淮北市住房建设规划.docx
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淮北市住房建设规划
淮北市住房建设规划（2008-2012年）
说明书·图集
附图
居住用地现状分布图
居住用地片区规划图
2008年度住房建设项目指引图
2009年度住房建设项目指引图
2010-2012年度住房建设项目指引图
第一章总则
1.1规划目的
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和《关于做好住房建设规划和住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008]46号）要求和省建设厅《关于做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知》（皖建房明电[2008]2号）精神，调整住房供应结构，按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建住房结构比例，合理安排普通商品房、经济适用房的用地供应和建设时序，满足广大群众日益增长的住房消费需求，全面实现建设小康社会的目标。
1.2规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国土地管理法》；
（4）《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）；
（5）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；
（6）《关于做好住房建设规划和住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008]46号）；
（7）《关于做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知》（皖建房明电[2008]2号）；
（8）《淮北市人民政府办公室关于印发淮北市经济适用房建设和管理办法的通知》（淮政办[2008]55号）；
（9）《淮北市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（淮政[2008]29号）
（10）《淮北市人民政府办公室关于印发淮北市廉租房保障办法的通知》（淮政办[2008]53号）
（11）《淮北市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》；
（12）《淮北市城市总体规划（2006-2020年）》；
（13）《淮北市土地利用总体规划》；
（14）《淮北市城市近期建设规划（2006—2010年）》；
（15）《淮北市房地产“十一五”发展规划》；
（16）2005—2007年淮北市住房状况调查报告；
（17）其它相关法律、法规和文件等。
1.3规划范围
本次规划的范围为，由淮北市管辖的相山、烈山、杜集三区的建成区和周边因城市发展需要实施控制的地区组成，不包括濉溪县城的行政管辖范围。
即东至龙脊山，西至刘河沟，南至青龙山的山脊线，北至北外环路，西南以濉溪县城的行政范围线为界，总面积约285平方公里。
1.4规划期限
规划期限：
2008—2012年。
第二章住房现状与需求分析
2.1居住用地分布现状
淮北市现状居住用地主要由八个居住片区组成，即相山老城区居住片区、淮纺居住片区、南湖居住片区、温哥华居住片区、高岳居住片区、矿山集居住片区、烈山居住片区、新蔡居住片区。
相山老城区居住片区：
即现状相山老城区周边范围，符夹铁路线以北区域。
主要集中在淮海路、古城路、相山山脚等区域，为淮北中心城区的主要居住片区，以二、三类居住用地为主。
这里集中了淮北市最早的居住区，大部分为90年代以前所建。
该片区以多层住宅为主，近年来，也规划建设了一定数量的高密度住宅。
片区内房地产开发活跃，公共设施配套较为齐全，但人口密度较大，建筑密度高，住宅间距小，居住街坊内部公共绿地不足，基础设施更新缓慢，居住环境一般。
淮纺居住片区：
该片区位于淮北大唐电厂以南，符夹铁路线以西区域，主要为纺织厂和印染集团职工生活小区，以二、三类居住用地为主。
该片区以多层住宅为主，人口密度较大，建筑密度高，公共配套较为齐全。
南湖居住片区、温哥华居住片区：
这两个片区主要为符夹铁路线以南及以东区域。
上世纪90年代以后随着黎苑小区的建设和政府南移，该区域房地产开发逐步活跃，新建了很多环境优美、设施配套齐全的居住小区，主要以多层住宅为主，伴有适量的高层住宅。
但在符夹铁路沿线和城市高压电力走廊周边区域，仍存在“城中村”亟需改造重建。
该区域为新城市中心，以二、三类居住用地为主，集中了现代花园、华佳梅苑、发现之旅、温哥华城等居住小区，建筑密度适中，公共设施配套基本完善，居住环境较好。
高岳、矿山集、烈山、新蔡居住片区：
是由独立工矿点发展而来，规模均较小。
