到后期广告企划、媒体执行、商业招商、经营管理、物业管理等，都能够独立运作项目。

“专业、团结”，是公司迈向成功的基石。

精稳企划是由一群有着房地产规划、设计、销售多年经验的专业人士合作组建的房地产代理公司。

企业秉承着来自台湾的高效运作，任何一个项目，一个细节，都会在精稳人的手下生辉。

精英团队，需要精英的个体，我们创造的，是更精益求精的操作模式。

【研展部】扎实严谨的研展人员，拥有多年的市场实战经验，把握各个项目的整体营销起点，预估态势，知己知彼；

【企划部】独具慧眼的企划悍将，拥有清晰全面的营销理念和思路，画面、文字紧扣人心，游刃有余得引领项目全面推广；

【销售部】10余年销售经验的专业团队，多名资深操盘能手，拥有精干的销售技巧和意识，业务强干，成绩斐然，项目操作一气呵成。

扎实的团队，是精稳企划与广大发展商共同发展的“源泉”，更是公司不断前行的“动力”。

我们拥有，最具影响力的荣耀

以服务为根，以服务至上。

作为一家优秀的房地产代理公司，精稳企划自成立伊始，就始终秉承着“只有帮助发展商成功，才是我们的成功之道”这一理念，屹立于中国房产代理业。

常胜十年，荣耀十年，我们用一座座丰碑见证了精稳企划辉煌的昨天，职业精神，永传不懈。

无数的硕果使精稳人在业内赢得了良好的口碑及众多开发商的赞扬。

具体奖项如下：

◇中国十大策划机构称号

◇上海市房地产营销代理企业20强“金桥奖”获奖单位

◇“中国杰出营销奖”服务业优秀奖等

◇上海房产诚信建设示范企业

◇上海地产“金点子奖”

如今，精稳企划的专业形象已经深入人心，所有的掌声都将不断激励精稳人稳步攀升。

营销推广策略篇

一、营销定位

【稀缺：

顶级江景大赏·非凡气度人生】

本案紧邻黄浦江景及未来可停泊私人游艇的塘桥码头，在高层可俯瞰城市朝夕，听闻轮渡，日夜与象征上海城市气质的江景为伴。

稀缺昂贵的城市风景，自然非常人可拥有。

【投资：

豪宅集群效应·最具投资价值】

对塘桥板块来说，最具投资价值的区域无疑是沿江楼盘。

沿江的高档住宅群聚林立，形成了市场上耀眼的高档住宅板块集群效应，在这一效应的推动下，沿江豪宅群引起投资者浓厚兴趣，并成为争相追捧的投资选择。

本案身处豪宅集群效应之中，无疑也是极具投资价值的上上之选。

【潜力：

未来前景无限·第二陆家嘴已经诞生】

项目位于属于塘桥成熟商业板块区域。

根据塘桥、潍坊、世博园区规划，未来，塘桥及周边区域将是一个高档商业办公区，区域发展前景良好。

未来的塘桥区域将是媲美陆家嘴的又一个高档办公区。

【环境：

高端商业氛围·成熟消费生活】

无需大费周章，即可在近距离享受一流国际品牌的消费生活，就能感受到高端成熟商业氛围的包围。

塘桥商业发展前景凸显，项目周边配套有福朋喜来登由由酒店、巴黎春天、等成熟高端商业生活。

作为沿江稀缺住宅用地，本案在周边商业氛围包围中，尽享高品质居住生活。

【规划：

多样产品形态·规模复合型社区】

本案总建面10万方左右，在沿江住宅楼盘中，规模气势不俗，且由于身处繁华商业区域，为契合区域的商业氛围，并凸现观景住宅建筑的稀缺，本案将产品的商业价值达到最大化，产品规划上十分丰富，住宅、办公、商业三种功能，是复合型、齐全性的江景豪宅社区。

【交通：

地铁4号线·水陆立体网络】

本案周边拥有便捷的水陆立体交通网络：

轨道交通4号线在这里设有“塘桥路站”，有十几条公交线路通过塘桥车站，四通八达；自驾车在塘桥可以直上南浦大桥，进入浦西；还有轮渡，可以快速过江……宜居特点显露无遗。

