MLS介绍.doc
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一、美国MLS模式介绍
MLS英文全称为MultipleListingService，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。
在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。
MLS在国外发展已逾70年，被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。
MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制，为MLS系统内成员提供统一规范的操作方式，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。
1.MLS参与主体及权责
在MLS模式下，房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：
卖方、买方、委托经纪人（listingbroker）及销售经纪人（sellingbroker或称买方经纪人buyers’broker）。
“委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”，提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。
“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。
当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时，委托经纪人同时也是销售经纪人，在这种情况下，委托经纪人将得到卖方支付的全部佣金。
相反，如果交易的买方是由另一个经纪人，即销售经纪人介绍的，那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。
值得注意的是，在MLS系统下，委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。
卖方赋予特定经纪人在特定时期内（通常为60天或者90天）寻找买方的专有权。
按照MLS系统规定，委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内，应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统，包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。
在交易完成之后，委托销售代理还应对该交易信息及时修改，将交易状态项由“待售”或“待租”改为“已售”或“已租”，在系统中如实填写交易的成交价（这是非常重要的一个规定，正因为有这个规定，使得MLS也成了房地产估价师的应用工具，因为MLS能为估价师提供真实的成交个案信息）。
在部分MLS系统内，系统成员除与卖方建立独家代理关系之外，还可以与卖方建立开放性代理关系。
卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产，寻找买方，并承诺向成功促成交易的经纪人支付事先约定的佣金。
但是，对于此类开放性代理关系，其协议内容及房产信息、交易信息是不允许上传到MLS系统的，以确保MLS系统内的所有信息均建立在独家代理关系的基础之上。
2.MLS系统下的佣金制度
在MLS系统下，房地产中介代理服务实行的是佣金制度。
作为服务的报酬，经纪人将向卖方收取房产出售价格一定比例的佣金（佣金=房产出售价格总额×佣金率）。
在20世纪70年代以前，房地产中介代理服务的佣金率由房地产经纪人协会统一制定、强制执行。
