房地产开发投资分析PPT.ppt

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房地产开发投资成本分析,第一章房地产开发流程,开发商有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循着一个合乎逻辑和开发规律的程序。

一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与行政审批、工程招标与备案、施工建设与竣工验收、物业出售出租和物业管理。

这八个步骤又可划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。

下面我以项目推进的程序，对过程中的重要环节加以阐述。

一、对拟开发项目评估,开发商在竞地前都要对该建设用地的出让条件及“控制性详细规划”作认真的研究、测算，结合市场和投资环境对投资项目进行评估。

二、资金筹措、获得国有土地使用权,国有土地使用权一般通过招标、拍卖、挂牌获得，中标后30天内签订土地使用权出让合同，在缴纳土地出让金、契税后由国土局签发用地批准书。

三、修建性详细规划审查（规划设计方案、建筑设计方案二案同审）,开发商根据建设用地的控制性详细规划做修建性详细规划报规划局组织专家评审，修建性详细规划方案包括方案总平面图、详细建设设计方案文本（含指定视角的建筑效果图、设计说明、单体平立剖面）。

修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、地下室面积、可销售面积、不可销售面积以及主要配套公建设施规划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。

相关的几个概念：

1、容积率：

地上房屋建筑面积/规划可用地面积2、绿化率：

小区绿化占地面积/规划可用地面积3、建筑密度：

房屋占地面积/规划可用地面积4、低层建筑：

1-3层多层建筑：

4-7层小高层建筑：

8-12层高层建筑：

13-33层超高层建筑：

34层以上5、生地：

有地上附着物、建筑物的土地熟地：

已完成“七通一平”工作的土地,四、项目立项报批,根据规划局审定通过的修建性详细规划委托具备相应资质的工程咨询机构编制可行性研究报告，并同时委托做环境影响评价，出具报告后到发改委申请立项批复或项目核准。

五、申领建设用地规划许可证,项目立项批准后凭相关资料到规划局申领建设用地规划许可证。

六、拆迁安置补偿、申领国有土地使用证（副本）,开发商在取得建设用地规划许可证并落实拆迁补偿安置资金、开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括确切的拆迁范围；拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状，附拆迁项目评估报告、项目调查明细表；拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施；拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告；拆迁的方式、时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领城市房屋拆迁许可证，实施拆迁、安置、补偿，拆迁结束后向国土局申领国有土地使用证。

七、初步设计（如有必要）、施工图设计,根据规划局审定通过的修建性详细规划委托设计院做初步设计、施工图设计，同时做市政管线规划和景观规划方案报规划局审批。

八、申领建设工程规划许可证,完成施工图设计后，应报相关专业部门（如消防、卫生、人防等）审核并出具审核意见，完成项目供电方案设计、交通影响分析（评估）等相关手续后向规划局申领建设工程规划许可证。

九、施工图设计审查（包括防震、防雷审查）,施工图设计在专业审查批准后，报建设工程施工图审查中心审查，同时报地震局、气象局进行防震、防雷审查。

十、监理、工程招标备案，申领建筑工程施工许可证,施工图设计审查合格后即可进入监理、施工招标程序，完成招投标工作并办理质检、安检手续，出具资金证明后即可向建设局申领建筑工程施工许可证。

十一、办理施工放线、验线、开工建设手续，进入施工建设阶段。

当开发项目投入的建设资金达到工程总投资的25%以上（2008年9月4日后取得的土地，多层住宅需结构封顶，高层、小高层住宅形象进度必须超三分之一高度），且具有一套合理的商品房预售方案时，可向房管局申领商品房预售许可证，取得预售证后即可开始房屋预售。

十二、申领商品房预售许可证，开始房屋预售,十三、竣工验收、备案、结算,项目建设完成后，建设单位组织勘探、设计、监理、施工单位进行分户验收及竣工验收，报建设局取得竣工验收备案表，规划、环保、消防、园林绿化、人防办、防雷、供电、供水、天然气、路灯、雨污水、道路、电信、有线电视、邮政等部门按交付条件分别出具验收合格等使用文件，建设局及房管局出具公建配套验收合格单，进行项目结算工作并编制竣工决算报告。

