正式合作协议增资扩股.docx

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正式合作协议增资扩股

附件2（A1）合作开发协议

（适用合作方已有土地增资入股合作开发）

本协议由以下各方于年月日在市签订：

甲方：

上海红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“甲方”）

住所地：

法定代表人：

乙方：

（以下简称“乙方”）

住所地：

法定代表人：

项目公司：

（以下简称“项目公司”）

住所地：

法定代表人：

鉴于：

1、甲方是在上海注册企业法人，具有丰富大型城市综合体投资开发经验及商业资源，甲方有意与乙方共同投资合作开发本项目。

2、乙方是在市注册成立企业，持有项目公司100%股权，乙方亦有意与甲方投资开发本项目。

3、项目公司是在市注册成立企业，注册资金为万元，其中乙方中持有项目公司%股权，乙方中持有项目公司%股权；项目公司在拥有约亩土地。

4、甲、乙方及项目公司于年月日就本项目合作开发签订了《项目合作框架协议》，该《框架协议》约定：

各方同意在满足以下先决条件后签署正式协议：

（1）甲方对本项目和项目公司进行财务和法律尽职调查满意（以调查报告结论与乙方披露相符作为满意标准）；

（2）乙方出具政府相关文件证明本项目地块不存在被当地国土部门认定为闲置土地或因此被处罚（包括但不限于征收土地闲置费）或被收回风险；（3）乙方承诺将甲方调整过总平面图及相关图纸以项目公司名义向规划部门报批并获得批准（如有）。

（此处根据《合作框架协议》填写）

甲、乙双方及项目公司本着平等、自愿、公平和诚实信用原则，根据国家和项目所在城市法律法规相关规定，在遵循各方已签订《框架协议》原则条款基础上，就项目合作开发事宜，经各方协商一致，达成本协议，以兹共同信守。

第一条合作项目概况

1.1本项目用地位置、面积、规划指标、性质用途等具体如下：

1.2.1本项目土地位于市区，东至路、西至路、南至路、北至路，净用地面积为平方米（折合约亩，以下简称“项目土地”）；

1.2.2项目土地土地性质用途及规划设计指标详见《建设用地规划许可证》，证号为地字；

1.2.3项目公司于年月日与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》、并获取国土部门颁发《国有土地使用证》，证号为；

1.2.4项目土地现状为。

1.2本协议签订生效后，甲方将以项目公司名义在项目土地上投资开发建设“沈阳红星国际广场”项目（暂定名，以政府相关部门审批为准，以下简称“本项目”），建设内容为集百货MALL、SOHO、写字楼、特色商业街、精品住宅、酒店等为一体城市综合体（此处建设内容根据项目具体情况填写），总建筑面积为平方米（计容总建筑面积约为平方米），最终以政府规划部门批准规划设计方案为准。

第二条合作先决条件

2.1甲、乙方及项目公司进行本项目合作开发是建立在以下先决条件全部达成基础上：

2.1.1甲方已经完成对本项目和项目公司进行财务和法律尽职调查，并出具财务尽职调查报告及法律尽职调查报告，乙方对报告予以确认，并保证如下：

（1）项目公司合法成立并至今合法存续，已通过最近一年年检，企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产开发资质证等所有证件合法有效，投资总额和注册资金符合国家法律法规和商务部相关要求；

（2）乙方已经缴清项目公司全部出资，不存在抽走项目公司出资行为，对其持有项目公司股权拥有完全处分权，不存在股权被质押、查封或其它权利负担等影响丙、丁方处分股权情形，如因出资存在问题则由乙方承担一切赔偿责任；

（3）项目公司合法拥有项目土地国有土地使用权，并已经交清所有土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币元（或部分交纳土地出让金共人民币元，尚有土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币元未交纳）；

