北京房地产市场分析报告.docx

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北京房地产市场分析报告

2020年北京房地产市场分析报告

CONTENTS

01新房市场分析

02二手房市场分析

03限竞房市场分析

04土地市场分析

PART01

新房市场分析

2019年全年北京新房网签50365套，同比上涨35.8%，网签均价47323元/㎡。

资料来源：

美安居

2019年成交量相较于2010年，2012年，2013年，2016年的市场成交高峰期，其成交量仍然不足高峰期的一半。

2019年成交量虽为近三年来新高，但属于市场适应政策调控后必然性上涨，2019年整体市场但仍然处于严格调控周期内。

2019年北京新房成交月度走势

全年月度网签从2月份开始递增，7月份达到峰值5921套，随后网签量开始保持相对低位。

资料来源：

美安居

根据网签周期3个月，表明3-4月份新增认购较多，5月开始新增认购有明显下降，导致8-11月网签量相对较低。

12月份为年底各项目突击网签，网签量为正常回升。

2019年新房成交区域分布

大兴，丰台区域成交量大幅领先其他区域；门头沟及其他远郊区域成交规模较小。

资料来源：

美安居

2019年新房成交结构

住宅，商办，别墅共成交43174套，占成体新房成交量86%。

资料来源：

美安居

北京新房住宅年度成交走势

2019年北京新房住宅网签32795套，同比上涨53.6%，网签均价53113元/㎡。

资料来源：

美安居

2019年住宅成交量为近三年最高，网签均价不去年基本持平。

2019年北京新房住宅月度成交走势

住宅月度网签走势不整体新房走势相当，程上半年攀升，下半年保持量价相对低位

资料来源：

美安居

从成交价格趋势看，与第一季度项目，第四度季度住宅网签价格有较为明显的下降趋势，下降幅度约6.0%。

2019年北京新房住宅成交特征

面积70-90㎡或总价400-500万住宅产品为市场成交主力

资料来源：

美安居

70-90㎡住宅共成交17523套，占整体住宅成交占比53.43%；其次130-150㎡住宅成交4575套，占整体住宅成交占比13.95%。

400-500万住宅共成交9667套，占整体住宅成交占比29.48%；其次300-400万住宅成交4322套，占整体住宅成交占比13.18。

2019年北京新房住宅项目成交套数排名

资料来源：

美安居

北京新房年度成交走势——商办

2019年北京新房商办网签5847套，同比上涨4.7%，网签均价32687元/㎡

资料来源：

美安居

2019年网签的商办产品中，包含部分限竞房地下部分产权性质为商住公寓的产品。

纯商办项目的实际成交量低于5857套。

2019年北京新房商办成交特征

面积90㎡以内或总价不超过150万的商办产品为市场成交主力

资料来源：

美安居

积90㎡以内商办为成交主力，共计成交4742套，占整体商办成交占比81.10%；超过90㎡的商办产品，成交量较少。

总价150万商办共成交9667套，占整体商办成交占比51.80%；总价超过150万的商办产品，成交量较少。

2019年北京新房商办项目成交套数排名（不含立项为商办的部分限竞房地下房源）

资料来源：

美安居

北京新房年度成交走势——别墅

2019年北京新房别墅网签4532套，同比上涨31.5%，网签均价54113元/㎡

资料来源：

美安居

别墅产品整体网签量规模较小，2019年别墅网签量为2016年61.5%，与2017年基本持平，从网签排名上看，网签量处于近十年高位。

2019年北京新房别墅成交特征

面积90㎡以内或总价不超过150万的商办产品为市场成交主力

资料来源：

美安居

面积200-250㎡别墅成交量最高，超过400㎡的别墅，成交量下滑明显。

从各总价段的成交量分布看，别墅各价格段成交量分布相对平均，总价1600-2000万成交量较低。

2019年北京新房别墅项目成交套数排名

资料来源：

美安居

北京新房年度新增供应走势

2019年新房新增供应57316套，环比基本持平，供应面积794万㎡，环比下降5.0%

资料来源：

美安居

新增供应套数与新增供应面积整体呈逐年下降阶段。

近三年年新增供应套数约为前七年一半左右。

2019年北京新房年度新增供应分布

2019年全年住宅新增供应45822套，商办新增供应3132套，别墅新增供应5032套

资料来源：

美安居

2019年北京新房住宅项目新增供应套数排名

资料来源：

美安居

北京新房年度存量走势

2019年底新房库存151186套，环比增长4.8%；住宅库存74689套；环比增长21.1%

资料来源：

美安居

2019年年末，新房整体库存逼近2015年最高库存量，排名近十年库存量第二位，其中普宅库存量为近十年最高。

2019年北京新房存量结构

资料来源：

美安居

截止2019年12月31日，北京市可售新房存量151186套（不含自住型商品房），其中住宅可售存量74689套（限竞房36826套，占比住宅可售存量49.3%），商办可售存量24080套，别墅可售10929套。

PART02

限竞房市场分析

限竞房整体市场

限竞房市场情况：

从2017年1月19日首个限竞地块成交；截止2019年12月31日，共成交108个限竞房地块，案名已确定项目：

81个；目前限竞房未网签存量：

36826套。

北京各区域限竞房项目个数

备注：

部分地块存在一个地块两个案名或两个地块一个案名

资料来源：

美安居

各区域限竞房价格

资料来源：

美安居

PART03

二手房市场分析

北京二手房年度成交走势

2019年全年二手房成交162425套，环比减少4.5%

资料来源：

美安居

近三年北京二手房市场整体成交规模相对较为稳定，但与2016年市场最高峰相比，2019年成交套数占2016年成交套数的51.7%。

2019年北京二手房月度成交走势

2019年二手房春节后3月份开始总体呈高开低走，10份开始缓慢回升态势

资料来源：

美安居

2019年链家二手带看量及成交套数走势

2019年链家网全年带看4948309人次，成交套数71707套

资料来源：

美安居

二手市场，链家成交量占整体二手成交量的44.1%；转化比方面，链家二手带看/成交转化比约69：

1。

PART04

土地市场分析

2019年北京土地成交情况

2019年北京土地成交86块，其中商品住宅类地块（不含共有产权）36宗；限价地块21宗，不限价地块16宗

资料来源：

美安居

2019年土地成交明细

（一）

限竞房地块

资料来源：

美安居

2019年土地成交明细

（二）

限竞房地块

资料来源：

美安居

2019年土地成交明细（三）

限竞房地块

资料来源：

美安居