2020年房地产行业政策分析报告.docx
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2020年房地产行业
政策分析报告
2020年9月
2
目前，地产行业正从疫情影响中逐步恢复，部分地区楼市甚至出现过热的苗头。
7月15日，深圳市住建局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字﹝2020﹞137号），为当前“房住不炒、因城施策”基调下的楼市调控又添上浓墨重彩的一笔。
事实上，金融危机以来，楼市已历经三轮沉浮。
每波行情的转折点上，总有政策的推波助澜。
货币政策、各级政府的楼市调控、各类机构的融资约束，都能引导行业的未来走向。
我们以编年史的形式，梳理2008年以来每一年的行业走势和各类政策，以史为鉴。
商品房销售面积:
累计同比（%）
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
2008-02 2009-11 2011-08
-10.00
2013-05
2015-02 2016-11 2018-08 2020-05
-20.00
-30.00
第一轮周期
第二轮周期
第三轮周期
-40.00
图1：
2008年以来地产行业历经三轮周期
资料来源：
Wind，市场研究部
▍第一轮周期：
2008-2011年
2008年：
金融危机爆发，政策由紧转松
次贷危机爆发后，行业迅速走弱。
受次贷危机影响，2008年开始我国经济由过热迅
速走弱，楼市量价齐跌，地产投资大幅萎缩。
至2008年9月金融危机全面爆发，行业数据跌入冰点。
商品房销售额累计同比由2007年10月高点51.5%大幅下滑，至2008年11月为-19.8%；70城新建住宅价格指数出现连续7个月环比下跌；新开工面积同比由20%以上增速下跌为个位数。
1
图2：
2007-2008年商品房销售额累计同比
图3：
2007-2008年房屋新开工面积累计同比
60.00
50.00
40.00
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20.00
10.00
0.00
-10.00
-20.00
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商品房销售额:
累计同比（%）
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00
房屋新开工面积:
累计同比（%）
资料来源：
Wind，市场研究部 资料来源：
Wind，市场研究部
刺激计划出炉，政策由紧转松。
金融危机爆发后，货币政策由紧缩转为宽松，08年9月起央行连续下调基准利率及存款准备金率，一年期贷款基准利率由 7.47%逐步下调至5.31%；大型金融机构存款准备金率由17.5%逐步下调至15.5%。
为刺激经济，地产行业利好政策频出。
2008年10月22日，财政部、国税局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，下调购房契税1%、免征住房购销印花税；同日，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率下限至贷款基准利率的0.7倍、调整首付比例至20%，并下调公积金贷款利率。
年末，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转让环节营业税；支持房企合理融资需求。
表1：
2008年影响地产行业的重要政策梳理
颁布时间 事件概括 主要内容
2008/1-2008 央行连续上调存款准备金率 央行于1月25日、3月25日、4月25日、5月20日、6月15日和6月25日分别将存
/6 款准备金率上调0.5个百分点，共将准备金率由14.5%调整为17.5%
2008/2/4 央行发布《经济适用住房开发开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；开发经济适用房，房地贷款管理办法》 产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低
2008/9-2008 央行连续下调存款准备金率 央行于9月25日、10月15日、12月5日连续降准，大型金融机构存款准备金率由17.5%
2
/12 和基准利率
调整为15.5%；于9月15日、10月9日、10月30日、11月27日和12月23日连续降息，一年期贷款基准利率由7.47%调整为5.31%。
2008/10/22 财政部、国家税务总局《关于从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住
调整房地产交易环节税收政策的通知》
房印花税。
2008/10/22
央行《关于扩大商业性个人住商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为
房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》
20%。
下调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。
2008/11/5
2008/12/20
国务院常务会议关于进一步发布加快建设保障性安居工程、加大对廉租住房建设支持力度、加快农村基础设施建设、扩大内需、促进经济平稳较快加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等十项经济刺激措施。
初步匡算，实施上述工增长的十项措施 程建设到2010年底约需投入4万亿元。
国务院《关于促进房地产市场加大保障性住房建设力度；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；减免住房转健康发展的若干意见》 让环节营业税；支持房企合理融资需求。
资料来源：
国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部
2009年：
政策持续宽松，楼市迅速升温
资金面空前宽裕，助推市场迅速升温。
根据2008年末国务院会议精神，约4万亿资金将陆续投向市场，极大改善了资金状况，M2同比由2008年的15%左右跃升至近30%。
在宽裕的流动性支持下，行业成交额迅速复苏，商品房销售额同比由2008年末的-19.5%
迅速攀升至2009年得80%左右。
随着楼市成交火爆，房价随之上涨，至2009年12月，
70个大中城市新建住宅价格指数同比上涨9.1%。
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0
M2:
同比（%）
100.0
80.0
60.0
商品房销售额:
累计同比（%）
70城新建住宅价格指数:
当月同比（%，右轴）
20.0
15.0
40.0
20.0
0.0
2008-02
-20.0
10.0
5.0
2008-09 2009-05 2010-01 2010-090.0
-40.0 -5.0
图4：
2009年前后M2同比走势 图5：
2009年前后商品房销售额同比及房价同比走势
资料来源：
Wind，市场研究部 资料来源：
Wind，市场研究部
政策整体保持呵护，但对开发商拿地炒作有所监管。
2009年前三季度，楼市量价仍
处于可控水平，当年针对行业的调控政策不多，甚至有所放宽。
09年5月25日，国务院
《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例调整为20%，直接利好地产开发商。
在政策支持和市场回暖作用下，下半年土拍再度回暖，“地王”如雨后春笋般出现。
对此，国务院、国土资源部分别出台了《关
于集约用地的通知》、《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求加强项目批后管理，向闲置土地征收税费，对开发商过度拿地进行了一定限制。
表2：
2009年影响地产行业的重要政策梳理
颁布时间
事件概括
主要内容
2009/1/1
财政部、国税总局通知实施住
