杭州写字楼市场分析报告00001.docx

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杭州写字楼市场分析报告00001

杭州写字楼市场分析报告

撰写：

胡瑾卿

一、概述

⏹调研目的

本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦工程定位、定价与营销策略服务。

⏹报告框架

本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦工程实际情况，得出报告结论。

二、杭州市写字楼市场总体分析

1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间

1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。

然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。

直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方M甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。

在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。

02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。

到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方M）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。

表1：

杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方M）

季度

2001Q1

2001Q2

2001Q3

2001Q4

2002Q1

2002Q2

2002Q3

2002Q4

中心区

9880

10010

10080

10160

10180

10200

10200

10250

次中心区

7500

7640

7950

8100

8180

8240

8260

8300

城市边缘区

5200

5230

5270

5400

5460

5510

5580

5700

资料来源：

共好资讯

杭州是个适合人居的城市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚；但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的发展，出现售价低于住宅的怪现象。

但同时也表明：

目前的写字楼价格还有较大的上涨空间，一但高档写字楼的需求被激发，写字楼价格便有向上突破的空间。

2、供需皆大幅增长，供略大于求

从供给来看，2001年杭州市区写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到30.93万平方M，销售面积超过16万平方M。

2002年在此基础上迈进了一大步，向市场投放的物业面积40万平方M，估计比上年增长305％左右。

据不完全统计，杭州近四年可售的写字楼供应量在220万平方M以上，超过过去十年杭州写字楼的开发量，故不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾。

从需求来看，随着宏观经济与个体私营企业的持续发展，特别是新兴产业的发展（如律师与会计事务所等中介机构、咨询服务业等）的迅速发展，促进了对写字楼市场的需求，由于浙江地区民营企业众多，目前杭州写字楼需求的主体是形象好、小面积分割、较低使用成本的中档写字楼。

同时，受上海的经济辐射，尤其是加入WTO以来，大量境外企业纷纷进入杭州市场，或在此设立分公司，或设立办事处，高档写字楼的需求也日益增长。

目前住宅投资收益的成长空间渐渐缩小，将有部分以投资为目的的置业群体将更加关注写字楼市场。

一方面杭州写字楼供给量迅速增长，另一方面需求平稳增加，其供求匹配的结果是，写字楼市场呈供给略大于需求的局面，且在两年内这种状况还将延续，并有可能在一定时期形成一种买方市场；由于缺少住宅那样旺盛的投资需求，目前写字楼市场还缺少大幅上涨的动力。

3、开发商联手拓市，业态聚集成气候

目前杭州已明显形成了武林板块、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个写字楼板块。

纵观上述七大写字楼区域的形成，不难发现其共同特征：

写字楼的聚集离不开周边区域内成熟的产业形态。

如在市中心庆春路上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了“金融一条街”，是金融产业的集聚，带动了周围写字楼的兴旺。

由此自然而然地产生了一种新的“区域商务模式”：

产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度，是一种“互动发展”的关系，一方面，产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的氛围；另一方面，写字楼的聚集为周边区域内产业的发展以及各种围绕着产业发展的服务机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所，因此，在某一个特定的区域内，只有形成了产业的集聚，才能造就该板块内写字楼的聚集。

写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市”的集聚效应，开始联手拓市。

从“新武林商务区”旗号的打出，城站广场联谊会组织，到吴山商盟的相继成立，都已经表明：

越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用，并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。

4、品质普遍提高，概念层出不穷

总体来看，杭州写字楼整体品质有较大提高。

在硬件上，宽带系统等成为基本的配置，一些开发商还将餐厅、娱乐作为办公的完善，大大加强了楼盘的功能。

此外，部分写字楼考虑了与国际趋势接轨的需要，设计时引入了“柔性办公”理念，使写字楼的人性化得以充分体现。

与此同时，开发商间的竞争也更为激烈。

写字楼的竞争不仅仅表现为销售价

格、推盘时间的竞争，“概念”也已成为竞争的要素之一。

大华·星河商务大厦

的“LOFT”办公空间；联银大厦的“公寓式写字楼”；伟星·东河世纪大厦的“景

观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性，引起目标客户群的关注。

然而，与一幢写字楼50年的使用年限相比，概念也许只是昙花一现，真正的持

久需要更多产品实体的维系，需要有更为长远的规划和更多优良的配套，包括一

些建筑细节的处理，如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。

注重可持续发展。

杭州目前的第三代写字楼总体品质大大提升，PDS、中央空调、5A规范、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用，硬件配套日渐完善。

