房地产开发经营管理模拟试题及答案第八章房地产开发项目可行性研究.docx

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房地产开发经营管理模拟试题及答案第八章房地产开发项目可行性研究

第八章　房地产开发项目可行性研究

一、单项选择题

1.投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

A.规划涉及方案

B.投资估算

C.资源条件

D.投资权益

2.对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

3.投资估算的精确度为±30％，研究费用一般占总投资的0.2％～0.8％，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

4.下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识表达不正确的选项是（　）。

A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%

B.该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会

C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策

D.投资机会研究的主要内容有：

地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

5.对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

6.初步可行性研究阶段对于建设投资估算的精度在（　）的范围内。

A.±10%

B.±20%

C.±25%

D.±30%

7.投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0.25％～1.5％，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

8.建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1.0％～3.0％，大型复杂的工程约占0.2％～1.0％，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

9.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（　）。

A.最高最佳使用原则

B.符合城市规划

C.利润最大化

D.开发项目所处区域的宏观经济条件

10.在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。

A.1～2

B.2～3

C.2～4

D.3～5

11.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A.时间类参数

B.融资类参数

C.评价标准类指标

D.收益类指标

12.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。

A.基础设施建设费　

B.城市建设配套费

C.公共配套设施建设费

D.不可预见费

13.一般情况下，规划设计费为建安工程费的（　）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%

14.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（）。

A.建筑安装工程费

B.公共配套设施建设费

C.土地费用

D.基础设施建设费

15.（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.公共配套设施建设费

B.“三通一平”等土地开发工程费

C.基础设施建设费

D.小区物业管理费

16.小区内停车场建设费属于（）。

A.公共配套设施建设费　

B.建筑安装工程费

C.基础设施建设费

D.物业管理维修资金

17.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法　

D.概算指标估算法

18.土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

19.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用.

A.黄线

B.紫线

C.蓝线

D.红线

20.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

21.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

22.在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。

A.管理费用

B.销售费用

C.其他费用

D.前期费用

23.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做（）。

A.单元估算法　

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

24.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：

直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

25.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。

A.3％～5%

B.5％～8%

C.2％～7％

D.2％～3％

26.下列不属于管理费用的是（）。

A.管理人员工资

B.职工教育经费

C.广告宣传费

D.技术开发费

27.房地产开发项目投资估算时，管理费用不包括（　）。

A.工程监理费

B.房地产税

C.土地使用税

D.工会经费

28.下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

29.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）.

A.资本金、借贷资金、预租售收入

B.预租售收入、资本金、借贷资金

C.借贷资金、预租售收入、资本金

D.资本金、预租售收入、借贷资金

30.为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（　）。

A.资本金

B.预租售收入

C.借贷资金

D.其他收入

31.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A.损益表　

B.资金来源与运用表

C.资本金现金流量表

D.全部投资现金流量表

32.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（　）分析。

A.财务盈利能力

B.清偿能力

C.资金平衡情况

D.营运能力

33.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。

A.资本金现金流量表

B.资金来源与运用表

C.损益表

D.投资计划与资金筹措表

34.在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是（）。

A.投资计划与资金筹措表

B.资金来源与运用表

C.营业利润测算表

D.全部投资现金流量表

35.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A.所得税前利润

B.所得税后利润

C.应分配利润

D.未分配利润

36.房地产开发企业税后利润应首先用于（）。

A.弥补企业以前年度的亏损

B.提取法定盈余公积金

C.提取公益金

D.向投资者分红

37.反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的报表是（　）。

A.损益表

B.资产负债表

C.利润分配表

D.现金流量表

38.下列关于资产负债表不正确的是（）。

A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

39.反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是（　）。

A.损益表

B.资产负债表

C.利润分配表

D.现金流量表

40.要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况的分析方法是（　）。

A.风险分析

B.敏感性分析

C.概率分析

D.盈亏平衡分析

二、多项选择题

1.投资项目可行性研究的根本目的包括（）。

A.减少或避免投资决策的失误

B.提高项目开发建设的经济效益

C.提高项目开发建设的社会和环境效益

D.为项目决策提供依据

E.为项目后期的经营决策提供依据

2.可行性研究的作用有（）。

A.项目投资决策的依据

B.筹集建设资金的依据

C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D.编制下阶段规划设计的依据

E.对项目进行经济评价的依据

3.一般投资机会研究可分为（）。

A.地区研究

B.部门研究

C.系统研究

D.政策研究

E.以利用资源为基础的研究

4.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。

A.国家经济政策

B.地理环境

C.国外市场情况

D.市场需求与供给情况

E.项目投资估算

5.可行性研究是在投资前期所做的工作，可以分为的阶段包括（　）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目评估与决策