【建筑：

奢华观景大宅·现代名门风范】

现代立面设计用线条、材质凸现时代精神。

宽绰奢华居住空间尽显名门风范，本项目住宅户型设计均为观景大户型，面积在200-300平米之间。

在提倡经济型偏小户型的大市场环境下，本案更显市场稀缺性。

同时，商业一层挑高10米大堂，气势非凡，彰显望族身份。

【社区：

浓郁文化气息·艺术自然景观】

景观也是建筑的气质延伸。

本案作为稀缺性江景豪宅，注重文化价值的细节体现，以及自然景观的艺术设计。

为表现出独特的社区文化，本案在设计上充分调动视觉元素，材质元素、空间元素的各种功能，移步换景，景随心动，平添灵气与气质，使小区氛围达到底蕴深厚，天人合一的和谐。

【客层：

顶级精英居所·演绎成功巅峰】

本案所针对的目标客层非寻常人士。

有来自国企国际大中企业的CEO、大中型

企业的总裁、董事长、成功企业家、实干家、商界精英、演艺界知名明星等各行业的顶尖人物，拥有金字塔尖的财富与权力，这些客层的能量更彰显出本案的非同一般，代言着成功者形象。

核心定位

顶级臻藏版江景豪宅社区

核心精神

通过对项目产品特性进行分析，再通过核心卖点进行精神提炼：

我们对于江景的理解：

《中国画论》中曾有云：

“含道映物，澄怀味象”，意指我们在欣赏事物时，以澄静的心怀去观照体悟，能从有形的景物中，体会到无形的高妙，获得精神的洗涤，从而加深对人生与世界的理解，达到精神上的超越与充实。

★文化价值：

时间最大的奢华

黄浦江景，是上海的独特魅力所在，它见证了这个城市上世纪30年代曾经的举世奢华\时代变迁与21世纪的再度崛起。

它的浪涛中沉浮着卧虎藏龙的传说，或者悱恻精致的风情，一层一层漂染，它已经不再是单纯的地理河道，而变成了上海的“梦的河流”。

不仅承载着过去，也将潮涌向未来。

这个城市的生生不息，浮光艳影，风华绝代，本色平凡，都折射在它的水色波光之中。

时间积淀，它成了文化意义上的风景——这就是时间最大的奢华。

★精神演绎：

人生最大的比喻

我们看到什么样的江山，江山就会成为我们眼中的世界。

景观，是我们心中的镜子，反射的是我们的境界与情怀。

浦江的浪潮，就像时代的更迭，浦江的源远流长，就像人生的长远、浩瀚、深邃。

江景，不仅是城市的喻体，也是人生最大的比喻。

因此，江景熏陶的是居住者的灵性，陶冶的是居住者的格调。

项目核心调性

奢华品质的文化态度——

超然奢华之上

核心精神衍生

通过核心精神，衍生出以下价值点，为项目营造高端品牌附加值，为之后的推广铺垫定位高度。

我们对于奢华的品牌涵义理解：

奢华，不仅仅是一种物质生活

奢华，不止是对豪宅外在的堆金砌银；

奢华，不止是对稀缺资源的一种坦然占有……

奢华，在于气度，如同君临天下，气势无量；

奢华，不止在一种满足于物质的生活，更在于一种精彩绝伦的人生。

我们对文化生活的品牌涵义理解：

高尚，不仅仅是一种名门身份

历来，三代才出书香门第，是人们对文化家族的共识。

这意味着文化的气质非朝夕可成，也不可一蹴而就。

这里的文化贵族，是现代财富获得者，对自身修养与境界高度的追求。

高尚，是一种自觉意识。

因此，奢华，是文化生活的华丽基础，

文化，是奢华品质的自觉超越。

二、价值提升篇

豪宅，不只是硬件的昂贵、奢华，也在于氛围、精神品质的气象。

为了让项目品质符合顶级豪宅的定位，我们建议在建材的选择上选用顶级高端设施品质，并打造出独具魅力的人性化的居住服务氛围，令业主在居住细节上对项目产生认同感。

◆外部风格：

现代、雄浑、挺拔、轻盈

外墙：

一层、二层——干挂进口天然花岗岩，主体建筑——真石漆、外立面采用Hasit（海喜德）10cm的岩棉外墙保温系统，降低空调电耗67%、安装Schueco（旭格）户外多功能铝窗及Alulux（爱屋）外窗金属卷帘，外形美观，保温透气等功能卓越。

