中海松岗项目商业部分策划思路.ppt

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目录,第一部分、商业市场概述第二部分、项目商业定位第三部分、营销推广策略第四部分、项目招商策略第五部分、双方合作内容,第一部分、松岗商业市场概述,

（一）、市场发展特征,1.干道经济明显松岗商业主要是以广深公路（107国道）为重心，向周边道路延伸发展，已经形成以西边以宜新路和沿河南路，东边以楼岗大道为代表的商业中心，明显具有“干道经济”的发展特征。

2.规模商业未成型由于松岗的商业发展以沿街商铺为主导，虽然已经形成相对成熟的镇级商业旺区，但成规模的商业重心尚没有出现。

3.低档业态仍是市场主体目前松岗商业物业以临街铺面为主，铺面主要是由工业厂房和农民房改造而来，整体商业环境较差。

小规模，零散经营多。

集约化、专业化经营少，为大型百货、主题商场的发展提供了广阔的发展空间。

4.行业结构失衡，外围市场辐射力不强松岗由于商业规划滞后，商业布局不合理，商业行业结构失衡缺陷。

各行业区没有相对独立，各地功能相互交叉、干扰，商业没有形成规模化、集约化经营，行业整体优势没有得到充分发挥，未形成整体行业优势。

对镇外市场和客户未构成聚合力、辐射力，处于区域内封闭式经营。

（二）、现有商圈分析,1.楼岗大道商圈,宝利豪庭、集信大厦及沿楼岗大道一线商业目前可称为松岗最为繁华地段，商业较为集中。

2.街道办周边商圈,该商圈是松岗街道办周边地带，包含松岗老街、佳华商场为主，商业集中程度不够。

3.松岗汽车站商圈,该商圈目前商业自形成后，商业氛围一直不理想，主要以一些低档的餐饮为主。

4.未来商业供应量,5.价格分析,通过周边商业房地产调查，松岗目前仅有一个宝利豪庭（2.8万/平方米）可做可比案例，考虑到地段、规模、业主来源、配套及末来几年的发展趋势，预计项目片区商业价格有上涨趋势。

第二部分、项目商业定位,

（一）、15000平方米商业定位,1.定位原则,本项目商业以满足本项目自身以及周边需求为主。

本项目将作为本松岗新商业中心之一，成为本片区商业的引路人。

本项目商业将依托住宅销售提升商业价值。

商业规划在临街设置街铺。

商场设立于碧朗路与沙江路交界处。

2.建筑规划建议,2.建筑规划建议,临街商业示意图,我司建议把商铺独立于外围，与住宅之间保持8米间距，住宅底层架空；这样既可以解决业态单一问题，又不会影响到居住环境，排烟，消防等都不会受到影响。

商铺的多样化是提升项目价值的条件之一。

临街商业规划在卖场旁设入口。

入口采用60-100米内凹式商业步行街。

2.建筑规划建议,集中式商业规划：

将其中7000平米作为街铺出售，8000平米为集中式商业。

2.建筑规划建议,3.项目集中商业业态定位,1、2楼：

百货、超市3楼：

经营咖啡屋、西餐厅、日本料理、烧考等休闲类特色餐饮。

4.项目形象定位,临街商铺定位为“奥地利小镇风情商业街”。

集中式商业定位为“尖莎咀购物广场”。

5.项目概念定位,引入尖莎咀百货统一规划定位、统一招商、统一经营管理。

临街商业方面，以尖莎咀百货强势进驻之势及尖莎咀品牌优势，迅速聚集项目商业人气，从而提升临街商业价值。

6.目标客户群定位,目标客户群类型定位分析经过上述分析，本项目商业主要购买客户群体定位为：

本地及其它地区投资客户、台湾籍客户、私营企业主、个体自营商户。

以上几类客户将占本项目客户的90%以上。

6.目标客户群定位,7.价格预期,考虑到投资回报率，返租方式以及经营状况，本项目周边未来发展前景等因素，现预期不同条件下的定价如下：

条件一：

引入尖莎咀百货的概念，采用带租约销售独立商铺价格约18000-20000元/平方米集中商业一楼价格约14000-16000元/平方米条件二：

不引入大型商家概念，自然销售独立商铺价格约14000-16000元/平方米集中商业一楼价格约10000-12000元/平方米,

（二）、8000平方米商业定位,1.建筑规划建议,按8000平米商业规划于沙江路临街方向建独立商铺。

在小区主入口处向小区内建50-80米商业街（如阳光棕榈园主入口）。

切合住宅部分档次与消费水平。

本项目定位为“奥地利小镇风情商业街”,2.项目形象定位,3.目标客户群定位,4.项目价格预期,考虑到投资回报率及本项目周边未来发展现状、前景等因素现预期定价如下。

