国内著名物流园模式研究报告.docx
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国内著名物流园模式研究报告
国内著名物流园模式研究报告
一. 物流的基本概念
1. 物流的定义
物流最早是在第二次世界大战中，围绕战争物资供应，美国军队建立的「后勤」（Logistics）理论为原型的。
当时的「后勤」是指将战时物资“生产、采购、运输、配给”等活动作为一个整体进行统一布置，以求战略物资补给的“费用更低、速度更快、服务更好”。
后来，将「后勤」体系移植到现代经济生活中，才逐步演变为今天的物流。
物流系统也可像因特网般，促进全球化。
在贸易上，若要更进一步与世界接轨互通有无，就得靠良好的物流管理系统。
人们手上的商品很多是跨国组装后才销售的。
原料可能来自马来西亚和泰国，加工可能在新加坡，生产却在中国，最后才入口销售到美国。
产品的「销售」路线就是由物流“计划、组织、指挥、协调、控制和监督”，使各项物流活动实现最佳的协调与配合，以降低物流成本，提高物流效率和经济效益。
其目标就是要快且低开销。
2. 第1-4方物流的定义
第一方物流是指卖方：
即生产者或供应方组织的物流活动。
这些组织的主要业务是生产和供货商品，但为了其自身生产和销售的需要而进行物流网络及设施设备的投资，经营与管理。
供应方或厂商一般都需要投资建设“仓库、运输车辆、月台甚至公路专用路线等物流基础设施。
卖方为了正常进行生产而建设的物流设施称为生产物流设施，而为了产品的销售而在销售网络中配置的这些物流设施称为销售物流设施。
总的来说，由制造商或供应销售企业自己完成的物流活动称之为第一方物流。
第二方物流是指买方，即销售者或流通企业组织的物流活动。
这些组织的核心业务是采购并销售商品，为了销售业务需要而投资建设物流网络，物流设施和设备，并进行具体的物流业务运作组织和管理。
严格的说从事第二方物流的公司属于经销商。
供应链中游经销商承担的自己采购的商品的物流活动。
如批发商到工厂取货、送货到零售店或者客户、自建物流和配送网络、保有库存等都属第二方物流活动。
第三方物流（Third-Partylogistics简称3PL或TPL），也称作委外物流（logisticsoutsourcing）或称是合约物流（contractlogistics），第三方物流一直是物流和供应练管理中最容易被误解的名词。
是相对于第一方发货者和第二方收货人而言的，第三方物流不属于第一方，也不属于第二方，而是通过与第一方和第二方的合作来提供其专业化的物流服务平台。
第三方物流一般自己不拥有商品，不参与商品的买卖，只是在物流管道中，由专业物流企业以合约的形式在一定期限内向用户提供“标准化、客制化、模块化、信息化”的全部或部分物流代理服务。
从这个意义上有人称为第三方物流或称为合约物流或委外物流。
第三方物流公司需具备下列几点：
1.与使用者之间备有正式的合约，期限至少一年。
2.目前也接受个案生意。
3.强调双方关系方式，而非交易方式。
4.强调双方的利益以及客制化的可行性。
5.与客户维持长期的关系。
6.会主动寻求可能的政策和实务。
第四方物流（Fourthpartylogistics简称4PL）是指一个供应链的集成商，为供需双方及第三方物流的专业知识与专业技术领导整合平台。
它不是物流的利益方，而是通过拥有信息技术、整合能力、物流网络平台作ANYTOANY转换，以及其它资源提供一套完整的供应链解决方案，以此获取一定的利润。
4PL是帮助企业实现降低成本和有效资源整合，并且依靠优秀的第三方物流供货商、技术供货商、管理咨询以及其它增值服务商，为客户提供独特的和广泛的供应链解决方案。
第四方物流有人称为“物流业中的物流业”，其营运能力不在传统物流业的实体物流资产上发挥，如仓库、场站、设备、货车等，而是在提供有效物流需求解决方案与执行方法，并专注核心业务善用信息科技，进行物流资源整合之规划、执行与控管，累积与运用整合经验与知识资产为顾客创造更高的附加价值。
二. 全球最大的物流地产开发商普洛斯的探讨
普洛斯现今在中国33个主要城市投资、建设并管理着114个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。
普洛斯主要是从事仓储物流开发，即是在一些具有流通优势的海港、空港、公路港建设标准化仓库，出租给企业。
全球1000强里面，有超过一半的企业是普洛斯的客户。
1. 普洛斯优势
（1）业务模式单一实用，成熟，可快速复制。
只专注发展物流园。
提供标准化物流设施，开发通用型物流仓储设施。
因此，公司03年进入中国，后扩张速度快速。
（2）选址的针对性。
重点选择沿海地区主要城市周边重点是临港、临空而建。
国外项目几乎都是临港而建，世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影。
