土地估价理论与方法土地估价的原则.docx

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2017土地估价理论与方法：

土地估价的原则

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、土地经济学的研究对象是土地经济问题，并以__为核心。

A．可持续发展

B．土地利用

C．人地关系

D．土地开发

2、按土地价格使用目的，地价可分为：

买断价格、租赁价格和__。

A．抵押价格

B．使用权价格

C．申报地价

D．评估价格

3、的存在是决定土地价格高低的主要因素。

A：

级差地租

B：

绝对地租

C：

垄断地租

D：

矿山地租

E：

时间因素

4、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

A：

多用途性

B：

增值性

C：

普遍性

D：

个别性

E：

时间因素

5、从城市交通和城市建设的经济性出发，城市干道网密度以__为宜。

A．1～2km/km2

B．2～3km/km2

C．3～4km/km2

D．4～5km/km2

6、在下列选项中，的行为不必缴纳营业税。

A：

将自建的房屋对外销售

B：

土地所有者出让土地使用权

C：

土地使用者转让土地使用权

D：

某单位将所拥有的不动产无偿赠与他人

E：

土地

7、国家实行土地用途管制制度，必须以__作为基础和依据。

A．土地利州总体规划

B．土地利用年度规划

C．土地利用计划

D．土地城市规划

8、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效

C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

9、当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始（）。

A.以递增的速度上升 

B.以递减的速度上升 

C.以递增的速度下降 

D.以递减的速度下降

10、下列关于房地产开发企业设立，应具备的条件正确的是__。

A．有符合公司法人登记的名称和组织机构

B．有适应房地产开发经营需要的固定伪办公用房

C．注册资本50万元以上

D．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

E．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

11、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。

A．人文环境

B．人工环境

C．空间环境

D．社会环境

12、马克思在分析建筑地段地租时指出，是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租。

A：

农业地租

B：

绝对地租

C：

垄断地租

D：

矿山地租

E：

时间因素

13、某耕地区片近3年平均年产值为1700元／亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为万元／亩。

A：

4．25～5．95

B：

2．72～4．42

C：

2．72～4．25

D：

1．70～2．72

E：

合法性

14、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权．2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％．该商业项目预计于2007年12月开发完成．现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估．经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米．该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％．另外该市于2004年完成了基准地价评估工作．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元／平方米。

A：

7500

B：

7155

C：

7115

D：

9487

E：

时间因素

15、__是企业在一定期间内生产经营活动的最终财务成果。

A．收入

B．利润

C．所有者权益

D．资产

16、是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

A：

课税价格

B：

申报地价

C：

公告地价

D：

基准地价

E：

时间因素

17、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由__负责。

A．县级以上人民政府土地行政主管部门

B．土地登记代理事务所

C．县级以上人民政府房屋管理部门

D．A和B均可

18、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的（）。

A.管理方式 

B.产权性质 

C.交易方式 

D.价格档次

19、进行开发项目的财务评价时，如果项目动态投资回收期小于计算期，则财务净现值．【2002年考试真题】

A：

＜0，项目不可行

B：

＞0，项目可行

C：

＜0，项目可行

D：

＞0，项目不可行

E：

土地

20、土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误，可能申请__

A．初始登记

B．变更登记

C．异议登记

D．更正登记

21、营销分析是建立在对__的基础上的，包括对竞争对手的分析。

A．市场深刻理解

B．市场的绝对熟悉

C．市场独特见解

D．市场足够了解

22、在商品房营销过程中，销售人员的工资应计入__。

A．财务费用

B．销售费用

C．管理费用

D．生产成本

23、按照马克思主义的地租论，不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值．2006、【2002年考试真题】

A：

绝对地租

B：

垄断地租

C：

级差地租I

D：

级差地租Ⅱ

E：

时间因素

24、在下列影响宗地价格的因素中，（）是个别因素。

A.宗地形状 

B.宗地所处地区的基础设施 

C.宗地附近学校分布情况 

D.当地商品房价格变动情况

25、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是。

A：

宗地用途

B：

宗地是否临街

C：

宗地基础设施条件

D：

宗地形状

E：

时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《土地利用年度计划管理办法》规定，土地利用年度计划指标包括。

