西安城中村房屋估价.doc

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西安市人民政府关于印发《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》的通知

作者:

罗润国律师   房产法律（西安市）   2006-4-18

西安市人民政府关于印发《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》的通知

市政发〔2004〕62号 2004年5月10日

 《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》已经2004年4月21日市人民政府第46次常务会议讨论通过。

现印发给你们，自2004年6月10日起施行。

             西安市城市房屋拆迁估价暂行规定

                  第一章总则

  第一条为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，根据国家《城市房屋拆迁评估指导意见》和《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

  第二条本规定适用于本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。

  第三条本规定所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指根据被拆迁房屋的区位、使用性质、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

  第四条拆迁估价应遵循公平、公正、公开、合法的原则，任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

  第五条市房屋行政管理部门负责本市拆迁估价的监督管理。

其所属的西安市城市房屋拆迁安置管理办公室（以下简称市拆迁管理办）负责本规定的组织实施。

  市规划、土地、价格等行政管理部门根据各自职责协同做好城市房屋拆迁估价监督管理工作。

                 第二章估价管理

  第六条市房屋行政管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构（以下简称估价机构），供拆迁当事人选择。

  估价机构的确定应当公开透明，在市拆迁管理办组织召开的拆迁预备会议上，由拆迁当事人通过抽签等方式确定。

  房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估，需要由两家或两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

  第七条估价机构确定后，由拆迁人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

估价费用按市价格行政管理部门规定的标准由拆迁人支付。

  第八条估价机构应当按照估价合同的约定完成估价，不得转让受委托的估价业务。

  第九条估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

  从事拆迁估价的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构登记注册。

  第十条单宗房屋拆迁估价，应有两名以上估价人员参加。

  第十一条估价人员从事拆迁估价活动时，应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁当事人签字认可。

  拆迁当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。

  第十二条拆迁当事人应当如实向估价机构提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行现场查勘。

拆迁当事人未履行义务造成估价失实的，拆迁当事人应当承担相应责任。

  第十三条被拆迁房屋的面积、使用性质应当以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

  被拆迁房屋未办理产权登记、房屋权属证书及权属档案未载明面积、使用性质或面积、使用性质有争议的，应当由房屋行政管理部门依照规划、土地行政管理部门的合法有效文件确认。

  第十四条拆迁估价应当依照国家《房地产估价规范》执行，并按照规定的格式出具估价报告。

估价报告应由参与估价的注册房地产估价师签章，并加盖估价机构公章。

  拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

  第十五条拆迁估价应当明确估价时点，估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

分期分段实施拆迁的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

  第十六条估价机构在出具正式估价报告前，应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，公示日期为7日。

  公示期满后，估价机构应当向委托人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。

  委托人必须向被拆迁人转交其被拆迁房屋部分的分户估价报告。

  第十七条估价机构在出具估价报告后，应当向房屋拆迁当事人解释拆迁估价报告中的相关事宜。

  第十八条估价机构应当建立拆迁估价业务档案。

  第十九条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构提出书面申请复核估价，也可另行委托估价机构评估。

  第二十条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

  拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

  第二十一条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可向西安市城市房屋拆迁评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

  估价专家委员会由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律、拆迁等方面的专家组成，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

  第二十二条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

  估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

鉴定意见和重新出具的估价报告向市拆迁管理办备案后，其估价结果作为确定拆迁补偿金额的依据。

  第二十三条估价专家委员会受理拆迁估价技术鉴定后，应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

  鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

  原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

  第二十四条经估价专家委员会鉴定，维持原估价结果的，鉴定费用由申请人承担；经鉴定需要重新估价的，鉴定费用由原估价机构承担。

  鉴定费用的收取按市价格行政管理部门规定的标准执行。

                第三章估价方法和标准

  第二十五条拆迁估价的估价目的为“城市房屋拆迁估价”。

  第二十六条拆迁估价的价值标准为公开市场价值标准，不受房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

  第二十七条违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价，或者拆迁估价的估价结果为零。

未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行估价。

  第二十八条本市国有土地上的7层以下（含7层）住宅房屋及3层以下（含3层）营业用房、办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房采用基准价格修正方法评估。

即根据市政府公布的拆迁区位基准价和相应的修正体系对房屋进行估价。

（一）住宅房屋评估公式

  住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价格×（1+综合环境修正系数）×（1+层次差异调价系数）×（1+单元住宅房屋朝向差异调价系数）×建筑面积+房屋及附着物重置成新价+已办理土地出让手续的住宅按剩余土地使用年限所计算的土地出让金

  1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的住宅房屋市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。

按照附表1执行。

  2．综合环境修正系数根据被拆迁房屋的区位和环境条件确定，调整幅度按附表1执行。

  3．层次差异调价系数按照附表4执行。

  4．单元住宅房屋朝向差异调价系数按照附表5执行，非单元住宅房屋不予调整。

  5．房屋及附属物重置成新价按照相关文件的规定执行。

（二）营业用房评估公式

  营业用房拆迁补偿价格=区位基准价×（1+综合环境修正系数）×临街状态修正系数×（1+层次差异调价系数）×建筑面积+房屋及附属物重置成新价+已办理土地出让手续的营业用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金

