9桂阳华逸锦轩.docx
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9桂阳华逸锦轩
1、总论
1.1项目名称及拟建地
项目名称：
桂阳县华逸锦轩（物价局家属区改建）建设工程
项目拟建地：
桂阳县城中部原物价局家属区
1.2项目建设单位：
郴州市宏兴房地产开发有限公司
1.3项目建设单位简介
郴州市宏兴房地产开发有限公司成立于2006年12月，省建设厅批准从事房地产开发经营业务时间为2007年12月，系由邓元国、邓威、秦海燕等出资成立，公司注册资本800万元。
公司地址位于桂阳县城关镇八字塘社区（翡翠路沁园春楼），法人代表：
邓元国。
公司主要经营范围：
房地产开发销售。
房地产开发资质为三级。
公司先后开发运作了桂阳县沁园春一号楼、沁园春二号楼、锦绣华庭、蒙泉学校等建设项目，其中沁园春、锦绣华庭被郴州市质量监督站评为质量优良工程，宏兴房地产开发有限公司立足桂阳，面向全省，初步成为了桂阳县房地产业界知名企业。
1.4可行性研究报告编制单位：
郴州国际工程咨询公司
1.5研究依据和范围
依据：
a、《桂阳县城总体规划》
b、《桂阳县土地利用总体规划》
c、《桂阳县“十二五”发展规划纲要》
d、桂阳县城镇规划综合服务中心编制的《桂阳县物价局旧房改造建筑方案图》
e、国家发展改革委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版
f、相关各专业的国家规范
g、建设单位的委托及提供的其它相关资料
范围：
a、项目建设的必要性
b、桂阳县社会经济总体概况
c、市场分析
d、项目建设条件
e、专业技术方案
f、项目实施进度计划
g、项目的组织与管理
h、投资估算
i、经济评价
j、项目招投标管理
1.7结论
1.7.1该项目的建设符合桂阳县城总体发展规划和环保规划，通过实施该项目，有利于促进桂阳县城镇化进程，促进和完善县城城区的配套设施建设，推动桂阳县城住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，也使建设单位借此实现壮大发展。
1.7.2该项目符合我国新世纪经济发展“城镇化”的潮流，紧扣国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，市场前景看好。
项目建设地段各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，开发时机成熟，升值前景看好。
1.7.3项目建设内容：
华逸锦轩为集居家、商贸及物业管理于一体的花园式商住小区。
项目规划总用地2952.7m2，建筑占地1645m2。
项目规划总建筑面积26951m2（未含地下车库5736m2，），其中：
住宅面积23401m2，商铺面积3550m2，地下车库面积5736m2，建筑密度55.7%，容积率9.15，绿化面积590m2，绿地率20%，共有停车位60个，其中室外10个。
1.7.4项目总投资及资金来源：
项目建设总投资4794万元，其中工程费3288万元，设备购置费128万元，其它费940万元，预备费348万元，建设期利息90万元，项目总投资中建设单位自筹3794万元（含预售及滚动开发资金），申请商业银行贷款1000万元。
1.7.5项目建设进度从2010年8月至2012年12月。
项目资金使用分三个年度安排：
第一年度2010年安排794万元；第二年度2007年安排2000万元，其中银行贷款资金1000万元。
第三年度2012年安排资金2000万元。
1.7.6项目各项财务指标：
本项目经营收入8377万元，税前利润1195万元，税后利润805万元；项目投资利润率16.8%（含建设期平均），项目投资利税率24.9%（含建设期平均）；项目投资回收期税前Pt=3.91年，税后Pt=3.93年；项目全部投资财务内部收益率（税前）FIRR=33.6%，税后FIRR=27.7%；财务净现值（i=12%）（税前）FNPV=1050.88万元，税后FNPV=700.09万元，从各项财务指标看，各项指标较理想，且项目抗风险能力较强，所以从经济角度分析是可行的。
1.8主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
占（%）
备注
1
规划总用地
m2
2952.7
2
规划总建筑面积
m2
26951
100
2.1
住宅
m2
23401
86.8
2.2
商业铺面
m2
3550
13.2
3
地下车库
m2
5736
4
建筑密度
%
55.7
5
容积率
/
9.15
6
绿地率
%
20
7
项目总投资
万元
4794
7.1
建设单位自筹
万元
3794
含预售及滚动开发资金
