应收账款的管理-以保利地产为例.docx
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毕业论文
题 目 应收账款的管理一以保利地产为例
院 系会计学院
专业 会计电算化 年级班别2014级1班
学生姓名李佳蔓
学号141180130
指导教师严圭
应收账款的管理一以保利地产为例
【摘要】由于我国社会主义市场经济的建立和发展，导致房地产企业进入了激烈的竞争状态，应收账款便与企业提高销售量的快速性和增加市场竞争力的有效性得到许多企业的大力支持。
然而，企业拥有的应收账款过多使企业的流动资金周转与回收期过长，使企业面临着资金不足无法进行进一步的发展，使企业的资金在其中徘徊无法得到更好的利用。
本文以小见大对保利地产应收账款存在的问题和其管理中存在的问题进行分析与研究讨论，提出建议与相对应的解决措施，借此希望能够加强和提高企业应收账款的管理水平。
【关键词】应收账款房地产问题与对策
一、 前言 4
（一） 选题背景及意义目的 4
1、选题背景 4
2、选题意义 4
（二） 文献综述 4
1、 国内主要研究成果 4
2、 国外主要研究成果 5
二、 相关理论概述 5
（一） 相关概念 5
1.应收账款及其影响因素 5
2.坏账损失 5
（二） 相关理论 6
1,风险管理理论 6
2.信息不对称理论 6
（三） 应收账款管理的意义与作用 6
三、 保利地产应收账款的现状分析 6
（一） 公司概况 6
（二） 保利地产应收账款及其管理现状 7
1.公司现有应收账款管理 7
2.建立了相应的管理流程框架 7
（三） 保利地产应收账款管理存在的主要问题 8
1.公司应收账款管理的基础规范性不强 8
2.财务风险不断累积 9
（四） 保利地产应收账款管理存在问题的原因分析 9
1、 财务预警体系有缺失 9
2、 公司内部控制不够完善 9
3、 公司管理人员业务能力不够 10
四、 保利地产加强应收账款的措施与方法 10
（一） 保利地产应收账款管理的措施及方法 10
1.建立健全内部控制制度与风险管理 10
2.加强己发生的应收账款管理 10
（二） 企业应收账款的比例控制 10
（三） 建立企业应收账款坏账准备金制度 11
五、 应收账款管理的方法与建议 11
（一）应收账款管理的方法与建议 11
1.制定合理的信用政策 11
2.建立资信评估系统 12
3.加强社会对企业信用的关注 12
K、结论 13
参考文献 14
（一）选题背景及意义目的
1、 选题背景
随着我国社会主义市场经济的高速发展，房地产市场竞争日益激烈，赊销作为一种增加销量的手段得到大部分企业的支持，而由于赊销所产生的应收账款资产则进一步的加强了企业的信用销售，所以加强应收账款的管理使得企业能在管理中既促进销售增的加又减少损失，将赊销所带来的坏账损失降到最低。
目前，我国的公司应收账款的管理在信用体系的建立与利用和内部控制的监督方面还存在很大问题，企业无法利用利用完备的信用体系对客户进行征信审查，只能依靠银行所提供的信息去做出判断，这对于以后的应收账款的回收产生了很大影响。
2、 选题意义
由于房地产市场的急剧扩大，企业通过赊销来销售的行为增加导致其应收账款的比例增加，而本论文通过文献资料查阅、案例分析、定量与定性分析等方法对保利地产应收账款的现状和管理中存在的问题进行研究讨论，提出政策建议与解决措施，加强保利地产应收账款管理方法，力求解决房地产企业的应收账款的使用中所带来的一系列问题。
（二）文献综述
1、国内主要研究成果
罗先志从住房制度改革以后消费者消费观念快速更新的导致房地产需求急剧增加与企业的非理性预期利润进行分析，对房地产企业的产业整合和市场优化提出建议，促进房地产企业的发展以及中国房地产市场分析及优化对策。
°
何冰发表的《企业应收账款与信用评价风险管理》指出现今企业为了扩大产品销售渠道，稳定发展，不得不向客户采取赊销的方式提供信用业务，随之带来的应收账款管理成为企业的现实任务。
企业的应收账款管理，必须建立在科学的信用评价体制上，对应收账款从客户信用评价到账款收回的全过程进行管理。
®
崔立群（2010）指出要努力加强对企业客户信用调查、制定合理的信用政策、建立信用管理人员的奖惩机制等方面的管理和完善，从而对应收账款管理中出现的主要问题有所改善。
®
张世彦（2008）:
认为形成应收账款的根本原因是因为企业对其自身的竞
罗先志”浅析房地产企业应收账款管理.”经济技术协作信息12（2015）:
36-36.参见何冰.（2010）.企业应收账款与信用评价风险管理.企业导报⑤,68-69.
