珠海市香洲区某小区大会议事规则.docx
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珠海市香洲区某小区大会议事规则
珠海市香洲区某小区业主大会议事规则
（表决稿）
第一章 总则
第一条 为维护珠海市香洲区某小区小区全体业主的合法权益，规范业主大会的议事活动，提高议事效率，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《珠海市业主大会规程》等相关法律、法规、规章、文件规定，制定本业主大会议事规则。
第二条 业主大会全称为：
珠海市香洲区某小区业主大会。
业主委员会的全称为：
珠海市香洲区某小区业主委员会。
第三条 业主大会由某小区小区全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法利益，是为实现业主对物业的自我管理，对小区物业管理共同事项作出决定的自治组织。
业主大会是对小区有关物业共有和共同管理事务行使决策权的最高决策机构。
第四条 业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，管理规约以及法律、法规、规章的相关规定履行职责，向业主大会负责并接受业主大会监督。
第五条 业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第六条 在业主大会闭会期间取得某小区小区房屋所有权的业主自动成为业主大会成员。
因物业转让、灭失等原因丧失房屋所有权不再是业主的，自动失去业主大会成员资格。
第七条 珠海市香洲区某小区小区（以下简称小区）的基本情况。
（一）小区全称：
珠海市香洲区某小区。
（二）座落位置：
珠海市香洲区路号。
（三）占地面积：
平方米。
（四）建筑面积：
万平方米。
（五）物业类型：
住宅幢，共户，地下停车场。
（六）小区四至：
东至路，南至路，西至路，北至路。
第二章 业主大会
第一节 业主
第一条 根据以下规则认定业主身份。
（一）业主身份认定一般以房地产登记权证记载的建筑物专有部分所有权人为准。
（二）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、继承或者受遗赠取得小区建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律关系，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
（三）与建设单位签署了商品房买卖合同但尚未交付的买受人，不能认定为业主。
已具备交付条件但因买受人原因未办理交付手续的，买受人自建设单位交付通知书约定的交付之日起可以认定为业主。
（四）与建设单位之外的其他人签订房屋买卖合同但未办理过户登记手续的买受人，不能认定为业主。
第二条 业主大会确定业主的投票权数，按照以下方式认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的建筑面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第三条 业主大会确定业主的投票权数，按照以下方式认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
二人以上共有同一专有部分的，共有人应推举一人行使业主投票权，该共有人行使表决权的行为应认定为共有人共同的意思表示。
第四条 车位的建筑面积不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
停车位不能单独认定为独立一户。
第五条 业主大会投票证（简称投票证）是业主参加业主大会和行使投票权的凭证。
投票证应由业主委员会加盖公章确认（首届业主大会会议投票证由居民委员会加盖公章确认）。
投票证应当载明业主及共有人姓名、性别、房号、持有的投票权数等内容。
第六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。
第七条 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第八条 业主可以委托他人参加业主大会会议和投票。
业主委托他人参加会议、投票的，被委托人应当出示业主委托书以及投票证，委托书应当载明委托事项和委托权限。
被委托人至多只能接受三位业主的委托。
第二节 业主大会议事内容
第一条 业主大会会议审议和决定以下事项。
（一）制定和修改管理规约。
（二）制定和修改业主大会议事规则。
（三）听取和审查业主委员会工作报告。
（四）审查和批准业主大会、业主委员会工作经费的预算和决算报告。
（五）决定业主委员会的工作权限。
（六）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。
（七）决定物业服务收费标准的调整。
（八）决定选聘、续聘、解聘物业服务企业。
授权业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
（九）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修基金方案。