  1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的营业用房市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。

按照附表2执行。

  2．综合环境修正系数根据被拆迁营业用房的区位和环境条件确定，调整幅度按附表2执行。

  3．单面临街营业用房按照附表6—1进行临街状态修正。

  两面临街（含两面以上临街）营业用房先按照附表6—1进行主临街面（区位级别高）临街状态修正。

然后再按附表6—2进行次临街面临街状态修正。

  4．营业用房层次差异调价系数按附表7执行。

  5．房屋及附属物重置成新价可参照相关文件的规定执行。

 （三）办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房评估公式

  办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格=区位基准价×（1+综合环境修正系数）×（1+层次差异调价系数）×建筑面积+房屋及附属物重置成新价+已办理土地出让手续的办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金

  1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房市场价格和重置价格等因素测定、由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。

按照附表3执行。

  2. 综合环境修正系数根据被拆迁房屋的区位和环境条件确定，调整幅度按附表3执行。

  3．层次差异调价系数按附表8执行。

  4．房屋及附属物重置成新价可参照相关文件的规定执行。

 （四）被拆迁人依法享有的土地使用权，其土地面积大于房屋建筑面积部分，按土地使用权补偿区位基准价进行评估。

按照附表9执行。

  第二十九条市政府未公布区位基准价格的被拆迁房屋及安置房屋根据其实际情况选用以下房地产估价方法进行评估：

（一）能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。

（二）难以采用市场比较法的，但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。

 （三）难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。

  第三十条在建工程应采用成本法进行评估。

在建工程土地评估以市土地、规划等行政管理部门批准的使用性质、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

  第三十一条经批准用于拆迁安置的期房，在具备计划、规划、用地等审批手续并明确竣工交付日期后，可以进行预评估，待安置房屋竣工验收合格后再重新评估。

重新评估的估价时点一般以房屋拆迁许可证颁发之日为准。

但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的，以每期（段）发布房屋拆迁公告之日为重新评估的估价时点。

                  第四章附则

  第三十二条房屋拆迁评估价格不包括被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额，室内装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

  第三十三条房屋拆迁评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

  第三十四条在本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，其拆迁范围内涉及集体土地上房屋拆迁的房地产估价活动，比照本规定执行。

 第三十五条阎良、临潼、长安区和市辖县可参照本规定执行。

基准价格由区县人民政府根据实际情况自行制定。

 第三十六条本规定自2004年6月10日起施行。

此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本规定。

 附件：

1．住宅房屋区位基准价价格表

    2．营业用房区位基准价价格表

    3．办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房准价价格表

    4．住宅房屋层次差异调价系数表

    5．单元住宅房屋朝向差异调价系数表

    6-1．营业用房临街状态修正系数表

    6-2．营业用房临街状态修正系数表

    7．营业用房层次差异调价系数表

    8．办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房层次差异调价系数表

    9．土地使用权补偿区位基准价价格表

附表1：

住宅房屋区位基准价价格表            单位：

元/m2建筑面积

区位类别区位基准价综合环境修正系数调整幅度          地   段

一类  1500  0-20%环城路以内

二类  1400  0-20%环城东路以东，长缨西路以南，兴庆路、康复路以西，南二环路以北；太白路以东，环城南路以南，太乙路以西，纬零街、师大路以北；劳动路以东，大庆路以南，环城西路以西，南二环路以北；雁塔南路以东，雁引路以南以西，雁展路以北；唐延路以东，南二环路以南，太白南路以西，科技八路以北。

三类  1260  0-20%兴庆路以东，华清路以南，万寿路以西，西影路以北；星火路以东，纬二十八街、纬三十街以南，东元路以西，环城北路以北；太白南路以东，纬零街、师大路以南，雁塔南路以西，丈八东路、水厂路以北；沣惠南路以东，劳动路、建中巷以西，西斜路、西站路以南，南二环路以北；西安经济技术开发区（一期）。

四类  1060  0-20%万寿路以东，华清东路以南，浐河以西，新兴南路以北；汉城南路、丈八北路以东，大兴路、北二环路以南，星火路、沣惠路以西，丈八东路以北；朱宏路、星火路以东，北二环路以南，酒十路以西，纬二十八街、纬三十街以北；陕西宾馆以东，丈八东路、水厂路以南，长鸣公路、三兆路以西，南三环路以北。

五类  900  0-20%产河以东，丈八路、水厂路以南，汉城路以西，北二环路以北。

 备注：

1.住宅房屋所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁安置方案时予以明确。

附表2：

营业用房区位基准价价格表          单位：

元/m2建筑面积

区域

类别区位基

准价综合环境

修正系数

调整幅度            区 域  范  围

一类60000—30% 南大街；东大街（钟楼至尚勤路段）；西大街；北大街；解放路（含火车站广场）。

二类50000—30%东大街（东门至尚勤路段）;和平路；莲湖路（北大街至立新街段）；粉巷；南院门；朱雀大街（朱雀门至南院门段）；北院门；案板街；骡马市；炭市街；南新街；端履门；书院门；尚朴路、小寨什字中心区域。

