万科集团房地产开发企业成本核算指导完全版61.docx

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万科集团房地产开发企业成本核算指导完全版61

万科企业股份有FH公司

编号

Vkcw03-29

密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本梳算指导

A/2

第1］（具23賈

5

刘漁岩松争皮章批加

工文金

2007年6片1日

万科集团房地产开发企业成本核算指导

1・目的：

加强成本行理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成4。

2.范由：

适用J：

集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职贲：

集团财务管理部负贵本规范的推行、解释、修改并监督执行情况。

集团内各房地产开发企业负贪严格按照国家以及集团成本管理的耍求，正确组织成本核算丁作，建V•成本核算贵任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，介理确定成本计算对象，正确归集利分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料。

4.方法和过程控制

4.1成本核算的某本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1根据成本核算対彖的确定原则和项目特点，确定成本核算対彖。

4.1.2设置竹关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益嫌则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对彖Z间的分配方法.标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对猱Z间进行分配。

阅读范IH：

成本系统全体、财务系统全体

万科企业股份有FH公司

Vkcw03-29

密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本核算指导

A/2

第2］（具23賈

刘石漁H1|争皮章

工文金

2007年6片1日

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对彖的开发总成本。

4.1.6正确划分己完工和在建开发产品之何的开发成本，分别结转完工开发产品成本•

4.1.7正确划分町侶面积、不町售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算町啓而积、不可仔面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8編制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对彖的成本请况。

42成本核算对彖的确定

4.2.1成本核算对象的确定原则

4.2.1.I满足成本计算的需要；

4.2.1.2便J：

成本费用的归集；

4.2.1.3利成本的及时结算；

4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2.2成本核算刈象的确定方法

各公司可根据成本核算対彖的确定原则，并结介项目实际情况，确定貝体成本核算对象。

4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对彖。

4.2.2.2同•项目有常楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对彖的基础上，还庙•按功能划分成本核算对彖・

4.2.23同一小区.同一•期冇高层.多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本孩算对彖。

4.2.2.4根据核算和菅理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均W单独作为成本核算対象〉对只为-个房屋等开发项目服务的、用摊入房屋等幵发项目成本且造价较低的配套设施，町以不单独作为成本核阅渎范皿：

成本系统全体、财务系统全体

万科企业股份有FH公司

Vkcw03-29

密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本核算指导

版本

A/2

第3］（具23页

刘石盘.漁血1|争皮章

批准

工文金

生U

2007年6片1日

算对彖，发生的开发费用貢接计入房圮等开发项目的成本。

4.3成本费用项目及核算内容

4.3.1成本费用项目

开发产品成本核算应视开发产品的具体惜况，按制造成本法设阳成本项目.成△项目一般包括卜列八项：

43.1.1土地获得价款

4.3.1.2开发前期准备费

4.3.1.3主体建筑工程费

4.3.1.4主体安装工程费

43.1.5社区管网工程费

4.3.1.6园林环境工程费

43.1.7配套设施费

4.3.1.8幵发间接费

4.3.2各成本项目的核算内容

4.321土地获得价就

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

A、政府地价及M政配套费：

支N的土地出让金、十地开发费，向政府部门交纳的人山政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B、介作款项：

补偿介作方地价、介作项目建房转入分给介作方的房屋成本却相应税金等.

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密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本梳算指导

版本

A/2

第4莢具23页

5

刘石漁岩松争皮#

工文金

2007年6片1日

c、红线外方政设施费：

红线外道路.水、电.气、通讯等建造费.管线铺徴费.接II补偿费。

D.拆迁补偿费：

令关地上.地卜建筑物或附石物的拆迁补偿净支出，安童及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

4.322开发前期准备费：

指在取得土地开发权Z后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘.规划.设计、可行性研究、筹建.“三通一平”零前期费用。