商铺价格约15000元/平方米。

（三）、开发方案选择建议,建议商业面积为15000平米。

商业销售价格远高于住宅，能够实现更多利润；我们（星联地产、尖莎咀百货）有充分的信心与中海公司，共同打造松岗商业新平台；集中式商业与独立商铺的有机结合，将构成完整的商圈，有利于提高商业价值；新型的产权式商铺销售模式，在降低开发商风险后，也降低了置业门槛，减轻了投资压力，吸引更多人进行投资，将产生小投资者追捧的羊群效应；目前深圳商业物业投资热潮，将加大投资者的信心。

第三部分、营销推广策略,1.营销方式,中海歌德堡,概念营销,客户,活动营销,中海品牌,尖莎咀品牌,新型销售模式（即全部商业由深圳市尖莎咀百货有限公司进行经营管理，由该公司与小业主签定三年返租合同）此模式下开发商获取利益点：

1）、按照既定均价迅速销售商铺物业，回收投入资金，转入其他项目开发；2）、开发商不用与小业主签订租赁合同，不用承担商场运营风险，并从返租的制约中解脱出来。

2.新返租方式,3.推广思路,由于本区域的特殊性，广告并除了按照常规的操作方式进行外，还要赋予地方特色的宣传思路；,4.整合思路,由于本项目周边缺乏人气，所以商业销售应当依托住宅销售进行，销售进度应该采取的流程是：

招商,住宅销售,集中商业销售,街铺销售,依托招商提高知名度，利用住宅销售提升人气，最终提高集中商业价值并提高街铺销售价格。

5.15000平米商业推售节奏整合,6.8000平米商业推售节奏整合,第四部分、项目招商策略,1.招商策略思想,确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划。

筹备初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传项目经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。

先大型后小型首先将卖场部分进行招商，赢取市场影响力，然后带动其他小型商家进驻。

先收紧后放松遵循“高品位，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再遵循商户标准底限放松各级散户，力求“满场开业”效果。

2.招商原则,品牌化高档化多元化专业化高品位,3.招商方式方法,利用现有资源我司旗下企业尖莎咀百货公司已经有成功的运作经验，并且积累了大量的合作商家，将是本项目招商成功的关键之一，尖莎咀百货的进驻将直接引进与我司合作密切的商家。

媒体招商法展览招商法这三种方法最为快捷，最为有效，广告在其中所起的作用也最明显；招商是企业项目相关工作确定后，需要作广泛的市场拓展和充分利用有效的市场现成资源而作的一项重要策划工作；制定招商部高效工作的计划和流程，讨论谈定重要客户后的奖励制度。

4.招商推广策略,广告推广目标通过塑造项目品牌形象强化商业规划经营优势加强投资经营信心及前景全面成功招商,第五部分、双方合作内容,1.收费标准（前期策划费用）,前期策划费用为￥10万元，主要用于前期市场调研、定位、规划等相关工作，该费用可以在后期的销售代理费用中扣除￥5万元。

1.费用报价（商业部分销售费用）,合作周期：

自签署代理合同日起至完成销售任务。

代理费费率：

0.8%-1%代理费结算方式：

采用月结方式。

公开发售日起按当期商业销售量金额的0.8%进行结算，每达到一个计划销售节点，则增加0.1%，依次叠加，最高达到1%，达到每个销售目标节点后按提高的费率补回之前代理费差额，最终全部按0.8%结算。

具体销售目标节点请参见项目销售代理合同,2.销售团队配置,销售团队架构,项目总监,项目销售经理,销售主管,项目策划经理,置业顾问（暂定10人）,文员,策划师（1名）,3.招商团队配置,招商总监,招商经理,招商专员（暂定6人）,营运经理,4.尖莎咀百货经营团队,总经理,财务主管,物业部,行政部,招商总监,营运总监,营运经理,工程部,防损部,招商经理,企划部,楼面主管,5.星联商业地产的运作优势,宝安区域是星联地产的发源地，星联地产从这里起步并成功策划代理了数个项目。

星联地产与宝安区域国土及其他国家机关部门一直保持着密切的关系，并与多个本地发展商保持良好的合作关系。

我司通过旗下尖莎咀百货的运营，和数年的操盘积累，拥有大量商家资源，和客户资源。

拥有具有宝安地区丰富实战经验的策划销售团队，且保持着地区性策划销售代理的唯一性。

我们拥有着无可比拟的综合优势,星联地产自身拥有良好运作百货公司，有把地产与商业完美整合的丰富经验。

经验,团队,资源,社会关系,区域,6.结束语,今天非常感谢中海公司能给予我们一次展示的机会！

我们将倍加珍惜这次机会，同时更加期望以后有合作的机会！

我们深信：

星联地产有信心、有能力，为贵司项目提供全程的专业服务！

谢谢大家！