南京市城市及房地产市场报告.doc
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南京市城市及房地产概况
一、南京概况
南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬31°14″～32°37″，东经118°22″～119°14″，总面积6597平方公里。
现辖13个区、县。
其中城区6个、郊区5个、县2个，分别为玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县。
全市共有74个街道办事处、51个镇、857个社区居委会、832个村委会。
地区
总人口
按性别分
性别比例（以女性为100）
男
女
全市
5957992
3052448
2905544
105.06
市区
5133771
2624434
2509337
104.59
城区
2363844
1214363
1149481
105.64
玄武
475902
248733
227169
109.49
白下
466182
238047
228135
104.34
秦淮
244435
121707
122728
99.17
建邺
195682
95607
100075
95.54
鼓楼
684580
354628
329952
107.48
下关
297063
155641
141422
110.05
郊区
2769927
1410071
1359856
103.69
浦口
496472
255650
240822
106.16
栖霞
397571
203766
193805
105.14
雨花台
199363
105669
93694
112.78
江宁
810828
404219
406609
99.41
六合
865693
440767
424926
103.73
县
824221
428014
396207
108.03
溧水
403694
208308
195386
106.61
高淳
420527
219706
200821
109.40
二、南京市1-10月份经济运行基本情况简析
今年1-10月份，全市规模以上工业增长较快，固定资产投资平稳增长，内外贸易保持活跃，居民收入稳步提高，财政收入快速上升，金融市场运行平稳，主要经济指标呈现良好的发展态势。
一、工业生产高位运行，产销衔接状态良好
今年以来，我市工业生产高开稳走，规模以上工业各月累计总产值较去年同期始终保持了21％以上的增幅。
1-10月份，全市规模以上工业完成总产值4736.15亿元，同比增长23.3％，增幅比去年同期提高了4.4个百分点，与今年增速最快上半年基本持平，比一季度和三季度的增幅高出2.1和1.1个百分点。
1-10月份，全市工业产销衔接水平良好，工业产销率为98.2％，与三季度持平，比一季度提高了0.2个百分点。
1-10月份，生产的增长表现了以下特点：
一是轻工业发展速度较快，重工业对增长贡献较大。
今年2月以来，我市轻工业生产一直保持快于重工业的增长态势，1-10月份，轻工业总产值比去年同期增长26.2％，高于重工业3.4个百分点。
由于重工业占总产值的比重较大，因此其对产值增长的贡献率高达86.1％，比轻工业高出72.2个百分点。
二是股份制和三资企业占据主导，集体企业、私营企业增长迅速。
1-10月份，全市股份制工业企业完成工业总产值2218.32亿元，占规模以上工业的比重为46.8％；三资企业完成1934.49亿元，占40.8％，两项合计占到全市的87.6％，与去年同期比重持平，生产主力的地位极为稳固。
集体企业产值增长较快，1-10月份，集体企业完成工业总产值109.04亿元，比去年同期增长38.3％，高出全市平均增幅15个百分点。
1-10月份，全市私营工业企业完成工业总产值553.68亿元，增长26.3％，增幅高出国有及国有控股企业13.5个百分点。
国有及国有控股企业与私营企业的产值比例由去年同期的3.6：
1进一步缩小至3.2：
1。
三是小型企业生产增速快于大中型企业。
1-10月份，全市规模以上企业中，大中型工业企业完成工业总产值3446.10亿元，增长19.9％；小型企业完成1290.05亿元，增长33.5％，快于大中型企业13.6个百分点，高出全市平均水平10.2个百分点。
二、固定资产投资较快增长，月度波幅小于同期
1-10月份，我市完成全社会固定资产投资1523.60亿元，比去年同期增长19.0％。
今年以来，我市固定资产投资走势自年初增长19.6％之后，一季度和1-7月份的增幅分别回落至13.7％和14.5％，三季度达到今年以来的最高点20％，波动幅度最大不超过6.3个百分点，小于去年同期最大波动幅度（10.5个百分）点。
一是工业投资比重继续扩张，三产投资增幅稳步回升。
1-10月份，第一产业完成固定资产投资8.63亿元，比去年同期增长96.6％；第二产业完成747.01亿元，增长24.1％；第三产业完成767.96亿元，增长13.9％。
二产快速增长的原因主要是今年以来工业投资始终以快于全市平均的速度增长，1-10月份，全市工业完成固定资产投资741.34亿元，比去年同期增长25.1％，增速比一季度和上半年分别加快5.8和9.8个百分点，比三季度加快0.5个百分点。
