土地估价师理论与方法收益还原法概述.docx
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2016土地估价师《理论与方法》：
收益还原法概述
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，正确的是。
A：
液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估
B：
评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响
C：
油（气）井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定
D：
采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益
E：
合法性
2、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。
A：
折旧费
B：
维修费
C：
保险费
D：
管理费
E：
时间因素
3、短期投资的计价方法有__。
A．成本法
B．市价法
C．成本与市价孰低法
D．投资法
E．成本估量法
4、某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123．某比较案例2006年成交价为1200元／平方米，则2008年该比较案例价格为元／平方米。
A：
1476
B：
1342
C：
1200
D：
1073
E：
时间因素
5、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。
A：
23
B：
47
C：
50
D：
70
E：
35％～50％
6、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。
A．所依附的客体在城镇中占地面积小
B．仅对其自身客体所在位置产生影响
C．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D．在空间分布上聚集现象明显
7、市场比较法的理论依据是__。
A．替代原则
B．均衡原则
C．价格变动原则
D．供求原则
8、商品的价格一般由反映该商品将来的所决定。
A：
利润
B：
纯收益
C：
总收益
D：
增值收益
E：
合法性
9、假设开发法又称剩余法，是__的变种。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益还原法
D．路线价法
10、城镇土地级别的划分方法包括__。
A．总分数轴法
B．总分频率曲线法
C．因素成对比较法
D．总分剖面图法
E．层次分析法
11、土地除了以价格表示外还可以用表示。
A：
年租
B：
货币
C：
租金
D：
年期
E：
时间因素
12、某房地产开发项目土地面积1200㎡,建筑面积2400㎡，预计房屋建安费用为1500元／㎡，专业费用按建安费用的10％计，销售税金预计约5元／㎡，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60％，银行贷款年利息率为5．49％，则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为万元。
A：
19．83
B：
21．93
C：
24．12
D：
35．5
E：
时间因素
13、收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括项。
【2006年考试真题】
A：
收益额
B：
折现率
C：
贴现率
D：
收益期
E：
时间因素
14、某农户因分家、分户的需要，在自家承包的一般农田上申请住宅用地100m2，需要经__批准。
A．乡级人民政府
B．县级人民政府
C．省级人民政府
D．国务院
15、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007年考试真题】
A：
水塔
B：
菜窖（小型）
C：
玻璃暖房
D：
锅炉房
E：
土地
16、下列关于国土、土地概念的表述中，不正确的是__。
A．国土是指一个国家主权管辖的地域空间
B．国土的范围包括领土、领空、领海
C．国土的概念要比土地的概念要狭窄一些
D．土地是一个学术上的概念，国土是一个政治概念
17、营业税属于以下税种中的。
A：
流转税
B：
所得税
C：
财产税
D：
行为税
E：
土地
18、证券投资基金按照基金证券能否赎回，可以分为两种类型．【2007年考试真题】
A：
封闭型和开放型
B：
固定型和管理型
C：
单位型和追加型
D：
契约型和公司型
E：
土地
19、土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过方式来确定。
A：
协议
B：
招标
C：
挂牌
D：
拍卖
E：
土地
20、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下__条件。
A．住宅小区建筑容积率在1.0以上
B．单套建筑面积在120平方米以下
C．单套建筑面积在140平方米以下
D．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
E．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格2倍以下
21、生产要素包括__。
A．劳动
B．资本
C．文化
D．利率
E．政策
22、企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括__等项目。
A．生产、经营收入
B．捐赠收入
C．利息收入
D．预收款项
E．财产转让收入
23、评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是。
A：
市场比较法
B：
成本逼近法
C：
收益还原法
D：
基准地价系数修正法
E：
合法性
24、B县A房地产开发公司将其在W市C县县城开发建设的商品房预售给王某，按照《土地登汜规则（修正）》规定，商品房预售，A房地产开发公司应当在该预售合同签订后三十日内，将预售合同向__部门登记备案。
A．B县人民政府房产管理部门
