厦门市住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法.doc

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第一章总则

　　第一条为加强住房售后维修管理，保证维修基金的合理、有效使用，保护住房所有人合法权益和使用安全，根据建设部财政部颁发的建住房［1998］213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及建设部颁发的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》的精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条商品住房和公有住房出售后都应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。

维修基金属房屋所有人共同所有。

　　维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力损坏的维修、养护和更新、改造。

人为损坏的由行为人负责修复或赔偿。

　　住房共用部位、共用设施设备的维修委托物业管理企业承办。

　　第三条本办法所称共用部位，是指住房承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用楼梯、楼梯间、共用走廊通道、门厅、共用自行车车库、天台和天井等。

　　共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、加压水泵房、煤气管道、排气管、储水池、化粪池、绿地、道路、路灯、消防设施和电梯等。

　　第四条维修基金应存入市住房公积金管理中心指定的账户内，市住房公积金管理中心负责维修基金的专户管理。

　　第五条厦门市土地房产管理局是我市维修基金管理的主管部门，房屋所在地的房管所（含同安房管局）依照本办法及其他有关法规，对所辖区域内维修基金的管理、使用进行具体的指导、监督。

　　第二章缴存

　　第六条公有住房售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，多层住房为20％，高层住房为30％（本办法实施前已出售的公有住房按此比例一次性补足）。

　　第七条职工购买公有住房时应向售房单位按每平方米建筑面积缴交10元维修基金。

　　第八条商品住房销售时，购房者与售房单位应当签订《住房共用部位、共用设施设备维修基金缴交协议》，购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。

　　第九条售房单位代为收取的维修基金，应自收到之日起五日内存入市住房公积金管理中心指定的账户内，不计入住房销售收入。

办理住房产权登记时，应提供维修基金对账单。

　　第十条建立住房售后维修基金缴交制度，房屋所有人应按住房建筑面积承担和缴交维修基金。

　　业主委员会根据住房的完好情况及维修基金的收支情况，可以确定幢号每平方米建筑面积的维修基金缴交金额和缴交时间。

　　商品住房、取得部份产权或全部产权的已购公有住房的所有人应按业主委员会确定的金额缴交维修基金。

　　第十一条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。

维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　　第十二条未按照本办法规定足额缴存维修基金的，市土地房产部门应当责令限期补缴维修基金本息；对逾期仍不足额缴存的，按未缴存额每日万分之三计收滞纳金。

　　第三章管理

　　第十三条成立业主委员会（小组）。

　　成片的住房出售率达30％以上的，应建立房屋所有人的业主委员会；一幢住房出售率达30％以上的，应按幢号建立房屋所有人的业主小组。

业主委员会（小组）由售房单位牵头组建。

业主委员会（小组）由住房的所有人选出的代表组成，业主委员会（小组）成员不得少于三人。

　　不具备成立业主委员会（小组）条件的，暂由售房单位负责住房售后管理。

　　第十四条业主委员会（小组）主要职责：

　　1、组织制定房屋所有人共同遵守的业主公约；

　　2、选聘物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理；

　　3、制止违章行为；

　　4、检查、落实房屋的管理和维修养护情况；

　　5、负责收取、催缴维修基金；

　　6、协助有关部门调解房屋使用纠纷。

　　第十五条业主委员会（小组）成立时，按幢号在市住房公积金管理中心建立维修基金账户，各相关售房单位应将该幢维修基金划拨至幢号维修基金账户内。

　　第十六条业主委员会委托物业管理企业负责维修住房，签订《房屋维修委托协议》后，根据维修基金的年度使用计划及维修基金的使用情况，可将幢号维修基金划拨至物业管理企业在市住房公积金管理中心设立的专户内。

物业管理企业应按梯号对幢号维修基金进行核算。

　　第十七条《房屋维修委托协议》终止时，物业管理企业代管的维修基金账目须经业主委员会审核无误后，将余额转入业主委员会（小组）在市住房公积金管理中心的幢号维修基金账户内。

　　第十八条转让房屋所有权时，原房屋所有人缴交的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第十九条因住房拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金余额按房屋所有人个人缴交金额比例返还。

　　第二十条如出现幢（梯）号维修基金不足支付所需费用时，不足部分的费用由同幢（梯）号的房屋所有人按各自占有住房建筑面积的比例分摊。

　　第二十一条物业管理企业应按幢号建立房屋维修档案，维修基金的使用情况应定期公布，接受房屋所有人的监督。

　　第二十二条市土地房产部门会同市财政部门制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。

　　第四章使用

　　第二十三条业主委员会（小组）成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市住房公积金管理中心审核后划拨。

　　第二十四条业主委员会（小组）成立后，维修基金的使用须经业主委员会（小组）或每幢住房50％以上房屋所有人的同意签字后方可使用。

如业主委员会（小组）或该幢住房50％以上房屋所有人不同意的，而物业管理企业认为确需维修的，可向市土地房产部门提出申请，市土地房产部门作出的决定，业主委员会和有关房屋所有人必须执行。

　　第二十五条维修结算清单和发票由业主委员会（小组），物业管理企业法定代表人或被授权人共同签字，作为维修费支付记账凭证。

　　第二十六条幢号维修金额在3000元（含3000元）或梯位维修金额在1000元（含1000元）以下的维修项目由物业管理企业报业主委员会（小组）审批后，进行施工、验收结算。

　　第二十七条幢号维修金额在3000元或梯位维修金额在1000元以上，10000元（含10000元）以下维修项目经房屋所在地的房管所审批后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。

房管所验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。

　　第二十八条幢号维修金额在10000元以上的维修项目经房屋所在地的房管所审核、市土地房产部门批准后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。

市土地房产部门验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。

　　第二十九条确需急修、抢修的，物业管理企业可先行维修后，再补办审批手续。

　　第三十条房屋维修实行质量保修制度，其具体内容和期限按建设部有关规定在工程合同中载明。

　　第三十一条已建立维修基金的住房与其他房屋毗连的，发生自然损坏时，房屋维修费按下列原则分摊后，已建立维修基金的住房应分摊的维修费在维修基金中列支；其他房屋应分摊的维修费由其所有人承担。

　　1、共有房屋主体结构中基础、柱、梁、墙的维修，由共有房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　2、共有墙体的维修（包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　3、楼板的维修，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　4、不上人屋顶的维修，由覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　5、可上人屋顶（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，其维修由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如仅为若干层（户）使用，使用层（户）的房屋所有人分摊一半，其余一半则由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　6、房屋基础自然塌陷的，其维修所需费用由各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　7、共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修，如为各层共用楼梯，由房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如为某些层所专用楼梯，则由其专用的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　8、共用走廊通道、天台、天井的维修，由共用的各房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

　　9、共用设施设备的维修，由所有人按所占建筑面积的比例或使用情况分摊。

　　第三十二条因维修需要而损坏房屋所有人的设施设备的，物业管理企业应将损坏部位按建设时的设计标准修复。

　　第三十三条维修共用部位、共用设施设备时，房屋所有人或使用人应当积极给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。

如有借故阻拦的，行为人应承担由此造成损失的责任。

　　第五章附则

　　第三十四条房屋所有人或使用人、物业管理企业、售房单位之间因维修基金的缴存、管理、使用发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决；协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

　　第三十五条违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，市土地房产部门可按规定进行处理。

情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的责任；构成犯罪的依法追究其刑事责任。

　　第三十六条本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。

　　第三十七条本办法自一九九九年七月一日起施行。