成本管理操作手册.docx

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成本管理操作手册

第八章项目成本管理操作手册

第1节总则

1项目成本确定

1.1项目成本的编制

1.1.1可研成本：

项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研成本，原则上目标成本不应超过可研成本。

1.1.2目标成本：

项目开工前，原则上应完成施工图设计，细化并确定可研成本中工程类成本控制部分，如因特殊原因不能完成施工图设计，必须完成较完整的扩初设计，达到可对可研成本中工程类成本进一步细化的目的，确定目标成本中工程类成本控制部分；项目开盘前，确定目标成本中非工程类成本控制部分，依据已确定的目标成本中的工程类成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程类成本，形成项目实施的目标成本，由董事长批准。

1.2项目成本编制应具备的条件

1.2.1可研成本

1）每个新项目进行成本测算，发展部应提供书面的《项目内联单》，并经主管副总裁批准。

《项目内联单》需包含以下内容

a）土地价款的组成（是否含城市基础设施配套费和土地契税）；

b）土地价款的支付方式；

c）优惠政策（具体优惠条件及返还或减免比例等）；

d）项目各业态销售价格；

e）对成本影响较大的费用（人防异地建设费、劳保统筹、物业维修基金、燃气增容费、供电高可靠性费用、热力集资费、水增容费等）。

2）规划院应提供方案，并经主管副总裁或董事长签批。

1.2.2目标成本

确定项目目标成本时，项目公司需准备以下资料:

1）《项目合作意向书》和《国有土地使用权出让合同》；

2）政府行政事业性收费项目名称、收费标准和收费文件；

3）合同台账和已签订的主要合同；

4）当地的主要材料设备价格。

1.3项目经营决策文件的会签和交底

1.3.1项目公司将目标成本上报，股份公司成本控制部牵头审核，确定目标成本，形成《项目经营决策文件》，进行《项目经营决策文件》的会签。

1.3.2《项目经营决策文件》由项目公司总经理、股份公司规划院院长、成本控制部总经理、财务部总经理、项目管理中心副总经理、分管项目的副总裁、分管酒店副总裁、分管成本和财务副总裁和总裁会签，报董事长批准。

1.3.3《项目经营决策文件附件》由股份公司成本控制部、股份公司财务部、股份公司项目管理中心分管业务的副总经理会签。

1.3.4《项目规划经济技术指标》由股份公司规划院项目主管工程师和分管该项目的副院长会签。

1.3.5《项目投资计划表》和《项目成本计划表》由项目公司分管成本的副总和股份公司成本控制部分管目标成本的副总会签。

1.3.6《项目经营决策文件》会签完毕后，由股份公司相关部门组织对项目公司整个领导班子成员进行收入、成本、现金流等方面的联合培训，使项目公司在项目实施前完整掌握《项目经营决策文件》，实施过程中自觉进行控制。

2项目成本过程管理

2.1所属项目公司成本控制部负责建立工程类成本台账（包括合同及无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本超支报警台帐）；所属项目公司财务部负责建立非工程类成本台账，登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。

2.2项目施工过程中发生的现场签证（包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审），必须执行《现场签证工作指引》和《设计变更工作指引》的规定，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。

2.3所属项目公司成本动态控制报表和材料设备信息表，应于每季度末月25-28日提交股份公司成本控制部备案，作为股份公司成本控制部对项目公司进行结算复核的依据之一。

2.4成本核算与分析

2.4.1所属项目公司必须按《项目成本核算与分析工作指引》的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。