崔立群.”建立信用管理机制强化应收账款管理中国乡镇企业会1（2010）:
105-106.争能力、经营理念和意识认识不多，因此，企业应加强应收账款管理尤其是其事后控制和管理，并建立相关管理制度。
®
2、国外主要研究成果
LannyLatham（2004）认为应收账款是各种企业拥有的一项很常见且非常重要的资产，它的安全与否直接影响着企业的可用资源、损益情况、现金流量。
从企业内部管理出发，对企业应收账款管理中存在的问题作了剖析，提出了“要加强企业应收账款的管理，必须提高产品竞争力，注重客户资信调查和加强企业内部控制力度”的观点，并对建立企业信用信息管理体系提出了自己的看法。
®Jamesc.Van.Horne教授认为整体经济环境和公司的信贷政策是影响公司应收账款管理水平的主要原因。
整体经济环境是不可控制的因素，而信贷政策的变量包括交易账户的质量、贷款期限的长短、现金折扣、季节性延迟付款、收账程序等。
房地产企业通过改变这些变量必然导致额外销售产生的利润和应收账款增加产生的机会成本。
管理应收账款实际上转化为了对额外销售产生的边际利润和应收账款增加投资所要求的收益进行评估，只有两者相等时，应收账款所产生的收益才是最大化。
®
二'相关理论概述
（一）相关概念
1.应收账款及其影响因素
应收账款是指企业在购买经营中因销售商品、提供劳务等业务应向买方所收取的款项，其中包括应由代购买方垫付的各种运杂费和承兑到期而未能收到款的商业承兑汇票，购买单位或接受劳务方负担的税金等项目。
应收账款虽然属于未收回的账款计入资产类的账户，但是它也是一项通过企业的销售而产生的流动性负债，由于在实际销售中，企业需要考虑的事务繁多不仅包括市场的占有率、客户的信用及以往的回款率等普遍因素，还需要考虑到客户的背景、财力等现实因素。
2.坏账损失
坏账损失是指企业在采用赊销方式后形成的确认无法收回的应收账款，是企业的资金流动性的关键一环。
企业持有应收账款是需要成本的，持有时间越长成本越大回收的可能性就越低，而使用应收账款的方式销售虽然增加了销售收入,但是由于应收账款数额和账龄时间的增加造成在应收账款的管理中不仅要关注
81张世彦.”加强应收账款管理，防范应收账款风险.” 中国商界8（2008）:
106.
'Latham,Lanny."Accountsreceivableconversion:
Shouldyoudoit?
."JournalofCorporateAccounting&Finance16.1（2004）:
43~44.