进入20世纪70年代，随着有关反托拉斯法的出台，该固定佣金率的佣金制度逐渐演变为建议佣金率的佣金制度。
到了20世纪80年代，建议佣金率也被判违反反托拉斯法有关规定而取消，佣金率开始由卖方与经纪人自主协商，不受经纪人协会及当地政府的影响。
尽管如此，自主协商的佣金率较强制执行的固定佣金率及建议佣金率并无太大变化，佣金率及佣金分配比例保持在一个平衡的水平：
住宅交易代理佣金为总售价的6%左右（在5%-7%范围内波动），住房租赁代理佣金为一个半月租金，而商业房产租赁代理佣金为租金总额的3%。
如果委托经纪人没有特别说明的话，委托经纪人与销售经纪人平分佣金。
视房产交易的难度及时间要求，委托经纪人可相应调整佣金分配比例。
3.MLS系统的成员资格要求
经纪人想加入MLS系统，必须向当地经纪人协会提交入会申请，并交纳一定注册会费。
只有在获得经纪人协会审批通过之后，该经纪人才能成为MLS系统中的一员，通过MLS系统上传共享房源、客源信息。
在向当地经纪人协会提交入会申请之前，经纪人还必须获取由各州考核发放的经纪人执照，这也是任何经纪人从事房地产中介代理业所必须遵守的先决条件。
在美国，按照从业执照要求的不同可以将房地产中介从业人员分为两类，一类为经纪人（broker），另一类为销售代理（salesagent）。
相比销售代理，经纪人通常有着更高的学历要求及从业经验要求。
获得执照的经纪人可以自己开设中介代理企业，招聘管理销售代理及经纪人。
只有经纪人才能接受卖方的委托，在MLS系统内发布房产交易信息，代表卖方协助交易完成。
而销售代理则通常负责协助经纪人处理交易事项，寻找有意向的买方，协助完成交易。
4.MLS经营管理
按照经营区域及运作规模划分，MLS可以分为两大类：
地方性MLS和区域性MLS。
地方性MLS由各城市的房地产经纪人协会建立、管理和运营，集合了当地MLS成员企业所有独家代理出售的房源信息及客户信息，这些信息向所有MLS成员开放、公布并不断更新。
在美国，大多数地方中介市场都建立了MLS系统，每个地方性MLS都是一个独立的经济实体，独立核算，独立运作，有着各自的运营政策及运作程序。
地方性MLS可以自主选择是否加入区域性MLS。
根据美国房地产经纪人协会NAR（Nation-alAssociationOfRealtors，实际上已经不单单是房地产经纪人的组织，而是包括了各类房地产专业人士）2005年统计，在全美国，地方性MLS数量达900个，成员数目逾100万，占美国所有领取执照的经纪人与销售代理数目的60%。
而区域性MLS则是多个地方性MLS的联合，集合了区域内各城市MLS子系统的所有房源信息并向各MLS子系统成员开放、公布。
美国房地产经纪人协会（NAR）组织建立的MLS系统是美国最大的区域性系统，也是美国唯一的全国性MLS系统，其业务遍及全美国，拥有1700多个地方协会，在美国54个州和海外属地都有地方协会及ML$子系统。
这些地方协会及MLS子系统接受NAR建立的所有规章和制度安排，在NAR的指导下进行管理和运作。
如果地方协会或MLS系统不遵循NAR的方针政策及指导，NAR将废除其会员身份。
同时，各地方性MLS系统、区域性MLS系统除接受经纪人协会管理规定之外，还须服从各州的有关房地产中介行业管理规定。
在美国，地方房地产中介服务一般由各州自行管理，包括从业资格要求，经纪人及销售代理的执照要求等。
各州政府设有专门的房地产管理委员会，监视各经纪人与中介公司的行为，处理有关对经纪人或销售代理的投诉与纠纷。
5.MLS功能
MLS系统具备强大的管理功能，包括房源管理、客户管理、成交业绩、店务管理、表格中心等，为了提高交易成功率，MLS管理系统特别设计了配对查询功能，想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录像“考察”房产的外观、环境及房内格局等。
而经纪人也可以通过互联网到共享房源数据库和客户需求数据库中查找房源或客户。
二、MLS模式评价及借鉴
在MLS平台支持下，美国房地产中介代理业迅速发展成为一个成熟的行业，经纪人分工明确，信息共享也比较充分。
