物业管理服务内容Word文档格式.docx
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业户
问候
询问后、登记
进入大楼
来访客户
（并跟踪观察）
其他人员
B.人流出区控制图
所带贵重物品须经业户确认
在登记本签字
检查证件（出入证）无异常
放行
C.物流出区控制图
用户所带物品
询问
执用户证明
执管理处开的放行条
收回放行
确认无误，收回放行条放行
（）组建机动快速应急分队
快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。
它的特点是机动灵活，基本职能是：
区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。
（）实行小时巡视
巡逻人员实行小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。
（）加强区域巡逻
为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。
（）治安状况统计
对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。
（二）车辆管理
车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。
1、位置规划
车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。
如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。
为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：
2、内部要求
对于机动车，我们将根据大楼的整体规划，实施以下管理措施：
（1）了解各机构车辆情况，实行便捷停放。
（2）实施停车专用车位制度
（3）办公楼区域道路设减速坡，限制车辆速度。
（4）严禁无牌车进入停车场。
（5）做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定。
（三）消防管理
消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。
1、宣传教育
开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。
消防工作不只是少数人的事，而应是大楼中全体人员的共同职责，对于大楼的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：
（1）、大楼防火工作的各项有关规定；
（2）、手提式灭火器的放置位置及其使用方法；
（3）、消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；
管理处员工还应懂得以下两点：
（1）、遇到紧急情况时自己的职责任务；
（2）、重要物资（货币、文件等）的转移及办法。
2、日常检查
（1）防火门：
是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。
（2）应急照明灯及指示灯：
电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；
（3）各种消防标识：
安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。
（4）各种灭火器：
瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。
（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。
3、让用户参与大楼的消防管理
（1）组织大楼人员开展消防演习。
（2）请消防支队做有关知识讲座。
（3）成立义务消防检查队，对大楼消防设施进行检查。
4、消防报警特殊处理程序
通知往现场
报警
报告往现场
报告掌握现场情况
二、福田区机关第二办公大楼环境卫生及绿化管理
物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。
高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。
而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。
在福田区机关第二办公大楼，我们将对大楼的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境，我们将切实做好以下几项工作。
（一）全面实施：
质量保证体系和导入环境管理体系
实施：
质量保证体系是进行大楼规范化管理的保证，建立和实施环境管理体系则保证福田区政府第二办公大楼成为“三无”的生态绿色环保办公大楼。
、环境部主要任务和组织结构
（）环境部主要任务：
负责大楼各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；
负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；
负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；
负责接受客户的委托清洁业务。
（）组织结构
（）小时保洁制度
大楼实行小时两班组保洁制度，早晨：
上班直至晚上：
时下班。
以保证大楼的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在办公楼人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。
（）噪音污染控制
噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占以上。
福田区政府第二办公大楼，位于主要干道，噪音污染问题比较严重。
把噪音控制在国家规定的“白天不高于分贝，晚上不高于分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。
我们的具体措施主要包括以下两个方面：
A.建议进一步加强大楼周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。
B.进入大楼区域车辆一律不能鸣喇叭，并限速公里小时内行驶。
、垃圾分流
在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化”
管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。
（）垃圾收集袋装化：
办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”
（）功能的垃圾箱。
（）垃圾回收资源化：
通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。
、杀虫灭鼠
办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：
（）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。
（）花钱买安全，可聘请专业队伍进行消杀工作。
（）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成为危害。
（）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。
（）在办公区域内定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。