主耍包括以卞内容：

A、勘察设计费

（1）勘测丈最费：

包括初勘.详勒等。

主要令：

水文.地质.文物和地基勒察费，沉降观测费，口照测试费.拨地钉桩验线费、

复线费、定线费、施丁放线费、建筑面积丈帚费等。

（2）规划设计费：

规划费：

方案招标费、规划设计模战制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：

施工图设计费.修改设计费.环境景观设计费等。

K他：

可行性研究费.制图、哂图.赳图费.样品制作费等。

（3）建筑研究用房费：

包松材料及施丁费

B、报批报建增容费

（I）报批报建费：

包括安检费、质检费.标底编制费.交易屮心手续费.人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费.墙改基金.建筑面积丈晟费、路II开设费等.规划管理费.新材料基金（或境改专项基金）.教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费人拆迁管理费.招投标管理费等。

项目樂体性报批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费.

万科企业股份有FH公司

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密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本梳算指导

A/2

第5]（具23页

刘石&冷岩松|堆皮章批加

工文金

生U

2007年6/11a

（2）增容费：

包括水、电.煤气増容费

C、“三通一平”费：

（1）临时道賂：

接通红线外施匸用临时道路的设计、建造费用.

（2）临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造.迁移.临时变压器安装及拆除费用•

（3）临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铀设、改造、迁移等费用。

（4）场地平協：

基础开挖前的场地平整、场地淸运、旧房拆除等费用。

D.临时设施费

（1）临时甬墙：

包括用墙、阳栏设计、建造、装饰费用。

（2）临时办公室：

和金、建造及装饰费用。

（3）临时场地占用费：

含施T用临时占道费、临时借用空地和费。

（4）临时包括设计、建造、装饰费用.

43.2.3主体建筑丁程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的齐项费用。

主要包括：

A、基础造价：

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

B.结构及耻装修造价：

主耍包松牲框架（含独立柱基和条棊等浅基础）、砌体.找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补

贴.散水.沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼仃架空层，原则上架空层结构列入硏楼、有转换层结构并入塔楼）。

阅读范IH：

成本系统全体、财务系统全体

万科企业股份有FH公司

编号

Vkcw03-29

密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本梳算指导

版本

A/2

第6]（具23页

刘石盘.漁岩松|争皮菲

工文金

2007年6H1a

c、门窗丁程：

主耍包括单元门.入户门.户内门、外增门窗.防火门的费月。

D.公共部位精装修费：

主耍包括人堂、电梯厅、楼梯间.屋面.外&面及甬蓬的巒装修费用。

E.户内帝装修费：

主要包括厨房.卫生间、厅房、阳台.露台的耕装修费用。

43.2.4主体安装工程费

A、室内水殴气电管线设备费；

（1）室内给申水系统费（自來水/排水/t[饮水/热水）；

（2）室内采暧系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/啜气片）；

⑶室内燃7系统费：

（4）室内电弋工程费：

包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷徴、灯貝、开关插座、含弱电T程管盒预埋

B、室内设备及其安装费

（1）通风空周条统费；包括空调设备及安装费用.空调停道.通风系统费用；

（2）电梯及其安装费：

（3）发电机及具安装费：

包括发电机供货、安装、机房降噪费；

（4）消防系统费：

包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟T程费：

（5）人防设备及安装费：

包括密闭门、气体过滤装置等。

C、弱电系统费

（1）居家防盜系统费用：

包括阳台及室内红外探测防盗.门磴.紧急按扭等；

阅读范IH:

成本系统全体、财务系统全体

万科企业股份有FH公司

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名称

万科集团房地产舟发企业成本核算指导

版雇

A/2

第7]（具23賈

5

刘石漁血1

争之章批准

工文金

生U

2007年6片1日

（2）对讲系统费用：

包括可视及卄町视対讲系统费用；

（3）三表远传系统费用：

包括水.电.气远程抄表系统费用；

（4）有线电观费用：

包括有线电视.卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

（5）电话系统费用：

包折主体内外布线及终端插座费用：

（6）宽带网：

包括•主体内外布线及终端插座费用。

43.2.5社区管网匸程费

A、室外给拌水系统费

（1）室外给水系统费：

主要包括小区内给水管道、检査井.水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

（2）雨污水系统费用

B、室外采暧系统费：

主要包括管道系统.热交换站、锅炉房费用

C、室外燃"系统费：

主要包括管道系统、调压站

D、室外电江及高低圧设备费

（1）高低压配电设备及安装：

包括红线到配电房的高压线、髙用柜.变压器、低压梅及箱式变圧设备费用:

（2）室外强电管道及电缆敷设：

室外强电总平线路部分费用；

（3）室外弱电管道埋设：

包括用J：

电视.电话.宽带网、智能化布线的管道预埋、检査井等费用

E、室外智艇化系统费

（1）停车管理系统费用：

包括露犬停车场管理系统、地卜室或架空层停车场管理系统的费用；

（2）小区闭路监控系统费用：

包括摄像头、显爪屏及电气系统安装等费用：

万科企业股份有FH公司

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密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本核算指导

版本

A/2

第8]（具23賈

刘石&漁岩松|牛皮章批加

工文金

生U

2007年6片1日

（3）周界红外防越系统费用：

红外対扫等；

（4）小区门禁系统费用：

（5）电子巡更系统费用：

（6）电子公吿屏费用

43.2.6园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

A.绿化建设费：

包括公共绿化、组团宅间绿化.-•楼私家花园.小区周边绿化支出；

B.建筑小品：

雕皺.水景.坏廊.假山等；

C.道路、广场建造费：

道賂广场铺设.开设路IIT程及补偿费等；

D.国墙建造费：

包括永久性用墙、用栏及大门：

E.室外照明：

室外照明电气匸程，如路灯.草坪灯；

F.室外背景音乐：

G.室外零星设施：

儿童游乐设诞、各种指示牌.标识牌.示意图、垃圾桶、座椅.阳伞等。

43.2.7配套设施费

指房丛开发过程中，根据佇关法规，产权及收益权不属J••开发商，开发商不能令偿转让也不能转作口留固定资产的公共配套设施支出。

主耍包括以下几类：

A.在开发小区内发生的不会产生经总收入的不町经营性公共配套设施支出，包括居委会.派岀所.岗亭.儿童乐园.自行车棚等；

万科企业股份有FH公司

编》

Vkcw03-29

密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本核算指导

版杠

A/2

第9］（具23賈

刘石爲.漁H|牛皮章

批准

工文金

2007年6/11a

B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，梵经营收入归J••经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托.邮局、图书馆、阅览室.倒身房.游泳池、球场等设施的支出；

C、开发小区内城市规划中规定的人配套设施项目不能令偿转让和取得经营吹益权时，发生的没令投资来源的费用：

D、对『•产权.收入归属情况较为复杂的地卜室.车位等设施，应根据为地玫府法规.开发商的销何承诺等具体惜况确定是否掩入冷成本项目。

如开发商通过补交地价或人防丁程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目卜.按各项配套设施设#明细科目进行核算，如：

Ax游泳池：

土建.设备.设施；

B、业主会所：

设计、装修费、资产购置、单体会所结构：

C.幼儿园：

建造成本及配套资产购置；

D.学校：

建造成本及配套资产购置；

E.球场：

F、设备用房：

配电房、水泵房土建及装修费；

G、车站建造费：

土建、设备.各项设施。

4.328开发间接费

开发间接费核算与项目开发W接根关、但不能明确属j:

特定开发坏廿的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

A、工程管理费

万科企业股份有FH公司

编牛

Vkcw03-29

密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本梳算指导

版札

A/2

第10页其23页

刘石爲.漁岩松1|争皮#

工文金

生*UM

2007年6片1日

（1）丁程监理费：

支付给称请的项目或匸程监理单位的费用；

（2）预结算骗审费：

支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用：

⑶行政管理费：

白•接从半项目开发的部门的人员的丁资、奖金、补贴等人T.费以及白接从爭项目开发的部门的行政费

（4）施工合同外奖金：

赶工奖、进度奖

（5）工程质最监督费：

建设主管部门的质监费；

（6）安全监替费：

建设主管部门的安监费；

（7）工程保脸费。

B、营硝设施建造费

（1）广吿设施及发布费：

车站广吿、路牌广吿：

⑵销僭环克改造费：

会所、推出销雷楼盘（含示范单位）周刖等销伯区域餡雷期间的现场设计、工程、装饰费：

临时销嘗通道的设计、T•程、装饰等费用；

（3）售楼处装修、装饰费：

设计、工程、装饰等；

（4）样板间：

包括样板间设计、装修、家貝、饰品以及保洁、保安、维修费，主体外搭设的样板间还包括建造费用：

主体内样板

间常售后回收的设计、装修、家貝、家私等费用，在主营业务攻入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除：

⑸其他。

C、资本化書款费用

包括说接用「•项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辆助费用，以及因外币借款而发生汇兑羞额。

因借款

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编号

Vkcw03-29

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万科集团房地产开发企业成本核算指导

版本

A/2

第11贡具23I

刘石戎.漁岩松争皮章批加

工文金

生U

2007年6/11a

而发生的辅助费用包括手续费等。

D、物业管理完善费

包拆按规定W由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理某金、公建维修基金或具他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

4.329期间费用

包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不啟「•房地产的制造成本范畸，其科目设買、归集内容、核算程序等详见《力科集团费用核算规范九

三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《力•科集团费用核算规范》。

4.4会计科目与帐薄设置

4.4.1“开发成本”科目

该科目核算产品开发过程屮所发生的各项费用。

各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到一.级，即八项成本项目，・:

级.四级明细数据在成本管理软件中保存。

成本项目数据必须定期（月.李度）与成本管理软件中的粕应数据进行核对，并保持•致。

在各级明细科目卜•，应按各成本核毎对彖设立核算项目，成本核算对倉町分层次设立.

为了归集暂时不能确定特定成本核算対象的成冷，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算刈象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

成本核算对彖的只体设置参见卜•图：

XX项目一p►任建•期—住宅

阅渎范IT1：

成本系统全体、厉务系统全体

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名称

万科集团房地产舟发企业成本梳算指导

版札

A/2

第12页其23页

刘石戎.冷岩松争皮章批率

工文金

生U

2007年6/11a

商铺

f在建•.期—写字楼f拟开发土地

f待分摊成本

项目开工前，所令成本均在成本核算対彖“拟开发土地”中核算：

项目开工后，将C开丁部分逐期口“拟开发土地”中转入“在建X期J具体核算耍求详见《万科集团存货核算规范》。

4.4.2“开发间接费”科目

该科目川集和分配与项目开发r［接相关、但不能明确属「•特定开发坏节的成本费用性支出：

以及项目营销设施建造费。

这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对彖•各级明细科目的设究详见“房地产成本核算科目明细表”。