B．B县人民政府土地管理部门
C．C县人民政府房产管理部门
D．C县人民政府土地管理部门
E．W市人民政府房产管理部门
25、作为地价体系中最关键的参考指标，反映的是地产市场的现实。
A：
交易底价
B：
标定地价
C：
成交地价
D：
评估价格
E：
时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、对“土地承包经营权”作出规定的法律包括__等。
A．《城市房地产管理法》
B．《农村土地承包法》
C．《土地管理法》
D．《物权法》
E．《城乡规划法》
2、房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以__为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A．基准地价
B．标定地价
C．各类房屋的重置价格
D．各类房屋的抵押价格
E．各类房屋的租赁价格
3、在我国，第三产业内部可划分的部门有__。
A．管理部门
B．流通部门
C．监督部门
D．服务部门
E．设计部门
4、价格指数调整法通常适用于的机器设备的重置成本估测。
A：
技术进步速度不快
B：
技术进步速度快
C：
技术进步因素对设备价格影响不大
D：
技术进步因素对设备价格影响大
E：
单位价值较小的自制设备
5、在土地利用总体规划确定的城市，村庄和集镇规划区范围内的农用地转化为建设用地的，必须符合下列条件。
A：
城市、村庄和集镇建设规划
B：
保证足额补充所占耕地
C：
土地利用总体规划已经明确预留的项目用地
D：
土地利用年度计划的控制指标
E：
国土规划
6、营销分析是运用__技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。
A．市场营销
B．市场策划
C．市场预测
D．市场细分
7、下列关于土地执法监察的内涵，表述正确的是。
A：
土地执法监察，是指县级以上人民政府国土资源行政主管部门按照法定程序和方式，依法对本行政区域内土地管理法律、法规的执行情况进行监督检查，并对违法者实施法律制裁的活动
B：
土地执法监察的主体是代表国家行使土地管理职权的县级以上人民政府国土资源行政主管部门
C：
土地执法监察的对象只包括土地管理的相对人
D：
土地执法监察的目的是实现国家的土地管理职能，保证土地管理法律、法规的全面实施
E：
土地执法监察的主体是代表国家行使土地管理职权的县级以上人民政府
8、《关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方__分成体制。
A．10:
90
B．20:
80
C．30:
70
D．40:
60
9、编制近期建设规划，必须遵循的原则有__。
A．处理好近期建设与长远发展，经济发展与资源环境条件的关系，注重生态环境与历史文化遗产的保护，实施可持续发展战略
B．坚持为最广大人民群众服务，维护公共利益，完善城市综合服务功能，改善人居环境
C．严格依据城市总体规划，不得违背总体规划的强制性内容
D．确定城市近期建设重点和发展规模
E．与城市国民经济和社会发展计划相协调，并能适应市场经济发展的要求
10、成本逼近法不适用于。
A：
新开发土地估价
B：
建成区域或已开发的土地估价
C：
工业用地估价
D：
商业及住宅用地的估价
E：
农村社会经济发展水平
11、农用地定级的方法是。
A：
因素法
B：
修正法
C：
标准法
D：
样地法
E：
网格法
12、土地利用总体规划编制程序包括。
A：
准备工作阶段
B：
调研工作阶段
C：
编制和调整方案阶段
D：
规划审批和公布实施阶段
E：
公告阶段
13、按监察时间的不同，可将土地执法监察划分为。
A：
普遍监察
B：
事前监察
C：
事中监察
D：
事后监察
E：
专门监察
14、中央银行的主要业务包括__。
A．对银行的业务
B．对居民的业务
C．对政府的业务
D．对企业的业务
E．对地方的业务
15、城市规划中，在地震烈度为（）的地震区内可以进行城市建设，但要考虑防震措施，避免地震对城市造成破坏。
A．六度
B．七度
C．八度
D．九度以上
16、某区公安分局与工商局共同对李某作出处罚决定，对于李某不服欲提起行政赔偿请求，本案行政赔偿义务机关是。
A：
该区公安分局
B：
该区工商局
C：
该市公安局
D：
该市工商局
E：
该市人民政府
17、在自由竞争情况下，土地价格是由__决定的。
A．土地市场
B．土地供给
C．土地需求
D．供求关系
18、违反《基本农田保护条例》规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由或者责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。
A：
县级以上地方人民政府
B：
县级以上地方人民政府土地行政主管部门
C：
县级以上地方人民政府农业行政主管部门
D：
县级以上地方人民政府规划行政主管部门
E：
县级以上地方人民政府房产行政主管部门
19、__是反映社会经济现象在一段时期内活动结果的总量指标。
A．时点指标
B．平均指标
C．相对指标
D．时期指标
20、市场法适用的对象有。
A：
标准厂房
B：
在建工程
C：
高档公寓
D：
房地产开发用地
E：
纪念馆
21、B市土地管理部门编制的土地利用总体规划属于规划。
A：
短期规划
B：
中期规划
C：
长期规划
D：
永久规划
E：
已利用地
22、下列关于不动产税收政策的表述，错误的有。
A：
财政局对外出租的经营用房免征房产税
B：
集体土地使用人不需要交纳城镇土地使用税
C：
个人自建自用住房销售时，需缴纳个人所得税
D：
占用早地兴建乡政府办公大楼应缴纳耕地占用税
E：
房地产企业以其建造的商品房进行投资和联营的，免征土地增值税
23、证券市场分为两级，包括（）。
A．证券的发行市场
B．证券的原始市场
C．交易流通市场
D．定向交易市场
E．以上均错误
24、下列属于金融市场的是
A：
信贷市场
B：
证券市场
C：
票据市场
D：
服务市场
E：
外汇市场
25、计算农用地利用等指数的方法有__。
A．按指定作物土地利用系数计算
B．按综合土地利用系数计算
C．按指定作物土地经济系数计算
D．按综合土地经济系数计算
E．按样点土地利用系数计算
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