A：

土地调查总量指标

B：

新增建设用地计划指标

C：

土地开发整理计划指标

D：

耕地保有量计划指标

E：

耕地计划总量指标

2、下列关于农用地特点的说法，错误的是。

A：

农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

B：

我国农用地资源丰富，且可以自行恢复和再生，所以取之不尽，用之不竭

C：

农用地受自然环境的影响显著

D：

农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用

E：

35％～50％

3、我国当前国有土地使用权出让的主要方式有。

【2009年考试真题】

A：

协议

B：

招标

C：

拍卖

D：

挂牌

E：

授权经营

4、下列不属于我国的商业银行的有__。

A．兴业银行

B．中国农业发展银行

C．中国建设银行

D．中国工商银行

5、房屋建筑物具体包括。

A：

商业用房上的广告牌

B：

房屋

C：

公共建筑

D：

土地使用权

E：

地上建筑物。

6、根据需要，工程结算一般有等几种形式．【2008、2004年考试真题】

A：

定期结算

B：

阶段结算

C：

竣工结算

D：

施工结算

E：

投资结算

7、税收是国家财政收入的主要来源和主要形式，在任何国家都是__。

A．为国家实现其职能服务的

B．取之于民，用之于民

C．以国家的政治权利为征税依据的

D．按照法律规定无偿征收的

E．按照法律规定有偿征收的

8、我国耕地占补平衡制度认定的占用耕地的补充方式有。

【2007年考试真题】

A：

用农民自行开发利用的废弃地补充

B：

缴纳耕地开垦费集中开垦新耕地

C：

东部省份到西部省份异地开发

D：

用国家投资的土地开发整理项目的新增耕地补充

E：

占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地

9、我国部分城市推行土地一级开发，制定土地一级开发计划主要依据规划．【2006年考试真题】

A：

国民经济和社会发展规划

B：

交通等基础设施规划

C：

土地利用总体规划

D：

土地开发整理规划

E：

城市总体规划

10、营销分析是运用__技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。

A．市场营销

B．市场策划

C．市场预测

D．市场细分

11、土地市场的主要特点可以概括为。

【2009年考试真题】

A：

交易实体的非移动性

B：

土地市场的区域性

C：

土地市场的垄断性

D：

流通方式的单一性

E：

土地价格不断上涨

12、耕地保护工作的目的是实现耕地数量、质量和__。

A．耕地面积

B．耕地总量动态平衡

C．生态的全面管护

D．生态与经济的改善

13、评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用__。

A．市场比较法评估土地价格

B．利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格

C．市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格

D．收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格

E．基准地价系数修正法评估土地价格

14、下列关于地租和地价描述正确的是。

【2004年考试真题】

A：

地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式

B：

土地价格的高低取决于可以获取的地租的高低

C：

地价是地租的资本化

D：

地租是一种经济剩余，即总收入减去总要素成本之后余下的那一部分

E：

由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分

15、下列关于临时用地，说法正确的是。

A：

临时用地必须办理报批手续

B：

不得在临时用地修建永久性建筑

C：

临时使用土地的期限，最多不得超过一年

D：

临时使用土地的期限，最多不得超过两年

E：

可以在临时用地修建永久性建筑

16、基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地__相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。

A．价值

B．使用价值

C．成本

D．潜力

17、资产的确认必须符合的标准包括。

A：

资产的本质必须是一项经济资源

B：

资产应当能以货币计量

C：

资产必须是企业所拥有或控制的经济资源

D：

资产仅指各项财产

E：

资产可以以货币计量，也可以以实物计算

18、下列关于房产图的描述正确的是。

A：

房产分户图是分丘图的局部明细

B：

房产分户图用于表示房屋细部建筑结构，比例尺一般为1：

100

C：

房产分幅图用于反映房屋及其占地的位置、权属状况等，比例尺一般为1：

500

D：

房产分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

E：

房产分丘图内所有房屋及其用地情况等房地产要素

19、五通一平是指__。

A．通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整

B．上水通、下水通、电通、路通、通气、土地平整

C．水通、电通、路通、通讯通、通邮、土地平整

D．水通、电通、路通、通讯通、通热、土地平整

20、利用资产负债表提供的会计信息，可以．【2002年考试真题】

A：

判断企业财务状况

B：

分析企业的偿债能力

C：

分析业主权益变化

D：

分析企业盈利能力

E：

前期费用

21、各单元各影响因素分值的计算，可采用或的方法进行。

A：

系统分析法

B：

特尔菲法

C：

因素分值定量测算法

D：

算术平均法

E：

加权平均法

22、在统计调查设计中，调查目的是第一位，因为它决定调查的__。

A．具体任务

B．性质

C．对象

D．内容

E．时空范围

23、下列选项属于存货的是__。

A．商品

B．燃料

C．包装物

D．低值易耗品

E．工程安装工具

24、中央银行存款准备金政策的调控作用主要表现在．【2009年考试真题】

A：

调控商业银行信贷规模

B：

增加商业银行的信誉

C：

控制商业银行的业务库存现金

D：

影响商业银行的存款能力与清偿能力

E：

增加中央银行信贷资金宏观调控能力

25、土地具有不同于一般商品的特殊性，下列对土地自身特性描述正确的是__。

A．表示方式不同

B．地价主要由地产需求决定

C．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定

D．地价具有明显的地区性和个别性

E．地理位置的特殊要求