一个委托经纪人手中的房源，通过MLS系统，允许系统内所有经纪人同时获得。
对于任一经纪人，不论自己是否拥有此房源，都可以努力寻找有意向的买方，参与到该房源交易中，促成交易完成，获取一定佣金分配。
通过共享房源、客源，MLS系统增强了每个系统内房地产中介企业的业务能力，形成了协作互利、公平竞争的行业运作机制，避免了经纪企业之间的恶性竞争，促使房地产中介代理交易在较短的时间内完成。
另一方面，MLS系统内聚集了大量的房地产中介代理市场信息，包括不同房产的特征、出价信息及最终出售价格，并且可以通过文字、图像、电子技术等多媒体手段，全方位地向客户展示，多形式、多渠道地将信息传达给目标客户。
由此增强了交易的透明度，降低了经纪人与客户双方的信息搜寻成本与交易成本，提高了交易效率。
我国的房地产中介代理行业应该借鉴MLS的经验，建立类似的交易系统和行业规则。
在此过程中，必须注意以下几点：
1.独家代理是MLS系统建立并平稳运行的前提，也是MLS的基本规则。
在独家代理关系下，只要房产在独家代理协议所规定的时期内成功售出，卖方就要向委托经纪人支付全部佣金。
不管房产最后是由谁出售，即便是由业主自己卖出，与卖方签署了独家代理协议的委托经纪人都可以获得协议规定的佣金。
独家代理方式既是一种代理模式，也是一种代理规则，这种规则保障了委托经纪人的合法利益，也解除了委托经纪人的后顾之忧。
而事先约定的佣金分成办法也使得其他经纪人在收益分成的利益驱动机制下不遗余力地去推售房产。
同时，在独家代理关系下，委托经纪人作为卖方的唯一授权代表，全权负责整个交易过程。
销售经纪人不与卖方见面或直接联系，而是通过委托经纪人将买方的有关信息及要求传递给卖方，由委托经纪人安排查看房产及合同协议事宜。
卖方、委托经纪人及销售经纪人之间形成垂直的双向信息传递链，各经纪人之间分工明确、协作互利，有利于降低信息传递成本，提高交易效率，加快交易过程。
目前，我国的房地产中介行业“一盘多放”现象非常普遍，委托代理关系主要以开放性代理关系为主。
如果在开放性代理关系下推行MLS系统，各经纪人之间权责混乱，信息传递环节错综复杂，耗时长，必然带来交易效率的低下。
特别是没有相关法律约束卖方在成交后必须向委托经纪人支付佣金，这就使得所谓的独家代理也成了一句空话。
要推行MLS系统，必须先改变广大消费者的观念，增强对独家代理关系的认可和接受度。
事实上，在MLS系统信息共享的机制下，消费者只要与一家MLS系统成员企业建立独家代理关系，其房源信息就可以很快地被MLS系统内的广大经纪人及潜在买家所知悉，有利于迅速找到潜在的买家。
2.信息共享、佣金分成是MLS系统的根本运行机制。
在独家代理和佣金有保障的情况下，委托经纪人是不担心信息公开的，因为任何人获取了这些公开信息并根据这些信息促成了交易，委托经纪人都可以按照独家代理协议获得收益。
MLS的规则能使得经纪人之间保持既竞争又合作的关系，即通过资源共享、信息交换，达到一种利益共享机制。
同行之间不用勾心斗角，也不用互挖墙角，而是通过相互之间的有效合作和利益共享机制，共同促进整个行业的发展。
3.计算机网络是MLS系统推广运行的平台基础。
在计算机网络用于发布房源信息进行广告营销之前，MLS系统管理人员将所有MLS数据（包括所有房源信息）汇编入一本MLS信息册中，将这些册子印刷分发给每位MLS成员，以便信息在成员间共享。
为了浏览这些房源信息，买方不得不借助于经纪人，通过经纪人传真或复制的MLS副本获取有关信息。
现在的MLS系统已经完全依赖于先进快捷的计算机网络技术。
我国现阶段借鉴和推广MLS发展模式，必须积极探索建立、完善基于计算机网络的MLS信息平台，为房地产经纪人提供方便、快捷、安全的信息查寻和交易工具。
MLS：
欧美地产营销新模式
MLS（MultipleListingService）是源于美国房地产行业的专业术
语，也称“多重上市服务”。
其核心是通过特定的软件技术和网络手