®参见（美）Jamesc.Van.Horne《财务管理与政策（第十二版）》东北财经大学出版社2011出版其回款率还要计提坏账准备，预防坏账损失。
（-）相关理论
1.风险管理理论
风险管理就其本质而言就是一种止损行为，是由于社会组织或者个人用以降低风险的消极结果的决策过程，通过各种风险识别管理手段和管理技术，选择最优组合以及较为合适的应对策略对风险实施有效控制和妥善处理，其目的是为了防止亏损扩大，减少损失。
2.信息不对称理论
信息不对称理论是指在商品交易活动中人们对于商品所接受的信息是不同的，而往往是得到信息较多的一方在商品的交易过程中会获得更多的利润，人们不是通过商品的价值来进行销售而是利用这种信息掌握的时间差来从中获取大量利润导致了利益分配的严重失衡。
（三）应收账款管理的意义与作用
应收账款的发生大部分都是由于企业给客户提供信用销售的方式。
企业采取赊销的方式扩大市场竞争力，于此形成的商业竞争和销售与回收期的时间不一样的账款。
在激烈的市场竞争下，企业想快速增加市场占有率但大量的采用这种方式但是又会导致出现大量的应收账款，期资金回收期过长这两者如果长期同时出现在企业就会成为企业无法承担的坏账损失与管理费用，所以加强应收账款的管理能在一定程度上降低其过于庞大所带来的弊端。
在经济快速发展的中国，社会主义市场经济不断完善，企业想要不断地发展,只有将自身生产的产品销售出去并及时收回款项，才能够保证企业的资金流动性与销售过程中的各项费用支出，从而保证企业的顺利运行。
从源头控制企业，加强应收账款的管理能够提升企业竞争力，充分发挥自身的优势，提升产品质量，让企业持续不断地健康发展进入另外一个层次。
所以就目前我国的形式加强应收账款的管理可以提高资金的利用效率和经济效益使企业得到充足的资金去选择投资的目标和方向，降低企业的坏账损失从而保障企业的发展。
三、保利地产应收账款的现状分析
（―）公司概况
保利集团是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央国有企业。
集团公司于1992年经国务院、中央军委批准组建。
旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司与保利置业集团有限公司两家境内外上市公司。
旗下企业及项目遍及国内的北京、成都、上海、重庆、广州、深圳、香港等60多个城市和地区，在十几个国家均设有子公司和办事处。
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团下属控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，属于国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州，是国内重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
（-）保利地产应收账款及其管理现状
近年来，公司应收账款的规模逐步增大由于保利地产选择立足与大城市而大多是面向中小户型的刚性和改善性需求，而近年来房地产市场的蓬勃发展和房价的走高其消费者大多选择赊销的方式来买房，所以造成保利地产应收账款的不断增长。
1.公司现有应收账款管理
保利地产建立了应收账款管理制度而由于近年来大量的使用赊销的方式导致应收账款的增加，其客户的信用体系也不断完善。
公司在应收账款管理方面虽然有着不错的经验与水平，但还存在不足。
2.建立了相应的管理流程框架
保利地产在管理设置上设置专门的会计人员管理应收账款，包括坏账准备的计提，设立单独的银行税务与按揭岗，对企业的应收账款单独核算则进一步保证了企业在收取按揭款的安全与有效性。
保利公司要求公司管理对应收款项和预付款项设立专门的管理机构与管理人员对于企业发生的每一笔账款都要求逐笔进行登记，记录期发生的日期、对象、欠款原因与金额、到期时间、催收责任人等，对管理层实行责任领导制，如果某免款项出现问题能够及时找到相关负责人。
除了账面上所记录的账款外，应收账款的内容还应包括其他结粘收入和在账面上暂时未能体现为应收账款的款项。