（）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。
（）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。
杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。
（）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。
福田区政府第二办公楼清洁说明书
场所
作业内容
实施次数
日常清扫
外围部分
（红线外米以内）
1、正门前面及便门前面去污清扫
1、外围四周去污清扫
1、金属类用清洁剂擦拭
2、要随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净
3、货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫
4、室外烟灰筒、旗杆用干、湿毛巾擦拭后，白钢光亮剂涂抹一遍
次日
随时
【一楼】
正门大厅
电梯间
各种门
走廊
楼梯
1、正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。
2、正门大厅的大理石地面打磨抛光。
3、硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。
玷污严重的地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。
、粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。
、下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。
4、雨天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。
当天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上的污垢，把它存放在规定的地方。
5、对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器清扫。
6、关于报纸箱、邮件箱、楼内指南、金属部件、内部电话、公用电话，应干抹。
金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。
7、大堂接待台及其附属物清扫。
8、扣板墙面用中性洗剂去污。
9、大理石墙面及其周边的擦拭并注油保养。
10、踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。
11、消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。
12、开关盘用干（湿）毛巾去污。
【各楼层】
附属房间
1、方格地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。
同时要使倒状的绒毛挺立起来。
1、在楼内巡回进行方格地毯的去污工作。
1、根据方格地毯玷污情况，可以将玷污部分替换下来，用适当的清洗剂洗去污垢。
1、方格地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补。
2、硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小尘土。
玷污严重的地方要用清洁剂擦拭干净。
、粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，留意不可损伤表面光泽。
、花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地推或毛巾保养。
、腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭干净。
5、楼梯扶手、墙面及台阶要进行擦拭。
6、金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。
7、踢脚线要用干（湿）毛巾去污和中性清洁剂擦拭。
8、消火栓和金属阀要用干毛巾擦拭。
9、涂料墙面用细砂布去污除渍。
（含开关、按纽）
卫生间
1、地面用扫帚扫过之后，用水冲擦，玷污严重时，使用中性洗涤剂擦拭干净。
2、补充手纸及液体香皂。
3、清扫洗面台、洗面盆，把镜子擦拭干净。
4、陶瓷便器连来水、排水各附属物要用适当洗涤剂擦拭干净。
5、清理废纸桶及秽物箱内之废弃物品。
6、门、腰壁、巾木、隔扇、各种揭示牌用清洁剂擦抹干净。
7、墙面（含纸篓、洗液盒）擦拭。
8、不锈钢部件用白钢光亮剂涂抹。
开水室
1、地面清扫方法与卫生间相同。
2、清扫水池子和壁橱之周围部分，根据情况，对不锈钢用清洗剂进行擦拭。
3、开水器用干（湿）毛巾擦拭涂抹光亮剂。
4、开关箱用干、湿毛巾擦拭。
5、墙面用细纱布去污。
电梯
1、用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉在地面上的碎纸屑等物。
2、雨天胶垫的清洗。
3、电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表示灯要用干抹布擦拭，根据需要可以用适当清洗剂擦拭干净。
4、电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。
5、各层电梯沟槽，容易引起故障，要用真空吸尘器将尘土杂物清除干净。
车场
（包括车道）
1、经常检查，发现有不干净情况随时清扫。
2、墙面去污。
垃圾场
厨房垃圾
要清理好垃圾和厨房垃圾。
（排运由环卫站负责）
存放处
1、地面用水冲洗。
2、清除排水口的垃圾及杂物。
外围之地面
日常性清扫
1、用扫帚清扫。
（泥沙、垃圾、树叶等）
2、脏污严重地方用水冲洗。
院内
绿化部分
清除绿化地之落叶及杂物。
标志扶手等
标志、扶手要擦拭干净。
其他
暴风雨时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。
（包括前面大道路面）
下过雨后的地面，要做到能安全通行，无积水。
迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于未然。
在办公楼外围范围内出现的垃圾及脏污现象，要做到适时清扫处理。
（前面的道路及步行道，必要时也要进行清扫）
定期清扫
屋顶
阳台
楼面
1、地面要清扫，玷污严重时用水冲洗。
2、清除排水沟之杂物泥沙，防止堵塞。
（在下过大雨之后要随时检查）
3、有必要保持清洁的金属部分，要干抹及用清洗剂抹干净。
次月
停车场
1、用扫帚清扫干净。
如有泥沙、油污，随时用水冲洗或用适当洗涤剂清洗干净。
2、清除排水沟之泥沙杂物，防止堵塞。
3、在上下车地方周边的柱子，要用湿抹布抹干净。
4、墙面用细砂布去污。
5、天花、管道用干、湿毛巾擦拭。
6、灯具用干、湿毛巾擦拭。
次半年
次年
外墙玻璃
窗户玻璃外面（室内可视部分，包括花岗岩板），要利用吊篮或吊绳进行。
作业时注意下列事项：
1.作业要在白天进行，在大风天、下雨天要避免室外作业。
2.作业中应留意不要影响办公室内工作人员办公，并注意不弄脏窗台和地面。
3.1遵守劳动安全规则及各项作业规则，以保证作业安全。
3.2高空作业要使用安全带。
3.3为了防止高空作业当中掉落所使用的工具和器材，必须设置预防栅栏。
3.4必要时派保安人员疏导过路人。
3.5移动作业地点时，必须确认安全之后才能行动。
一楼大厅的
照明器具
把灯泡（灯管）取下来连同反光板一起用中性清洗剂去掉脏污，用湿抹布抹过之后，用干抹布擦干，安上灯泡（管）。