该区域人口密度较低，大部分居住点较为分散，区内厂矿宿舍、农村居民住宅混杂，多为中低层住宅，但缺乏统一规划和统一开发，建筑质量和配套设施较差，并且与工业仓储用地混杂，现状居住环境较差，有待改造。
2.2住房建设现状及存在问题
截至2007年底，市区住宅建筑面积总量1805万平方米，市区常住人口为65.9万，人均住房建筑面积约27.4平方米，市区有房户23.06万户，中低收入家庭7.1万户，中低收入家庭中住房困难户2.85万户（含煤、电、纺织行业企业及部分党政机关、事业单位职工家庭）。
居民住房套型结构方面，单套建筑面积小于90平方米的约有16.5万套，占总比为71.5%，户型结构与市场需求基本适应。
2007年以来，商品住房平均成交价格为2160元／平方米左右，住宅商品房竣工面积为50万平方米，销售面积86万平方米，空置率12.1%，市场供求总体平衡。
存量住房市场发展缓慢，二手房市场不活跃，占总量较小，住房租赁市场不活跃，与商品住房市场发展比例不协调，还有待于进一步发展，以完善住房供应和消费层次。
2.3“十五”期间住房建设情况
“十五”期间，全市住房建设投资额为38.2亿元，占房地产开发投资总额的89%。
各类住房开工建设面积360万平方米，竣工面积280万平方米，销售面积256万平方米。
开工建设了69.2万平方米的经济适用住房（含集资建房），解决了近8000户中低收入家庭的住房问题；建设廉租住房96套，共3378平方米；出售公有住房514万平方米；累计审批发放住房补贴3833万元，补贴职工49421人。
住宅小区物业管理面积650万平方米，覆盖率达70%。
2.4上轮住房建设规划的回顾（2006年、2007年住房建设情况）
2006年1-12月份全市共完成房地产开发投资12.52亿元，同比增长41.69%；完成开发建设面积216.1万平方米，同比减少3.2%；其中本年度新开工85.33万平方米，同比增长27%；竣工面积56.19万平方米，同比减少10.2%；房屋销售面积72.46万平方米，同比增长1.5%；销售额137698万元，同比增长5%；房屋平均价格期房为1800元/平方米，同比减少1.1%、现房为2020元/平方米，同比增长8.6%。
2007年1-12月份房地产开发完成投资17.5亿元，同比增长40%；开发建设面积237万平方米，同比增长10%；其中新开工面积110万平方米，同比增长29%；竣工面积50万平方米；房屋销售面积86万平方米；销售额178858万元，商品房均价2160元/平方米，同比增长8%。
南黎花园开发建设面积13万平方米，完成投资1.5亿元，1092套住宅；滨河花园一期工程开发建设面积16万平方米，计划投资2亿元，1698套住宅。
2.5城市总体规划、近期建设规划对居住用地的安排要求
2.5.1城市总体规划对居住用地的安排要求
《淮北市总体规划（2006—2020年）》确定，2020年中心城区城市人口94万人，城市建设用地面积96.25平方公里，规划居住用地面积2592公顷。
至2020年，中心城区人均居住用地面积达到27.57平方米/人。
规划根据城市组团式的布局结构，结合各产业功能分区组织居住用地，构建多元居住模式。
规划形成相山、淮纺、南湖、温哥华城、高岳、矿山集、烈山、新蔡八个居住片区。
相山居住片区：
以现状相山老城区为基础的居住片区，北起相山，南至铁路。
区内以旧城改造为主，疏散老城区人口，提高老城区居住环境质量，完善配套设施水平。
为了降低片区的居住密度，适当建设部分中高层住宅。
高岳居住片区：
位于现状的高岳和任圩，以整理内部零散工业和仓储用地为主，置换出用地用于居住，依托张寨路、南湖路、方安路等城市道路的建设，改造博庄、刘庄、栗园等城中村。
温哥华城居住片区：
位于人民路东段，将来的新城市中心区周边。
区内以大规模成片开发为主，接收老城区外移居住人口。
利用临近中心城区中心水面的良好生态条件，营造出配套完善、体现淮北城市风貌的精品居住小区。
南湖居住片区：
位于西北至符夹铁路，东至南湖路，为新城市中心区。
区内以大规模成片开发为主，接收老城区外移居住人口。
利用良好的城市基础设施和城市景观风貌，建设配套完善、体现淮北城市风貌的精品居住小区。
淮纺居住片区：
位于人民路西段，背靠新城市中心区，该区主要利用现有工厂企业搬迁后置换的用地，在濉河东岸，建设塌陷搬迁安置小区和南部煤化工基地职工居住小区。
烈山居住片区：
围绕烈山火车站和烈山商业中心建设，改变烈山的居住环境。
主要以旧城改造为主，重点改造现状工人村，完善配套设施，加强环境整治。
新蔡居住片区：
作为高速公路出口处工业园和物流区的配套，依托烈山区政务新区的建设，配套建设设施完善，环境优美的居住小区。
矿山集居住片区：
分为两片，南片在现有煤矿生活区的基础上发展而来，为矿山集组团内的工业区配套，北片向滨水区方向扩展，依托周边高尔夫基地和良好自然环境，发展高档低层住宅区。
2.5.2城市近期建设规划对居住用地的安排要求
《淮北市城市近期建设规划（2006—2010年）》确定，2010年中心城区城市人口为75万人，城市建设用地面积77.12平方公里，规划居住用地面积2232.9公顷。