杭州房产开发商表现出来的较为超前的开发理念，也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。

5、租金增长缓慢，投资回报率下降

从租赁市场反馈的结果表明，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金增长缓慢，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况；而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度平均超过50%。

从收益还原的角度来看，写字楼的投资回报率事实上是在逐年减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。

与住宅的投资回报比较，写字楼

结论：

经过了2002年杭州写字楼发展的一个高潮后，估计杭城写字楼市场会进入一个低迷的状态：

在整体市场的影响下，开发投资商的投资行为变的更加谨慎，因为，投资写字楼工程存在着很大的风险性；而消费者的消费行为也更加理性，

三、杭州市写字楼区域分布及分析

随着近年来杭州写字楼市场的快速发展，市场运行逐渐走向成熟，目前杭州已经形成武林商圈、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个较为成熟的区域，钱江新城的写字楼人气也开始聚集，成为第八个初具规模的板块。

从杭城写字楼的发展历史来看，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。

而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。

在对物产大厦写字楼工程进行定位以前，必须对这些成熟板块进行深入的分析与比较：

1、武林板块：

商贸业

武林板块集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。

近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。

现已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等；即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等，对其面积及均价统计结果如下：

楼盘名称

开发商

地址

面积㎡

开盘时间

价格

西湖文化广场

耀江房地产开发有限公司

武林广场对岸

220700

已破土动工

未定

华源发展大厦

杭州华源房地产

建国北路环城北路交叉口

23790

未定

未定

海华广场

海华集团

环城北路与建国北路交界

41000

明年年初

均价8600

耀江发展中心

耀江房地产开发有限公司

环城西路环城北路交叉处

40000

2001.8

9000起

国际汇丰中心

武林房地产开发限公司

临近万向大酒店

80941

03年底预定

均价10000

蓝天时代广场

浙江蓝天房地产

莫干山路18号

30000

2001.5

均价8500

水晶大厦

7/18F

永通信息广场

杭州永通房地产

环城北路31号

44740

2002年8月

均价6300

中环大厦

杭州新紫云房地产

湖墅南路与潮王路

30000

2001.5.7

均价6600

鸿鼎商务馆

浙江康恒房地产

武林路

16000

2001.3

均价9800

中大广场

中大房地产

中山北路

10000

现房

华达-通宝大厦

华达房地产

环城东路环城北路交界

11800

现房

易盛大厦

易盛房地产

莫干山路

锦江大厦

湖墅南路

75000

元通大厦

延安路

26550

白马大厦

华浙南都房地产

武林门北面

29750

2001.12

13000/25层

从上表可以看出，随着到武林门中心地区的距离增加，其价格从13000-6300不等，且新盘已经较少。

综观武林广场区域内的写字楼市场的特点，价格的竞争不仅是地段的竞争，开发商开发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着投资者更加严厉的挑剔眼光；而且工程的亮点展示、营销推广、服务理念、物业经管模式等的创新尤其显得重要。

武林广场作为杭州目前的行政与商业中心，这一区域写字楼一直以来在市场中占据着主导地位。

但是随着未来大杭州市场格局的形成，其中央商务区的功能将被分流，加上其发展空间已经有限，未来写字楼发展基本趋于饱和。

2、黄龙世贸板块：

文化产业

　　作为杭州ABD（贵族商务区）所在地的黄龙世贸区域，主要以世贸中心为核心，周边汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设施，由此聚集了世贸中心写字楼、绿城世纪广场、嘉华国际商务中心、中田大厦、耀江·金鼎广场和黄龙恒励大厦等高档写字楼，使黄龙世贸区域的商务优势得到了进一步的确认，故无论从各大写字楼的布局、规模、档次，还是相应的配套、周边环境均领先于杭城，特别是文化产业中的会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等第三产业的发达和WTO的契机，使该区域内原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集，吸引了大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业，纷纷把目光投向了黄龙世贸区域，真正成就了该区域ABD的商务氛围。

