太平桥居住小区项目策划报告书1.docx
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太平桥居住小区项目策划报告书1
太平桥居住小区项目策划报告书
目录
项目概况
太平桥居住小区项目策划背景
区域环境分析
区域房地产市场分析
SWOT分析
项目价值分析
成本估算及收益分析
定位依据
本案具备的地产因子分析
定位建议
项目定位对周边地区竞争格局的影响
目标客群分析
户型定位及配比建议
户型建议
项目实施进度安排
项目概况
地理位置
◆本案位于丰台区太平桥路，西三环以东，处于丰台区、宣武区的交界处，属于西城、宣武、丰台、海淀四区交融区域。
西距西三环600米，北距
西客站1.5公里。
◆四至：
东为规划西客站南路，西为太平桥中路，南北均为规划市政道路。
◆本案原为首科花园B区（其中A区为公建，建设内容为写字楼及商业中心，C区D区为拟建太平桥经济适用房，建筑面积约20万平方米，政府定价4160元/m2）。
◆占地面积：
6.72万平方米。
◆拟建面积：
约25万平方米，目标容积率大于3.5。
建筑性质：
住宅、商业及配套设施
项目运作现状
◆建设区域已完成土地平整，无拆迁阻力，条件具备可迅速开工。
◆目前正在进行审定方案的修改。
◆已完成市计委、建委关于变更开发商的手续。
◆原首科花园项目已完成立项和征地审批，并取得建设用地规划许可证。
基本方案及目标方案技术经济指标
基本方案
目标方案一
目标方案二
总建设用地面积
67200㎡
同左
同左
住宅用地面积
37200㎡
公建用地面积
6000㎡
道路用地面积
12000㎡
公用绿地面积
12000㎡
总建筑面积
205100㎡
321774㎡
290730㎡
地上建筑面积
175500㎡
266274㎡
235230㎡
住宅
156100㎡
230746㎡
230746㎡
配套公建
17400㎡
35528㎡
35528㎡
托幼
1800㎡
会所
3000㎡
市政
900㎡
底商
13700㎡
33000㎡
33000㎡
地下建筑面积
29600㎡
55000㎡
55000㎡
地下车库
16800㎡
设备用房
12800㎡
容积率
2.61
3.96
3.5
绿地率
32%
42%
42%
总户数
1455户
1538户
1331户
总人数
4656人
4500人
3860人
停车位
785辆
770辆
666辆
地上植草停车位
105辆
120辆
120辆
地下停车位
680辆
650辆
546辆
太平桥居住小区项目策划背景
内部因素
◆属规模较大的城区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。
◆容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。
本案必须适应当前主流市场的需求。
◆本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。
南侧一路之隔的首科花园经济适用房与本案同步实施，其在带来居住热潮的同时，必然对本案形成较大的价格心理压力。
在本区域6000-6500元/m2价位十分危险，既满足不了中低端客户群对价位更低的预期，如果未来区域环境不能得到彻底改善，区位价值不能得以提升，则又得不到高端客户群的认可。
本项目价位很难对现状区域心理价位有所突破。
◆本项目开发商为股份制公司，确保利润回报，尽可能追求利润最大化是其第一目标。
外部因素
◆本案属宣武、丰台两交界处，现状是典型的城乡结合部形态，区域形象不佳，彻底整治需待时日。
◆区域项目整体质素不高，规模偏小，价位参差不齐，尚未形成区域居住板块。
◆本案东侧紧临即将修建的市政主干道西客站南路，其建成后进一步完善西客站商圈的道路交通系统，并必将西客站南商圈的辐射面再次向城南更深的区域扩展，进而为本区域的发展带来新的机遇与挑战。
区域环境分析
交通条件
◆北距西客站直线距离约1.5公里，西客站为北京市最大公交交通枢纽，以西客站为中心，其交通动线可辐射至全市各个角落。
◆东侧规划西客站南路为宽60米市政主干道，拟于今年10月通车，如纽带般连通西客站南广场、广外大街与丽泽路，形成城南与市中心的快速沟通，同时为本案提供了充分享用西客站交通枢纽体系的优势。
此条道路的打通，使西客站南商圈的真正形成成为可能，堪称“丰台门户”，是本案的生命线。
◆西侧太平桥路与拟建西客站南路平行，是连通广外大街与丽泽路的现状主干道。