（4）项目公司除披露债务外，不存在任何应支付债务（包括或有债务）、应支付欠缴税务以及其他应支付任何费用；项目公司已完成最近一年税务清缴审计手续；

（5）项目公司不存在利用土地、股权或其他任何资产对外担保（包括为股东担保）以及土地、股权或其他任何资产被司法机关或行政机关查封、冻结、限制权利等情形；

（6）项目公司不存在任何未结仲裁或诉讼案件以及潜在纠纷案件；

（7）项目公司已与员工签订劳动合同并为员工依法购买了劳动保险，并承诺在股权过户完成前遣散甲方不留用员工及承担一切遣散费用。

（8）项目公司保证甲方成为丙方公司股东前所发生股权转让所涉及股权转让款及相关税费已全部依法结清或缴纳，如甲方成为丙方公司后发生因此前股权转让需要补缴税费或发生欠款纠纷，则由乙方承担一切赔偿责任。

（9）乙方应保证本项目地块不存在任何需拆迁清理建筑物（或构筑物）、青苗等地上附着物。

2.1.2乙方已出具政府相关文件证明本项目地块不存在被当地国土部门认定为闲置土地或因此被处罚（包括但不限于征收土地闲置费）或被收回风险。

2.1.3乙方已将甲方调整过总平面图及相关图纸以项目公司名义向规划部门报批并获得批准。

（如有）

（以上先决条件可根据谈判情况增加）

2.2前述交易先决条件如在年月日未全部达成，甲方有权终止合同，且无需承担任何违约责任。

2.3乙方提供给甲方证明合作先决条件达成证件或资料应完整、准确、合法、有效，否则，造成项目公司存续经营发生障碍或本项目合作发生障碍，乙方应排除障碍并赔偿甲方因此所受经济损失，造成项目公司无法存续经营或造成本项目合作无法继续，甲方有权单方终止合作，解除合作协议及相关协议，乙方赔偿甲方一切经济损失。

第三条合作方式

3.1本协议签订生效后，甲方通过项目公司增资扩股方式成为项目公司新股东，持有项目公司%股权（根据谈判确定甲方股权比例，原则上不低于30%），甲方按协议约定向项目公司派驻管理人员，实现甲方为主对本项目进行开发。

3.2增资扩股完成后，甲、乙双方以项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定提供品牌、筹措建设资金、负责运营管理，乙方按照本协议约定提供国有土地使用权。

3.3甲、乙双方应充分利用各自优势资源，为项目公司按本协议约定投资开发建设项目提供大力支持，确保项目开发品质和开发进度，为股东双方创造最优经济效益。

第四条增资扩股

4.1增资扩股变更登记：

本协议签订生效之日，甲、乙方签订《项目公司增资扩股协议》（见附件1），项目公司注册资金从万元增加到万元，增加部分由甲方认缴，增资扩股完成后甲方持有项目公司%股权（根据项目情况由双方协商甲方持股比例，原则上不低于30%），乙方持有项目公司%股权，项目公司治理架构按照本协议第五条相应调整。

如果增资扩股因国家相关部门规定需要评估产生溢价而导致税费由乙方承担。

股权变更和管理权变更具体如下：

4.1.1甲、乙双方按照项目公司所在地工商部门要求签署增资扩股协议、股东会决议、董事会决议、体现前述内容新章程（见附件2）等项目公司方股权、管理人员、章程变更所需全部资料和提交各自应提供资料，资料齐全后由甲、乙方提交工商部门办理股权、管理人员及章程变更登记。

4.1.2工商部门核准项目公司股权、管理人员及章程变更登记并颁发新企业法人营业执照之日乙方将项目公司新营业执照、公章、财务专用章、法人私人印鉴以及财务资料等现存所有资料移交给甲方管理人员。

（在红星不控股情况下，为实现管理权控制，应尽量争取单独管理使用印章，如合作方不同意，可以采取印章共管使用方式）

4.1.3在项目公司变更登记手续完成后，甲方可以依法作废以前项目公司印章、刻制启用新印章，重新开立项目公司银行基本户和其他常用账户，乙方应当给予充分配合。

4.1.4增资款支付：

本协议签订生效后15天内，甲方应将认缴增资款支付到项目公司验资账户，如逾期支付，每逾期一日，应向乙方支付逾期款项违约金，如逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应按逾期款项20%向乙方支付违约金，甲方因本项目投入造成损失，由甲方自行承担。

4.2债权债务承担：

4.2.1各方同意，在项目公司变更登记手续完成（以工商局出具新营业执照记载日期为准，该日即为“完成日”）后发生乙方未披露完成日前债务（包括或有债务）或因乙方完成日前行为导致完成日后债务由乙方承担，完成日后发生债权债务，由项目公司承担。