段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的
互通体系。
如何操作呢？
想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录相“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。
如果这家公司的房源不够丰富，客户还可以通过MLS系统，在加入该系统的所有公司的数据库中查找有关房源。
若能成交，则参与交易过程中的各家公司按一定的比例分成。
针对此种经营方式，目前在美国各大州之间都成立有MLS协会，在欧美等其他发达
国家也颇为流行。
此种经营模式的最大优势在于，不论客户最终在哪里找到如意的
房子，参与这一过程的每一个中介商都可以从中分得利益，不会因为
房源不足而错失一个客户，也不会因为渠道不畅而无人光顾；对于租
购客户，则可以增加更多的选择机会，可谓是一举多得。
据了解，21
世纪不动产就是采用这一系统，并取得了良好的业绩。
有关资料显示，
全世界平均每一分钟就有一套房屋通过21世纪不动产系统成交，当
然这一切在很大程度上是由于这一崭新的经营模式。
创建有中国特色的MLS
我们需要发展自己的MLS系统。
对此，致力于将这一先进经营
方式引入中国的MLS网络科技公司的CEO卢航认为，我们不能照搬
国外现成的东西，只有适合中国国情的东西才是最有效的。
据了解，目前一些比较成规模的中介公司如我爱我家（5i5j）等
已开发出自己的数据支持系统，广州派软等软件商在类似软件开发方
面也做出了有益尝试，这些对国内房地产行业的电子化进程都有一定
的推动作用。
由MLS网络科技有限公司，根据中国市场用户需求开
发的roalty和tower等系列解决方案，在吸收国外先进经营理念的基
础上，又有新的发展。
它面向中国房地产开发商及二手市场中介商，
涵盖了房地产开发及二手交易市场的全部过程，发挥房地产和IT技
术整合优势，体现一种新的理念。
MLS将引发营销“地震”
随着MLS理念的引入，特别是MLS网络科技公司开发的TOWER新楼盘产品系列，创立了楼台展示平台、售楼现场销售导航系统、光盘电子楼书等手段，实现房地产商的远程职能化销售管理，并充分动用多媒体表现方式，集视频、影音、动画、图像于一体，准确而完整表现发展商的创意和楼盘优势。
在演示现场可以看到，tower系列软件用精美的三维动画，表现建筑物与城市景观融为一体的美感，无论是住宅整体外观，住宅周边交通与配套，还是门厅、大堂、会所、广场、绿地、庭院、水景都可以表现得淋漓尽致。
通过这些系列软件，消费者迫切想知道的楼盘资料通过屏幕可以尽收眼底，其促销效果之佳，是传统售楼书和销售模型无法相提并论的。
毫无疑问，MLS理念的引入，对房地产行业必将带来长久的影响，尤其是对于企业的管理经营与市场营销手段，都将带来更大的启发。
“多重上市服务”系统，产生于20世纪20年代美国房地产经济由盛转衰的危难时刻，目前占据美国房产销售业务的95％以上，并且也成为加拿大、澳大利亚等国家的主流房产销售模式。
其核心是通过特定的软件技术和网络手段，建立一个所有的房屋销售人员可以为所有的购房者提供所有符合条件的房产的电子平台。
在这一系统内，想要租赁和购买房屋的客户只需在专业机构的计算机终端上输入自己想要租赁或购买房产的特征，就可以查询到所有符合条件的房产，并且利用电子地图、网上播放的实地录像等多种手段，了解房产外观和内部的详细信息。
同样的，加入系统后，经纪人员可以销售这一系统内的任何一套房产，如果达成交易，则交易过程中涉及的各家公司都将按一定的比例分成。
业内有关人士指出，我国目前的住宅业发展水平与联合国经济委员会确定的产业化标准（生产的连续性、生产物的标准化、生产过程各阶段的集成化、工程高度组织化、流通领域信息化、生产与组织的一体化等）还有相当的差距，特别是作为市场营销中心环节的房屋租赁、置换市场，成了制约整个房地产市场发展的瓶颈。