至2010年，中心城区人均居住用地面积达到29.77平方米/人。
居住用地安排以加强旧城改造为主，同时新建部分以经济适用房为主的居住小区，合理控制房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长，重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房。
老城区居住小区具体改造项目面积为296公顷。
新增居住用地中新建居住小区具体建设项目用地面积为162.51公顷。
其中，居住用地供应规模及空间分布为：
相山组团101.14公顷；矿山集组团35.6公顷；烈山组团25.77公顷。
居住用地供应时序安排为：
2006年，供应居住用地32.1公顷（其中相山组团为22.1公顷）；2007～2008年，供应居住用地89.4公顷；2009～2010年，供应居住用地41.01公顷。
淮北市中心城区居住片区划分组织结构图
2.6住房市场需求预测
1、人口预测
根据《淮北市城市总体规划（2006—2020年）》对城市人口的预测，运用综合增长率法，规划从2005年到近期（2005—2010）城区人口综合增率采用4.4%计算，规划从近期到远期（2010—2020）人口综合增长率采用2%计算，根据统计2007年底中心城区人口约为65.9万人。
据此得到：
P2010＝65.9（1+4.4%）3＝75万人
P2012＝75（1＋2%）2＝78万人
即：
中心城区2012年人口数约为78万人。
2、居住水平
根据淮北市住房现状及近几年发展情况预测，2012年我市人均住房面积为31平方米。
3、住房需求量的估算
到2012年，预计需新增各类住房面积约613万平方米，所需住房建设用地约360公顷（含盘活存量土地）。
第三章规划指导思想、原则及目标
3.1规划指导思想
以科学发展观为指导，围绕我市“双百双宜”城市发展战略目标，充分发挥市场机制在住宅建设市场中配置资源的基础性作用，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，重点发展面向广大中低收入家庭的普通商品住宅、经济适用房和廉租房，着力调整住宅供应结构，将房价控制在合理的水平上，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，引导和促进淮北市房地产市场持续、稳定、健康发展，维护我市社会和谐稳定和经济可持续发展。
3.2规划基本原则
1、需求导向原则：
以需求为导向，合理调整住房供应结构，结合资源环境和城市基础设施承载力，合理确定各类住房的建设规模，使城镇居民居住条件和居住质量得到逐步提高。
2、统筹发展原则：
按产业持续、平稳、健康发展的要求，根据我市国民经济增长速度及国家宏观调控政策，合理确定房地产投资总额和新开工项目总量。
结合旧城区和城中村改造，以促进经济发展、改善城市面貌、完善城市功能、美化人居环境为目标，实行成片或成街坊开发，合理调配淮北市中心城的住房结构和布局。
3、突出保障原则：
以解决城市低收入家庭住房困难为重点，逐步完善住房保障体系，多渠道、多层次解决低收入家庭住房困难。
4、市场导向原则：
坚持市场导向，继续深化住房制度商品化、社会化改革，完善住宅市场化体系；完善市场制度，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，形成住房梯形消费体系；健全市场法规体系，加强政府对市场规则的制定和市场主体行为的监督作用，促进市场有序健康发展。
重点发展居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，同时兼顾发展面向中低收入家庭的保障性住房。
5、有效实施原则：
坚持有效实施原则，建立合理完善的住宅发展指标与发展目标体系，增强规划体系系统性与规划目标科学性；注重规划实施，制定可操作性的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；注重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系，激励相关部门实施规划的积极性。
3.3规划目标
3.3.1总体目标
依据我市城市总体规划、近期建设规划和房地产业“十一五”发展规划，以满足不同收入层次居民住房需求为导向，按照住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的原则，结合我市资源环境条件和城市基础设施承载力，合理确定各类住房的建设规模。
重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，加快发展面向中低收入家庭的保障性住房。
1、以完善市场为主导，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，近期其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；