（十）决定改建、重建建筑物及其附属设施的方案。
（十一）决定改变共用部分用途的方案。
（十二）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用的方案。
（十三）决定业主大会参加的诉讼事宜，决定授权业主委员会参加的诉讼事宜。
（十四）决定其他根据法律、法规、规章、管理规约规定应由业主共同决定的，有关共有和共同管理权利的重大事项。
业主大会对前款第（九）项和第（十）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三节 业主大会会议召开和形式
第一条 业主大会会议由业主委员会组织（注：
首届业主大会应由筹备组组织，以下不再一一说明），在街道办、居委会的指导、监督下召开。
第二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
（一）经20%以上的业主提议的。
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。
（三）业主委员会决定的。
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第三条 业主大会会议至少应当有小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加方为有效。
第四条 业主大会会议采用书面征求意见的形式召开。
第四节 业主大会议案
第一条 业主委员会、业主有权向业主大会提出议案。
第二条 业主提出的议案是否提交给业主大会表决，由业主委员会全体会议审议决定。
业主委员会经审议决定不提交业主大会表决的，业主委员会应向提出议案的业主予以书面答复。
第三条 20%以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。
第四条 业主大会对所提议案已经作出表决的，一年内不得就同一内容再提议召开业主大会表决。
第五节 业主大会会议表决
第一条 业主委员会应当在召开业主大会30日前在小区宣传栏及各单元的信息发布栏公布以下内容。
（一）业主大会会议召开的时间、形式及内容。
（二）拟提交业主大会表决的议案征求意见稿。
（三）业主委员会委员参选人报名条件和报名方式。
（四）业主的投票权数。
第二条 大会议案征求意见稿公布后，业主可向业主委员会、业主联络人提出对征求意见稿的意见和建议。
第三条 业主委员会应主持召开议案讨论会，对议案征求意见稿进行充分讨论。
业主委员会应根据多数委员的意见进行修改，形成议案表决稿。
第四条 业主委员会讨论修改议案时，可邀请业主或者其他相关人士参加。
第五条 业主委员会应在业主大会投票前15日在小区宣传栏及各单元的信息发布栏公布以下内容。
（一）提请业主大会表决的议案表决稿。
（二）业主委员会委员候选人名单和简介。
（三）表决票、选票送达方式及投票期限。
第六条 业主委员会在召开业主大会会议投票截止日7日前，应当组织业主联络人或独立第三方组成发放组，向每户业主送达选票、表决票。
业主领票后应签名确认。
由业主同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收的，视为有效送达。
鉴于小区的实际情况，未能直接送达的，在两位业主见证下，发放组将选票、表决票投入该户业主在本小区的信箱或者房屋内，视为有效送达。
第七条 业主收妥送票、表决票后，愿意即时投票的，应当将选票及表决票填好投入发放组携带的投票箱。
当天收回的选票、表决票，集中保管。
业主不即时投票的，应在公布的期限内，将填好的选票及表决票投入业主委员会设置的固定投票箱。
业主不在本地的，可以采用邮寄选票及表决票到业主委员会办公室的方式进行投票。
第八条 选票及表决票应由业主本人签名确认。
业主因故确实不能签名投票的，可以书面委托代理人代为签名。
代理人代为签名的，应提供业主授权委托书。
第九条 经有效送达选票、表决票的业主所代表的投票权数计算为参加业主大会会议的业主投票权数。
第十条 计票前，由居委会、业主委员会从自荐的业主或独立第三方中确定监票组、计票组成员，负责监票、验票、唱票、计票、统计等工作。
业主委员会候选人不得担任监票组和计票组成员。
第十一条 投票结束后，由监票组监督，公开唱票、计票、统计，并公布选举、表决结果。
选举、表决结果应在小区宣传栏及各单元的信息发布栏向全体业主公布。
第十二条 投票期限届满，回收投票权数还未达到法定数量的，业主委员会应在小区内公告延长投票日期，并会同有关单位上门催收选票及表决票，直至回收投票权数达到法定数量。
第十三条 已经有效送达选票的业主未进行投票，不参加表决的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票表决的大多数业主的意见，其投票权数计入已表决的多数票。
第六节 业主联络人
第一条 因本小区住宅单元和业主人数较多，为了加强广大业主与业主委员会的联系，特设置业主联络人，由热心公益的业主自愿担任。
每单元业主联络人设为1至4人。
第二条 业主联络人由业主自荐或者推荐产生。
第三条 业主联络人在业主大会开会期间的作用。
（一）向所联络的业主介绍业主大会议案征求意见稿内容和业主委员会候选人情况，并就议案内容征求和收集业主的意见和建议。