近年来，房地产中介行业以投入少、经营灵活、服务快捷的特点活跃了房地产市场，并在国家利好政策的扶持下有了很大的发展。
作为咨询服务行业，中介信息管理手段落后、传统交易环境相对封闭，各自为政造成的信息垄断，无形中使信息成本提高，使用效率降低。
同时因信息来源很难核实，信息不可避免存在着短缺、重复、虚假，长此以往中介公司要背上恶名。
引入先进管理模式，加强信息交流已迫在眉睫。
而网络时代的到来，恰恰为我们提供了一个前所未有的好机遇。
一种全新的经营模式——电子商务（E－Comme－rce）的出现，为房地产中介的规范化发展创造了条件。
源于美国的MLS－“多重上市服务”系统风行于欧美国家，美国各州之间都成立MLS协会，它是互联网上的房源数据库的解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络。
它的含义是房地产业内房屋销售的信息共享。
我国有资质的中介公司已配有电脑，并开始尝试使用电脑管理房源与客源，但目前还没有真正实现信息的快速查询，也不能根据客户需要进行检索，“服务”问题仍然存在。
MLS网络科技将“软件”与“网络”结合的新思路，在电子商务时代，使获取信息和传播信息的成本大幅降低，速度几乎被提升到了实时交互的程度，提高了房地产中介的信息化水平，使人们方便快捷地搭上了房地产中介网络的快车。
美国MLS系统试水上海 共享房源挑战中介合作力
[2006-12-120:
55:
00|By:
gangtie]
继全球知名房地产中介品牌21世纪不动产、COLDWELLBANKER进入上海房地产中介市场后，日前，一家北京公司将美国MLS销售模式移植中国。
据悉，这种在美国完成95%的房屋交易模式与国内传统中介模式最大区别在于，将单个中介各自为营转化为中介之间相互合作。
目前，房地产经纪碰到的问题实为多多：
房源信息在业为分散而相互封闭；明明知道附近同行中有客户需求的房子，却不能为之服务；房源独家委托的成本与风险逐渐加大；拥有优质的房源，却遇不到合适的客户；一些客户不付佣金的现象难以约束；员工流动频繁且带走公司的房源和客户……
MLS是美国房地产经纪人共同建立的信息系统。
据悉，[b]美国95%的房屋交易通过MLS成交[/b]，MLS已发展成为全美第一大行业组织。
共享系统的信息资源能够快速有效地成交。
所有的成员在家或办公室随时都可查看到发生在全市乃至全国的房地产交易情况。
MLS制定了科学、严谨、可操作的规则，这些规则保证：
会员均享有平等的商业权利，使中介公司和买卖双方处在信息公开、公平的条件下；保证信息真实性、及时性，极大满足会员的成交收益；巧妙保障会员和从业人员的利益，克服了经常困扰中介公司的暗箱操作；会员可以享用系统提供的专业性交易文件，享受到行业标准化的好处。
许多国家纷纷引入MLS系统来整合房地产信息流通渠道，降低交易成本。
单个中介公司，能够拿到的房源有限，能够成交的房源更是少而又少。
行业之间不仅仅是竞争，合作更孕育着新的商机。
进入该系统后，中介公司可视自己的实力和能力优势，或选择代理擅长的物业，或选择与其他会员分工合作的方式完成销售，实现最好的利润价值。
由于这一模式注重打通各中介公司之间的信息资源，因此，[b]只有当进入MLS信息系统的中介会员单位越多，信息量就越大，二手房成交速度才越快。
[/b]
业内人士对MLS系统试水中国成功的可能性看法不一。
支持者认为，中国房地产市场出现的这些问题，早在50年前美国就出现过。
美国通过改变房地产销售模式来消除这些问题。
MLS理论来源于房地产的固有特性所产生的特殊理论。
这些特性就是：
[b]不可移动性、交易复杂性、融资性、交易不及时性、客户分布特殊性。
[/b]反对者认为，MLS系统对房源信息共享化和公开化要求比较高，中介公司难免对一些好销的房源信息作保留供自己“直产直销”，[b]最终，停留在MLS系统内的都是一些成交难度较高的房源[/b]。
对大规模中介来说，自身已经形成一定信息网络并具有一定优势，再把信息共享给其他公司的可能性较低。