（3）强大的融资能力为全球扩张打下良好基础。
依靠三个资金渠道：
一是普洛斯在纽约证券交易所上市，可在资本市场上进行融资；二是作为一家房地产投资信托基金（REIT）来运作（按季度向股东定期分红），管理着14只地产基金，拥有80亿美元的管理基金；三是通过银行贷款（银行对普洛斯的授信普遍比较高）。
（4）普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
（5）普洛斯在客户管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。
该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。
在物业交付使用后，系统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。
（6）由于普洛斯物流园模式的成功运营及背后带来世界500强的强大吸引力，各地政府非常积极主动邀请该公司进入当地投资，条件非常优越。
而公司已要从中加以选择。
2. 普洛斯盈利模式
普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。
盈利收益来自三大业务部门:
地产开发部门,地产运营部门和地产基金管理部门. 地产开发部门。
对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方获取溢价,或交付地产管理部门用于出租。
该部门收入在主营业务收入中占60%左右,是公司收入最主要的来源,贡献30%的主营业务利润。
2005年底,该部门旗下有29.4百万平方英尺的124处工业物流地产处于开发完成阶段,23.2百万平方英尺的72处物流地产处于开发中,以及9869英亩的土地储备。
地产运营管理部门:
将"物流地产开发业务"部门开发建成的"物流地产"出租取得租赁收入.该部门收入在主营业务收入中虽占30%,但贡献50%以上收益。
截至2005年底,该部门管理186.7百万平方英尺的1461处地产,1432处为工业物流地产。
地产基金管理部门:
组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产,获取基金管理费收入和基金分红收益.普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产.该部门的收入在主营业务收入中占6%,但贡献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产之一.截至2005年底,普洛斯管理着14只地产基金，它在这些基金中拥有的权益从11.3%到50%不等.截至2005年底,这14只基金拥有159.8百万平方英尺的752处工业物流地产。
三. 第四方物流的两大主要模式
1. 林安模式探讨
林安物流园由广东林安物流集团（5A级物流企业）创建于2003年，位于广州市白云区物流交易重镇太和镇沙太北路，中国物流和采购联合会授予广州市唯一一家“中国物流实验基地”，注册资金10100万，物流园结合林安物流信息交易平台（林安物流网）于一体。
林安物流园创新出“基地+网络”“物流+商贸”的运行模式,搭建第四方服务平台和信息化交易平台。
简单而言就是：
物流基地推行高度的信息化，促成交易；商贸促进物流，物流带动商贸的运作模式。
林安物流园以信息化为核心,有效整合物流产业链各项服务资源,通过一站式服务实现平台价值,林安物流公共信息平台由线下现代物流信息交易中心、网上信息交易平台、物联网应用和示范中心、广州物流交易所等构成,为平台会员提供信息资讯、信息撮合、公证担保、诚信验证、实时调车、在途监管、运价咨询、保险理赔、融资担保、物流招投标等多种服务功能和移动电讯、加油、商务服务等多种增值服务功能,打造物流行业“广州价格指数”。
（1）林安物流操作流程
档主/货主与司机的交易流程：
申请成为林安商贸物流交易所会员（会员费：
270元/年）
档主、货主与司机得到进入林安商贸物流交易所权限
档主向林安物流交易所交5-6万押金及900元/月的租金后，能获得林安物流交易所一个摊位。
通过车讯通、林安物流网这两个渠道分布或寻找货源信息，并更新到林安物流交易所的电子屏上。
林安物流网同步更新上述信息
司机从林安商贸物流交易所电子屏找到符合的信息后，与档主约定价格等交易事项。
交易基本确定后，档主向司机收取信息费（信息费一般为200元）
到客服中心进行公证（首次公证为2000元，第二次开始为5元/单。
）
货主、档主与司机签订三方协议，或司机与货主签订委托协议
林安物流园对货运全程进行GPS监控
货物到达目的地
交易结算
（2）林安优势
Ø 高度的信息化