◆北侧规划市政道路连通西三环与马连道路，平行于广安门外大街与丽泽路，成为又一条西三环通向市中心区域的交通要道。
综述：
本案所在区域目前为市政条件严重滞后地区，新路网系统的形成，将有效的改善本区域的城市面貌。
多条市政干道将北京市主要交通干路西三环、西二环、南二环、南三环以及两广大街高效、有机地连接在一起，形成四通八达的交通网络，以西客站为中心的交通枢纽体系使本案交通动线延伸向至全市。
发达的路网，带来出入快捷便利性，使本案具有极佳的交通优势。
周边环境
◆广安门外大街已形成较完善的生活配套设施，医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性，但素质一般，项目南侧呈现较为典型的城乡结合部的生活形态。
家乐福、麦当劳全球知名连锁超市、快餐企业先后在此设店，表明本区域已成为商家的投资重地，居住板块正在形成。
◆北侧莲花池公园是本区域居民休闲、健身、放松心境之佳地。
综合商场
亿客隆、家乐福、华联
医院
广安门医院、宣武医院、电力医院、广外医院
幼儿园
北京第二幼儿园，第四幼儿园
小学
太平桥小学、红莲小学、广安门小学、
中学
太平桥中学、15中、89中、广安门中学、马连道中学
银行
建行、工行、中行、商业银行
邮局
广外邮局、太平桥邮局
其他
莲花池公园
公交路线
323，300，937，50，6，38，46，609，708，
901，324，309，339，321，38等
发展趋势
◆宣武区为北京市旧城改造投入力度最大的区域，丰台区是北京市近年来经济增长最快的区县，西客站及配套市政设施的建设与完善是北京市重点建设工程，本案地处两区交界处，直面西客站南广场，其发展前景不可估量。
◆西客站南路及北侧规划市政道路的开通，以及西客站南广场的进一步建成完善，使北京市西南交通路网进一步趋于形成多元化多维立体交通体系，其交通动线的高效性、便捷性及延伸性使之成为北京市的唯一。
◆本案区域因其历史原因（交通不便、环境较差、工厂、仓储及机关、企事业单位较多等）成为西三环以内楼价最低区域，随着北京市旧城改造及环境改造建设的全面启动，周边区域工业及仓储用地的搬迁成为必然，再加上市政府在西南区域市政配套建设投入力度的加大，势必提升该区域的投资价值，进而带动商品房开发规模的增加及品质的提高，新居住热点区域效应的形成指日可待，其升值潜力非其它区域可比。
区域房地产市场分析
区域的界定
◆本项目所在区域属北京西南区，行政隶属丰台区，与宣武区相接，毗邻西城区与石景山区。
两纵、两横的道路即西三环、西二环南路、莲花池东路、丽泽路将本区域格局成正方形的板块，广安门外大街贯穿其中。
住宅市场的形成与发展
◆本区域早期住宅市场为集团购买市场。
由于位置离西部国家行政办公区较近，房价在当时相对较低，形成集团购买热点区，主要为三大区域，即西二环南路沿线，马莲道地区，六里桥附近。
成交价位多在6000-7000元/m2。
典型楼盘为红莲西里、莲香园、西华经典、华源新第、广华轩等。
◆个人住宅市场形成于2000年以后。
由于市政条件的滞后，本区位为住宅开发的弱势区域，不良区位与开发商的平庸楼盘使本区域的楼市链接恶性循环。
大部分项目整体质素较低，如精图小区等。
◆个性化项目出现于2001年以后，如以体育概念为主题的“荣丰2008”，以都市年轻白领为目标市场的“欧园”，以产品独特设计的“蝶翠华庭”。
位处于广安门附近的朗琴园更以“优越的性价比优势”获得成功。
◆本区域项目主要集中在马莲道路一线，价格均集中在5500-6000元/m2之间。
产品形式多为高层塔楼。
综述：
◆区域内商品住宅整体质素低、规模小、楼盘水平低。
◆区域内商品住宅供求状况良好，住宅总体销售率高于全市平均水平。
◆区域商品住宅市场的增长速度低于全市平均水平。
◆区域内价格走势偏低。
◆区域内住宅市场消化速度低于全市平均水平。
◆区域内高层占70%，小高层20%，其它10%。
◆区域市场外地人购房比率逐年上升。
◆区域内住宅平均售价5600元/m2。
◆区域内热销户型70-90平方米，二居及小三居。
周边辐射区域项目分析二环以内，长安街以南
项目名称
广华轩
荣宁园
似海怡家
地理位置
北京市宣武区广安门桥西200米
北京宣武广安门南街60号
北京宣武广安门内大街菜百新世纪东150米
项目规模
13万㎡
7万㎡
7万㎡
价格
6000元/㎡-7280元/㎡
6800元/㎡均价
均价7100元/㎡
建筑形式
塔楼2幢