4.2.2完成日前项目公司资产（包括但不限于债权、固定资产等）如乙方需要进行剥离，由乙方承担剥离发生税费；如不进行剥离，由乙方承担资产相关成本和税费。

4.3过渡期处理：

4.3.1本协议签署并附件1增资扩股协议签署之日起五天内，乙方应将项目公司营业执照、土地证照、合同、财务账簿等所有资料及所有印章（包括公章、合同专用章、财务专用章、个人印鉴等）交予甲方共管，如一方需使用相关资料或印鉴，须经甲、乙方授权代表书面签字同意。

4.3.2乙方作为登记日前项目公司股东，在本协议签署之日起至完成日过渡期间内不得做出或允许项目公司做出任何可能对转让股权及/或项目公司有不利影响行为，包括但不限于放弃项目公司任何重大权利或利益，或使项目公司承担任何重大责任或义务。

除非经甲方事先书面同意，乙、丁方应尽其所能促使项目公司管理层在本协议签署之日起至完成日期间内：

（1）以正常及惯例方式开展业务，维持良好运营；

（2）不签订或承诺签订任何协议；

（3）在以正常及惯例方式开展业务范围之外不签订或承诺签订任何协议；

（4）不处分或承诺处分项目公司任何重要资产；

（5）不购买或承诺购买任何其他公司任何股权、股份或其他权益，或其他任何组织中权益；

（6）不举借任何贷款或承担任何其他债务；

（7）除正常及惯例业务所需款项外，不支付（或同意支付）任何其他非必要款项；

（8）不宣布分配、不支付或准备支付股息或任何其他利润分配。

（9）采取所有合理行动维持及保护其自有或拥有使用权资产（包括但不限于任何知识产权）；

（10）不修改任何丙方公司和项目公司会计准则或政策；

（11）不修改丙方公司和项目公司章程；

（12）不为任何第三方提供担保；

（13）不在任何转让股权上设定任何权利负担；

（14）尽快披露任何乙、丁方获悉任何可能违反本协议下任何陈述、保证与承诺事实（不论其在本协议签署日期前已存在或在本协议签署日期后与登记日前发生）。

4.3.3在不违反第4.3.2条规定前提下，乙方作为登记日前项目公司股东，在本协议签署之日起至完成日期间内，应尽其所能促使项目公司管理层确保在本协议签署之后：

（1）项目公司与甲方就公司运营事项进行全面交接合作；

（2）甲方授权代表可充分参与项目公司日常管理和运营过程，且对于对项目公司业务有重大影响事项，项目公司管理层或相关人员应征询该等授权代表意见；以及应甲方或其授权代表要求，项目公司公司应向其提供公司文件、资料以及人员。

4.4员工处理：

乙方负责在完成日之前遣散除甲方留用项目公司员工以外该两公司剩余全部员工，并承担所有遣散费用，以保证在完成日后不存在任何未结或潜在劳动纠纷。

第五条项目土地使用权获取

5.1项目公司获取项目土地使用权应支付土地出让金及相关税费由乙方负责承担，乙方先以乙方投入项目公司注册资金支付，不足部分由乙方以股东借款形成投入项目公司由项目公司予以支付。

（如在双方合作时尚有土地款未交清，双方协商同意由红星支付部分款项，则红星持股比例应相应提高，此种情况下可以约定为：

甲方需按照股权比例应承担土地款项，先以甲方投入项目公司注册资金支付，不足部分由甲方以股东借款形式在增资变更手续完成之日后七天内投入项目公司，再由项目公司向土地部门支付土地款项。

如在双方合作时尚有土地款未交清，双方协商同意由红星支付部分款项但此部分款项由合作方借款给红星，则红星持股比例应相应降低，此种情况下可以约定为：

甲方需按照股权比例应承担土地款项，由乙方在增资变更手续完成之日后七天内出借给甲方，再由甲方以股东借款方式出借给项目公司，该借款按照银行同期贷款利率计算利息，该借款和利息在分配时由甲方在项目开工后一年半以内用所得收入予以偿还。