2.4.2所属项目公司成本核算与分析报告，作为所属项目公司《季度经营分析报告》的组成部分。

3限额指标的控制管理

3.1总成本控制：

根据可研成本及其限额指标，目标成本原则上不得超出可研成本，并优化和完善限额指标。

围绕目标成本的设计优化和成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。

3.2低效资产设计指标的控制：

规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。

3.3施工图结构设计指标控制：

选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

3.4材料设备高性价比控制：

根据项目或业态定位，选用相应的材料设备品牌，并关注环保节能要求。

3.5建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制：

目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包括方案造价估算、主要材料的品牌选用和价格。

第2节目标成本确定工作指引

1适用范围

适用于项目目标成本编制的各个阶段。

2项目成本构成及定义

项目总成本是指作为成本核算主体的所属项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。

一个所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。

项目总成本由以下成本科目构成：

工程成本：

1）土地费用

2）政府行政事业性收费

3）建造成本：

a）前期工程准备费

b）主体建筑（装修）工程费

c）主体安装工程费

d）社区管网工程费

e）园林环境工程费

f）配套设施费

g）其他建设工程支出

h）预备费

非工程成本：

1）费用及税金

a）管理费用

b）营销费用

c）财务费用

d）各项税金

2）其他成本

a）物业服务启动费与商业招商费等

b）酒店开办费

c）酒店项目部管理费用

2.1土地费用

1）地价款及市政配套费：

土地出让金及其契税、市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。

2）合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本等。

3）红线外市政设施费：

红线外水电气热设施与管线费用、红线外通讯设施建设费、红线外道路绿化建设费、接口补偿费等。

4）拆迁补偿费：

地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。

5）市政配套设施的其它支出：

2.2政府行政事业性收费

1）报批报建费：

安检、质检、交易中心手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、竣工验收各项报批费用等。

2）增容费：

供水、供电、燃气、热力等。

2.3前期工程准备费

1）勘测丈量费：

初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。

2）规划、设计、可研费：

可行性研究、规划设计、方案招标、方案评审、交通影响分析、环境影响评价、模型制作、效果图设计、施工图设计、人防设计、装修设计、制图晒图赶图、酒店管理公司的技术服务费、可研顾问费、法务顾问费等。

3）三通一平费：

临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。

4）临时设施费：

临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。

5）其它支出：

2.4主体建筑（装修）工程费

1）地基与基础工程：

土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。

2）地下结构及粗装修：

地下主体结构、地下砌筑及粗装修等。

3）地上结构及粗装修：

地上主体结构、地上砌筑及粗装修等。

4）门窗工程：

室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、其他等。

5）室外精装修：

屋面、外立面等。

6）室内精装修：

大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅房、阳台露台、主力店、地下室及停车场等。

2.5主体安装工程费

2.5.1室内水暖气电管线设备：

1）室内给排水系统：

给排水系统（含直饮水系统、中水系统）、虹吸雨排工程。

2）室内采暖系统：

散热器采暖、地热采暖工程。

3）室内燃气系统：

低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程（供设备用）。

4）室内电气系统（强、弱电预埋管）:

低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。

5）其它。

2.5.2室内空调、电梯设备及其安装：

1）空调通风及其安装:

空调主机、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。

2）电梯及其安装。

2.5.3消防系统：

1）消防水系统。

2）消防电系统。

2.5.4弱电（智能化）系统：

停车管理、电信网络、卫星电视、三表远传、家居智能化系统、公用电视工程、防盗报警系统、综合布线系统、程控交换机系统、楼宇自动控制系统、周界安防、巡更系统、出入口管理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播系统等。