（二）出席业主委员会召开的议案讨论会，反映所收集到的业主的意见和建议。
因故不能出席会议的，应书面委托所联络的业主中的一人代为参加。
（三）协助业主委员会做好召开业主大会相关工作。
第四条 业主联络人缺额的，业主委员会可以征集新的业主联络人。
第五条 业主联络人是业主与业主大会、业主委员会、物业服务企业沟通和联系的桥梁和纽带。
在业主大会闭会期间，业主联络人可主动联系所代表的业主，帮助业主解决有关物业使用、管理中发生的问题，听取业主的意见和建议，将业主意见和建议向业主委员会、物业服务企业反映。
第三章 业主委员会
第一节 业主委员会的组成
第一条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会委员由9至15人单数组成，每届任期5年，可连选连任。
业主委员会设主任1名，副主任2名。
业主委员会的主任、副主任在业主委员会委员中互选产生。
第二条 业主委员会委员应当是小区的业主，并符合下列条件。
（一）具有完全民事行为能力。
（二）遵守国家有关法律、法规、规章。
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。
（五）具有一定的组织能力。
（六）具备必要的工作时间。
第三条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人。
（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共用部份等行为，侵害他人合法权益的。
以上行为以政府执法部门、或者司法机关认定为准。
（二）连续3个月以上或者累计6个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用未缴交，且在选举前仍未补缴的。
（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的。
（四）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约的行为，不宜担任业主委员会委员职务的。
第四条 业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约，不得有下列行为。
一、挪用、侵占业主共有财产。
二、索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬。
三、利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费。
四、违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用。
五、泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。
六、其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会委员违反前款规定，应当辞职，拒绝辞职的，经业主委员会三分之一以上委员提议，业主委员会应召开会议，对是否终止该委员职务进行无记名投票，业主委员会三分之二以上委员赞成终止该委员职务的，业主委员会应作出终止该委员职务的决定，并提请业主大会确认。
业主委员会不召开会议的，经由持有20%以上投票权业主提议，应召开业主大会临时会议，对是否终止该委员职务作出决定。
业主委员会、业主大会作出决定前应听取有关委员的申辩意见。
第五条 业主委员会委员有下列情形之一的，委员职务自动终止。
（一）因物业转让、灭失等原因不再是本小区业主的。
（二）丧失民事行为能力的。
（三）因违法犯罪等原因被依法限制人身自由，不能履行委员职务的。
（四）任职期间被追究刑事责任的。
（五）因疾病等原因丧失工作能力的。
（六）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的。
（七）以书面方式向业主委员会或者业主大会提出辞呈的。
（八）存在本规则第四十六条所列情形之一的。
（九）法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。
第六条 业主委员会委员职务终止，由候补委员依次递补。
第七条 业主委员会应当将委员职务终止和候补委员递补的相关事项在小区物业公告栏等显著位置进行公告，公告时间不得少于7日。
第八条 业主委员会委员终止职务的，应当自职务终止之日起3日内将其所保管的档案材料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并办理书面移交手续。
第二节 业主委员会委员的选举
第一条 业主委员会委员实行差额选举。
委员人数为9至15人单数，候选人人数与应选委员人数的差额比例为20%─30%。
第二条 候选人采用业主自荐和业主联名推荐的方式产生，由居委会和业主委员会对自荐人、被推荐人进行资格审查，确定候选人名单。
当符合资格的自荐人和被推荐人总数超过候选人人数时，由居委会和业主委员会组织自荐人、被推荐人进行投票，确定候选人人选。
自荐人、被推荐人不参加投票的，视为弃权。
第三条 候选人名单应当小区宣传栏及各单元的信息发布栏进行公告，公告时间不得少于7日。
