上海房地产估价师《相关知识》：建设项目施工阶段工程造价的计价与控制考试试题.doc

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上海房地产估价师《相关知识》：

建设项目施工阶段工程造价的计价与控制考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。

A：

有用性、稀缺性、有效需求

B：

供给、需求、利用状况

C：

权利、租金、利率

D：

价值、使用价值、供求

E：

工业用地的监测点评估价格

2、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

A：

城市规划区内国有土地上

B：

城市规划区內集体土地上

C：

城市建成区内国有土地上

D：

城市建成区内集体土地上

E：

房地产估价机构必须加盖公章

3、关于预算，下列说法错误的是（）。

A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

4、某市房产税按房产原值减除幅度为30％，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为万元。

A：

114

B：

63．84

C：

31．92

D：

28．71

E：

执行层的组织协调

5、收益法适用的条件是房地产的。

A：

收益能够量化

B：

风险能够量化

C：

收益或风险其一可以量化

D：

收益和风险均能量化

E：

工业用地的监测点评估价格

6、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。

则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。

A．520.83

B．250

C．770.83

D．270.83

7、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理

8、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。

A．被保险标的

B．保险资金来源

C．保险的实施方法

D．保险责任承担的次序

9、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公平

C．客观

D．诚实信用

10、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。

A：

资产增加，所有者权益增加

B：

资产减少，所有者权益减少

C：

资产增加，所有者权益减少

D：

资产减少，所有者权益增加

E：

执行层的组织协调

11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.4

12、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．7

B．10

C．15

D．20

13、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

14、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是__。

A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳

B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税

C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%

D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税

15、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。

A．350

B．580

C．600

D．880

16、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。

A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法

C．净现值法

D．等额年费用法

17、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。

A．生产理论和价格理论

B．成本理论和市场均衡理论

C．生产理论和市场均衡理论

D．生产理论和成本理论

18、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。

A．投资利润率

B．成本利润率

C．销售利润率

D．直接成本利润率

19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．80%

B．82%

C．83%

D．92%

20、与报酬率性质不同的名词有__。

A．利息率

B．折现率

C．内部收益率

D．资本化率

21、下列不属于城市规划体系的是__。

A．规划法律体系

B．规划运作体系

C．规划执行体系

D．规划行政体系

22、在某商业街深度30．48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

23、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。

A：

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

B：

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

C：

估价作业日期、估价报告编号、附件

D：

估价时点、估价作业日期、估价报告编号

E：

工业用地的监测点评估价格

24、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__

A．建设工程规划许可证

B．施工许可证

C．预售许可证

D．房屋所有权证

25、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。

A．1

B．2

C．3

D．5

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有__。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

2、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A．20，200

B．50，300

C．30，500

D．30，300

3、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。

A：

区域房地产市场分析

B：

专业房地产市场分析

C：

项目房地产市场分析

D：

总体房地产市场分析

E：

借款合同

4、房地产市场的功能有。

A：

配置存量房地产资源和利益

B：

指导供给以适应需求的变化

C：

指导政府制订科学的住房供给计划

D：

引导需求适应供给条件的变化

E：

配置存量房地产资源利益变化

5、下列属于农民集体土地范围的包括。

A：

村农民集体的土地

B：

村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地

C：

乡（镇）农民集体的土地

D：

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

E：

因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

6、由房地产估价师本人申请的注册种类有。

A：

初始注册

B：

变更注册

C：

延续注册

D：

注销注册

E：

撤销注册

7、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。

A：

物业服务成本

B：

法定税费

C：

物业服务企业的酬金

D：

物业服务企业的利润

E：

执行层的组织协调

8、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。

A．区位

B．用途

C．搬迁补助费

D．建筑面积

9、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。

房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

10、基础设施建设费包括__的建设费用。

A．自来水

B．污水

C．煤气

D．热力

E．电信

11、某投资商欲进行写字楼置业投资。

其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。

A：

0.57

B：

0.74

C：

0.80

D：

1.04

E：

借款合同

12、是税收制度的主体。

A：

税收机关

B：

税收管理人员

C：

税收法律

D：

税收法规

E：

税收规章

13、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。

A：

固定污染源

B：

移动污染源

C：

点源

D：

高架源

E：

线源

14、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

A．租售价格

B．开发期

C．容积率

D．建筑密度

15、市场定位的方式有。

A：

避强定位

B：

重新定位

C：

跟随定位

D：

差异定位

E：

对抗定位

16、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。

A：

抗渗性

B：

表观密度

C：

密实度

D：

孔隙率

E：

导热性

17、临时使用土地的时间可以为__。

A．3个月

B．9个月

C．20个月

D．27个月

E．32个月

18、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。

A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

19、下列哪种房地产最适用成本法估价__。

A．学校

B．公园

C．商场

D．普通商品住宅

E．油田

20、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报注册管理机构登记备案。

A．15

B．30

C．45

D．60

21、城市用地共分为__大类。

A．8

B．10

C．16

D．46

22、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，是可行性研究中定量分析的基础。

A：

项目策划

B：

构造可供评价比较的开发经营方案

C：

选择相关基础参数

D：

投资估算

E：

经济效益评价

23、所有者权益中，合称为留存收益。

A：

实收资本

B：

资本公积

C：

盈余公积

D：

已分配利润

E：

未分配利润

24、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

A：

商品房的结构形式变化

B：

商品房的户型变化

C：

商品房的施工方式

D：

商品房的空间尺寸、朝向变化

E：

出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

25、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种__。

A．潜在毛收入

B．有效毛收入

C．净运营收益

D．税后现金流量

E．税前现金流量