X型板楼2幢塔楼
塔楼
户型
二居114.14㎡、115.73㎡、96.66㎡108.85㎡
三居133.87㎡、141.37㎡
四居184.36㎡
二居118.99㎡、113.74㎡、122.28㎡
三居147.74㎡、142.66㎡、143.97㎡、170.79㎡
一居62-64㎡
二居93.27㎡
三居109㎡-135㎡
装修
情况
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯房
设备建材
奥的斯电梯
三菱电梯
三部三菱电梯
车位
出租（元/个.月）
300-500元（地下）
150元（地上）
150元（地上）
出售（元/个）
12万（地下）
12万-14万（地下）
销售率
基本售完
还剩30%左右
B座还剩约40%-50%，A座已基本售完
物业管理费（元/㎡/月）
1.98元
A座2.08元
B座2.1元
开发商
北京广华轩房地产开发有限责任公司
北京盈和房地产综合开发有限公司
宣武区房地产经营开发公司
入住时间
2000年5月
2001年6月30日（一期）
2002年6月30日（二期）
B座2002年8月底
A座2002年5月底
区域项目基本情况
区域项目特征
以上项目均为二环以里老城区项目，此地区成本高居不下，致使售价偏高，均价都在7000元/m2左右，并且规划建设也偏早。
除了地理位置传统认为好以外，因受城区地域的限制，规模小密度大，产品本身几乎没有规划。
老城区的土地及项目开发受到严格控制，未来住宅供给量呈下降趋势，市场认可度逐步降低。
本项目所具比较优势
◆良好的交通，规划环境。
◆小高层，低密度产品。
◆价格。
项目名称
恋日嘉园
宏泰家园
未来明珠
明日嘉园
地理位置
丰台花乡角儿堡9号
宣武区右安门外东三条
北京丰台南三环马家堡西路
北京丰台区马家堡西路嘉园大社区
项目规模
120000㎡
5万㎡
80000㎡
180万㎡
价格
4500-6500元/㎡
4880-5570元/㎡
均价4800元/㎡
4100元（均）3658元/㎡起
建筑形式
板楼
塔楼
2幢连体塔楼
塔楼
户型
1居53㎡
2居75-90-108㎡
3居110-123-147㎡
1居61㎡67㎡
2居80-107㎡
3居120㎡
二居110㎡
三居178㎡183㎡（错层为主）
二居70-106㎡
三居102-151㎡
装修情况
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
设备建材
合资日立电梯
车位
出租（元/个.月）
150元（地上）
150元/㎡
地上150元
地下450元
300元以内
出售（元/个）
销售率
基本售完
剩20-30%
余40%左右
第七期已销60%
物业管理费（元/㎡）
2元左右
1.6元/㎡
不高于2元
1.6-1.8元
开发商
北京市华野房地产开发公司
金宏泰房地产开发有限公司
宣武区房地产经营开发公司
宣武区城市建设综合开发公司
入住时间
2001年12月31日
2002年3月
2002年12月31日
2003年12月31日
南二环、三环之间，草桥、马家堡地区
区域项目基本情况
区域项目特征
本区域附近有大量均价不到5000元/m2项目存在，虽然此地区传统认为是低质低价区域，但不乏未来明珠、恋日嘉园等产品本身具有一定吸引力的项目出现。
本地区的购买能力弱，因此高品质项目吸引的客户大多从西南区域（复兴门、广安门左右）过来购买。
本项目所具比较优势
◆交通便利，地段好。
◆周边配套成熟和人文环境良好。
◆成熟居住区。
阜成门、复兴门、公主坟、西长安街沿线
项目名称
颐源居
御水苑
地理位置
北京市海淀区西三环玉渊潭公园西侧
北京市海淀区西三环中路西
项目规模
400000㎡
（正规划）
价格
均价7500元/㎡（板）
6800元/㎡（塔）
8880-8880元/㎡
建筑形式
塔楼、板楼
高层
户型
二居128㎡、101.59㎡
三居143.28㎡、127.91㎡、151.31㎡
四居178.68㎡
三居（未定）
四居（未定）
装修
情况
装修标准
毛坯
毛坯房
设备建材
日立电梯，24小时服务
24小时高档豪华电梯
车位
出租（元/个.月）
出售（元/个）
地下7万、9万
销售率
30%左右（三期）
物业管理费（元/㎡）
2.5-2.6元/月/㎡
开发商
北京市万业源房地产开发有限责任公司
北京市兆泰房地产开发有限责任公司
入住时间
2003年10月（三期）
未定
升级会员 