郑州工业地产调研报告Word下载.docx
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15万方
龙鼎企业中心
金玺总部港
聚方科技园
北龙湖区
10万方
嘉阳科技园
8.3万方
外包产业园
47万方
台湾科技园
航空港区
200万方
手机产业园
只租不卖
衣天下
新密产业聚集区
160万方
同赢总部港
2.已入市项目分析
（1）区域分析：
目前工业地产在郑州主要分布在高新区，高新新城，被龙湖区，航空港区，新密产业聚集区等，分别所占的比例为下图：
图示：
目前工业地产市场的已入市项目中，主力军还是高新区，北龙湖区，航空港区，新密产业聚集区已开始投入市场。
（2）已入市项目的功能定位划分：
目前主要有总部经济，厂办一体，生产厂房分别所占比例为下图：
在郑州市场上目前总部经济项目所占的比例较大，而厂办一体，厂房的总量不足50%
（3）已入市项目的各类产品开发面积所占比例如下图：
目前整个郑州工业地产市场上的总部办公型产品有463.3万平方米占总的比例为62.2%，厂房仅有45万方占总市场的比例为6.1%因此导致了郑州市场的短缺，同时由于总部办公型产品的竞争者还有郑州市区内的写字楼市场目前有700万平方米的库存，直接导致未来办公市场的红海现状，厂房类产品的短缺也将导致其越来越抢手。
二.郑州工业项目的详细介绍
1.各项目基本信息
1.1．大学科技园西区基本信息
所在区域
郑州高新区
项目地址
郑州高新区西三环与北环交汇处向南300米路东
占地面积
1550亩
209.8万平方米
绿化率
40%
容积率
2.1
层高
3.3米3.5米
停车位配比
电梯比例
4:
1
物业及物业费
2元/平米
产品类别
联排独栋、科研办公楼
主打产品
科研办公楼
总部经济、
客户定位
科技企业
销售方式
平销，集中开盘
付款方式
按揭、一次性付款
主广告语
企业成长摇篮，国家技术转移示范基本
配套
会议中心、
交付时间
一期已交付，二期已开盘
1.2．中原广告产业园基本信息
中原广告产业园
高新区科学大道信息工程大学对面
386亩
78万平方米
36%
3
3.6米4.8米-9.6米
1:
1.2
15:
1
3.5/㎡
5A级写字楼
写字楼
商业综合体，复合型商业建筑群
广告、动漫、文化类，其他
平销
按揭，一次性付款
5A级智能化写字楼，铸就城市巅峰商务，缔造文化财富价值
百货、电影院、录音棚、摄影棚等，会展、会议、购物中心、酒店、文化休闲
现房销售
1.3河南省电子商务产业园
河南省电子商务产业园
郑州市高新区
郑州市高新区冬青街西四环向东1000米
107亩
29.82%
2.14
3.4米
2户一电梯
高端写字楼，研发中心
5A级电子商务企业总部经济
全国性电商企业
多种销售综合（行销为主）
按揭，全款，分期
电子商务企业的家
研发中心，停车场，资源共享平台
一期现房，二期年底交付，三期15年5月交付
1.4慧谷企业加速器的基本信息
北软慧谷—郑州高新企业加速器
郑州市高新区长椿路与冬青路交汇处
20万平方米
30万平方米
35%
0.98
3.6米
以组团的形式，4个方向的围合建筑，一个组团的地下停车位大约70个
每户有独立的电梯楼梯
6元/每月交半年送半年后期自己的物业
企业独栋，写字楼
高新企业
一次性付全款或按揭
郑州高新企业加速器
服务配套楼，员工餐厅，酒店，多媒体会议室，健身房，丹尼斯
分四期开发，一期销售接近尾声，只剩下两栋，二期明年八月份交房，主体楼已完工
1.5企业公园基本信息
郑州西开发区
郑州西四环与冬青街交叉口西
200亩
40万平方米
2.5
标准层高3.6米
120亩地下停车场
双电梯配置，实现客货分梯
自己的物业
企业独栋，企业独栋，高层写字楼，临街商铺
企业联排，企业独栋，高层写字楼
中部首创4C产业综合体，国际化企业品牌基地
科研，办公
支持企业独栋定制，高层写字楼正常销售
按揭，全款
企业新引擎，世界大舞台
会议厅，产品展示厅，酒店，银行，餐厅，宿舍
一期2014年6月底
1.6企业总部基地基本信息
总部企业基地
郑州市瑞达路与翠竹街交叉口
323亩
35万平方米
2.0
标准层3.4米
1200个车位
双电梯
