土地整理投资协议.doc

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市_________土地整理

投资协议

年月日

市_________土地整理

投资协议

（建议稿）

甲方：

市人民政府（以下简称甲方）

乙方：

（以下简称乙方）

为加快市____________建设步伐，根据相关法律及政策的规定，通过合法、公开的挂牌竞争，乙方竞得对____________一级土地整理项目的投资合作权，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，经双方平等协商达成如下投资协议：

一、项目概况

1、项目名称：

市____________土地整理项目（以下简称本协议项目）。

2、项目内容：

甲、乙双方合作进行本协议项目范围内新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、征地补偿、拆迁安置、土地平整，完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设（说明：

具体内容应根据整理项目属于城镇土地还是集体土地有所调整）。

3、投资规模：

本协议项目的总投资约为人民币亿元。

4、项目区域和范围：

市城镇总体规划范围内，北至______、南至_______、西至_______、东至________区域范围内。

面积约为_______亩国有土地。

（以下简称区域范围）。

该区域范围的最终面积及四至范围以经甲方的批准的控制性详细规划和地块红线图为准，详见附图。

其中净用地约_______亩，城市道路及绿化用地约_______亩（上述净用地及代征地的具体面积以规划红线图和勘测放线面积为准）。

5、规划土地用途:

通过对本项目的土地整理，本项目区域内土地的规划用途包括：

_____________________________

二、协议各方

1、甲方为本协议项目的实施者和责任人，可根据具体项目的性质和内容授权相关单位负责本协议项目的具体实施工作。

2、乙方为本协议项目的一级土地整理投资方，负责本协议项目内容的全部投融资，保证按本协议约定投入资金，保证项目资金需求，并接受法律、法规及相关政策的约束。

三、合作概况

（一）合作方式

1、双方同意：

本协议项目的一级土地整理采取“整体规划，科学论证，分期实施，重点推进”的开发原则，甲方负责将约____亩经整理达到出让条件的土地分______年纳入土地出让计划，并在各年度依法以“招、拍、挂”方式出让。

2、双方同意：

合作期限内，乙方至少应提供人民币亿元，上述投资款按照项目实施进度分_______年投入，以满足本协议项目实施的的需要。

3、双方同意：

土地整理项目中的市政基础设施、城市公共公益配套设施建设：

（1）建成后产权应无偿归政府所有；

（2）甲方应在就具体建设项目指定实施单位作为建成后的接收、管理主体单位，并在项目建设前应乙方签订单项合同，以明确具体建设数量、规模、标准、投资额度、建设品质、完成时间、竣工移交办法等，作为本协议附件。

（二）合作期限

甲、乙双方合作期限为个年度，从2010年月日起到年月日止。

期满后如需继续合作，双方另行协商签订合作协议。

（三）项目内容

本协议项目下的“一级土地整理”指：

按照市的经济社会发展需要及市城市总体规划及控制性规划的要求，对本协议约定区域范围进行的土地初级开发行为。

具体包括：

（说明：

具体内容应根据整理项目属于城镇土地还是集体土地有所调整）

1、对区域范围内集体土地征收、拆迁、补偿安置、购买社保；

2、对区域范围内旧城改造土地实施成片整理、拆迁补偿安置、土地平整等；

3、完成区域范围内地上及地下市政基础设施、城镇公共公益配套设施建设，主要有：

（1）__________________________________

（2）__________________________________

（3）……。

（四）合作进度

1、规划先行（说明：

本款仅适用于尚未编制控制性详规的区域的土地整理）

（1）规划方案编制：

乙方应在____年_______月前内按程序选择有资质的规划设计机构编制《________控制性详细规划方案》，并将上述规划报甲方批准。

甲、乙双方共同努力，力争在___年_____月底前使该优化和调整后的《________控制性详细规划方案》获得通过。

《________控制性详细规划方案》的编制需要满足如下基本的指标要求：

A:

_________________________________________;

B：

________________________________________;

C：

_________________________________________

……

（2）规划方案修改：

本项目的《_______控制性详细规划方案》通过后，由乙方按照此方案实施。

如本项目在土地开发整理过程中，需要对该方案进行修改，乙方可以提出修改意见或建议；甲方认为应当修改或甲方同意修改的，按甲方审批修改后的《_______控制性详细规划方案》执行。