十四、交房、交房后90天内办妥房屋大产权。

第二章房地产开发流程关键性行政许可（1书6证）,一、国有土地使用证,1、国有土地使用权出让合同；2、地价款和契税交付凭证；3、净地。

二、企业投资项目核准,1、项目可行性研究报告；2、经审定的修建性详细规划方案；3、国有土地使用权出让合同；4、环境保护局出具的环境影响评价文件的审批意见；5、相关部门意见（如因项目特性而涉及的文保、交管、水利、交通、民航、建设、人防、消防、供电、通讯等部门）。

三、建设用地规划许可证,1、1：

500或1：

1000现势性地形图；2、国有土地使用权出让合同（含土地出让红线图、土地出让条件和要求、出让地块拆迁范围图）；3、建设项目的批准、核准、备案文件；4、相关部门意见（国家安全、环保、消防、文物保护等部门）。

四、城市房屋拆迁许可证,1、建设项目立项批文；2、建设用地规划许可证及附图（规划红线图）；3、国有土地使用权批准文件；4、拆迁评估机构委托意向书；5、城市房屋拆迁补偿资金开户、缴存、付款协议书；6、拆迁补偿安置资金证明；7、拆迁计划和拆迁方案：

确切的拆迁范围；拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状，附拆迁项目评估报告、项目调查明细表；拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施；拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告；拆迁的方式、时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书。

五、建设工程规划许可证,1、建设项目的批准、核准、备案文件；2、建设用地规划许可证及红线图；3、国有土地使用证及附图；4、经审定的建设工程设计方案（建筑设计方案彩色总平面图）；5、符合规划要求的建筑施工图（彩色总平面图，单体施工图蓝图）；6、日照分析报告；7、经审定的管线规划方案；8、供电部门供电方案；9、相关部门意见（消防、供电、交警等部门）。

六、建筑工程施工许可证,1、项目批文；2、国有土地使用证；3、建设工程规划许可证；4、中标通知书、招投标备案表或直接发包批准书；5、经签证备案的施工合同；6、聘请监理的提供监理合同；7、施工图设计审查合格书、建筑工程消防设计审核意见书；8、一站式办结通知书（含质监、安监通知书等附件材料）；9、资金证明（提供建设单位向施工单位支付10%预付款证明材料：

包括支票存根、进帐单和收款收据；100万元以上的招标工程出具建设单位的支付保函，其他出具银行资金证明文件）。

七、商品房预售许可证,1、国有土地使用证；2、土地使用权出让合同；3、项目批文；4、已批准的建筑总平面图；5、建设用地规划许可证；6、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证；8、工程施工合同；,9、商品房预售方案（商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等）；10、投入开发建设的资金达工程总投资的25%以上的证明材料；11、预售商品房分层平面图；12、（普通住宅项目）商品房预售价格审核通知单；13、公共设施配套实施计划；14、物业管理落实情况材料；15、预售款监管协议。

一、土地征用及拆迁补偿费,1、土地出让金2、土地出让契税（收取3%）3、土地评估费（收取0.4%-0.01%）4、土地测绘费（0.37元/）5、地块登记费（最高4万元）6、其他土地费用房屋拆迁安置补偿协议、资金专户核对,二、前期工程费,1、白蚁防治费：