业主对候选人有异议的，应当在公告期内以书面形式实名向居委会、业主委员会提出意见，居委会、业主委员会应当进行调查核实，并在公告结束之日起5个工作日内予以书面答复。
第四条 业主对候选人进行投票，可以投赞成票，可以投反对票，也可以弃权。
每一选票所选的人数，多于规定的应选委员人数的作废，等于或者少于规定的应选委员人数的有效。
选票经统计后，以下列方法决定当选人。
（一）候选人获得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主（简称“双过半”）赞成选票时，始得当选。
（二）获得“双过半”赞成选票的候选人的人数超过应选委员人数时，以得票多者当选。
如出现面积票、人数票排序不一致的情形，以得到人数票多者当选。
如人数票相同，以得到面积票多者当选。
（三）如因人数票和面积票均相同不能排序，从而不能确定当选委员时，应就得票数相同的候选人再次投票，直至选出得票多者成为业主委员会委员。
第五条 投票后，如获得“双过半”赞成选票的候选人人数，未达到应选举的业主委员会委员人数，但缺额不超过30%的，不再重选。
否则，应对不足名额另行选举一次。
另行选举时，根据在第一次投票时得票多少的顺序，按照本议事规则第五十二条规定的差额比例，确定候选人名单。
另行选举时，候选人获得“双过半”赞成选票，始得当选。
第六条 在投票中，获得“双过半”赞成选票的候选人人数超过应选业主委员会委员人数的，获得“双过半”赞成选票，但未能当选的候选人可作为本届业主大会的业主委员会候补委员。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会委员缺额时，由在选举中得票多的候补委员依次递补。
第七条 候补委员递补后，业主委员会委员仍缺额超过30%的，业主委员会应当召开临时业主大会进行增补。
第八条 递补、增补委员的任期至本届业主委员会任期届满时终止。
第九条 业主委员会集体辞职的，应在街道办事处和居委会的监督、指导下，及时召开业主大会，选举新一届业主委员会。
第三节 业主委员会的职责
第一条 业主委员会履行以下职责。
（一）召集和主持业主大会，提出业主大会议案。
（二）提出业主委员会工作报告。
（三）提出业主大会和业主委员会工作经费预算、决算报告。
（四）提出管理规约、业主大会议事规则及其修改方案
（五）提出物业服务企业履行物业服务合同、实施物业管理情况的报告。
（六）提出改建、重建建筑物及其附属设施的方案。
（七）提出改变共用部分用途的方案。
（八）提出筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修基金方案。
（九）提出利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用的方案。
（十）提出选聘、续聘、解聘物业服务企业，或者物业服务企业招标方案。
（十一）提出物业服务合同文本，及物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准以及收费方案。
（十二）组织业主委员会的换届选举工作。
（十三）执行业主大会通过的各项决定和决议。
（十四）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
（十五）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
（十六）监督管理规约的实施。
（十七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。
（十八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用。
（十九）了解业主、物业使用人的意见和建议。
（二十）协调业主、物业使用人、物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
（二十一）业主大会赋予的其他职责。
第二条 业主委员会应当建立业主大会、业主委员会工作档案，并指派专人负责收集保管。
工作档案应包括以下内容。
（一）业主大会、业主委员会的会议记录。
（二）业主大会、业主委员会的决议、决定。
（三）业主大会议事规则、管理规约。
（四）业主及业主联络人名册。
（五）业主大会表决资料。
（六）业主委员会选举资料。
（七）业主委员会备案资料。
（八）物业服务合同，及物业服务企业来往函件。
（九）诉讼档案。
（十）专项维修资金筹集及使用账目。
（十一）业主大会、业主委员会工作经费筹集及使用账目。
（十二）业主及物业使用人书面意见和建议。
（十三）其他与本物业管理区域相关的文件、资料、录音录像、物品。
（十四）法律、法规、规章规定的其他应保存的资料。
第三条 业主委员会应当在网上及时向业主公布下列情况和资料，并留存在业主委员会办公室供业主查询。
（一）管理规约。
（二）业主大会议事规则。
（三）业主大会和业主委员会的决定及会议记录。
（四）建筑物及其附属设施的专项维修基金筹集和使用情况。
（五）物业服务合同，物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准。
（六）业主大会和业主委员会工作经费收支情况。
（七）物业共有部分使用和收益情况。