工业投资占全市的比重也由去年同期的46.3％提高至48.7％。
三产投资增速较去年显著加快，今年以来，除一季度外，三产投资始终保持了10％以上的增长速度，1-10月份的增幅比去年同期高出11.9个百分点。
二是亿元以上项目增长缓慢，中等规模项目高速增长。
1-10月份，全市亿元以上项目共364个，比去年同期减少42个，本年完成投资583.15亿元，同比增长1.6％，占全市项目投资比重（不含房地产）达51.0％；3000万元—1亿元项目共965个，同比增加233个，完成投资304.53亿元，同比增长54.8％，高于全市增幅35.8个百分点；3000万元以下项目2658个，同比增加65个，完成投资255.12亿元，同比增长28.4％。
三是非国有投资增长较快。
1-10月份，全市国有经济企业完成固定资产投资566.02亿元，同比增长11.0％;非国有经济完成957.58亿元，同比增长24.2％，比今年上半年16.8％的增速加快了11.5个百分点。
其中，外资企业和私营、个体企业投资保持较快增长，分别完成288.45亿元和362.36亿元，分别同比增长了29.0％、33.9％，增幅较去年同期上升了8.5和1.1个百分点。
三、国内市场快速发展，出口贸易较快增长
1-10月份，全市完成社会消费品零售总额1131.29亿元，比去年同期增长17.5％，增幅在去年同期的高平台上再度提升了1.5个百分点，达到近三年以来的最好水平。
1-10月份，全市住宿餐饮业共完成零售额130.03亿元，同比增长25.7％，增速比去年同期加快9.8个百分点，高于全市平均增幅8.2个百分点；批发零售业共完成零售额986.52亿元，同比增长16.2％。
1-10月份，全市实现外贸进出口总值294.33亿美元，同比增长14.6％，增幅比去年同期下降0.2个百分点。
今年以来，全市出口贸易打破了去年增长速度始终在20％以下徘徊的状态，前十个月均保持了20％以上的增幅。
1-10月份，全市出口总额为168.91亿元，增长20.4％，增幅较去年同期加快1.7个百分点，较上半年减慢0.9个百分点。
四、居民收入水平提高，消费支出有所上升
1-10月，城市居民人均可支配收入为17185.63元，提前超额完成了全年人均16000元的全面小康目标任务。
由于基数的加大，人均可支配收入的增幅在三季度增长17.1％的高速度上有所放缓，比去年同期增长16.5％，比三季度减慢了0.6个百分点。
1-10月份，城市居民人均消费支出为11122.15亿元，同比增长6.9％。
其中，教育文化娱乐服务类、医疗保健类支出增长最快，分别增长16.8％和15.3％，高于平均增幅9.9和8.4个百分点。
受食品价格上涨的影响，食品类支出增长了13.3％，增幅比去年同期提高了6.6个百分点。
衣着类、交通和通信类的消费增幅也超过了平均水平，分别增长了9.8％和7.2％。
三类消费支出与去年同期相比呈现不同程度的下降，分别是，家庭设备用品及服务类下降4.7％，居住类下降25.9％、杂项商品和服务类下降1.2％。
五、消费价格继续上扬，当月价格出现新高
1-10月份，居民消费价格指数为103.2，较去年同期上涨3.2％，达到了今年以来的最高点。
当月消费价格也以6.2％涨幅创下了今年以来的最高纪录。
食品价格依然是推动价格上涨的主要原因。
1-10月份，食品价格比去年同期上涨了10.4％，累计涨幅升至今年以来的最高位。
其中，粮食价格始终居高不下，上涨了7.2％，比一季度和上半年分别高出0.2和0.3个百分点；肉禽及其制品价格逐月上涨，增幅达到26.2％；蛋的价格虽然较上半年回落了4.6个百分点，但27.8％的涨幅仍处于食品类中最高位；鲜菜价格更是由元月份的同比下降19.8个百分点转而急速飙升至1-10月份同比上涨10.8％。
与去年同期相比，1-10月份除食品外，其他几大类消费价格指数呈现“五升两降”的态势。
烟酒及用品、衣着、家庭设备用品、医疗保健、居住等五类分别上涨2.2％、4.8％、1.5％、0.7％、2.3％，交通和通信、教育文化娱乐服务两类分别下降3.9％、4.2％。
六、财政收支加速提升，金融存贷同步增加
1-10月份，全市累计实现财政收入528.33亿元，同口径增长31.9％，其中地方一般预算收入269.12亿元，增长37.4％，增幅较去年同期上升21.2个百分点。
地方财政一般预算支出190.66亿元，增长21.7％，增幅较去年同期上升7.1个百分点。
10月末，全市金融机构人民币存款余额为6651.85亿元，比年初增长14.6％，其中居民储蓄人民币存款余额1780.16亿元，比年初减少2.9％。
金融机构人民币贷款余额5952.34亿元，比年初增长16.8％。
三、南京市房地产市场概况
2007年上半年，南京市房地产业增加值54.22亿元，比2006年同期增长了17.8%，房地产实现税收45.74亿元，增长了84.2%。
2007年1-6月份，南京市房地产开发投资195.06亿元，比2006年同期增长25.6%，增幅比2006年同期提高13.4个百分点，呈现快速增长的态势。
从长期趋势看，南京市房地产开发投资自2005年5月进入回落调整轨道，05年底增幅1.1%为最低点，06年缓慢回升，2007年上半年增幅成为两年来的最高点。