7.2
申请银行贷款
万元
1000
8
全部投资内部收益率
%
33.6
税前
9
全部投资内部收益率
%
27.7
税后
10
全部投资财务净现值
（i=12%）
万元
1050.88
税前
11
全部投资财务净现值
（i=12%）
万元
700.09
税后
12
全部投资回收期
年
3.91
税前
13
全部投资回收期
年
3.93
税后
14
项目建设工期
年
2.42
2、项目建设的必要性
2.1本建设项目将加快桂阳城镇化建设。
加快城镇化，全面奔小康，是我国新世纪经济发展的三大热点之一。
桂阳华逸锦轩建设工程将新增建筑面积2.7万多m2，这将给桂阳县带来更多的商业就业机会，增加城区的商业流动人口。
很明显，本项目对于桂阳城镇化进程将发挥促进作用，进而推动桂阳县其它老城区的改造。
“十一五”期间，桂阳县先后启动了投资近10亿元的春陵大道系列工程、欧阳海大道延伸段、环城西路、三水厂、管道燃气、蒙泉学校、污水处理厂、生活垃圾填埋场等30多个重点工程项目，芙蓉东路、翡翠南路、园艺东路相继竣工，芙蓉新区8平方公里建设框架全面拉开，县城基本上形成了“五纵五横加两环”的道路骨架。
本项目的开工建设可以说在此基础上对桂阳县城镇化的发展产生积极影响。
2.2项目的建设，有利于促进和完善桂阳县城芙蓉中路地段的配套设施建设，促使土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域商品经济的发展。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
2.3项目建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进桂阳县住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
另外，该项目的建设，可以带动第三产业的发展，扩大内需，刺激消费，促进桂阳经济的发展。
同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。
2.4项目的建设，有利于建设单位郴州市宏兴房地产开发有限公司提高自己的知名度和社会信誉度，有利于提升企业形象，获取房产开发经验，壮大企业实力。
3、桂阳县总体概况
3.1项目所在地概况
桂阳县地处湘南，位于郴州市西面，骑田岭北麓。
桂阳历史悠久，素有“汉初古郡，楚南名区”之美誉。
至今是郴州市的版图大县，人口大县和文化资源大县。
其土地、矿藏、森林、人文风景等资源丰富，且交通方便，气温四季分明，地理区位得天独厚，优势明显，既是郴州的次中心，又是未来湘南重要的商贸物流中心，在郴州的“两城”建设中将起到重要作用。
桂阳素有“八宝之地”、“有色金属之乡”、“烤烟王国”的美誉，在郴资桂一体化建设中，郴州市委、市政府把桂阳县作为一个重要增长极纳入了全市国民经济和社会发展总体规划。
全县现辖25个乡、14个镇，全县现有土地总面积2953.67平方公里，耕地面积39.32公顷，2008年年末总人口82.85万，其中非农业人口17.64万人，农业人口64.84万人。
全县人口出生率为1.082%，自然增长率0.697%。
年内最高气温35℃，最低气温2.8℃，年降水量1421.2毫米，内有两家省属大型企业（黄沙坪铅锌矿、宝山铅锌银矿）。
3.2社会经济概况
2008年全年实现GDP107.14亿元，比上年增长9.2%，一、二、三产业比为29:
36.4:
34.6。
完成财政总收入64849万元，同口径增长7.03%。
农林牧渔服务业总产值34.31亿元，同比增长9.4%。
粮食总产量31.78万吨，烟叶36043吨，油料6080吨，水果87512吨，蔬菜31.98万吨。
农业结构进一步优化。
全县农、林、牧、渔、服务业增加值比例为55:
6.1:
34:
3.5：
1.4。
工业生产发展加快。
2008年桂阳县全部工业增加值44.54亿元，比上年增长5.8%，对经济增长的贡献率为33.5%。
其中规模工业增加值30.46亿元，增长6.5%。
重点工程建设稳步推进。
当年,全县43个重点工程项目投资11.8亿元,完成年计划投资的61.8%，其中，产业项目、基础设施项目、社会事业项目和房地产开发项目分别完成投资5.65亿元、2.64亿元、0.72亿元和2.8亿元。
投资5000余万元，启动8条共21.1公里园区连接道路、1.5万平方米标准厂房、“四通一平”及管网建设等基础设施项目，拉开了22平方公里大工业园区发展框架。
启动实施投资近10亿元的舂陵大道系列工程、欧阳海大道延伸工程、环城西渠综合治理、三水厂、管道燃气、污水处理厂、生活垃圾填埋场等30多个城市建设项目，8平方公里芙蓉新区框架基本形成。