世贸黄龙区域存在一个很明显的特点：

该区域内的甲级写字楼，分别以纯租赁式和全产权式的不同定位面向整个客户群体，租赁式写字楼占据了“半壁江山”。

当然与黄龙区域属集体用地有一定关系，但也表现出该区域所具备的成熟的调控能力和多种被投资者选择的余地。

该区域已面市和即将面市的物业有绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等楼盘，其中绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼，租赁式写字楼成为了世贸黄龙区域的形象展示牌，世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”。

对该地区写字楼调研结果列表如下：

楼盘名称

开发商

地址

面积㎡

开盘时间

价格

耀江金鼎广场

耀江房地产开发有限公司

杭大路

64941

04上半年开工

未定

嘉华国际商务中心

浙江佳华置业

杭大路

52000

长租0.7元/天-㎡，短租4.5元/天-㎡

中田大厦

港湖房地产开发有限公司

玉古路

30000

已结顶

均价10000

世贸一期

世贸协安房地产

杭大路

现房

短租6.64元/天-㎡

世贸二期

世贸协安房地产

杭大路

50000

现房

13500起

黄龙恒励大厦

浙江恒励置业集团

黄龙

长租相当8600元／㎡

黄龙世纪广场

绿城房地产开发有限公司

杭大路

80000

现房

均10500

如上表所示，目前长租价相当于均价10000－11000元／平方M左右的销售价，世贸二期的价格更是达到了13500元/平M以上。

世贸二期的价格基本稳定在同一区间（12300-16000元/平方M），预示着这一区域的发展已步行平稳期。

对于具有购买实力的企业来说，拥有黄龙世贸区域内全产权销售模式的甲级写字楼，是企业标志其尊贵形象与品牌的象征。

黄龙世贸区域这种多元化格局的聚集，均源自于该板块中的文化产业（会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等）的高度集中以及周边环境的优越性吸引着ABD（贵族商务区）甲级写字楼的聚集。

黄龙板块已成为杭城最有“文化”的地方之一。

3、城西高新板块：

高新产业

杭州的文一、文二、文三路一带，聚集着大量的写字楼。

这些写字楼从外表看，实在是“貌不惊人”，这些写字楼大多品质不高，相对于杭城目前的总体写字楼开发水平来说，只能算是中档；从写字楼的配套来看，也只能说是马马虎虎，但其出租率却奇高。

在城西，由于有了文教区电子、信息产业的汇集，浙江大学国家大学科技园高科技及孵化产业的支撑，城西写字楼的目标消费群基本上锁定在高新产业与IT行业，中小型、创业型企业成为购买的主力。

对高科板块的写字楼盘调研列表如下：

楼盘名称

开发商

地址

面积㎡

开盘时间

价格

耀江文欣苑

耀江房地产开发有限公司

文二与教工路交叉处

19000

已完

均8500，2元/㎡·天

康新商务大厦

浙江康新房地产

文三路与古翠路交界

20635

2002.12

昌地火炬大厦

昌地房地产

文三路

40000

现房

17/20F2.2元/天·/㎡

求是大厦

教工路

18139

4/19F3.2元/天·/㎡

联强科技大厦

6800,1.35元/天·/㎡

中大文锦大厦

浙江中大房地产

文三路求智享口

现房

城西早期的写字楼供给仅有伟星大厦、昌地火炬大厦、天苑花园、高新大厦等少数写字楼，以解决IT行业办公之需，但是跟突飞猛进的高新产业发展和如雨后春笋般冒出的高新企业的强劲需求还是存在着比较大的缺口，总的供需状况是需求量大、供给量相对薄弱。