对于塑料罩及塑料部分，洗干净后要涂上带电防止剂。
【一楼】
电梯间
各种门
1、天花、风口、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。
2、玻璃、高墙部分去污除尘。
3、电梯厅天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。
天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。
门、腰壁及壁橱门、照明器等要清除灰尘或用湿抹布擦抹。
次周
1、电梯轿箱内部之壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用适当清洗剂擦拭干净。
2、各层电梯沟槽用清洗剂擦拭。
3、天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洗剂去污。
消防监控室
1、天花、灯具用干（湿）毛巾除尘。
2、沙发、椅子的去尘除污。
其余各机房
管道井
地面、墙面、天花、设备、管道、桥架、灯具的清扫。
（清洁方式同上）
或按甲方要求
地毯的清扫
方格地毯
用专用地毯清洁剂进行清洗。
次季度
对废弃物设施的清理（日常性质的）
对地面进行消毒，撒脱臭剂。
通用事项
1、清除墙壁灰尘。
2、清除照明器具的灰尘及擦拭灯泡。
3、各层机电设备房地面及墙面清扫。
按需进行
※特别要求事项
1、办公楼内产生的废纸、废弃材料、含水分垃圾、厨房垃圾等废弃物品，要在保持卫生条件下迅速处理掉，以免发生害虫、散发臭气，发生火灾。
要充分注意做到防患于未然。
2、关于废弃物之回收，应事先安排好回收顺序的路线，并作好相关记录。
外围之清扫
1、定期清扫
1、地面用水冲洗
1、墙面用水冲洗
1、石头、瓷砖铺垫部分用水冲洗干净
1、侧墙部分用水冲洗
1、排水口、侧沟要清除污泥
2、特别清扫：
对照明器进行擦拭清扫
3、外围部分，特别是正门前面大理石地面要用水冲洗。
4、上项的地面除用洗涤剂冲洗以外，根据材质需要打蜡的要进行打蜡。
5、应清除侧沟几排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而发生溢水的现象。
6、办公楼外部、招牌、揭示板等要用湿抹布抹试，对有必要的物件要擦亮，消防连接送水口要用适当的清洁剂去污。
7、花岗岩墙台面用污渍剂擦拭。
8、雨天即时清洁。
9、室外绿地浇水。
10、室外灯具用干（湿）毛巾擦拭。
按需
室外雨蓬
用高空作业棚架及工具擦拭
外围绿化
对院内绿化进行浇水
夏季次日
花坛等
墙基
墙面清洗
标志、
扶手等
除尘、湿擦、干抹。
（玷污严重时，随时进行）
室外灯
特别清扫，用中性清洗剂去掉罩上的灰尘
清洁工作检验标准和方法
分类
项目
检验标准
检验方法
楼层公区卫生
地面
无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。
抽查
墙面
理石墙面用纸巾擦拭，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。
脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。
电梯厅
墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物。
电梯内
干净、无污迹、无积尘、无脏杂物。
垃圾桶
外表干净，无积垢、无臭味。
目测
玻璃窗
包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：
明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。
天花、灯罩
目视无明显灰尘，无污渍。
风口百叶
各种设施
外表
包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：
表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。
卫
生
间
大小便池
内外光洁，无污垢、无积尘。
适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。
洗手盆、镜台、镜面
内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。
地面、墙面
光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘蛛网。
厕纸篓、垃圾桶
无陈积物，无臭味，外表干净。
检查
楼
梯
及
门
楼梯
所管区域内的楼梯、放火梯、电扶梯、栏杆：
无灰尘及杂物。
扶手、栏杆
光洁、无积尘，玻璃无污迹。
楼梯走道
及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：
无积尘、无污迹、无脏杂物。
干净，无灰尘、无污迹。
楼外卫生标准
地面和道路
路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。
全面检查
三、设施、设备的维修与维护
写字楼物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障办公大楼的设备运行的安全、高效，我们将结合第二办公大楼的实际情况，把金地在写字楼物业设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。
此外，我们将在第二办公大楼的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。
为此，我们对该大楼设备管理与维护制定了以下管理方案。
（一）机电设备管理的基本原则
、大楼设备设施的管理采用金地安全而高效的管理模式
（）建立完善的设备管理维护体系。
服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。
运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。
（）制订高标准的设备的维护保养计划。
设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。
设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。
（）实施高效的设备维修规程。
设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。
维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。
对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理充分发挥我公司专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。
柴油发电机组由公司工程部专业工程师对发电机组进行中修和大修维护。
电梯的维护保养由公司电梯部负责，有效地避免外聘维护公司只图眼前利益，维修报价高工作虚假、不愿真正投入的弊端。
、建立完善的设备编码及标示方案
（）根据大楼图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》
（）制定含有设备编码编号的《设备总览表》。
（）依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。
（）对于标贴明显的将导入金地视觉标示系统。
（）机电的编号编码由公司工程部统一进行。
、主要设施设备将建账册、建
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