通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过
房转让营业税新政
两年的非普通住房或不足两年的普通住房对外销售的，按销售收入与购买成本之差额征收营业；个人购买超过两年（含）的普通房屋对外销售的，免征营业税。
2009/1/10
银监会《关于当前调整部分信
支持符合条件的商业银行开展并购贷款业务；拓宽项目贷款范围；对符合一定监管评级要
贷监管政策促进经济稳健发展的通知》
求、经营稳健、风险管理水平较高的信托公司，适当放宽对开发商资质、资本金比例等的要求；积极推动信托公司开展如房地产信托投资基金、资产支持信托等直接融资型创新业务
2009/5/25
国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》
保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%
2009/6/19
银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》
重申二套房贷制度，要求除购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付至少为四成，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
2009/9/1
国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》
要求加快城市建设用地审批和土地征收实施、切实抓好批而未征土地的处理；要求进一步规范和加强建设项目用地管理，坚决查处违法批地和用地行为
8
颁布时间 事件概括 主要内容
2009/9/26 国务院《关于集约用地的通
知》
首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，指出对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。
另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
2009/12/24 住建部《关于推进城市和国有意见要求从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城
工矿棚户区改造工作的指导意见》
市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成；从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造支出项目。
资料来源：
国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部
2010年：
抑制房价快速上涨，限购限贷政策出台
经济出现过热，“稳房价”、“稳通胀”成为工作重点。
在“四万亿”计划刺激下，2010年我国经济从金融危机中快速复苏，GDP同比增长10.6%，较2009年提升了1.2个百分点。
同时，CPI当月同比由年初的1.5%提升至年末4.6%，开始出现过热迹象。
楼市方面，成交量价迎来高峰，70城新建住宅价格指数同比增幅最高达15.1%。
宽松的货币政策开始收紧，一年期贷款基准利率由5.31%逐步上调至5.81%，大型金融机构存款准备金率连续六次上调，由15.5%逐步上调至18.5%。
14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0
2009-03
GDP:
不变价:
累计同比（%）CPI:
当月同比（%，右轴）
100.0
商品房销售额:
累计同比（%）
8.0
70城新建住宅价格指数:
当月同比（%，右轴）20.0
6.0
80.0
15.0
4.0
60.0
10.0
2.0
0.0
40.0
5.0
-2.0
20.0
0.0
-4.0
2009-10 2010-06 2011-02 2011-10
0.0
2009-02
-5.0
2009-09 2010-05 2011-01 2011-09
图6：
2010年前后GDP、CPI走势 图7：
2010年前后商品房销售额同比及房价同比走势
资料来源：
Wind，市场研究部 资料来源：
Wind，市场研究部
严厉的调控政策相继出台。
为遏制房价过快上涨，2010年楼市调控政策密集出台。
1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“（国十一条”），点名抑制投资投机性购房需求，要求对二套房贷款首付款比例不得低于40%。
4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）发布，进一步提高了二套房贷款首付比至50%，并对首套房贷款首付、利率作了规定。
9月29日，各部委进一步通知，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，并调整契税优惠政策。
表3：
2010年影响地产行业的重要政策梳理
颁布时间 事件概括 主要内容
2010/1-2010 央行连续上调存款准备金率 央行于1月18日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日和12月20日分别上
/12
调存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率由15.5%调整为18.5%
2010/1/10 国务院办公厅《关于促进房地要求合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，对二套房贷款首付款比例不得低于
产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”
40%，贷款利率严格按照风险定价。
要求严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。
2010/3/11 国土资源部《关于加强房地产要求严格规范商品房用地出让行为：
土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地
用地供应和监管有关问题的通知》
价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
2010/4/17国务院《关于坚决遏制部分城要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且建筑面积在90平米以上市房价过快上涨的通知》，即的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得“新国十条” 低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅
度提高首付款比例和利率水平。
明确保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。
2010/6/3 国家税务总局《关于加强土地通知指出,为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
增值税征管工作的通知 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，
西部地区省份不得低于1%。
2010/9/29 央行与银监会联合宣布各商
业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
2010/9/29 财政部、国家税务总局、住房为巩固调控成果，对契税优惠政策调整为对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员城乡建设部《关于调整房地产范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买
交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
不符合上述规定者，不享受优惠政策。