2、甲方进度：

甲方负责对项目范围内_______亩的土地实施整理并达到出让条件，并按照每年约______亩（净用地）的进度将上述土地分_____年纳入年度土地出让计划，并依法进行出让。

（1）甲方应在签订本协议之日起_____工作日内，根据经批准的区域范围内的控制性详细规划，制定《土地整理的计划》并对投资金额进行概算，并将上述计划报送乙方。

（2）甲方应会同乙方在签订本协议之日起_____工作日内，根据甲方制定的土地整理计划，确认投资金额及进度并制定具体的《投资计划》。

3、乙方进度：

乙方负责按照每年不低于人民币____万元的标准，分________年对本协议土地整理项目进行投资。

（1）履约保证金：

乙方应在签订本协议之日起_______个工作日内将本协议项目的履约保证金______万元转入甲方指定账户，乙方按约履行投资义务的，合作期限届满，上述履约保证金无息返还给乙方。

乙方未能按约履行投资义务的，履约保证金作不予退还且不能用作抵缴乙方应履行的投资义务；

（2）先期费用：

乙方应在签订本协议之日起_______个工作日内将本协议项目前期拆迁、补偿、安置费用人民币______万元转入甲方指定账户；

（3）按计划支付：

在完成项目内容工作中所需要的其他资金，均由乙方进行投资，投资款转入甲方指定账户，由甲方用于项目实施。

乙方应按双方制定的《投资计划》约定的金额、时间、进度向甲方支付投资。

（4）委托建设：

如甲方委托乙方组织实施基础设施（包括安置房）建设的，乙方应在各个具体项目实施前现行编制项目的规划设计方案，并报甲方审定认可后方可实施，各个具体项目建设开始前、项目的建设规模、建设内容、建设标准、投资预算等同样应交由甲方审核确认后，方可实施。

整理实施过程中投资增加或变更（变更额在_____之上的）的，需要经甲方审核确认后方可实施。

四、权利义务

（一）甲方权利义务

1、甲方应发挥政府及各部门的职能，加强协调，通力合作，使本协议项目能又好又快的顺利进行。

2、甲方负责审核本协议项目的一级土地整理成本，并指定市政基础设施和城市公共公益配套设施的接收和管理单位。

3、甲方组织实施一级土地整理形成的建设用地纳入各年度供地计划。

4、甲方应按本协议约定及时足额的支付乙方的投资及回报。

（二）乙方权利义务

1、乙方负责按本协议约定投入本协议项目所需要的资金。

2、乙方有权按本协议约定回收投资及回报。

3、乙方承诺依法在市注册成立项目公司具体实施本协议项目的相关工作，在本协议项目所在地依法纳税。

乙方应与其成立的项目公司一并承担本协议项目的投资义务。

4、乙方及乙方组建的项目公司可依法取得国有土地使用权并参与二级开发。

5、乙方承诺，在区域范围内进行开发和经营行为，遵守国家法律、法规、规章及省、市、县的有关规定。

五、投资及回报

（一）投资约定

1、具体的投资项目及费用组成以双方在《投资计划》中约定的明细为准。

2、集体土地征收及拆迁安置补偿标准以及旧城改造拆迁安置补偿标准按项目所在地人民政府现行补偿方式、标准和相关规定执行。

若遇上级政府法规政策调整，按照调整后的法规政策执行，并据实计入投资成本构成。

3、对本协议项目中的相关工程建设，因建设法规政策调整或市场因素影响投资额的，其投资总额按实际增加计入成本构成。

（二）投资回报

甲、乙双方同意按如下方式支付乙方的投资及回报：

1、区域范围内的土地初级开发后的土地出让收入按“收支两条线”的原则进行管理。

甲方承诺按相关法律、法规、政策的规定和本协议的约定，将本协议区域范围内已经完成一级土地整理的经营性土地依法出让，以支付乙方的投资及回报。

2、（说明：

本项仅适用于投资方有意向取得土地的情形）甲方将协调国土部门将整理范围内经营性用地____亩国有土地使用权通过“招、拍、挂”方式出让，国有土地拍卖起始价为人民币______万元/亩；整理范围内的经营性用地依法出让之时，乙方应当参与经营性用地的竞买并参与竞价。