2.3元/2、.基础设施配套费：

130元/3、人防异地建设费：

56元/4、新墙体基金：

3元/5、散装水泥基金：

2元/6、城建档案费：

1元/7、环境/交通/日照评价/消防评价：

3元/8、规划服务费：

1.2元/9、污水处理费：

8元/10、防雷减灾费：

1.6元/11、.教育配套费：

40元/,12、设计费：

40元/

（1）规划设计

（2）建筑设计（3）管线/雨污水/道路设计（4）水、电、气专业设计（5）人防设计（6）装饰装潢设计（7）景观设计13、地质勘察、测绘费：

5元/14、质监、安监费：

2元/15、招标、编标费：

5元/16、卫生防疫费：

1元/17、价格认证费：

1.5元/18、测量费：

1.3元/,19、施工合同签证费：

0.2元/20、施工许可证费21、建筑合同花税22、施工图审查费：

1元/23、沉降观测等各项监测费用：

1.2元/24、三通一平费用

（1）临时用电：

3元/

（2）临时用水：

1.5元/（3）临时道路：

3元/（4）场地平整：

15元/25、临时设施费用

（1）临时围墙

（2）临时用房（工地办公室）（3）临时场地占地费（4）临时围墙,三、建筑安装工程费,1、土建工程

（1）多层造价（估）：

850元/

（2）小高层造价（估）：

950元/（3）高层造价（估）：

1150元/（4）别墅造价（估）：

1600元/（5）人防地下室造价（估）：

1900元/（6）专业分包市场价格行情（估）：

土方开挖：

28-32元/m3土方回填：

18-20元/m3离心管桩：

500：

175-195元/m400：

130-145元/m钻孔灌注桩：

1050-1250元/m3防水工程：

23-32元/外保温（聚苯颗粒）：

55-65元/,2、水电工程

（1）多层造价（估）：

80元/

（2）小高层造价（估）：

110元/（3）高层造价（估）：

130元/（4）别墅造价（估）：

90元/（5）人防地下室造价（估）：

150元/3、门窗工程（含量0.25-0.5）

（1）中空玻璃铝合金门窗市场价格：

320-380元/，按门窗面积计算4、电梯工程80元/按高层45万元/台、小高层30万元/台5、公共部位装修:

（1）单元门厅/大堂/电梯厅等精装修（中高档：

1500元/，按装修部分建筑面积计算）

（2）幕墙（外装）工程（石材、铝合金：

400-1000元/，按幕墙面积计算）,6、住宅室内精装修中档公寓：

1000元/高档别墅：

3000元/按装修部分建筑面积计算,四、基础设施费,1、小区道路（含雨污水，300元/，按路面面积计算）2、自来水（含二次供水，40元/）3、供电：

230元/

（1）室外管线（电缆）工程

（2）基础础设施（小区变开闭配电间等）（3）电表电柜配电箱等设备4、供气：

8元/5、照明（路灯）：

7元/6、消防：

8元/7、智能化/弱电/可视对讲/背景音乐：

25元/8、电讯、有线电视：

3元/9、绿化/景观工程

（1）硬质景观：

100元/，按景观面积计算

（2）软质景观：

200元/，按景观面积计算10、环卫设施（垃圾中转站垃圾箱）：

2元/11、大门/小区围墙：

3元/,五、公共配套设备费,1、会所2、居委会3、物管4、公共厕所5、教育配套设施5、体育配套设施6、邮局7、自行车棚,六、后期费用,1、工程监理费（按工程造价的1.2%计算）2、房产测绘费：

3元/3、环卫交接：

10元/4、街道交接：

1元/5、物业交接（含物业前期配置费）：

2元/6、公共设施维修基金：

12元/7、产权登记费：

5元/8、交易服务费：

3元/9、土地分割费10、工程审计费11、零星维护费12、其他,七、开发间接费,1、财务费用（按销售额的5%估算）2、项目管理费用（按销售额的2.5%估算）3、销售费（按销售额的2.5%估算）,第四章实例工程造价指标分析（/）,注:

1、别墅项目带有一层地下停车库；2、高层住宅的价格不含地下室及基础内容，仅为0.00以上部分内容；3、上述造价没有考虑优惠让利，仅代表个案、不存在普遍性，仅作投资分析参考。

实例工程造价指标分析（/）,注:

1、别墅项目带有一层地下停车库；2、高层住宅的指标不含地下室及基础内容，仅为0.00以上部分内容；3、上述指标仅代表个案、不存在普遍性，仅作投资分析参考。