信息化在物流行业已经是比较普及了，但是，林安作为物流信息化探索的先行者。
在物流信息化方面的发展较为成熟，操作的便利性更强。
林安还顺应科技的发展潮流，建设了自己的手机物流操作平台。
Ø 庞大的会员数量
林安超过120万的会员，保证了林安信息平台的信息量（这是别的物流园区短期内无法超越的）。
Ø 丰富的商贸资源
林安物流不仅仅是物流公司，林安还拥有多种类型专业市场的开发经验，积累了不少客户，商贸资源相对丰富。
先天的优势，使得林安物流+商贸的模式得以实现。
物流+商贸显然已经成为别的物流企业难以复制或者取代的核心竞争力之一。
Ø 首创物流指数、信用标普、广州物流交易所
我们了解到，不管是物流指数、信用标普或者是广州物流交易所，场内的司机和物流企业对其的认识都比较浅，并没有得到广泛的认同。
这三个产品成为了专门为地方政府而设的。
所以林安也得到各界政府的广泛认同。
Ø 强大的现金流支持
除了各商贸物流园的庞大的利润为林安提供的巨额的资金外，林安还牵头办了广州农商银行、太和村镇银行两家地方性银行。
还有政府的大力支持必然加大了各大银行对其授信额度。
多个因素保证了林安在外扩张了资金问题。
Ø 林安自身的拓展意识强
林安一直以来在全国各地发展加盟商，为其打响知名度，快速发展其会员数量。
林安的拓展意识不仅仅是会员的发展方面。
林安公司还明确了全国扩张的步伐，列明对于地块的要求，积极与各地政府合作复制林安模式。
（3）林安盈利模式
广州林安物流园盈利模式概况：
自主运营物流业务、出租经营林安物流园商业配套。
（项目正把目前林安物流园的土地性质转为国有，因此，截至目前为止，所有配套皆只能出租，不能出售）。
商业物业的租金收入是林安利润构成的最大的一部分。
林安在外扩张项目的盈利模式有所不同，为了实现资金的快速滚动，新开发项目，主要是自持物流园部分，配套商业以及商业中心采取售后返祖的形式。
2. 传化模式探讨
传化公路港（国家5A级物流企业）定位于“第四方物流”，即“物流平台集聚服务商”，是“以组织化、信息化、标准化为切入点，以物流资源集聚为基础，以促进信息交易和服务效率为核心，以网络化为载体，以整合提升供应链效率为方向”的物流企业集群发展平台，是服务公路物流的综合性、平台型物流企业。
传化公路港发展到现在已经在杭州、苏州、富阳、成都这四个地方兴建大型物流园项目。
浙江传化公路港物流发展有限公司的运营方式，通过建设大型公路港平台集聚与整合物流资源，成功实现了物流企业和社会车辆这两大物流主体在平台内“集约化经营、信息化管理”的目标。
传化公路港主要功能有：
①交易中心功能
②信息中心功能
③专业运输中心功能
④专业仓储中心功能
⑤流通配送中心功能
⑥转运中心功能
除了以上六项功能外，传化物流基地还提供工商、税务、运管等政府职能部门的现场监管服务；提供银行、保险、商务、通信、网络等各项技术支持服务；提供汽配、汽修、餐饮、购物、住宿、娱乐、通信、后勤、物业等生活服务，形成了物流为进驻单位服务，进驻单位为货主企业服务，货主企业为最终客户服务的服务链条和相互依托关系。
（1）传化盈利模式
1.出租营业用房，从场地租金中增加收入。
2.吸引运输车辆，从停车费中实现收益。
和信息中心联合，运用GPS、GIS等现代化信息技术和物流技术，对车辆进行实时跟踪，由此吸引了来自全国各地的运输车辆接受统一调度，从而增加停车收益。
3.提供仓储服务。
根据工商企业的需求量身定制，充分满足不同个性需求。
4.实行会员管理，在业务支持中创收。
基地采用会员管理模式，入住的企业每年缴纳一定的会员费。
基地根据不同的会员类型和级别享受不同的星级服务，除了可以直接使用物流信息系统平台的支持外，还有业务培训和专家咨询支持，高级会员还能与国内外现代物流的理论专家、实践专家及专业物流顾问公司的顾问们进行MBA式讨论，促进现代物流企业的成长，实现基地与入住企业的双赢。
5.开发资源平台，以资源整合吸引供应链聚集（整合交通资、整合网络资源：
门户网站企业推介、商品推介）.
6.拓展信息技术服务功能，提高物流供需链服务水平（电子商务交易平台、主题交易市场平台）.
除以上盈利之外，传化还不断发掘新的盈利点。
开发管理链的增值服务
1.物流整体方案策划
2.以物流平台渗透到产业营销体系（产品分销和售后服务）
3.开发会展、咨询、培训（实习培训基地）等衍生性服务
4.开辟金融和物流交融功能型的融资服务（对于银行来说有实实在在的货物做抵押，又有信誉良好的物流基地做担保，其贷款风险大大降低了，为商业银行开辟了新的利润来源，对于物流基地来说，物流融资服务实际上开辟了新的增值服务业务，不但可以实现客户的个性化、差别化服务，还能带来利润增长点。
通过这种业务的开展使得参与业务的三方都获得切实的利润，达到“三赢”的效果。
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