2、近期新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上；
3、建立多层次、多渠道的住房供应体系，满足不同收入层次居民住房的需求；
3.3.2总量目标
建设各类住房7万套，总建筑面积613万平方米，其中套型建筑面积小于90平方米的有5.6万套，建筑面积440万平方米；建设商品住房4.6万套，建筑面积455.6万平方米；建设保障性住房2.4万套，建筑面积157.4万平方米。
规划期内，城市人均住房建筑面积达到31平方米，住宅成套率达95%以上。
住宅小区物业管理覆盖率达到80%以上。
第四章住房建设规划
4.1住房建设结构规划
1、廉租住房保障本市最低收入家庭住房需求；经济适用住房保障本市中低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
2、单套建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上；经济适用住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内。
4.2住房建设总量规划
规划期内建设各类住房7万套，总建设面积约613万平方米。
1、建设商品住房4.6万套，建筑面积455.6万平方米,其中中低价位、中小套型普通商品住房不少于3.2万套，总建筑面积不低于282.6万平方米。
2、保障性房2.4万套，建筑面积157.4万平方米。
经济适用住房、廉租房建设量与中低价位、中小套型普通商品住房建设量的总和占住房建设总量的70%以上。
4.3住房建设区域指引
1、在新建的4.6万套商品住房中，相山组团建设2.85万套，建筑面积283万平方米，烈山组团建设0.75万套，建筑面积73.6万平方米，矿山集组团建设1万套，建筑面积99万平方米。
2、在新建的2.4万套保障性住房中相山组团建设1.5万套，建筑面积98.4万平方米，烈山组团建设0.4万套，建筑面积26.2万平方米，矿山集组团建设0.5万套，建筑面积32.8万平方米。
4.4住房建设年度指引
根据《淮北市国民经济和社会发展第十一个五年规划》及《淮北市城市近期建设规划（2006—2010年）》的相关要求，规划期内，住房建设年度目标为：
2008年，商品住房供应8830套，建筑面积87.4万平方米，保障性住房供应8280万套（经济适用房6820套，廉租住房1460套），建筑面积52.6万平方米；
2009年，商品住房供应9620套，建筑面积95.2万平方米，保障性住房供应4650套（经济适用房3750套，廉租住房900套），建筑面积29.8万平方米；
2010年，商品住房供应9100套，建筑面积90万平方米，经济适用住房供应4400套（廉租住房实施货币补贴），建筑面积30万平方米；
2011年，商品住房供应9020套，建筑面积90万平方米，经济适用住房供应3680套（廉租住房实施货币补贴），建筑面积25万平方米；
2012年，商品住房供应9430套，建筑面积93万平方米，经济适用住房供应2990套（廉租住房实施货币补贴），建筑面积20万平方米；
年度具体建设项目安排见附表五。
4.5今明两年住房建设计划
2008年，预计完成住房建设面积140万平方米；2009年完成住房建设面积125万平方米。
供地计划：
2008年，从交通便利和基础设施共享考虑，政府在西山隧道西解决约11.3公顷保障性住房用地；岱河矿解决5.1公顷保障性住房用地；张庄矿解决4.5公顷保障性住房用地。
2009年，在西山隧道西解决约6.7公顷保障性住房用地；杨庄矿解决约3.9公顷保障性住房用地。
建设计划：
市政府组织实施的保障性住房项目，2008年，建设52.6万平方米，解决约8200户中低收入家庭住房困难；2009年，建设29.8万平方米，解决约4600户中低收入家庭的住房困难。
廉租房计划：
对廉租住房将采取货币化补贴为主，实物配租为辅的形式，对符合条件的家庭应保尽保。
2008年，计划在滨河花园二期建设廉租住房260套，建设面积1.3万平方米，计划总投资1800万元；由企业投资建设廉租房1200套、建设面积6.3万平方米，计划总投资4000万元。
2009年，计划在滨河花园三期建设廉租住房300套，建设面积1.5万平方米，计划总投资2000万元；由企业投资建设廉租房1100套、建设面积5.7万平方米，计划总投资3600万元。
1、科学合理安排“城中村”的拆迁改造。
重点以铁路两侧建设为切入点，改造铁路两侧200—300米的区域范围。
2、积极推进杨庄、张庄、岱河等煤矿工人村的保障性住房建设。
近两年，主要规划建设的有岱河矿经济适用房一期5.4万平方米、岱河矿廉租房一期3.1万平方米、双龙公司经济适用房一期4.6万平方米、双龙公司廉租房一期3.2万平方米、杨庄矿经济适用房一期5.2万平方米、杨庄矿廉租房一期3.1万平方米。
第五章住房用地供应规划
5.1住房用地供应指导思想