三类40000—30%尚德路；尚俭路；尚勤路；建国路；西木头市；东木头市；东厅门；东县门；东羊市；柏树林；菊花园；马厂子；竹笆市；琉璃街；桥梓口；莲湖路（立新街至玉祥门段）；庙后街；西羊市街；大皮院；二府街；红埠街；糖坊街；南、北广济街；麦苋街；大莲花池街；大麦市街；东新街；西新街；新民街、东一路（解放路至尚勤路段）；西一路；东二路（尚勤路至解放路段）；西二路；东三路（尚勤路至解放路段）；西三路；东四路（尚勤路至解放路段）；西四路；东五路；西五路；东六路（尚勤路至解放路段）；西六路；东七路（尚勤路至解放路段）；西七路；东八路（尚勤路至解放路段）；西八路（解放路至尚德路段）；北新街（西五路至西七路段）；尚朴路；新民街；东关正街；南关正街；西关正街（西门至劳动路段）；北关正街（北门至振华路段）；长乐路（万年路至朝阳门段）；雁塔路；长安北路；长安中路；长安南路（天坛路至纬二街）；文艺路；建设西路；兴庆路、东二环路；柿园路；环城东、西、南路；友谊路；小寨东、西路；朱雀大街（纬二街至环城南路段）；建东街（雁塔路至太乙路段）；五味什字。

四类35000—30% 菜坑岸；夏家什字；梁家牌楼；盐店街；四府街；柴家什字；红光街；梆子市街；五星街；甜水井街；许士庙街；洒金桥；西北三路；药王洞；习武园；环城北路；咸宁路（东二环路至环城东路段）；柿园路；互助路；长缨西路；友谊路；小寨东、西路；纬二街；西影路（三兆路至雁塔路段）；含光路（南二环路至环城南路段）；太白北路；长安南路（天坛路以南）；建西街；高新路；沣镐东路；沣镐西路；大庆路（玉祥门至劳动路段）；北关正街（振华路至龙首路段）；未央路（龙首路至北二环段）；自强东、西路；太华路（环城路至北二环路段）；劳动路。

五类30000—30%咸宁路（幸福路至东二环路段）；韩森路；长乐路（幸福路至万年路段）；万寿路；建工路；含光路南段；太白南路（电子一路至南二环段）；电子路（电子三路至电子一路段）；丰登路；大庆路（劳动路至枣园东路）；汉城路；含元路；二马路；龙首路；凤城二路；纺正街。

六类25000—30%草滩镇、郊三区的其他工商业集中区和集贸市场以及市内等区域的背街小巷。

备注：

1.营业用房所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁方案时予以明确。

附表3：

办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房区位基准价价格表

                               单位：

元/m2建筑面积

区位类别一类二类三类四类五类

办公用房18001600140012001000

营业用房的配套仓储用房1700150013001100900

旅馆用房25002300210018001500

1.区位范围划分和综合环境修正系数调整幅度同住宅房屋。

2.办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁安置方案时予以明确。

附表4：

住宅房屋层次差异调价系数表

层次差异

调价系数一二三四五六七

   10%1%1%2%3%4%5%

   2-1%2%3%4%5%7%

   3-3%4%8%10%12%

   4-9%3%6%8%

   5-18%-6%0%

   6-19%-10%

   7-22%

调整幅度±0±1%±3%±9%±18%±25%±32%

说明：

１.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加５％。

　    ２.安置用房的层次差异调价系数亦按本表执行。

附表５：

单元住宅房屋朝向差异调价系数表

             朝向            系数

              东             0

              南             +3%

              西             -1%

              北             -2%

             东南             1.5%

             西南             1%

             东北             -1%

             西北             -1.5%

附表6-1：

营业用房临街状态修正系数表

   （临街宽度/临街深度）X         临街状态修正系数

             X＞1.5             1.10

          1.5≥x＞1.2             1.05

          1.2≥x＞0.9            1.00

          0.9≥x＞0.7            0.95

          0.7≥x＞0.5            0.90

            X≤0.5            0.80

附表6-2：

营业用房临街状态修正系数表

  （次临街面宽/主临街面宽）Y        临街状态修正系数

           Y≤50%             1.05

       100%≥Y＞50%             1.10

          Y＞100%             1.15

附表7：

营业用房层次差异调价系数

层次地下室第一层第二层第三层

修正系数-60%0-20%-30%

备注：

此修正系数只适用于三层以下营业用房。

附表8：

办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房层次差异调价系数表

层次地下室第一层第二层第三层

修正系数-10%1%0%-1%

备注：

此修正系数只适用于三层以下办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房

附表9：

土地使用权补偿区位基准价价格表

区位类别住宅用地商业用地其他用地

一类103416701272

二类6381283846

三类371995489

四类176621218

五类103151130

注：

区位类别划分同附表1。