在符合相关法律、法规、规章、政策规定的前提下，若仅有乙方应价，且无其他人竞价，乙方可以拍卖起始价获取土地。

若乙方不参与经营性用地的竞买，视为乙方放弃回收整理成本及回报，甲方不再负担向乙方支付投资及回报的义务。

3、土地出让收入的支付管理：

土地出让收入（招、拍、挂成交的全部土地价款）扣除土地出让金、社保调节金和其他基金后，用于支付乙方的土地整理投资成本和投资回报。

其中，土地整理投资成本按土地出让批次优先于投资回报分期支付。

投资回报的纳入项目总体平衡，在全额扣除项目整体的相关基金并完全支付乙方的土地整理投资成本后，按本协议约定的比例进行分配。

其中：

土地出让金=土地出让收入×25%

社保调节金=土地出让收入×10%

其他基金=土地出让收入×___%

土地整理投资成本=经市审计局审计确认的：

乙方已经实际投入且尚未收回的投资额。

4、土地整理投资成本的支付：

（1）区域范围内的经营性用地分期依法拍卖后，甲方依法先扣除土地出让金、社保调节金和其他基金后，以剩余土地出让收入先支付乙方的土地整理投资成本。

土地成本的支付时间为：

全额收到区域范围内每宗土地出让收入后的30日内。

（2）每宗地剩余土地出让收入超过乙方土地整理投资成本的部分，纳入项目总体平衡。

在本协议项目所有整理土地出让完成后，用于扣除相关基金、并全额支付乙方的土地整理投资成本，其后如仍有剩余，则用于支付乙方的投资回报

（3）每宗地剩余土地出让收入若不足以支付乙方土地整理投资成本，未支付部分纳入下一批次土地出让收入中进行支付。

5、投资回报的计算和支付：

（1）甲方以可分配土地收益支付乙方的投资回报，投资回报的支付时间为：

全额收到区域范围内所有应出让土地的出让收入后三个月内。

（2）本协议所称可分配土地出让收益是指：

本协议项目区域范围内所有应出让土地的土地出让收入（拍卖成交的全部土地价款）扣除土地出让金、社保调节金、其他基金和乙方对本协议项目实际投资总额后的剩余部分。

（3）可分配土地出让收益，甲乙双方按以下两种方式分配：

①可分配土地出让收益低于乙方对本协议项目实际投资总额的____％，甲、乙双方按__:

___分成；

②可分配土地出让收益高于乙方对本协议项目实际投资总额的____％，甲、乙双方按__:

__分成”

③乙方投资本土地整理项目所获得的收益不得超过乙方对本协议项目实际投资总额的40％。

6、乙方按本协议约定支付的投资不另计利息。

六、违约责任

1、协议各方均应严格履行本协议各条约定，任何一方违反本协议约定致使本协议无法履行或者给守约方造成重大经济损失的，违约方应向守约方承担赔偿责任。

协议能够继续履行的，赔偿责任的承担不能免除违约方继续履行协议的义务。

2、因不可抗力因素和法律法规，国家、省市政策调整而不能履行合同或不能按协议条款履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。

若遇有此情况的一方，应在发生之日起七个工作日内将事件的情况以书面形式通知对方。

协议能够继续履行的，本协议的履行期限和方式由双方另行协商确定；协议无法继续履行的，本协议自动终止，协议终止后清算事宜按法律规定办理。

3．本协议签订之后，乙方未按本协议约定的时间和金额完全履行其投资义务，甲方将依法追究乙方的违约责任，并有权解除协议。

本协议自甲方通知后自动解除，协议的清算事宜按法律规定办理。

七、其他约定

1、本协议的签订、履行及解释适用中华人民共和国法律、法规、规章及各级政府和其职能部门的政策。

2、甲方授权相关单位与乙方或乙方在彭州设立的项目公司就具体实施本协议项目签订的各项协议，甲方均认可。

3、甲、乙双方因本协议发生纠纷，应本着友好协商原则解决，协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院起诉。

4、本协议未尽事宜，待双方共同协商签订补充协议。

补充协议与本协议且有同等法律效力。

5、本协议一式陆份，甲、乙双方各执叁份，经甲、乙双方授权代表签字盖章后生效。

甲方：

（公章）市人民政府乙方：

（公章）

签约代表：

（签字）签约代表：

（签字）

签订日期：

二○一○年月日