尽管浙江大学国家大学科技园、耀江文欣商务楼、康新商务大厦、东部软件园等写字楼的陆续交付使用，但对于城西高新产业的迅猛发展和高新企业的强劲需求仍然是供不应求。

文教商务区的这种供求状况在短期内还很难解决。

由此可见，有成熟的高新产业作为依托是高新板块需求旺盛的主要原因，尽管该区域写字楼盘的综合品质比不上吴山、湖滨板块的楼盘，但写字楼的空置率却是杭州最低的。

4、庆春路板块：

金融业

　　庆春路区域商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等分布均衡，开发条件纯熟。

尤其是金融业的发达，给了庆春路“杭州华尔街”之美称。

这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升和凸现。

该区域已经或正在开发的写字楼品质较高，如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦等，这些物业的投资升值潜力已日益凸现。

东通未来的钱江新城，西接传统老城区中心的庆春路板块，其“新任务”就是“整合资源，发挥功能”，进一步提高写字楼“店多隆市”的聚集效应和“杭州华尔街”的品牌效应，发挥独特的产品优势功能，既服务于以“西湖”为中心的传统主城区，又服务于未来的钱江新城。

对庆春板块的楼盘调研列表如下：

楼盘名称

开发商

地址

面积㎡

开盘时间

价格

大华星河商务大厦

大华房产

解放路东河旁

20000

2002.12

未定

诚信大厦

杭州房地产实业总公司

凤起路建国北路交界处

16200

2.7

均7200

东河世纪大厦

伟星房地产

解放路建国路交界

16400

均价7500

国都公寓写字楼

国都房地产

凤起路

21260

滨江发展中心

杭州滨江房产

庆春东路

40000

金都杰地大厦

金都房产

凤起路与皇亲巷

16650

2002.7

均价8800

金泰商务大厦

杭州城建开发集团

中河路西湖大道交叉口

20000

2002.11

均价6500

嘉德广场

嘉德房产

庆春路与中河路交汇处

60000

同方财富大厦

省城乡建设开发总公司

凤起路与中山路

2002.12

均价9000

国都发展大厦

国都房地产

中河立交桥西北角

40000

2003年底交付

均价6000

晶晖大厦

杭州市煤气公司

中河北路文晖路交叉处

31000

02年底交付

均价7690

远洋大厦

庆春路

27400

三瑞大厦

庆春路

22000

意盛商务大厦

杭州意盛房地产

中河北路凤起路交叉口

5380起

中河大厦

杭州二轻房地产

庆春路中河路交界处

瑞丰国际商务大厦

杭萧钢构

庆春路中河路交界处

25000

2002.6交房

均价8800

茂泰世纪大楼

杭州茂泰房地产

中河北路

30000

2000年初

均价13500

从表中可以看出，该地区写字楼价格以6000-9000为主。

5、湖滨板块：

旅游休闲

　　随着新湖滨休闲步行街、湖西杨公堤景区和梅家坞茶文化村的圆满完成，一个全新的西湖旅游休闲区就出现在世人面前。

加上新湖滨景区是贯通西湖南线休闲区和湖西景区距离最近及最方便的一条旅游休闲步行街，由此更显示出西湖周边的高档湖景写字楼的独一无二性，因此，此处物业与其他区域内的物业不构成直接的竞争态势。

西湖周边的高档湖景写字楼，不仅借助于西湖旅游休闲业的强劲态势，而且也由于该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性，更凸现其物业高不可攀的顶级品质。

又因其价格定位处在杭城写字楼价格的金字塔塔顶，目标消费群锁定在尖端客户，因此，位于湖滨休闲步行街内的西湖国贸中心等高档写字楼凭借杭州市的龙头产业———旅游休闲业和独一无二的西湖景观优势、浓厚的商业氛围和便捷的交通独步于顶级写字楼的天下。

湖滨特色街的改造对周边写字楼、商业物业的销售、升值、投资等方面带来了相应的利好消息。

业内最关注“宇宙价”地块———西湖国际商务中心，此工程在去年5月的房交会上露了一下脸之后，在很大的一段时期内悄无声息，预计该工程的售价将达到18000元/平M左右。