另外，一旦二手房网上交易平台开通，对中介公司来说房源信息的重要性降低，服务性提高。
如此循环，中介公司之间的合作又将变为各自为营。
深圳发展MLS的意义
MLS是美国、加拿大等地经过长时间运作探索出来的成熟房地产市场交易模式，在加强市场调控、提高交易效率等方面都具有积极的作用。
当前，对深圳而言，探索建立MLS系统，实施MLS交易模式，具有较为重要的意义。
1．有助于提高三圾市场的成交量和交易效率
MLS在市场交易量、卖方可选房源、买方出售周期、中介销售收入等四方面具有非常显著的促进作用。
从原理上看，现行交易模式下，买房者往往口头委托多家中介，该中介在自己的房源中推荐合适的房屋，这个过程不仅时间长，而且中介的房源有限，并不一定能找到合意的房屋。
而在MLS模式下，买方委托任意一家中介，该中介可以通过MLS系统搜索所有的房源，其效率和成交概率都大大增强了。
下图反映了这一对比：
2．有助于提高行业水平，转变三级市场交易模式，促使行业从低水平的信息拥有量竞争走向高水平的优质服务竞争
在实行MLS以前，各个地铺的房源和求购信息是相对动态、不稳定和少量的，这时，地铺的最大目的就是使现有的房源和现有的求购者能够实现交易，通过各种手段缩短求购者和现有房源条件之间的差距。
实行MLS以后，卖方将房源信息交给任意一家中介，都可以实现在所有中介公司展出，这时，对于卖方而言，就希望将房屋委托给服务好、能够帮助房屋实现价值、有诚信的企业来出售；对于买方而言，通过任意一家中介都能够触及所有的房源，因此，也希望通过专业、诚信的中介来帮助购买房屋；对于中介而言，由于其可销售的房屋是完全充分的，因此，他们要做的就是提高自己相对于其他中介的竞争力，这种竞争力体现在专业诚信的服务上，在充分竞争的条件下，只有诚信、专业的中介，才能吸引更多的委托者。
深圳发展MLS的可行性分析思路
发展MLS的可行性，可以从两个方面来分析：
一是经济效益层面，看MLS是否能使地铺的交易量和利润增加，卖方和买方是否能更有效率地完成交易；二是具体操作的可行性。
经济效益层面的可行性分析，主要分三个角度：
从单个地铺的角度，根据共享数据的地铺数量变化，观察单个地铺成交量的变化；从卖房者的角度，根据共享数据的地铺数量变化，观察其住房实现销售的时间期限变化，同时从买房者的角度，观察其购买到合适房屋的时间变化；根据共享数据的地铺数量变化，观察整个三级市场成交量的变化。
1．从单个地铺的角度分析
（1）地铺销售房屋情况变化
设定一家地铺的销售率为A，则：
A＝一家地铺实现销售的房源数量／房源信息数量＝全市全年三级市场住宅成交量／地铺总数／房源信息数量
那么，当有N家地铺共享数据库后，该地铺的出售房屋数量会发生变化。
原因在于，其他参与MLS的地铺可以寻找这一家地铺房源的合适买者，即该地铺房源的推广面加大了。
换言之，参与MLS之前，该家地铺的某房源之所以未能出售，是因为该房源的合适买者并没有委托同一家地铺代为寻找住房，而参与MLS后，其他地铺的客户中存在该套房屋的合适买者，通过MLS，买卖双方得以对接，进而使销售成为现实，并提高地铺的房屋销售量。
对同一套房，在每一家地铺出现合适买者的可能性，可以按如下公式计算。
假定每1套住房在深圳平均有Ma个合适的买者，则：
Ma＝全年欲购房者总数／当年三级市场存量住宅总套数
由于这Ma个买者是随机分布在所有地铺的，因此，对于每一套房源，在任意一家地铺中存在的合适买者数量平均为：
Na＝Ma／地铺总数＝全年欲购房者总数／当年三级市场存量住宅总套数／地铺总数
（2）地铺实现购买房屋的情况变化
设定一家的地铺的实现购买率为B，则
B＝一家地铺实现购买的房源数量／求购信息数量＝全市全年三级市场住宅成交量／地铺总数／求购信息数量
同样，当有N家地铺共享数据库时，在该地铺登记的委托购买房屋者中，实现购买的人数会增加。
变化的原因在于，在参与MLS的其他地铺中，存在合适的房源供这一家地铺的求购客户购买，从而同样有利于
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