投入8000万元改造通乡通村及联网公路308公里，86个行政村新通水泥路，所有乡镇都通上了水泥（柏油）路。
S214线改造顺利启动，厦蓉、衡武高速公路和武广铁路桂阳段建设进展顺利。
投入2.7亿元全面恢复了冰灾受损电网；投资3000余万元新建余田、青兰35千伏变电站2座，新建、改造线路200公里。
工业园厂房及基础设施建设、铅锌矿业深部开发、超细氧化锌等有效促进全县工业经济的发展；环城西渠综合治理、污水处理厂、欧阳海大道延伸工程等项目建设大大改善了人居环境；城市管道天然气项目、二三水厂扩建、广播电视网络建设和村村通工程以及腊树下住宅小区的建成有效提升了居民生活质量。
全县实现社会消费品零售总额33.5亿元。
其中，农村消费品零售额16.3亿元，城市消费零售额17.2亿元。
实际利用外资3982万美元，外贸进出口总额3082万美元,其中出口总额3052万美元。
开发文化旅游资源，旅游产业发展有新突破。
全县旅游人数达82.13万人次，增长38.1%，实现旅游总收入6.11亿元，增长32.8%。
全县完成全社会固定资产投资38.24亿元。
增长25.2%。
社会各项事业协调发展。
全年财政投入科技三项费用999万元，培植和推广科技成果项目30项,申报科技计划项目10项,完成技术合同登记125份,实现技术合同成交额902万元。
教育事业成绩显著。
年末全县拥有普通中学27所，在校学生32420人。
文化事业欣欣向荣。
年末全县拥有艺术表演团体机构1个、文化馆1个、图书馆1个、有线电视用户3.7万户，综合人口覆盖率100%。
卫生医疗事业稳步发展。
年末全县医疗卫生机构52个，卫生工作人员2246人，其中卫生技术人员1805人，全县卫生机构床位数1620张。
年末全县参加新型农村合作医疗的农民53.26万人，参合率82.14%，个人筹资532.16万元，参加合作医疗的农民住院就医43592人次，累计补助金额4355.36万元。
体育事业成绩显著。
积极开展各类群众体育比赛活动。
成功举办了全县中国象棋围棋赛，“蓉信世家杯”全县五一职工篮球赛、首届“中国平安杯”少儿围棋大赛和“庆奥运”全县首届少儿轮滑比赛。
竞技赛场成绩喜人。
全年全县运动员共获省级以上金牌23枚、银牌11枚、铜牌4枚。
其中参加全省青少年举重比赛获金牌12枚、银牌9枚、铜牌4枚；全省青少年游泳比赛获金牌1枚、银牌1枚；全省青少年田径比赛获金牌6枚、铜牌1枚。
在“百年牛栏山”全国举重冠军赛中，李萍获得2项冠军，黄丽获2项冠军和1项亚军。
3.3存在的主要问题与困难
经济发展质量不高，结构性矛盾比较突出；经济发展方式粗放，节能减排压力较大；农业基础设施薄弱，农村稳定发展和农民持续增收难度加大；工业自主创新能力弱，经济效益不高；区域经济发展不平衡，贫富悬殊较大；城乡就业和安全生产压力大，部分低收入群众生活仍较困难。
4、市场分析与预测
桂阳华逸锦轩建设工程是集居家、商贸及物业管理于一体的花园式商住小区，本可研主要从宏观及微观方面对该项目房地产市场前景进行分析和预测。
4.1宏观方面
房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。
从项目立项开始，对房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。
如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范场，提高服务业的比重和水平。
调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《湖南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。
调高第三产业比重，加速发展现代服务业。
加快重点领域服务业发展。
优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。
针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。
注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。
鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。
住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。
众所周知，2009年全国房地产市场经历了一个相当怪异的复苏、回暖、繁荣、疯狂的过程，部分城市投资投机成风，房价暴涨一倍左右。
于是，2009年12月，国务院出台“国四条”，拉开紧缩型调控的大幕，其后又有五部委土地出让新政、“国十一条”等出台。