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和经济适用住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局。
5.2住房用地供应总量
规划期内，全市所需要住房建设用地约360公顷，其中新增住房用地供应总量为133.91公顷，盘活存量土地226.09公顷。
5.3住房用地供应结构指引
1、商品住房用地。
规划期内，新供应133.91公顷住房用地中，商品住房用地供应量为74.91公顷，其中，38公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。
2、保障性住房用地。
规划期内，新供应保障性住房用地总量为59公顷。
新供应保障性住房用地与用于中低价位、中小套型普通商品住房用地的供应总和占新供应住房用地总量的70%以上。
5.4住房用地供应分区指引
1、商品住房用地。
规划期内，新供应商品住宅用地中，相山组团为46.4公顷，烈山组团为12公顷，矿山集组团为16.51公顷。
2、经济适用住房用地。
新供应经济适用住房用地中，相山组团36.58公顷，烈山组团为9.44公顷，矿山集组团12.98公顷；
5.5住房用地供应年度指引
2008年，安排住房项目13个，总用地面积82.1公顷，其中新供应用地53.9公顷，盘活存量土地28.2。
商品住房用地52.3公顷，其中新供应用地33公顷；经济适用住房用地29.8公顷，其中新供应用地20.9公顷；
2009年，安排住房项目12个，总用地面积74.8公顷，其中新供应用地21公顷，盘活存量土地53.8。
商品住房用地57公顷，其中新供应用地9.4公顷；经济适用住房用地17.8公顷，其中新供应用地11.6公顷；
2010年，住房所需总用地面积70.2公顷，其中新供应用地20.01公顷，盘活存量土地50.19。
商品住房用地54.5公顷，其中新供应用地10.01公顷；经济适用住房用地15.7公顷，其中新供应用地10公顷；
2011年，住房所需总用地面积67.3公顷，其中新供应用地20公顷，盘活存量土地47.3。
商品住房用地54.1公顷，其中新供应用地11.5公顷；经济适用住房用地13.2公顷，其中新供应用地8.5公顷；
2012年，住房所需总用地面积65.6公顷，其中新供应用地19公顷，盘活存量土地46.6。
商品住房用地54.9公顷，其中新供应用地11公顷；经济适用住房用地10.7公顷，其中新供应用地8公顷；
第六章政策与策略
6.1完善住房供应结构，保障住房有效供给。
依据我市城市发展总体规划、房地产业“十一五”发展规划，以满足不同收入层次居民住房需求为导向，按照住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的原则，结合我市资源环境条件和城市基础设施承载力，合理确定各类住房的建设规模。
重点发展满足居民自往需求的中低价位、中小套型普通商品住房，加快发展面向中低收入家庭的保障性住房。
6.2强化住房建设规划年度实施计划制度。
以年度实施计划作为落实“十一五”目标的重要手段，年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据，住房建设项目必须按照年度计划实施。
6.3建立政策性住房保障措施。
1、经济住房建设认真执行《淮北市经济适用房建设和管理办法》，利用国家调控政策，积极争取国家专业银行贷款，结合城镇住房制度改革，有步骤、有计划地加快推进经济适用住房建设。
充分调动各方面的积极性，鼓励有条件的企业利用自用土地建设集资建房，切实帮助中低收入家庭解决住房困难问题。
2、廉租房建设认真实施《淮北市廉租住房保障办法》，保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。
凡符合廉租住房保障条件的，要做到应保尽保。
建立稳定的资金来源渠道，财政预算每年安排廉租房保障资金计划，严格按照规定将提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，全部用于廉租房建设，鼓励社会利用捐赠等多渠道筹集资金用于廉租房保障资金。
6.4保障性住房建设管理方式
1、市房管局为保障住房建设的管理部门，负责具体组织实施，市发改委、规划局、国土局、财政局等部门以及三区一县人民政府要密切配合，尽快落实2008年度、2009年度住房保障建设计划。
2、经济适用住房采取项目法人招标等方式确定开发企业；廉租住房建设由市房管局会同有关部门单位落实建设单位。
3、廉租住房租金标准原则上由房屋维修费和管理费两项因素构成；经济适用住房销售价格在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定。
廉租住房保障资金来源渠道是公积金增值收益和土地出让收益，实现政府住房保障
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