2010/10-201 央行连续上调基准利率 央行于10月20日、12月26日分别上调基准利率0.25个百分点，一年期贷款基准利率由
0/12
5.31%上调为5.81%。
2010/11/2 四部委联合发布《关于规范住住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，
房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
要求使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
资料来源：
国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部
2011年：
通胀持续升温，调控政策加码
通胀走向高峰，货币政策持续收紧。
2010年下半年开始，经济刺激政策的负面效果逐步开始体现，典型的是通胀持续上升。
2011年7月，CPI当月同比达到年内高点6.45%。
对此，央行延续2010年的货币政策，上半年共六次升准，将大型金融机构存款准备金率由18.5%调整为21.5%；于2月、4月、7月三次加息，一年期贷款基准利率由5.81%上调为6.56%。
与此同时，地产销售量价增幅得到有效遏制，商品房销售额同比由2019年末的75.5%下降至2011年末的12.1%。
70城住宅价格指数同比增幅也由2010年高峰的15%大幅下降至2%左右。
图8：
2011年前后GDP、CPI走势
GDP:
不变价:
累计同比（%）
图9：
2011年前后商品房销售额同比及房价同比走势
商品房销售额:
累计同比（%）
15.0 CPI:
当月同比（%，右轴） 8.0 80.0 70城新建住宅价格指数:
当月同比（%，右轴）20.0
60.0
6.0
15.0
10.0
40.0
4.0
10.0
20.0
5.0
5.0
2.0
0.0
2010-02
-20.0
2010-09 2011-05
2012-01 2012-090.0
0.0
2010-03
0.0
2010-10 2011-06 2012-02 2012-10
-40.0
-5.0
资料来源：
Wind，市场研究部 资料来源：
Wind，市场研究部
行业政策延续高压态势。
为巩固限购限贷政策取得的阶段性成果，防止房价大幅上涨，国务院于2011年1月26日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“新国八条”，将上一年度严厉的限购限贷要求进一步加码，要求二房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍、并落实全面限购。
针对房价大涨期间开发商随意涨价、“一日一价”的乱象，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求各开发商执行一房
一价的规定，商品房明码标价后，可自性降价、但涨价必须重新申报，目的是配合限购政策的实施。
融资政策方面，保障性住房成为房企企业债发行突破口。
2011年6月9日，发改委
《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，指出保留投融资平台公司申请发行企业债券的资格，但募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。
明确企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。
表4：
2011年影响地产行业的重要政策梳理
颁布时间 事件概括 主要内容
2011/1-2011 央行连续上调存款准备金率 央行于1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日分别上调存
/6 款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率由18.5%调整为21.5%
2011/1/26 国务院办公厅《关于进一步做要求各地区确定年度新建住宅价格目标、加强税收监管；二房贷款首付不低于60%，利率好房地产市场调控工作有关 不低于基准利率1.1倍；落实全面限购，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能问题的通知》，即“新国八条”够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。
2011/1/27 上海市公布《个人住房征收房上海率先开展房产税试点，对本地居民二套房和非本地居民住宅按照应税住房市场交易价产税试点暂行办法》 格的70%计算缴纳房产税，税率暂定为0.6%。
2011/2-2011 央行连续上调基准利率 央行于2月9日、4月6日及7月7日分别上调基准利率0.25个百分点，一年期贷款基准
/7 利率由5.81%上调为6.56%。
2011/2/9 住建部《关于调整住房公积金上调个人住房公积金存款利率。
当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，存贷款利率的通知》 由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%
上调至2.60%；上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调
0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。
2011/3/16 发改委关于发布《商品房销售要求各开发商执行一房一价的规定，商品房明码标价后，可自性降价、但涨价必须重新申明码标价规定》的通知 报。
颁布时间
事件概括
主要内容
2011/5/16
国土资源部《关于坚持和完善
要求正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用、完善住房用地招拍挂计划公示制度；限定
土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》
房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地；限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地。
2011/6/9
发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》
保留投融资平台公司申请发行企业债券的资格，但募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。
明确企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。
2011/9/30
国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》
要求建立健全中国特色的城镇住房保障体系，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右；重点发展公共租赁住房，根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品
住房建设；加快实施各类棚户区改造、加大农村危房改造力度。
2011/12/5
央行下调存款准备金率
央行下调存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率由21.5%调整为21%。
资料来源：
国务院、发改委、财政部、中国人民银行，市场研究部
▍第二轮周期：
2012-2014年
2012年：
“稳增长”压力加大，地方政策出现松动
通货膨胀缓和、经济增速下行，货币重回宽松周期。
紧缩性货币政策逐渐收效，2012年开始CPI重回3%以下的合理区间。
然而，通胀拉动的高投资不再、欧债危机引起外需减少，稳增长成为经济工作新的主题。
央行于2月24日、5月18日分别下调存款准备金
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