保利公司对于超过收款时间的应收款项，设立了专门的催收部门作为重点催收对象，还联合财务、法律、客服等相关部门进行催收，避免其超过诉讼时效。
不仅对丁•长期逾期的账款耍求清查，对于时间较长的预付账款也做到及时清理“
应收账款是流动资产组成的一个重耍的部分，应收账款周转率又反映了企业的资金流动性和公同的管理.效率。
其中2011年保利地产资产鱼债表期末总资产为365,765,643,330.35元，主营业务收入为8,220,568,785.66元，其中应收账款为2,871,348,846.9元；2015年保利地产资产负债表期末总资产403,833,203,006,96元，主营业务收入为123.428,784,172.05元，其中应收账款为3,141,762,238.78元：
2016年保利地产资产负债表期末总资产为467,996,774,750.41元,主营业务收入为31,877,832,842.92元，其中应收账款为3.317.594.615.14元其近三年的应收账款周转率占比如下：
项目
2014
2015
2016
期末应收账款占收入比重
2.07%
2.55%
2.81%
应收账款周转率
40.2%
38.39%
37.42%
应收账款周转天数
896
937
962
应权账款焊眄率
通过比较知保利地产2014年到2016年期末应收账款占收入比重逐渐上升，应收账款周转率不断卜.降而且应收账款周转天数上升，这表明保利地产期末催收胀不利资金的流转逐渐变慢，需要对应收账款加强管理，保持应收账款的灵活性与稳定性“坡然保利地产应收账款周转率逐渐降低但是其存货周转率从2014年到2016年由26%上升至29%.之后基本保持稳定说明企业在同时扩大销史改善库存的积斥情况，从而使得企业的短期偿债能力有所提升。
（=）保利地产应收账款管理存在的主要问题
1.公司应收账款管理的基础规范性不强
保利公司在日常的应收账款的管理中对于日常费用与成本较为重视，而在面对应收账款管理时其制度设计和基层管理存在•定的问题.这就导致应收账款的大量出现影响了企业的资金回收率，导致企业的资金向外流出与企业现金短缺，
'参见保利房地产（房地产）IKWffRl公可2014年度财务摧汲：
保衬房地产（房地产）IRKrftRl公司2015年度W务报役；保利房地产〈房地产）股份白眼公司2016年度削务报表
影响企业的发展方向与程度.
2.财务风险不断累积
保利地产对应收账款设有专门的管理人员，但对于应收账款管理中权负•不够明确，其2013年坏账准备计提122,727,023.67,欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为】67,503,054元，占应收胀款期末余额的6.8%,其中交通银行股份有限公司广东省分行在保利地产的房款.账龄在1至2年的金额为11,844,430元，2至3年的金额为48,749,740元：
2014年的坏账准备计提为179,293,037.65.按照欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为250,020,440.27元，占应收账款期末余额的7.09%,相应计提的的坏账准备期末余额为12,501,002.01元。
2015年坏账准备计提165,355,907.30,欠款方归集的期末余额前五名应收胀款汇总金额为255,590,772.21元，占应收账款期末余额的7.73%,其相应计提的坏账准备期末余额为12,779,538.61元。
由丁其内部管理与内控制度的缺乏欠款方应收账款的金额占保利地产应收账款期末余额的比例逐渐增加，这就导致企业应收账款和坏账痂失的逐年上升。
保利地产应收胀款周转率整休较高但是在2013年至2015年之间成一个卜降趋坍和应收账款的周转天数的延长说明资金回笼较慢，资金利用率较低导致其，彩响正常资金周转以及企业的偿侦能力，导拥有大姒的应收胀款旦短时间内无法回收对企业进行‘1：
产勺投资，维持企业正常运行.所以其财务风险不断增加而保利地产近年来为发展自身房地产市场在产品销传中大最使用分期付款的方式没白充分考虐到合同执行的风险产生了大员的应收账款导致了周转率的下降，给保利地产应收底款加大了管理的范围和难度.