）

第六条项目公司治理架构

6.1项目公司股东会是项目公司最高权力机构。

项目公司以下事项需由项目公司董事会审议通过，再交由股东会通过，方能执行：

（1）项目公司章程修改；

（2）项目公司增加、减少注册资金；

（3）项目公司合并、分立、变更公司形式、解散、展期等；

（4）项目公司年度经营计划（包括施工计划、营销计划、商业经营计划、成本计划、融资计划、资金投入计划等）；

（5）项目公司对外或对股东担保、借款或作资产抵押，本协议另有约定除外；

（6）项目公司对外股权投资或资产投资（日常经营需购置固定资产除外）；

（7）项目公司资产被列入上市资产、发行债券；

（8）股东转让，本协议另有约定除外；

（9）项目公司利润分配方案；

（10）项目公司对外捐赠。

6.2项目公司设董事会，由3名董事组成，其中甲方委派2名，乙方委派1名。

（在红星不控股情况下，为实现管理权控制，应尽量争取红星派多数董事，但合作方不同意，也可由合作方委派多数董事）项目公司以下事项需经甲、乙双方董事通过：

（1）审议需提交股东会议议案；

（2）聘任或解聘项目公司董事长、法定代表人、总经理；

（3）根据甲、乙方委派，总经理提名，聘任或解聘项目公司副总经理、财务总监以及其他双方认为属于高管人员。

6.3项目公司不设监事会，设2名监事，由甲、乙双方各委派1名，监事按照《公司法》及项目公司章程规定对项目公司经营管理情况依法进行监督。

6.4项目公司董事长由乙方指定其委派董事担任，董事会聘任或解聘。

项目公司总经理暨法定代表人（在红星不控股情况下，为实现管理权控制，红星应尽量争取委派人员担任法定代表人，如合作方不同意，也可由合作方委派担任董事长人员担任法定代表人）、财务总监由甲方委派人选担任，项目公司副总经理一名、财务副总监由乙方委派人选担任。

除甲、乙方委派到项目公司人员以外管理人员，通过双方推荐或公开市场方式招聘，并由总经理聘任或解聘。

6.5项目公司总经理职权：

执行股东会、董事会决议并决定除股东会、董事会决议事项以外事项，即负责项目公司日常经营管理（包括机构设置、人员编制、薪资待遇、职能职责、文件签署等），由总经理代表项目公司签署对内对外各项法律文件。

6.6项目公司部门组织架构以及《项目开发管理规定》、《财务管理规定》等主要管理制度，甲、乙双方同意由甲方根据红星地产现行管理模式和管理体系制定方案，报乙方确认后执行；如需制定修订方案，亦按此规定执行。

在各项管理制度执行中，除非发生严重影响任何一方利益情形发生，否则甲、乙双方应给予支持配合，不得无理加以干涉。

6.7项目公司成立后，因甲方内部重组之需要，甲方有权书面通知乙方并说明理由后，将甲方持有项目公司股权转让予甲方指定关联方，乙方同意放弃该转让股权优先购买权且乙方同意履行必要配合手续（包括但不限于签署必要股权转让协议，放弃优先购买权声明函和工商变更登记申请文件等）。

6.8除上述6.7条约定情形外，项目公司成立后，任何一方要求转让所持有项目公司股权时，应提前30天书面通知另一方并应经另一方书面同意，另一方在同等条件下享有转让股权优先受让权。

6.9甲、乙双方应在本协议签订生效后，项目公司设立前，根据本协议约定原则和条款协商确定并签署项目公司章程。

6.10甲、乙双方同意在工商管理部门所登记项目公司章程与本协议约定不一致，以本协议约定为准。

第七条股权质押

7.1为保证甲方通过借款形式投入项目公司资金安全性以及确保甲方可以按照本合同规定获取相关权益，乙方同意在合作期间将其所持项目公司全部股权质押给甲方（乙方与甲方签订《股权质押协议》作为附件3），并负责办理股权质押手续，同时在股权质押期间，丁方不得对外转让股权或作影响甲方质权合同安排。

第八条项目设计和开发建设

8.1甲方负责在本协议约定期限内全权对本项目进行设计和开发建设，乙方应全力配合甲方完成开发建设、产品销售等各项工作。

当甲方确有重大过错给项目造成巨大损失，乙方才可采取合法措施。

8.2在本项目设计和开发建设期间，乙方应负责办理项目开发建设所需总规报批和项目配套费减免、项目税费等优惠政策等手续，甲方负责办理项目开发建设所需《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、规划验收、消防验收、人防验收、竣工验收备案等手续报批工作。