2007年1-6月份南京市房地产开发企业实现土地购置面积329.13万平方米，土地成交价款87.11亿元，分别增长4.3倍、6.1倍。
全市商品房销售面积491.72万平方米，增长7.5%。
其中，住宅销售面积466.91万平方米，增长7.9%。
全市商品房销售额234.91亿元，增长19.2%，商品住宅销售额213.27亿元，增长20.6%，保持了上年同期水平。
截至2007年6月30日，南京国土市场共转让59块土地。
然而在这59宗地块中，位于主城区居住地块仅仅只有三宗，绝大多数位于江宁、浦口、六合。
尽管2007年南京土地供应量达865公顷（住宅用地685公顷），在2006年基础上从总量上适度增加；但从结构上来看，主要适当增加了新三区（江宁、浦口、六合）的土地供应，尤其是江北（浦口、六合）两区，住宅用地出让面积总量为140公顷，将比2006年增加一倍以上。
城中地区仍然是土地上市的“稀缺地带”。
由于城中板块内土地资源有限，市场竞争较为激烈，致使地价仍具上涨空间。
受土地供应影响，自2005年开始，城中板块可上市商品住宅总面积有所下降，尽管在2007年时略有上升，但市民对城中板块的需求依然强劲，供不应求的关系使得城中房价继续处于高位。
（一）玄武区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
钟山.银城东苑
3000
266400
500000
6400
阳光七日
12118.55
9700
宏图.上逸园
40000
50830.61
9200
紫金上林苑
53336
59378
未售
凯润金城
35961
210000
15200
（二）白下区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
万达.紫金明珠
2306
133332
287000
7200
民族公寓
81
13000
老友记公寓
8800
鸿意星城
1200
73052.9平方米
150000
7500
（三）秦淮区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
映山菁华
24176.30
38209.65
7000
金陵王榭
240
29773.68
9000
雅居乐花园
141177.90
365623.98
12000
中北.蔚蓝星座
900
30000
110000
9500
（四）建邺区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
第七大道
50000
90000
9900
银河湾·福苑
21533.70
53834.25
10000
万盛馨苑
19207.40
85000平方米
未售
新百新城
200000
260000平方米
未售
融侨.中央花园
170723.80
29万（一期12万）
9000
汇锦国际
71214.30
13万
10000
（五）鼓楼区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
龙江国际社区
809
41000
120000
9600
金峰大厦
184
4172.90
36419.70
15000
天马榕园
8016.2
2万
未售
绿地广场国际商务中心
215
10023
47667
25000
（六）下关区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
明城华贵园
269
12000
44000
8780
阅江广场
24000
9500
卢龙山庄
55000
147000
8800
侨鸿国际.皇冠钻石双星
200
16500
44800
10000
南京锋尚国际公寓
247
197431.80
177688.62
20000
（七）浦口区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
丽都鸿图阁
14125.60
4700
天华绿谷
325116
140000
4780
海德北岸
258600
720000
4500
山河水
400别墅
419995
400万/套
泰山天然居
33333
78000
4784
（八）栖霞区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
美达浅草明苑
640
56754.70
100000
7680
新城邻里
276
28195.4
41580.39
未定
山水风华
380别墅
109001.20
10000
大地·伊丽雅特湾
1700
111000
238052
8000
（九）雨花台区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
亚东国际公寓
853
一期8.8万
9000
花雨南庭
28000
28602.60
8200
南汽亚泰花园
21965.6
47000
未售
7彩星城
2160
82847
200000
5600
（十）江宁区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