E.项目的土地使用权获取阶段

6.初步可行性研究主要解决的问题包括（）。

A.项目的投资机遇如何

B.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定

C.是否有进行详细可行性研究的必要

D.有哪些关键问题需要进行辅助研究

E.做出投资与否的决策

7.可行性研究步骤是（）。

A.接受委托

B.调查研究

C.方案选择和优化

D.风险分析

E.编制可行性研究报告

8.在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。

A.开发项目用地现状

B.市场供给量

C.交通运输条件

D.水文地质

E.气象

9.在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。

A.项目策划

B.构造可供评价比较的开发经营方案

C.选择相关基础参数

D.投资估算

E.经济效益评价

10.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。

A.地域分析与选择

B.具体地点的分析与选择

C.建筑总面积的分析与选择

D.平面布置的分析与选择

E.对出售、出租、自营等方式进行选择

11.房地产开发项目策划的主要内容有（）。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择

E.融资方式的分析与选择

12.在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度

13.具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。

A.开发项目拟建设的物业类型

B.开发项目的规划设计条件

C.建筑面积的规模和物业档次

D.合作方式与合作条件

E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

14.土地费用主要包括（）。

A.划拨或征收土地的征地拆迁费

B.出让土地的出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费

15.经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（　）。

A.计息期的起始时间点

B.开发期的起始时间点

C.建设期的起始时间点

D.出租经营期的起始时间点

E.投资回收期的起始时间点

16.经济评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。

A.基准收益率

B.开发经营期

C.目标投资利润率

D.目标投资回报率

E.目标成本利润率

17.下列参数属于融资相关参数的有（　）。

A.贷款利率

B.资本金投入比例

C.基准收益率

D.投资回报率

E.目标利润率

18.属于收益相关指标的有（　）。

A.基准收益率

B.出租率

C.运营成本占毛利率的比率

D.目标投资回报率

E.贷款估值比

19.土地出让地价款的影响因素主要包括（　）。

A.中房指数

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用条件

20.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

A.城市基础设施建设费

B.拆迁管理费

C.可行性研究费

D.水文地质勘探费

E.前期规划、设计费

21.“三通一平”等土地开发费用，主要包括（）。

A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用

B.原有建筑物、构筑物补偿费用

C.场地平整费用

D.通水、通电、通路的费用

E.公共配套设施建设费

22.勘察设计和前期工程费用主要包括（）。

A.拆迁安置补偿费

B.规划费用

C.设计费用

D.可行性研究费用

E.“三通一平”费用

23.以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。

A.建筑安装工程费

B.土地出让金

C.征地拆迁费

D.公共配套设施建设费

E.基础设施建设费

24.一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的（）左右，可行性研究费占项目总投资的（），水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的（）左右，管理费可按项目总投资的（）估算。

A.3%

B.1％～3%

C.0.5%

D.3％～5％

E.5％

25.在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可采用（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.预算指标估算法

E.概预算定额法

26.房屋开发费包括（）。

A.建筑安装工程费

B.“三通一平”费

C.拆迁安置补偿费　

D.公共配套设施建设费

E.基础设施建设费

27.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。

A.金融机构手续费

B.融资代理费、承诺费

C.坏账损失

D.外汇汇兑净损失

E.企业筹资发生的其他财务费用

28.租售方案必须明确的问题包括（）。

A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

B.租售收入

C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量

D.租售价格

E.收款方式

29.在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（　）。

A.房地产市场的供求关系

B.潜在的竞争项目

C.宏观经济环境

D.开发商市场营销策略

E.开发商市场营销目标

30.房地产开发项目的资金来源渠道通常有（　）。

A.资本金

B.银行投资

C.借贷资金

D.预租售收入

E.政府财政拨款

31.房地产开发项目财务评价报表包括（）。

A.财务报表

B.经营报表

C.辅助报表

D.基本报表

E.资金来源与运用表

32.按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

33.房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.损益表

E.资产负债表

34.损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算（）等评价指标。

A.投资利润率

B.资本金利润率

C.资本金净利润率

D.财务净现值

E.借款偿还期

35.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。

当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

A.资产负债率

B.借款偿还期

C.投资回收期

D.流动比率

E.速动比率

36.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。

A.目录

B.正文

C.结论

D.附表

E.附图

37.在评估报告中，项目经济效益评价一般包括（）。

A.现金流量分析

B.资金来源与运用表分析

C.贷款偿还能力分析

D.盈亏平衡分析

E.敏感性分析

38.可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的财务内部收益率

D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行

39.开发项目的不确定性分析包括（　）。

A.盈亏平衡分析

B.敏感性分析

C.概率分析

D.主要变量分析

E.市场分析

40.项目的敏感分析中，主要风险因素包括（　），它们的变化对项目经济效益有很大影响。

A.开发建设周期

B.总开发成本

C.售价

D.贷款利率

E.广告宣传费

三、判断题

1.可行性研究的根本目的；是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

（）

2.房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。

（）

3.一般投资机会研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。

（）

4.初步可行性研究即通常所说的可行性研究。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

（）

5.地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究都属于一般初步可行性研究。

（　）

6.通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。

（）

7.初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。

（　）

8.政府对企业投资项目实行核准制度。

（　）

9.调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规则目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。

（）

10.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。

（　）

11.地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

（　）

12.具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择。

（　）

13.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。

（　）

14.构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

（）

15.经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于评价标准类指标。

（）

16.土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。

（）

17.土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。

（）

18.前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

（　）

19.建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用和安装工程费用。

（）

20.房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

（）

21.房屋开发费中的基础设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种基础设施的建设费用。

（）

22.房屋开发费包括土地购置费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

（　）

23.开发项目成本费用中财务费是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。

（　）

24.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。

（）

25.按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。

（　）

26.全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。

（）

27.房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。

（）

28.投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

（）

29.现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

（）

30.资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

（）

31.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

5年内不足弥补的，用税后利润弥补。

（）

32.资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。

（）

33.损益表反映