然而，全国楼市经历了1～2月的季节性短暂调控后，3月下半月开始，以北京一天诞生3个地王为标志，部分城市地价房价显露新一轮上涨的迹象。
中央忍无可忍终于展开新一轮楼市调控。
4.1.1政策的四个之“最”
第一，政策推出的频率最高。
短短4天时间，却经历了国务院层面的3次政策调控。
4月14日，国务院召开一季度经济工作会议，会议通告中涉及到一些房地产内容；4月15日，公布了14日国务院会议中关于房地产政策的更多内容，业界称之为“新国四条”；4月17日，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。
接连三次披露房地产调控政策，而且一次比一次严厉，不断追加措施，这是近几年的调控中未曾有过的。
第二，政策的规格最高。
2005年以来，国务院层面出台的全面性、综合性的调控文件共有4个，但级别不同。
2005年出台的《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号），属于国务院办公厅明发电报。
2006年出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），2008年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），以及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国办发〔2010〕4号”，属于国务院办公厅文件。
而这次下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即国十条）（国发〔2010〕10号），属于国务院文件，级别比上述文件要高，基本上属于宏观调控中最高档次的文件。
由此可见国家对此次调控的重视程度之高。
第三，政策的措辞最严厉。
从文件的名称中，就可观察到政策的严厉程度，单就调控房价而言，2005年以来，共有4个国务院文件将调控矛头直指房价。
其中“国八条”、“国六条”、“国十五条”等文件的名称中，皆谓之“稳定房价”，而此次则是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。
去年12月的“国四条”中，首次提出“遏制房价”，彼时业内人士已经惊呼严厉，而此次又加上了一个形容词“坚决”。
中央稳定房价的急切心态跃然纸上。
第四，调控措施最有力。
应该说“国十条”中的多数内容并无新意，多属今年1月出台的“国十一条”中的内容。
但有3条新增内容尤其值得关注：
第一条是贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。
第二条是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
第三条是地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
4.1.2考核问责欲遏土地财政
值得注意的是，“国十条”提出了建立考核问责机制。
虽然这一话题以前文件中也曾提及过，但都不及此次这么明确。
“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。
住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。
对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
”
自2003年以来的房地产调控，之所以房价越调越涨，一个重要原因是地方政府不愿认真落实中央政策。
国家调控房地产，与地方利益冲突，尤其是损及土地财政，减少房地产税收。
房地产业的最大属性是区域性，如果不能有效督促地方政府切实执行政策，则难以奢望调控效果。
“国十条”中专门将建立考核问责制列为一条，充分证明中央在给地方政府施以前所未有的压力。
而且，考虑到明年政府将面临换届前的考核，地方官员对政策的执行应当会更加积极。
同时，后续政策的出台值得关注。
“国十条”中提及：
“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
”这就预示着，物业税将会加快研究，房产税短期内有可能在一线城市进行完善后推出，土地增值税铁定会严格征收。
4.1.3拐点终于来了
既然“国十条”如此严厉地遏制房价过快上涨，那么房价自然会经历一个涨幅收窄、滞涨、下跌的过程。
从中央意愿看，并不希望房价大涨大跌，理想目标是稳定房价或让房价小幅上涨。
然而，资产价格有自己的规律，很难维持一个稳定状态，要么上涨，要么下跌。