2.5.5地下室停车场导引系统：

2.5.6其它设备：

1）厨房设备。

2）洗衣设备。

3）发电机设备。

4）擦窗机设备及轨道

5）泳池设备。

6）污衣槽设备。

2.6社区管网工程费

1）室外给排水系统：

自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。

2）室外采暖系统：

管道系统、热交换站、锅炉房等。

3）室外燃气系统：

管道系统、调压站等。

4）室外高低压电力系统：

低压电力线路工程、高压电力线路工程、变电站、开闭站。

5）室外消防系统：

消火栓外网、自喷外网。

6）室外通讯、有线电视系统：

2.7园林环境工程费

1）环境设计费。

2）绿化建设费：

红线内绿化、红线外绿化等。

3）建筑小品。

4）道路、广场、水系建造费。

5）大门围墙建造费。

6）室外照明。

7）楼体泛光照明。

8）导识系统。

9）室外零星设施。

2.8配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。

2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。

3）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立成本科目。

如：

1）物业服务用房；

2）业主会所；

3）幼儿园；

4）学校；

5）儿童游乐设施；

6）环卫设施；

7）运动设施；

8）超市（配套商业设施）；

9）其它支出。

2.9其他建设工程支出

其他工程建设支出包括工程监理费、工程造价咨询顾问费、工程保险费、施工合同外奖金等。

2.10物业启动费与商业招商费

1）物业服务启动费：

自商业管理公司（物业公司、管理处、管理中心）筹备成立到项目开业（入伙）之日止发生的费用。

主要包括：

开业前人员工资福利费、办公房屋租赁费、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、行政办公费用以及开业（入伙）前所发生的不可预见费用。

销售项目入伙之日起到项目物业实现收支平衡（销售项目物业实现收支平衡时间最晚不超过销售项目入伙一年）期间的物业亏损费用。

2）商业招商及开业庆典费：

包括商业广场的招商费、开业庆典费、开业后的第一年全年促销旺场活动费用。

2.11酒店开办费

指在开业筹备期用于购买酒店经营所需要的客房用具、餐饮用具、工程工具、办公家具、电脑系统和员工制服；用于支付酒店开业前到岗人员的工资福利；用于酒店开业前期的市场推广和广告费用及其他费用（视酒店开业前期设备设施配置情况而定）。

日常消耗的食品、饮品及客房一次性用品等计入酒店开业预算之中,但不计入开办费用额度,开业后转为酒店营业成本。

具体包括

1）客房用具：

电器、客用品、羽绒制品、棉织品、清洁设备、清洁药剂、工作服、卫生间小件、咖啡机；

2）餐饮用具：

不锈钢制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉织品、厨房用具；

3）其他：

计算机网络软硬件、健身设备、电视机、小冰箱、保险箱、电话、办公家具、宴会厅家具、床/床垫、员工宿舍用床及床垫、员工制服、开业前到岗人员工资福利、开业前期市场推广和广告费用及其他费用。

2.12管理费用

包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。

2.13营销费用

包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售人员的工资（含个人所得税）、销售人员的工资附加费（含福利费、工会经费、公积金、社会保险等）、销售人员的销售提成、销售部门的办公费（车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等）、销售人员的差旅费、销售业务招待费、其他营销费用。

销售部门中营销副总经理的工资（含工资性支出），在“管理费用”中列支，纳入“管理费用”指标；销售部门其他员工的工资（含工资性支出）在“营销费用”中列支，纳入“营销费用”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工发生的支出（如办公费、招待费、差旅费等），均在“营销费用”中列支。

2.14财务费用

包括：

利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。

2.15各项税金

包括：

营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。

2.16企业所得税

2.17预备费

包括基本预备费和涨价预备费。

基本预备费是指难以预料的工程量增加费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。

各成本科目的具体设置参照《项目目标成本表》中执行，表中仅列出了常见的成本细项（表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。