门：

钢木防盗子母分户门，自动报警门磁开关、韩国DBT数码电子遥控智能锁、法国罗格朗可视对讲；

外窗：

材质建议为高档彩铝双层中空玻璃窗。

◆内部风格：

堂皇、尊荣、气势不凡

迎宾大堂：

墙地面均采用进口大理石；

电梯：

◇电梯大堂地面采用大理石；

◇电梯品牌建议为日立电梯，

◇电梯门设感应式IC卡识别系统，VIP贵宾标准，

◇电梯内设有紧急呼救安全系统；

◇电梯桥箱材质为大理石、木饰面、镜面不锈钢度黑钛。

车库：

车库大堂为酒店式通道精装修。

出入口设IC卡识别运行系统。

供水：

不锈钢供水箱,备用水泵,稳定充足水量,热水管采用优质复合保温铜管

量表：

每户装有智能化IC卡计量付费系统的水表、燃气表和户外计量电表

设备：

24小时集中供热、中央净水系统、爱迪士中央吸尘系统

◆智能化服务系统：

未来智能、高端人性化

豪宅不仅是一种身份，它还有自己的生命。

居住在豪宅中，要能感受到非同一般的物管服务。

其中，智能化的运用，就是极其重要的一个环节。

这里，我们建议居住中采用颇具未来感的智能科技服务设施。

智能门窗是家庭智能化安全防范系统的一个重要组成部分，是一种智能化的控制系统，它由主机、传感器（人体信号传感器、风雨信号传感器等）、各种报警终端（声光、电话、无线接收器等）、遥控器及一系列机械传动装置组成。

是具有智能化、人性化、网络化的高科技产品。

可以对窗门、窗帘（含门帘）进行随心所欲的控制和安全设置。

还有自动防风、防雨、防盗和保护小孩安全等人性化功能设计，体现出居住者的身份感及未来科技感。

◆景观营造：

现代感、人文感、艺术社区

☆鲜明主题，独树一帜

为形成小区特色，体现独特的环境和浓郁的人文气息，注重对景观主题的选择和设计，做到主题明确，周边环境大方简洁，使社区内达到“浓装淡抹总相宜”的景观效果。

☆细部处理，匠心独具

在环境设计中，尤其注意视点中心与建筑之边角地带的精心雕凿，对绿化与建筑主体、道路之细部处理更应体现设计师有匠心独具。

☆建筑景观，互为风景

将建筑视为景观的一部分，与道路、草坡、绿树、花蔟、硬质铺装和建筑天际线构成一组完整的小区景观，所有景观布置围绕着建筑，使环境和建筑之间封闭与开放、紧凑与松散、流动与固定、平面与垂直关系趋向和谐。

☆步随景移，整体和谐

不同科目的绿色植物在不同的季节以其独特的姿态出现在小区每个角落，水景以其多变的形态穿插其中；而那些散落在社区内具有幽默和赋予你回忆情感的灯饰、小品、雕塑起到了点缀和传情达意的作用，人行其中，一步一景，步随景移。

☆视觉元素，艺术境界

充分调动视觉元素，材质元素、空间元素的各种功能，创造景观成为远可赏、近可触、去可忆的艺术境界。

☆生态交流，天人合一

通过合理的绿化设计，使内部景观与外部环境相呼应、协调，强调人与绿色植物间的直接交流，而非纯观赏性，使人工与自然更好地融合在一起。

四、高端渠道篇

本案在整体推广渠道的选择上，是建立在市场定位、产品定位及对所处的竞争环境综合评判的基础上，以其主题的品牌目标为方向，展开的综合性策略思考。

解剖项目自身优势可以发现，对于推广渠道的选择和运用，就显得尤为重要。

本案在进行推广渠道策略的分析前，应对下列问题予以清晰的了解:

●本案拥有的独特的产品特性，如何让目标客户信服和接受。

●本案所建立的客户高度，如何通过推广渠道准确的传达。

●本案建立在区域差异概念的基础上，如何在推广上与其它项目区分出鲜明特性。

●品牌的个性化设计与产品性能之间如何保持密切的关联性，如何确保推广可持续发展的特性。

因此：

高端·革新·整合是我们所提出的整体推广的策略。

整体的渠道选择运用，是基于项目革新性的品牌定位之上，利用公司多年积累的客户资源，寻求高端客户的切入口，为其度身定做独特的渠道宣传，同时配合强势媒体，以达到最佳的宣传效果。