4.4.3“预提费用”科目

垓算按权贞发生制原则讣提的，应由本受益期.受益对彖承担的己经发生或梅要发生、但尚未文付的成本.费用。

4.4.3.1费用预提的甘间：

至少每李度末预提一次；

4.43.2费用预提的范用：

对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本：

4.43.2费用预捉的金额：

以成本管理软件屮的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。

4.43.3核算方法：

预提时，借记“开发成本一成本预提及结转S贷记本科目；次月月初，再将匕述分录用红字冲回。

4.4.4“待摊费用”科目

万科企业股份有FH公司

Vkcw03-29

密级机密

名称

万科集团房地产开发企业成本核算指导

A/2

第13页具23页

刘石g.漁H1

工文金

生好

2007年6片1日

按权贲发生制僚则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用,

4.4.5“完工开发产品”科目

核算已开发完成并验收介格的开发产品的库存实际成本。

貝体核体耍求详见《力科集团存负核算規范屛

房地产成本核算科目明细表

一级科目

二级科目

三级科目

四级科目

核算项目

备注

开发成本

土地获得价款

按前述明细

笛成木孩算对彖

成木孩算对彖可分层次设立•

开发谪期准备费

按前述明细

按前述明細

各成木核算对钦

主休建筑匸程费

按前述明细

按前述刖细

各成木核算对钦

主休安装匸程费

按敢述明细

按前述明细

笛成木核算对彖

补区管网I•程费

按前述明细

按前述明细

备成木核算对象

园林环境匸程费

按曲述明细

备成木核算对製

配会:

设诫费

衿成木核貝对彖

开发间接费

按附述明细

按询述刖细

笛成木孩算对象

n—级科口

开发何接费转入

成本侦捉及结转

各成木孩算对象

开发间接费

项目名称

T程管理费

按询述明细

定期转入开发成木

营销茨用

按前述明细

姦木化和息

物业管理完善费

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密级机密

名称

万科集团房地产舟发企业成本核算指导

版札

A/2

第14页其23页

刘石漁岩松争皮章批率

工文金

2007年6/116

其他

完T•开发产乩

项目名称

具休苑或栋或期以及甩套资产名称

住宅.商喩写字楼、车库及乍位、其他

4.5成本费用的归集与分配

4.5.1土地获得价款

-股能分淸成本核算对彖的，可直接将土地成本计入特定的成本核算対象中；如果分不淸成本核算对象，町先在“土地获得价款”Z“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在令关成本核算対彖间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入右•关成4核算对彖。

有关分配方法如下：

4.5.1.1按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法

方法一：

先按小区的占地而积将土地成本分配到各小区：

再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路.广场等公用场所的占地面积进行盲接分配；然后将分配到小区内道路.广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算対彖的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算対彖的的开发成本；房用等成本核算対彖的右接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对彖应负担的土地成本。

方法二：

也可将公用占地面积先分摊到房用等成本核算对象的占地面积匕房斥等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本來分配。

4.5.1.2按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：

按成本核第对彖的建筑面积來分淹。

4.5.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林坏境工程费、配套设施费

能够分清成本核算对彖的，町直接计入成本核算对彖的相W成本项目：

应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，町通过各成本项E下的“待分摊成本”Z核算项目进行归集，再按卜•表所示分摊栋准分配计入各成本核算对彖：

万科企业股份有FH公司

编号

Vkcw03-29

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名称

万科集团房地产齐发企业成本核算指导

A/2

第15页其23页

刘石戎.漁岩松争皮嗥批加

工文金

生U

2007年6A1a

成本项目

分摊标准

开发前期准备费

按可皆而税分摊

主体建筑工程费

（1）卯除宜接婕用后.按建筑面积分滩：

（2）根据经验系数和建筑而积，确迄标准分摊：

主体安装工程费

（1）州除宜接亦用后，按霞筑面枳分

（2）根据造价经验系数和建筑而枳相乘，确泄标准分摊：

社区管网工程费

按町售而枳分摊：

若能区分可按占地面枳分施

园林环境工程费

公享性强.按可售面枳分掩：

公字性不探并可区分.按占地面枳分雄

配套设施费

按可售而积分雄

4.5.3开发间接费

4.5.3.1应先通过“开发间接费”科冃分项目川集开发间接费的实际发生数，在每月（季〉末，根据具实际发生数按•定标准分配计入各开发项目的各成本核算対彖•只体分配及核算方法参见《力科集团费用核算规范》

4.53.2车位及车库、具他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费.

4.6成本核算工只

成本管理软件是成本核算的主要丁貝，金蝶财务软件是成本核算的辅助T.R,其数据可由成本管理软件引入。

4.7成本报表

成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体惜况.与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的