3各阶段项目目标成本的确定与作用

3.1项目可研报告阶段，依据投资估算确定的项目可研成本，是立项决策的依据。

3.2项目开盘前，确定项目的目标成本，是签订该项目《经营管理责任书》的依据之一。

3.3项目各阶段的目标成本使用《项目目标成本表》进行测算编制。

第3节工程造价确定工作指引

1工程造价确定的时间要求

1.1100万以上的工程项目（主要指非总价包干项目）按提供齐全图纸后60天内，成本控制部负责完成。

1.2100万以下的工程项目按提供齐全图纸后30天内，成本控制部负责完成。

2工程造价的组成和确定注意事项

2.1主体建筑安装工程费

2.1.1土建工程费

1）各单体工程分基础工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分项确定工程造价。

2）地上主体结构工程造价确定要求：

必须按地上各单体自然层分别计算、统计工程量，以利于工程量的核对及工程结算的复核。

3）地下室按整体分区域（按沉降缝分区）和分层分别计算工程量，以利于工程量的核对及工程结算的复核。

2.1.2安装工程费

以下安装工程分单体（分地下部分和地上部分）按系统汇总确定工程造价。

1）给排水工程（含直饮水、中水系统、虹吸雨排工程等）。

2）电气动力、照明工程。

3）空调工程。

4）消防工程。

5）燃气工程。

6）采暖工程。

7）弱电工程。

8）其它设备、设施工程。

2.1.3设备费

设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费。

2.2社区管网工程费

社区管网工程费按以下系统分别确定工程造价。

1）室外给排水工程。

2）室外采暖工程。

3）室外燃气工程。

4）室外高低压电力工程。

5）室外消防工程。

6）室外通讯、有线电视工程。

2.3景观环境工程费

景观环境工程费按以下分类分别确定工程造价。

1）绿化建设费：

区内绿化、区外绿化等。

2）建筑小品等。

3）道路、广场、水系建造费。

4）大门围墙建造费等。

5）室外照明、楼体泛光照明等。

6）室外导识系统。

7）室外零星设施等。

2.4配套设施费

2.4.1学校、幼儿园、会所、康体设施均按施工图用前述土建工程费、系统工程费、设备费、其他建安费的计算方法确定工程造价。

2.4.2除以上4项以外新增项目的费用，视各工程实际情况列项。

第4节现场签证工作指引

1现场签证分类

1.1现场签证分为两类：

正常类和特急类。

1.2正常类现场签证

正常类现场签证指：

可做到事前控制，能遵循“先估价后施工”原则的现场签证。

1.3特急类现场签证

1.3.1特急类现场签证指：

不能做到事前控制，同时又必须立即执行，而且延缓实施会造成更大损失的现场签证。

在特急类事件发生24小时内，所属项目公司应将情况报股份公司成本控制部备案。

1.3.2特急类现场签证的界定：

由所属项目公司工程副总经理负责界定。

2正常类现场签证办理流程

2.1正常类现场签证的办理流程

发起单位填写《现场签证联系、通知及确认单》第一栏→监理单位审核→所属项目公司工程（配套）部签收→所属项目公司工程（配套）部根据现场情况填写《现场签证审批单》，牵头组织内部审批→所属项目公司成本控制部估算签证金额→所属项目公司工程（配套）部按照管理制度中审批权限的规定继续完成内部会签、审批→所属项目公司工程（配套）部根据《现场签证审批单》的审批意见填写《现场签证联系、通知及确认单》第二栏，施工单位和监理单位签收后执行→施工单位完成签证内容后填写《现场签证联系、通知及确认单》第三栏→监理单位审核→所属项目公司工程（配套）部审核确认→所属项目公司成本控制部核算并确认签证金额→双方最终确认。

2.2发起单位填写《现场签证联系、通知及确认单》中第一栏，描述签证原因、签证内容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等）和现场实际情况。

应附带施工图纸、工程照片、监理旁站记录、合同相关条款等必要的附件。

2.3监理单位对《现场签证联系、通知及确认单》中第一栏联系事项及原因进行审核后，由发起单位送达所属项目公司工程（配套）部签收。

如签证内容无法被图纸或合同清单明确计量，或存在隐蔽工程等，监理单位应及时通知所属项目公司工程和成本控制部门进行现场审核。

2.4所属项目公司工程（配套）部对签证原因、签证内容和现场情况进行审核确认后，填写《现场签证审批单》，交成本控制部。

2.5成本控制部根据《现场签证联系、通知及确认单》和《现场签证审批单》进行成本估算后提供审核意见。

审核意见应明确计算依据、过程和结论，内容较多时应添加附件。

2.6工程（配套）部按照现场签证审批权限继续完成《现场签证审批单》的内部审批后，根据审批意见填写《现场签证联系、通知及确认单》中第二栏，由所属项目公司代表（工程副总经理）签发，施工单位签收并执行。