双方应给予对方必要协助和配合。

8.3项目公司应在项目获取第一份《建设工程施工许可证》之日起年内竣工完成整个项目。

（根据具体谈判情况填写）如遇乙方原因及不可抗力、政府行为、法律法规变化、项目所在地冬季出现超常规天气无法施工造成工期拖延，则整项目完成竣工验收时间也相应顺延，甲方不承担项目延期责任。

8.4项目户型设计、总平面设计等由甲方根据市场情况提出建议，由甲方和乙方讨论同意后进行正式设计。

方案设计由乙方负责报批，甲方配合。

各类产品售价参照项目周边同类产品价格并考虑本项目实际优势后，住宅销售均价不低于周边同类产品价格，报乙方备案,如果该价格确实偏高导致销售困难时可由双方共同商定合理销售价格;商业及办公价格根据开盘时市场情况由双方商定后进行定价。

8.5为保障项目规划合理性以及开业后运营安全性，甲、乙双方同意本项目工程总承包施工单位由甲方推荐或指定，由项目公司依法以招标方式确定，在同等条件下，项目公司优先考虑甲方或甲方关联公司控股具有相应资质等级施工单位实施项目施工建设。

项目公司与甲方推荐或指定施工单位签订《建设工程总承包施工合同》，本项目建设工程以建筑面积按______（地下2层）或______（地下1层）/平方米包建价格由该施工单位承包，交付标准为毛坯。

如项目在实际施工建设中，工程建设成本超过前述包建价格，则超过部分工程成本由甲方推荐或指定总承包施工单位承担。

（具体施工标准详见施工合同）。

双方同意，甲方负责本项目设计文件深度达到能确定建设标准时，双方可以对交工标准进行调整。

8.6甲方有权为项目公司推荐或指定选择勘察、设计、施工监理、测绘等单位，并由项目公司与甲方选定各单位签订合同，乙方予以确认。

8.7甲方有权为项目公司选择项目物业服务单位，并由项目公司与该物业服务单位签订《前期物业服务协议》，乙方予以确认。

第九条项目建设资金投入、融资及财务安排

9.1在项目公司获取融资前，项目所需建设资金由双方按照股权比例以股东借款方式投入。

（如双方协商同意项目融资前建设资金由甲方投入，则应相应提高红星持有项目公司股权比例）

9.2除项目公司注册资金以外，甲、乙双方其余投入（包括但不限于甲、乙方投入土地成本和甲方投入建安成本）均记作双方对项目公司股东借款。

双方同意不计取利息。

9.3乙方同意甲方利用项目公司土地使用权、在建工程抵押等形式进行融资，乙方配合办理融资所需手续，融资利息由项目公司承担。

甲方办理项目融资时，乙方应予以协助配合出具股东会决议、董事会决议、股东担保（如需要）等法律文件，否则因乙方原因造成项目融资不能实现或按时实现导致项目开发延误及损失由乙方承担责任。

（如合作方要求项目获取融资后用融资款偿还土地购买股东借款，可以同意在所得融资优先用于项目开发建设，融资资金能够保障建设资金需求时，项目公司将融资实际到账可用款项%用于向乙方偿还因购买土地形成股东借款）。

9.4甲方以项目公司名下项目土地使用权、在建工程等抵押获取融资贷款，应优先用于项目开发建设；在按照本协议支付相应款项并预留项目开发建设所需资金仍有盈余情况下，甲方有权支配使用剩余融资贷款；融资贷款用于项目公司资金部分还本付息义务由项目公司承担，甲方支配使用融资贷款资金部分还本付息义务由甲方承担。