◆高端客户资源整合

公司长久以来对于高端项目的营销和推广，拥有独到的理解，当然，也积累了相当可观的客户资源，鉴于项目目前的定位及产品，我司认为，对于高端客户的把握，可以从以下几方面得到支持，利用精确的客户资源，进行深刻的切入和深化，以配合项目的整体的推广渠道整合工作。

（一）资源渠道整合

属于长期型实效性的推广渠道，通过帐单夹寄、短信息或邮寄派送等形式进行宣传，网状式的辐射各领域的高端客层，保持项目宣传上的力度，对于客户进行长久的维护和拓展。

◆通讯类高端客户：

中国移动，中国联通连续3个月手机帐单在500元人民币以上的vip客户

◆海外高端客层：

台湾《商业周刊》所有上海定户

◆银行VIP客层：

中国银行/建设银行/交通银行/工商银行/招商银行所有金卡对帐单DM夹寄

◆高档奢侈品消费层：

宝马,奔驰,奥迪等高档车车主名单数据库

◆自用型高端客层：

企业主/私营业主名单数据库

◆投资型高端客层：

《上海商报》所有投资客数据库

◆高收入型客层：

TNT数据库筛选高端客层

◆高档住宅社区：

上海古北/碧云社区内住户名单。

（二）广告渠道整合

属于短期性大范围的推广形式，主要以高端定位的报刊、杂志资源为主要宣传渠道，在各销售阶段有针对性的对客户进行信息量冲击，配合常规的强势媒体，达到吸引客户，打造楼盘形象的效果。

◆消费类杂志：

《金卡生活》---全国范围，所有中国银行金卡VIP会员杂志；

VISA/万事达卡专业杂志VIP客层

◆涉外型报刊：

DM涉外夹报----夹寄在香港/澳门/以致海外报纸内的印刷品，如中国时报、大公报等

◆外语报刊：

shanghaidaily和chinadaily

◆海外人士杂志：

《移居上海》等订户多为海外人士包括港澳台定居在上海的人士

◆航空类杂志：

《上海航空》/《东方航空》/《南方航空》/《东方商旅》等航空杂志

以这两部分资源渠道为中轴。

贯穿项目整体的渠道推广。

以各个领域，各大范畴的高端客户为目标，精度宣传，广度拓展，用最纯粹的针对性推广模式，层层剖析项目核心优势及客户需求，不断升华，达到宣传力的最大化。

四，代理业绩篇

厚积勃发·共同辉煌

——境内外高效运作组团合作

不断深入的拓进精神，不断追求的执着信念，让精稳企划在十年的过程中累积了深厚的资源及经验。

近乎每个项目的运作中，都取得了骄人的佳绩。

对于境外销售及高端楼盘的营销，更是有着丰富的软件条件及营销思路。

蓬勃发展的这些年，公司在行销实战中亦不断前进发展，建立了全面的房地产市场资料数据库，亦形成了一个专业、精干的工作团体，以面对任何项目的挑战。

“资源才是企业的源脉”，多年来，深厚的台资背景，以及励精图治的专业精神，为我司创造了丰富的海外销售经验。

拥有在境外多年设点销售经验，以及华人区较多的销售据点，如香港、台北、新加坡、日本，都有国内大陆楼盘在当地推广的成功概念。

另在伦敦、悉尼、洛山矶、温哥华也拥有良好社会关系，在当地的华人圈具有绝对的领头优势。

同时，从海外客户资源，整合，到销售渠道，我们也做到面面俱到，获得了相当不错的成绩与效果。

这些宝贵的合作关系和资源，是公司的成长过程中宝贵的财富，亦为内外销房合并后的境外市场拓展，奠定了雄厚的基础。

【香港】天虹服装城项目——投资商天虹集团，香港上市公司，全球最大的包芯棉纺织品供应商之一。

项目目前处于开盘强销期。

【台湾】御景天地项目——由台资背景全力打造的顶级江景豪宅，目前与我司深度合作中。

【境外销售合作团队】——通过与方舟集团的共同合作，缔造了“上海滩·新昌城”在美国全新的境外销售高度，先进的境外销售策略和理念，遥遥领先本地各大代理公司。

深厚的根基，是营销的根本。

我们坚信，我们拥有强大的资源和后盾，我们有实力，做到最好。

展望未来，精稳企划与广大合作伙伴共同开拓“源泉”，继续坚持最高的专业水准，最好的服务理念，提供最优质的专业服务，助项目腾飞，造事业巅峰。

15