（四）保利地产应收账款管理存在问题的原因分析
1、 财务预警体系有缺失
公司对于内部控制不够完善导致企业的财务预警系统出现问题.财务预警系统的建立依靠于大量的不同部门的耳实有效财务数据，财务预警系统的更新则是更加依赖于信息的更新，而保利地产财务指标多且夏杂，仅仅依靠量化的财务指标难以控制保利地产财务危机程度。
2、 公司内部控制不够完善
企业的应收账款提取坏账率应该右-个上限，无论期限多长的应收账款也应该按照这个标准进行计提.但是对于一些长期甚至无法收回的款项进行计提就反映不出企业绡伟的其实性,在销杏中实际发生的大量坏账损失超过计提的坏账准备是减少了企业的利润但在财报中却又是增加的收入，这就导致了企业利润虚高保利地产的应收账款资金活动性强*账龄大部分I可收期短都在一年以内而2015年交通银行股份有限公司广东省分行在保利地产的房款，账龄在1至2年的金额为11,844.430元，2至3年的金额为48.749,740元.其计提的坏账准备金也不断上升，对于保利来说三年的应收账款未收回应在途中就采取回收通知与准簿，而保利对其采取事后管理的办法更加容易形成坏账。
3、公司管理人员业务能力不够
保利地产由于人员冗杂公司的管理人员在公司的管理措海上对于基层的工作环境缺乏了骼而在业务能力方面有所缺失，导致其制定相应的管理方法时容易出现空白与差错。
四、保利地产加强应收账款的措施与方法
（-）保利地产应收账款管理的措施及方法
1.建立健全内部控制制度与风险管理
对于保利地产来说应建立完善的内部控制制度和树立风险管理意识，对应收胀款内部的流程进行控制与管理：
I.根据内部的销昏管理系统建立岗位责任制，将销悟、催收、收款、统计及核算等成收账款各个环节的工作落实到具体的部门、岗位、人员，并对K赋了•相应的权利“2.对账控制：
公司对应收账款应定期进行统计与核对，减少人为因素的影响，为以后回收账款提高效率与准确性。
3.催收控制：
H「•命业内部回收应建立分段预警机邮对待客户要仃时效性的催收房款，保证应收账款回收的有效性。
4.监督控制：
企业利回收账款的部门要进行监督，对应收账款的回收应做到全而且有效，对逾期还未支付的客户应采取对应的措施，从而保证应收账款回收.
2.加强已发生的应收账款管理
应收账款的数据是随时的在变化的，许多客户无法一次性还本付息。
因此，企业必须建立应收账款的管理控制.将每一笔账日都控制到位，追本溯源.对丁•已经发生的应收账款保利地产可以通过对客户的跟踪、分析和反馈来进行控制，使资金能在既定的时间内回收减少应收账款的拖欠又能防止员工内部进行舞怖与消极怠工的现象。
而对己超过期限的应收款项定期对应收账款账龄、收款计划及签约额的分析,能及时找出逾期付欲的原因及集中的客户群,对此杳找出的原因设立不同应对方案，届丁•客户原因的及时反馈给相关部门退行催收，快速【可笼资金防止坏账产生：
属丁企业内部蛆因的及时整改，特别是对企业内部应收账款的审计控制，其对企业的生产管理、经营活动等进行睑督控制，这样的控制方式有利于企业内部控制制度与成收账款管理的发展。
（二）企业应收账款的比例控制
保利地产在应收账款的比例控制较为合理是一个资金流动性R好的企业，但由于房地产市场的蓬勃发展和对企业未来预期发展良好，近儿年•直对外扩张企业的经营现金流一直处于负的状态，每年的经窝收入现金低于为了开发其他房地产项目而付出的现金，导致房地产项目的资金流转不足，所以保利地产应对应收胀款的比例进行调整与控制税定企业的发屣防止市场突然的涨幅。
在应收账款的管理制度下应收账款周转率与共占企业主营业务收入的比重是企业判断自身发展的重耍数据，而保利对应收账款比例控制的目的是耍在扩大的售、增加利润的同时对机会、管理和坏账准备的成本进行考量.希望在这儿种成本之间做出评估与权衡。
（三）建立企业应收账款坏账准备金制度
保利地产每年年末时应对应收睡款进行全面的检查与评估，对丁•应收账款可能出现的坏账和没有把握回收的应收账款计提坏账准备.而保利地产大部分都采用的是余额百分比法与账龄分析法组合来计提坏账准备金，这两种方法可以反映出应收账款上估计变现的金额，械少会计人员的工作。