9.5甲、乙双方同意，甲方可以留作租赁经营物业申请获得经营性物业贷款，乙方应给予所有必要配合。

经营性物业贷款发放后，在满足物业经营需要资金后，双方有权按照协商确定比例自由支配该等贷款和各自承担还本付息义务和风险，互不干涉。

第十条项目销售

10.1项目具备预售条件后，由甲方制定商品房预售方案，并向房管部门申领《商品房预售许可证》，项目取得预售证后，由甲方负责实施商品房销售。

10.2甲方有权为项目公司推荐或指定代理公司进行销售或自行组织团队进行物业销售，并可就物业售价提出方案，该方案经甲、乙双方审定后执行。

第十一条百货MALL商业运营

11.1项目中百货MALL物业由项目公司自持经营，不进行产权分割销售或变相进行产权分割销售，并由项目委托甲方属下商业管理公司负责百货MALL品牌输出、招商及运营管理，包括品牌输出、商业定位、招商、开业筹备以及后期经营管理，具体内容由项目公司与该商业管理公司签订品牌使用合同、咨询合同、招商合同、经营管理合同等合同予以明确。

（如项目内规划有百货MALL，本条适用，否则予以删除）

第十二条分配方式

12.1甲、乙双方同意，原则上除法律规定不能销售物业以及双方同意自持经营物业外，项目全部物业应该销售并转化成货币收入后再行分配；如果任何一方愿意分配一定数量物业（不超过所有物业5%），该部分物业应按其市场销售价格计算价值，且该方应承担相应过户税费。

12.2双方同意，本项目预售后获取销售收入，先扣除项目公司应支付开发建设费用、管理费用，营销费用、到期银行贷款本息和当期应缴纳营业税及预征税费并预留必要开发建设费用（一般为人民币1000万元-2000万元），再按照股权比例偿还双方对项目公司股东借款，最后对项目公司依法形成利润，双方按照股权比例进行分配。

（如合作方要求限期收回土地成本，可以同意合作方在项目开工建设一年半以内，在销售收入后扣除前述费用余额按股权比例优先偿还项目公司对乙方股东借款，甲方按股权比例应获取款项暂不拿走留在项目公司，如乙方从项目公司融资及销售收入中获取资金不能在一年半以内收回土地成本，由项目公司一次性补齐，乙方从项目公司融资及销售收入中获取资金达到土地成本后，项目公司按股权比例向甲方偿还甲方投入股东借款，双方按照以上规定收回各自资金投入后，项目依法形成利润双方按照股权比例进行分配）

12.3甲、乙双方同意，项目无法销售物业（如物业管理用房、人防设施等），由双方协商评估后再行分配或由甲方或甲方指定公司负责经营管理，所得物业经营收入扣除营业税及各项成本费用后余额由甲、乙方协商分配比例。

12.4甲、乙双方同意，根据项目实际情况留作租赁经营物业位置和面积应由甲方决定，并由甲方或甲方指定公司负责经营管理，所得物业经营收入扣除营业税及各项成本费用后余额由甲、乙方协商分配比例。

12.5依照本协议约定甲方可分配销售收入及利润，由甲方在符合国家有关法律前提下，按照税收最优原则，自行决定在下述分配方案中选择，乙方应提供相关协助及配合（包括配合签署相关文件）：

（1）用于归还甲方或甲方关联方投入项目公司借款本金；

（2）用于归还甲方或甲方关联方为本项目代垫费用；

（3）用于支付甲方或甲方关联方商标品牌使用费；

（4）用于支付甲方或甲方关联方项目经营管理费用；

（5）用于支付甲方或甲方关联方营销代理费用；

（6）用于支付甲方或甲方关联方物业服务费用；

（7）用于支付甲方股利支付；

（8）其他甲方认可支出。

12.6甲、乙双方应努力使本项目在合法前提下达到税务筹划最优化，具体实施方案由甲、乙双方确定。

第十三条各方责任和义务

13.1甲方责任和义务：

13.1.1甲方在本协议签字代表已获得必要授权，本协议对甲方具有法律约束力；

13.1.2甲方签署一切必要文件、履行一切必要程序以促使本协议项下约定事项顺利完成；

13.1.3甲方应在本协议约定开发建设期完成项目开发（包括设计、报建、施工、销售、验收交付、办理产权证等），按时足额提供项目开发建设所需资金；

13.1.4甲方应在项目开发建设过程中定期向乙方通报项目开发及销售情况，并按本协议约定确保乙方获取应得收益；

13.1.5除非本协议另有约定，未经其他方书面同意，甲方不得向第三方转