所属项目公司工程（配套）部和监理单位负责跟踪监督现场签证的执行情况。

2.7现场签证的内容执行完毕后，施工单位填写《现场签证联系、通知及确认单》第三栏中的实施情况，报监理单位与所属项目公司工程（配套）部进行确认。

2.8成本控制部根据《现场签证审批单》的审批意见和《现场签证联系、通知及确认单》的实施确认意见，填写签证结算金额，由双方代表进行最终的签字确认。

3特急类现场签证办理流程

3.1发起单位（可以是施工单位、所属项目公司任何一方）口头通知所属项目公司工程（配套）部/施工单位、监理单位，并作相应的原始资料记录（文字和影像）。

3.2施工单位得到所属项目公司代表（工程副总经理）口头或其他方式认可后即可开展工作，事件发生24小时内所属项目公司工程（配套）部、成本控制部及监理单位确认现场事实。

3.3详细办理流程同正常类现场签证。

3现场签证办理的要求

3.1现场签证实施前，所属项目公司审批权限范围内的现场签证，办理时间为5个工作日；需报股份公司成本控制部审批的现场签证，项目公司办理时间为5个工作日，股份公司成本控制部审批时间为5个工作日（报批资料须齐全）。

3.2现场签证实施后，所属项目公司工程（配套）部、成本控制部、监理单位、施工单位对每月25日前已实施完毕的现场签证进行确认，未经确认的现场签证在工程结算时不予考虑（此条款须在施工合同中明确）。

3.3特急类现场签证应在施工完毕后10个工作日内完成确认。

3.4现场签证引起的成本变动及时计入《成本动态控制表》。

3.5工程结算以《现场签证联系、通知及确认单》的实施确认为准。

无论有无发生，每份签证都必须进行确认。

3.6在《现场签证联系、通知及确认单》中，各方的接收人应为一名经授权的固定人员，此人签字仅代表收到该文件，不对文件中的内容进行确认；各方最终的签批人应为合同规定的业主代表、承包商代表和总监。

3.7对于应上报股份公司审批的现场签证，应报齐所需的签证原因、依据、工程量计算过程及计算依据（包括但不限于施工图、有效的现场签认记录及简图、有效的文字说明材料等）、组价明细及依据（包括但不限于原合同清单、报价洽价、询价、信息价等）。

4附表

4.1《现场签证联系、通知及确认单》

4.2《现场签证审批单》

现场签证联系、通知及确认单

合同名称：

宁德万达广场项目施工总承包合同编号：

NDWD-GC-008

发起单位

中国建筑第四工程局有限公司

签证名称

住宅区13#楼引孔工程量签证

签证编号

NDWD-GC-008-QZ-001

签证类型

正常类或特急类

第一栏

联系事项及原因：

描述签证原因、签证内容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等）和现场实际情况，可后附清单，清单内容需要工程部签字确认。

详见附件（版面太小时，附件需要工程部签字）

经办人：

发起单位代表：

日期：

监理单位审核：

日期：

建设单位工程部签收：

日期：

第二栏

通知事项说明：

经办人：

建设单位代表：

工程副总经理

施工单位签收：

日期：

监理单位签收：

日期：

第三栏

签证实施情况说明：

施工单位：

日期：

监理意见：

日期：

建设单位工程部确认：

日期：

双方确认的签证金额：

建设单位成本负责人：

成本副总经理

建设单位代表（盖章）：

工程副总经理施工单位代表（盖章）：

商务经理

日期：

日期：

说明:

本表至少四份原件，分别由施工单位、监理单位、建设单位工程部和成本控制部各留存一份原件。

现场签证审批单

合同名称：

宁德万达广场项目施工总承包合同编号：

NDWD-008

签证名称

住宅区13#楼引孔工程量签证

签证编号

NDWD-008-ZQZ-001

实施单位

中国建筑第四工程局有限公司

签证类型

正常类

签证内容

内容：

工程部经办人：

负责人：

日期：

审批会签栏

成本控制部：

组价明细及依据（包括但不限于原合同清单、报价洽价、询价、信息价等）

经办人：

负责人：

日期：

成本副总经理：

日期：

工程副总经理：

2万日期：

所属项目公司总经理：

10万日期：

股份公司成本控制部审批：

10万以上

经办人：

负责人：