（八）其他应当向业主公布的情况和资料。
第四条 业主委员会应将业主委员会有效联系方式告知全体业主、物业服务企业、香洲区梅桦街道办、某小区居委会，以及其他有关单位。
第五条 业主委员会负责草拟物业服务合同，制定物业服务企业招标、选聘方案，进行商业谈判，并根据业主大会决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第六条 业主、物业使用人、其他个人或单位若实施违反法律、法规、规章有关规定以及管理规约的行为，严重损害业主共同利益，经业主委员会书面规劝后拒不改正的，业主大会授权业主委员会对侵权人直接提起民事诉讼，请求人民法院判令侵权人停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
第七条 物业服务企业未履行物业服务合同约定，或者实施违反法律、法规、规章有关规定以及管理规约的行为，严重损害业主共同利益的，业主大会授权业主委员会提起民事诉讼，请求人民法院判令物业服务企业承担违约责任，侵权责任，赔偿损失，直至解除物业服务合同。
第八条 业主委员会作出起诉决定的，应当经全体委员三分之二以上同意。
第九条 业主大会、业主委员会被业主、物业服务企业、其他个人或单位起诉的诉讼案件，业主大会授权业主委员会应诉。
第十条 业主大会授权业主委员会起诉、应诉的案件，同时特别授予业主委员会在诉讼中提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解的诉讼权利。
第十一条 业主委员会可设立法律、审计、工程等专业小组协助业主委员会开展工作，履行职责。
业主委员会可邀请具有专业特长的、热心公益的业主、物业使用人参加专业小组的工作。
第四节 业主委员会的会议
第一条 新一届业主委员会应在成立之日起7日内举行第一次会议，采取无记名投票方式互选主任、副主任。
第二条 业主委员会设置秘书一名，协助主任、副主任处理业主委员会日常事务。
业主委员会主任提议秘书人选，秘书应取得过半数委员同意。
第三条 经三分之一以上委员提议，业主委员会应在7日内就提议内容召开会议。
业主委员会主任认为有必要的，可以召开会议。
会议由主任或者主任委托的副主任召集和主持。
讨论和决定与主任有利害关系事项的会议，应由副主任召集和主持。
如讨论和决定的事项与主任、副主任均有利害关系，由二分之一以上委员推举一名无利害关系的委员召集和主持会议。
第四条 业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，方为有效。
第五条 委员因故不能参加会议的，可以书面形式发表意见，但不能委托代理人参加会议。
第六条 业主委员会会议应当由秘书作书面记录。
会议记录由出席会议的全体委员签名并加盖业主委员会印章后存档。
委员对会议决议、决定提出的不同意见的，必须记录在案，委员亦可要求将自己的意见亲自书写在会议记录之中。
第七条 参加业主委员会会议的委员有权充分发表自己对讨论议案的意见。
主持人应将未出席会议的委员书面意见，以及收集到的业主书面意见在会议上宣读。
第八条 会议表决采用记名投票方式，每一名委员拥有一票表决权，业主委员会作出的决议、决定必须经全体委员过半数以上同意，方为有效。
业主委员会应当在作出决议、决定后及时将决议、决定内容小区宣传栏及各单元的信息发布栏公告，公告时间不得少于7日。
第九条 业主委员会委员未经业主大会、业主委员会授权，不得以业主大会或者业主委员会名义从事活动。
业主委员会委员不得以委员名义谋取私利。
第十条 业主委员会会议应在本小区内召开。
业主委员会召开会议时，召集人可根据会议内容邀请业主委员会专门小组人员、业主、有关管理部门人士列席会议，经主持人许可，列席人员可发表意见。
第五节 业主委员会的换届
第一条 业主委员会在任期届满3个月前，应书面报告街道办、居民委员会，提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。
换届选举应当在任期届满30日前完成。
第二条 因参加业主大会的业主未能达到法定数量等客观原因未能成功进行换届选举的，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。
第三条 上届业主委员会应当在新一届业主委员会成立之日起15日内，将保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会，并做好交接工作。
第四章 业主大会和业主委员会的工作经费
第一条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担。
第二条 业主大会和业主委员会的经费来源：
利用共有部分进行经营所得收益及其他收益。
第三条 业主大会和业主委员会的工作经费用于业主大会、业主委员会会议费用，业主委员会正常运作的日常办公费用，以及其他经业主大会批准的费用。
第四条 业主委员会应当建立有关经费管理、使用的财务制度。
第五条 业主委员会应当以书面形式将业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用
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