今年3月，70个大中城市房价同比涨幅为11.7%，已超过2008年1月11.3%的历史最高值（2005年以来有此统计数据以来），4月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在5～7月之间。
更有分析价值的是房价的环比情况。
2009年12月，70个大中城市房价环比增幅再次攀上1.5%，为此前26个月以来的最大涨幅。
2010年1月，环比涨幅收窄至1.3%，2月环比上涨0.9%，3月环比上涨1.1%，涨幅重新增加，说明3月房价重现加速上涨苗头，显然这是中央所不愿看到的，所以展开新一轮调控。
在政策重压之下，四五月房价环比涨幅将收窄，6月或7月就会出现止涨，或小跌，下半年将以下跌为主基调。
当然，上述分析是全国整体情况，大概可以认为全国房价将于6月前后出现拐点，其标志就是环比涨幅为零。
至于政策重点关注的高房价城市，比如一线城市的房价，将会更快地出现整体性的下跌。
从微观层面分析，也即人们所感受的现实市场中，目前很多楼盘或二手房已经开始止涨或下跌，基本上可以认为“国十条”出台后，微观市场中立即出现了房价拐点。
至于房价下跌的幅度，若以指数价格看，全国70个城市房价指数将会在下半年出现同比负增长，但跌幅很难超过5%。
若以同质房源的情况看，一线城市房价和少数东部二线城市可能会下跌三成左右，中西部城市降幅不会太显著。
至于商品房成交量。
2009年，全国商品房销售面积高达近9.4亿平方米，创历史新高，同比增幅为42.1%。
2010年1～3月，销售面积增长收窄为35.8%，接下来，这一涨幅还会继续快速收窄，直至逆转为负增长。
显而易见，2009年的天量销售面积并不正常，其中掺杂了相当多的投资投机成分，在政策挤压下，预计2010年全国商品房销售面积将比2009年下降20%～30%。
4.1.4楼市调控大势难逆住房消费税呼之欲出
两会后，频发的“地王”和不断飚高的房价早已让业内各方有所警惕，然而最近一周密集出台的楼市新政，如二套房贷首付比例提至5成，暂停三套及以上住房贷款、限制外地人购房等，依然让市场打了一个“冷噤”。
有业内人士认为，此次新政出台缘于一季度国民经济增速较快，给了政府调控楼市的底气和决心。
业内人士称，此次调控手段更多的是运用信贷政策进行调整，直奔抑制楼市投资、打击楼市投机行为目的而去，力度空前。
很显然，如果未来效果不明显，政府也极有可能运用住房消费税等税收手段继续调控楼市，楼市调控大势已经不可逆转。
4.1.5楼市新政“精、准、狠”
两会中，尽管调控高房价的呼声很高，然而并没有多少实质性的政策出台，让购房者颇有些失望。
然而，近一周的新政着实让市场体味到了政府之前“隐忍待发”的心情。
4月14日，国务院常务会议出台四项措施调控房地产。
这次会议要求，增加普通商品住房的有效供给、支持居民自住和改善性住房消费、加强市场监管、继续大规模推进保障性安居工程建设。
15日，国土资源部公布新一年土地供应计划，总体供应量实现翻倍，保障性住房及中小户型住房用地比例明显增加。
17日，国务院发出通知，明确采用十项措施遏制部分城市房价过快上涨，将14日四项措施政策具体化。
19日，住房和城乡建设部发出通知加强房地产市场监管完善商品住房预售制度，加大查处力度，强化房地产市场监管。
综合国务院此次调控新政，力度最大的当数在信贷政策方面的“动作”，即贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
此外，地方人民政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
至此，一次思路清晰、分工明确、力度空前的调控逐渐浮出水面：
国务院综合调度；银行控制信贷；地方政府想法抑制投机需求；国土资源部增加土地供应，放大供应量；最终销售过程则由住建部“把关”。
从头至尾，分工明确，多管齐下，难怪众多业内人士感叹此轮调控“精、准、狠”。
4.1.6宏观经济为楼市调控保驾护航
对于两会没有出台政策而选择此时“出手”，业内人士认为与日前出炉的一季度宏观数据有莫大关系。
4月15日，国家统计局发布的数据显示，今年一季度国内生产总值80577亿元，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，比上年四季度加快1.2个百分点。
国家统计局新闻发言人李晓超称，从目前国民经济的发展势头来看，增速可以说从去年以来一季快于一季，实现了经济的较快增长。
同时，国内需求保持快速增长。
国家统计局数据显示，一季度全社会固定资产投资同比增长25.6%，速度较快。
消费水平也正节节攀高。
今年一季度，社会消费品零售总额同比增长17.9%，比上年同期加快2.9个百分点，保持快速增长的势头。
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