秦淮外滩
114005.10
125849
未售
天鹅湖花园
10多万
（2008上市）
康桥水岸
586
4900
金陵天成
700
36000
38000
未售
东日生华
28套别墅
23亩
9000
4200
青山湾
5000
思围
274亩
68735.05
5000
（十一）六合区
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
东城峰景
296
2.85万
2300
艾骅哲庄园
2970
华尔新苑
16924
43051.87
3200
盛棠苑
70800
187200
3950
（十二）溧水县
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
恒隆国际商贸城
165亩
一期35449.41
3389
塞纳名邸
234亩
260000
2000
宏进锦绣家园
2121
金东城世家
1900
（十三）高淳县
楼盘名称
总户数
总占地（平方米）
总建面（平方米）
价格（元/平米）
凯金广场
144
30292
42400
2700
万福城
2000
222644
320000
2600
四、其它动态
2007江宁板块成交曲线走势图
从商品房交易情况来看，江宁一直是南京楼市销售中的佼佼者，截止11月，该板块平均每日商品房认购量达101.3套之多，在今年江宁板块的认购走势图上可以清晰看出，1至5月该板块商品房认购量一直保持高位增长态势，但受到国家房地产新政的影响下，6月出现了震荡波动的状况，在其后的5个月中，江宁的认购量还是保持稳步上升走势的，从成交量来看，江宁今年日平均成交量为73套，几乎比城中、城南、仙林等众板块日成交额之和还要多，从刚刚过去的两个月来看，江宁共认购6640套，成交4443套。
其中9月认购3426套，成交2106套，10月江宁认购3214套，成交2337套，轻松摘取销售桂冠。
11月方山板块现售楼盘价格表
项目名
价格
天泽苑
5200元/平方米
罗托鲁拉
12000元/平方米
合家春天
4900元/平方米
龙湖文馨苑
5000元/平方米
2007年7月26日，地产大佬万科以总价17.85亿、高出底价3倍的价格如愿拿到江宁地王“牛首山河地块”，楼面地价达3278元/㎡，成为牛气冲天的“江宁地王”，正当人们为万科的举动唏嘘不已之际，11月16日举行的国土拍卖会上，江宁地皮价格再次让人叹为观止，位于江宁的G70、G71地块分别拍出4145元/㎡和4204元/㎡的楼面价，轻松刷新了万科牛首山河地块的地王记录，也就是说未来江宁住宅上市价保守预计不会低于7000元/㎡以下，合家春天、天泽苑、龙湖文馨苑、九龙湖畔•颐和南园、康桥水岸等新老楼盘成为大热项目，目前来看，方山板块这些在售和将要销售的项目楼盘价已迈近5000大关，而地皮拍卖价格现就已超越4000元价位预示未来的上升空间仍不可小觑。
五、最新市场行情
11月19日-25日销售排行榜
序号
项目名称
区属
套数
面积㎡
1
阅江广场
下关
312
17066.22
2
天润城
浦口
281
24221.65
3
康桥水岸
江宁
232
13358.69
4
爱涛艺郡临枫
栖霞
181
16217.07
5
盛棠苑
六合
134
12863.09
6
东郊小镇
江宁
117
8404.97
7
江岸水城
浦口
113
9170.96
8
第七站
栖霞
105
9273.27
9
明发滨江新城
浦口
93
11688.38
10
海德北岸
浦口
87
8981.13
11月19日-25日（11月的第四周），认购量为2298套，环比上周上升283套，成交量为2104套，环比上周上升644套，交易总量整体环比上周上涨26.7%，本周楼市交易较上周有明显回温，排除“周末效应”的因素以外，从销售走势上来看，本周的交易量处于平稳上升的趋势，在周四还创造了认购量510套、成交量310套，总销售量820套的好成绩，一扫上周楼市萎靡不振的颓势。
11月19日-25日销售概况
11月19日-25日商品房交易走势图
时间
住宅类
办公类
商业类
认购套数
成交套数
认购面积
成交面积
认购面积
成交面积
11.19
211
546
12008.88
274.43
1982.58
1141.02
11.20
253
404
286.1
945.36
4876.54
487.51
11.21
464
229
415.72
0
4517.42
691.94
11.22
510
310
670.74
779.16
2439.21
1449.83
11.23
325
452
548.16
740.6
612.71
330.01
11.24
329
30
0
548.16
2209.61
0
11.25
206
133
1263.65
208.09
496.89
0
11月19日-25日各区销售概况（套）
玄武
134
鼓楼
238
江宁
1109
白下
66
下关
367
六合
430
秦淮
22
栖霞
603
浦口
1107
建邺
275
雨花
144
溧水
56
高淳
80
全市
4631
9
第9页 共9页
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