2.5元/㎡每月
科研，办公，生产，教育
以租代售，合作加盟，定向开发，资产置换，一次性，分期。
创业者的沃土经营者的乐园
医院，酒店，银行，商业，饮食等
2011年6月
1.7聚方科技园项目基本信息
龙湖
中州大道杨金路向东5公里
30015平方米
100000平方米
3.0
4.5米
不配停车位2万平方米的地下车库89:
一栋楼两部电梯
暂没有定
产业大厦
产业大厦办公楼
总部经济总部办公
无
销售租赁
分期付款一次性付款
中原首家总裁专属高尔夫生态办公领地
5A级标准配备21部德国蒂森克虏伯电梯韩国大金中央空调LOW-E镀膜玻璃墙智能楼宇系统
2015年10月份
1.8河南省外包产业园项目基本信息
河南省外包产业园
郑东新区
中州大道连霍高速向东5公里（中州大道杨金路向东5公里）
426亩
60万平方米
1.3
一层4.2米二层以上3.6米
独立停车库
一户一梯
珠江物业五元每平方米
电子物流保健品研究院等各个行业
销售、租赁
现房首付90%再付10%二期期房首付50%交房40%再付10%
营造智慧产业基地
一期美食街二期酒店咖啡馆超市会展会务中心
现房二期2015年底交付
1.9嘉阳科技广场基本信息
嘉阳科技广场
22959平方米
83873平方米
42.5%
2.99
3.3米底层6米顶层6.6米挑高
690个
办公楼
办公楼企业办公
总部办公
平销行销结合招商部门
先付40%交房再付40%房产证下来再付20%
科技生态商务总部
玻璃幕墙精装写字楼电梯管家式的商务服务
1.10嘉图西城发展基地基本信息
郑州市高新区西四环莲花街向西2000米
1250亩
120万方
30%
标准厂房一楼层高5.9米其余层高3.5米共6层
每栋楼都有地下停车场园区有公共停车场共2000个停车位
四户一电梯
标准厂房，研发中心
标准厂房
生产性企业，承接产业转移园区
生产性企业负责人，地产投资者
好厂房，并不贵123家入园企业的共同选择
现房
1.11金玺总部港基本信息
金玺总部港
郑州市高新区莲花街与红楠路交汇处北50米路西
200万
15万
一层5.7米，二楼以上3.6米
管委会找的物业公司
标准化厂房，厂办一体，写字楼，科研楼
标准化厂房
生产办公一体
以电子电器，生物医药等轻工业为主
一次性付款，预定金10万，一星期内付50%
发展型企业动力港
酒店，宿舍，沿街商铺出租
1.12龙鼎项目基本信息
郑州龙鼎企业中心
郑州高新区莲花街与西四环交汇处向西3公里处
后期物业公司负责
后期自己的物业
标准化厂房，厂办一体，写字楼
CPU企业服务联盟
现房
1.13台湾科技园基本信息
郑州台湾科技园
郑州航空港区
S102省道与四港联动大道交汇处
2000亩
总建筑面积200万平米首期开发150亩
容积率1.87
北侧底层4.5米2-6层3.7米荷载2.5KN/㎡中心组团型底层4.8米2-5层3.9M，二、三层5.0KN/㎡，四、五层3.0KN/㎡
园区规划停车为1900个，另外铺设草坪砖，充分满足停车需要
暂定
双拼、联排式、企业独栋
厂办一体、企业独栋
电子信息、生物科技、总部经济（现代服务业）；
产业发展特色是：
以现代服务业提升现代制造业园区。
定制式销售
销售方式为：
招商式销售、采购式销售、推广式销售、投资式销售。
按揭50%按揭合作的银行是郑州银行
一个企业来了就不想走的地方
一期规划建设有两栋（F、G楼），与生产办公用房同时启动。
2014年年底
1.14智能手机产业园基本信息
智能手机产业园
郑州航空港区人民路
政府总体规划
4.5
手机制造商
港区招商局负责招商
二期有配套设施
已交付使用
1.15同嬴·
企业总部港项目基本信息
同嬴·
企业总部港
郑州新密曲梁产业集聚区
大学南路与密港大道交汇处西北角
400亩
49%
一楼5.4米，二楼3.9米
园区内有2000多个1:
4
一栋一梯
企业独栋，写字楼，多功能厂房
中部首席EIC花园式生态办公
生产加工科研型企业
多种销售综合，团购
为中部服务
商业中心，停车场
一期2015年6月
办公地点
火车站速8酒店九楼
1.16衣天下项目基本信息
衣天下中国服装梦工厂
郑州市新密产业聚集区
郑州市大学南路与S321交会处东200米
1200亩
50%