但是对于单项金额重大的款顼则还是需要使用个别认定法进行单独减值测试。
无论保利地产使用何种管理手段与计提方法，应收账款坏账损失是不可避免的.根据我国的现行会计法规，企业如发生坏账损失计入管理费用.那么如何承担这楚费用叫是企业考电的问题,所以应收账款坏账准备金制度的建立就在更大程度上预防与承担了可能发生的坏账锁失和费用。
五、应收账款管理的方法与建议
应收账款的管理关系到企业最根本的利益，包含了借售、财务和管理部门等多个部门。
虽然企业面临肴不同的情况与市场环境以及不同的客户群，但是在应收账款的管理上主要的管理方法是相同的。
（-）应收账款管理的方法与建议
1.制定合理的信用政策
应收账款的存在依赖于企业的信用度，只有企业拥有良好的信誉度应收账款才能在增加竞争力的同时保证企业的稀定发展.在我国由于社会与市场的信用制度没有那么成熟，企业也无法仅仅根据客户的信用程度就做出是否同意其采用除销的方式.企业根据时间、坏境与客户的不I可制定不同的信用政策和管理方法,於址为企业减少应收账款的回收期.降低企业的坏账损失.如果企业采用赊销的方式进行销传并给予客户信用优惠时.还应该考虑客户的信用度与与之对应的折扣和管理方式.所以企业制定合理的信用政策能够对应收账款进行较为详尽的规
划与管理.促进企业和社会信用环境的变化。
2.建立资信评估系统
客户的信用状况关系到企业对其的进行评估是否对其进行信用销售和采用何种管理方法。
一般情况卜.企业诃跟据客尸的职业、客尸的收入水平、客户的信用程度和客户的担保等几个方面来评估客户的信用等级。
资信评估系统的建立不仗是来f］于客户的各种信用行为，还包括了客户的财务状况以及银行信用程度等方而，最后再根据综合评定结果得出应对其采用何种信用政策.建立资信评估系统不仅能够最大限度地降低逾期账款的发生率而旦在其借款和回收方面也带来很大便利,进-步减少虚假营收.尽堂做到在增加销售额的同时也增加企业的实际入账金额。
3.加强社会对企业信用的关注
赊销是一种非常取要的销售手段，但是对于企业来说采用赊销的方式销售需要客户拥有建好且完整的信用记录，而信用体系的建立很大程度上依赖丁•国家与人们对其的认识与完善程度。
在国外的某些国家企业采取信用赊销的比例高达7决到80%,但是由于我国市场经济体系还不成熟.社会和企业对于信用体系的认识才初步的建立，所以企业的信用赊销比例只有20%.而且姓其中注存在这大故的拖欠胀狄，导致坏胀、呆账的出现。
相对于国外较为完善的资产评估体系，它们的企业中应收胀款比例普遍较高但是由于其完善的信用制度其坏账比例相对丁•我国则是大幅度减少.对比与国外企业对丁自身的信用状况都非常的重虬如果其倍用上有了污点就会对企业的发展造成很多的危害。
而就个人层面而言国外如果你的信用有污点那么在以后的生活、工作中也会带来许多的麻烦°
对于我国的企业来说，我们“J以参考国外的信用政策将信用体系纳入每个人的生活中。
就政府层面而言，想让人们对待信用更加严肃则可以通过建立相关的法律法规或者某些行业组织的规定等来引导社会大众对信用体系的关注，而有了与之相关的法律法规就可以更加规范的完善信用体系。
我国目前正在对信用体系加强建设如手机实名制.银行违约计入征信系统等逐步有了明确的界限。
我国之前就是由于没右强力的信用监管部门与明确的规定才导致企业与个人对信用的不重视，企业中呆账、坏账众多，个人违信却视而不见。
之后我国的信用系统在以后应该更为完善，应做到奖罚分明，比如由政府或行业规则出面规定对于信誉度建好的企业与人在经济活动中可以开辟一些“绿色通道”给予优惠或奖励，而对丁•那些不守信用、出尔反尔的人或企业则采用相应的惩罚措施，对于•严重述约的必要时可采取法律途径。
这样社会大众才会关注与自身切身相关的信用体系，以此来监督企业的信用程度，督促企业信誉的发展。
六、结论
在我国，应收账款的管理还存在若一定的问
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