下表是对湖滨板块写字楼调研结果的列表：

楼盘名称

开发商

地址

面积㎡

开盘时间

价格

元华商城

广宇房地产

湖滨路柳营路交叉口

50000

6500起

西湖铭楼

浙江原达房地产

六公园附近

10000

现房

13500起

平海旺角

浙联房地产

平海路延安路交叉口

15314

均价9500

望湖时代广场

杭州轻都实业公司

仁和路与中山中路交界

50000

均价8000

西湖国际商务中心

锦绣天地房产

湖滨路1号

预计18000

西湖国贸中心

鸿瑛房地产

湖滨路庆春路交汇处

53088

现房

均价12000

6、吴山板块：

传统商业

　　在杭州延安南路商业区与吴山广场的交汇处，有一个可与武林商圈相媲美的富有人文气息的吴山商圈。

它东临古往今来的传统商业繁华之地———河坊街，西依日益兴旺的西湖南线休闲商业街。

该区域在重现了古老杭州城区内商业繁华、摩肩接踵的天堂之角———河坊街后，传统商业氛围日渐浓厚，形成了杭城最富历史人文气息和地方浓郁特色的传统商业模式，是属于近年来杭州市中心城区写字楼汇聚得最为紧密的区块，清波商厦、涌金广场、吴山商城、耀江广厦和西湖定安名都商务楼、吴山名楼等工程的面世，成为了“传统商业+现代商务”有机融合的典范。

　　由于吴山景区的地域范围相当局促，基本上已无地可开发新的写字楼工程，因此，吴山名楼等作为绝版高档景观写字楼，以其景观商务环境的品质在杭城写字楼中独树一帜。

对该地区写字楼盘调研的情况如下表：

楼盘名称

开发商

地址

面积㎡

开盘时间

价格

清波商厦

延安南路

12240

吴山商城

吴山商城房地产

延安南路8号

28233

均价9500

耀江光厦

耀江房地产开发有限公司

延安南路

69000

均价7500

吴山商务综合楼

杭州二轻房地产

吴山广场旁

7500均

龙兴广场

浙联房地产

延安路灯心巷

16500

标力大厦

延安路

35000

8500起

耀江广厦引入婚庆广场加盟，可能是当地意义最重大的事。

因为此前吴山区块的人气一直不旺，婚庆业的加入有聚拢人气的作用，有助于在吴山板块塑造一个较成熟的业态。

7、城站板块：

贸易行业

目前，城站广场周围已建和将建15栋左右的高层建筑，共40余万平方M，有铭扬、广复、中闽、利群、香榭、红楼等商务写字楼，且多为宾馆、写字楼和商场。

近年来，由于加入WTO，外贸形势好转等诸多利好消息，外贸企业经济效益大幅度提高，于是外贸公司纷纷选址更换新的办公环境，提升企业形象与品牌并进一步拓展外贸商机。

对城站板块写字楼盘调研结果如下表：

楼盘名称

开发商

地址

面积㎡

开盘时间

价格

中闽大厦

城站附近

38600

清泰商务中心

大家房地产

清泰街

广宇-广复大厦

广宇房地产

城站附近

69000

香榭商务大厦

杭州香榭房地产

西湖大道城站售票处

6800起

联银大厦

浙江职工房地产

城站附近

36000

5500起

以城站香榭大厦为例，其成功在于其准确的目标定位与营销策略，利用城站的地理优势，将主要客源目标锁定在服装、外贸、医疗器械等行业中的大中型企业，进行专门的客户上访服务。

目前大厦的业主有70%为外贸企业。

外贸企业不但有经济财力支撑，而且需要城站这个交通枢纽中心和周边高档写字楼的办公空间。

另外，在城站区域内，有诸如四季青服饰市场等大型专业市场，适合于内销产品大批量批发、销售，这样就存在一个仓储、物流等一条龙服务的问题，而城站广场这个交通枢纽中心，既是物流辐射中心，又是各种信息汇集的中心。

于是，企业纷纷择址城站的交通枢纽中心地位和周边高档写字楼作为自己的办公空间和商