1.8
独栋地下停车场
每栋2部电梯
0.43元
多功能标准化厂房、独栋办公研发楼、商务配套
中部服装产业崛起引擎
服装生产性企业、服装加工型企业
承接中国服装行业梯度转移，400家企业零距离产业配套
服装博物馆、主题公园、运动会所、创意中心
一期2014年底交付，二期三期正在筹划中
三．行业内的产品功能分析
1.各项目的产品销售价格
销售价格
高层写字楼7000元/平独栋已售完
厂办一体1期的8000元/平二期独栋定制报价9000元/平
企业独栋10000元/平
层高3.4米的5000元/平
层高3.3米的7800元/平，层高4.8米的9600元/平
已售完
2-6层3600元/平1层7800元/平
2-6层3600元/平1层7800元/平即将售完
高层写字楼7500元/平，独栋9000元/平
7800园/平高层写字楼
独栋15000元/平
1期已售完
3300元/平均价
5000元/平
2.各区域工业地产均价比对如下图
由上图可以看出目前在郑州工业地产市场上新密产业聚集区以及高新新城以及航空港区都是价格较低的战略洼地，产品具有很大的升值潜力，并带动这三个区域的快速发展。
3.总部经济类项目的产品对比
销售面积
物业类别
销售情况
大学科技园
高层最小销售面积126平，独栋最小2100平
高新区成立的管委会提供
目前高层写字楼销售较为吃力
20层的写字楼
最小销售面积144平,390平
由于价格和市区写字楼没有什么价格优势，销售不顺利
电子商务产业园
17层的写字楼
最小销售面积140平，370平
价格优势明显，但销售一般
最小销售面积900平
销售情况很好
最小销售面积1500平
2010年4月开始开发，2012年初销售完毕
最小销售面积2000平
销售吃力
最小销售面积380平
最小销售面积1300平
珠江物业
在目前郑州的工业地产的市场里面，总部经济的总开发量很大，但销售却非常吃力，主要原因为目前其产品的主要竞争对手是市区内的商业地产的写字楼，而目前写字楼存量700万平方，而郑州每年去化量大概在150万方左右，所以如果产品没有特色的话很难打开市场，我建议在总部里面产品做的好的有慧谷，外包产业园但目前卖的好的是慧谷，而外包难以销售目前以租为主，建议总部经济类的领导考察的项目为慧谷，外包产业园
4.生产型厂房项目的产品对比
特殊配套
开发时间
6层高标准厂房1层层高5.9米，2-6层3.6米
每户有一部货梯一部客梯（2.2*2*2.9）最小销售面积617平，单层面积5000平
剩少量余房
一层没有房源.二层以上售价3600元/平
2012年下半年
每户有一部货梯一部客梯，最小销售面积680平单层面积5000平
一层价格6800元/平二层以上价格3800元
大面积的配有汽车梯.最小销售面积为484平单层面积5000平
一期二期销售即将售完，三期开始销售
一层价格7500元/平，二层以上3800元/平
由于目前郑州的标准厂房需求较大，且开发量较小，所以目前这部分产品在市场上的销售很火爆，建议领导考察项目为嘉图西城发展基地。
5.产办一体的项目的产品对比
产办一体单层500平，一栋2000平
一期已售完，二期待开发
2010年10月开始销售2013年10销售完毕
产办一体单层3200平，一栋3层9000平左右（相当于厂房）
高层写字楼最小面积300平
产办一体4000元/平已售完
高层写字楼5500元/平
产办一体已售完，高层写字楼目前销售有压力
2011年开始销售，2013年初销售完了产办一期，目前还在销售高层写字楼
产办一体单层面积750平，一栋的面积3000-7000的都有
产办一体销售均价在3300元/平
销售难度大
2012年开始开发的。
目前在产办一体的项目当中销售最好的是台湾科技园，但台湾科技园的项目更多的成功与政府的航空港区大发展政策，而企业公园的产办一体之所以卖的好是因为其实际盖得是标准厂房，所以销售的很好，而衣天下销售压力大的原因是定位的高不成低不就，做厂房太小，做办公品质低，建议领导考察一下企业公园
建议领导调研郑州项目有：
慧谷，外包产业园，嘉图西城发展基地，企业公园。
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