城市群市场分析报告版.docx
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城市群市场分析报告版
2017年城市群市场分析报告
2017年8月出版
文本目录
图表目录
1、因城施策带来城市群内差异表现
自2016年4Q以来，中国房地产市场呈现出城市圈内轮动现象。
一二线普涨后，因城施策的调控模式将热点城市圈内三线区域需求快速引爆（包括一、二线需求溢出和三线、四线因涨价带来需求复苏）。
1.1、一线城市去库存显著，“四限政策带来下行”
一线城市包括北京、上海、广州和深圳。
2016年，上述四个一线城市的GDP分别达到2.49万亿元、2.75万亿元、1.96万亿元和1.95万亿元，位居全国前列。
同时，2017年前四月，四个一线城市商品房销售面积和销售金额占全国比例分别为4.01%和13.0%，总体呈现下降态势。
图表1：
一线城市2016年GDP情况
图表2：
一线城市房地产销售在全国占比
随着限购、限贷、限价、限售的“四限政策”陆续出台，一线城市商品房销售呈现下降趋势。
2017年前四月，一线城市商品房销售面积累计达到1670.5万平，同比下滑
27.9%。
同期，一线城市商品房销售金额累计达到4314.0亿元，同比下滑26.3%。
图表3：
一线城市销售面积增速高位回落
图表4：
一线城市销售金额增速高位回落
在加大土地供给的情况下，一线城市库存去化周期有所回升，但总体仍处低位。
截至2017年4月份，一线城市商品房出清周期回升至16.4个月。
同时，一线城市房价增速下行。
截至2017年4月份，一线城市商品住宅均价达到3.30万元/平，同比增加
15.0%。
图表5：
一线城市库存去化周期低位有所回升
图表6：
一线城市房价同比增速高位回落
1.2、二线城市去库存显著，今年来政策趋严，需求回落
二线城市（本报告包括天津、重庆等37个省会、单列市等城市）经济和人口规模
具有较强的实力。
2017年前四月，二线城市商品房销售面积和销售金额占全国的比例分别达到21.8%和20.7%。
图表7：
二线城市2016年GDP情况（亿元）.
图表8：
二线城市房地产销售在全国占比
2017年以来，部分二线城市也受到调控政策影响，商品房销售增速高位回落。
2017年前四月，二线城市商品房销售面积累计达到9073.0万平，同比下滑22.1%。
同期，二线城市商品房销售金额累计达到6882.2亿元，同比下滑12.9%。
图表9：
二线城市销售面积增速高位回落.
图表10：
二线城市销售金额增速高位回落
目前，二线城市库存去化周期已降至相对合理水平。
截至2017年4月份，二线城市商品房出清周期为21.1个月。
同时，今年以来部分二线城市调控没有使其房价增速显著回调。
截至2017年4月份，二线城市商品住宅均价达到1.19万元/平，同比增加
16.7%。
图表11：
二线城市库存去化周期先降后升
图表12：
二线城市房价同比增速高位盘整
1.3、三线城市分化严重，政策受益，去库存持续
三线城市（本报告包括128个中小型地级市）经济和人口规模实力一般，但是由于城市众多，所以其商品房销售在全国占比达到一半以上。
2017年前四月，三线城市商品房销售面积和销售金额分别占全国74.2%和66.3%。
图表13：
部分三线城市2016年GDP情况（亿元）
图表14：
三线城市房地产销售在全国占比
2017年以来，绝大多数三线城市无调控，且仍然享受去库存优惠政策。
受此影响，三线城市商品房销售增速继续攀升。
2017年前四月，三线城市商品房销售面积累计达到30911.6万平，同比增加40.2%。
同期，三线城市商品房销售金额累计达到22026.4亿元，同比增加58.5%。
图表15：
三线城市销售面积增速低位回升
图表16：
三线城市销售金额增速低位回升
目前，三线城市库存去化周期仍处于相对高位。
截至2017年4月份，三线城市商品房出清周期为31.0个月。
同时，2017年以来，三线城市房价补涨。
截至2017年4月份，三线城市商品住宅均价达到8779.9元/平，同比增加18.3%。
图表17：
三线城市库存去化周期震荡下行
图表18：
三线城市房价同比增速低位回升
1.4、因城施策将带来行业四六分化，开发商二八分化
2017年以来，全国各城市的因城施策继续深化。
以上基本面事实大致反映，行业在因城施策差异化调控下最终结果是冷热不均。
主要调控城市受政策压制影响表现为成交回落，非调控城市则出现价格、销售螺旋上升。
下表列出了截至2017年5月的全国主要城市限购政策。
表格1：
截至2017年5月的全国主要城市限购政策总结
（一）
表格2：
截至2017年5月的全国主要城市限购政策总结
（二）
表格3：
截至2017年5月的全国主要城市限购政策总结（三）
因城施策带来行业四六分化（成交面积看调控城市大致占全国40%）和开发商二八分化（只有少量开发商可以在持续因城施策调控中受益）。
按照以上逻辑，商品房市场的集中度提升是未来趋势。
积极布局城市群的龙头开发商将持续受益。
2017年1-5月，TOP20开发商的商品房销售额合计占比升至48.8%，其销售面积占比升至31.5%。
销售占比上升已经非常明显。
图表19：
TOP20地产商销售额占比持续上升.
图表20：
TOP20地产商销售面积占比持续上升
2、海外发达国家城市群发展模式
在一线、二线城市房价、地价开始大幅上涨之后。
中心城市从虹吸到溢出的城市
群效应在2017年非常明显。
为加深对中国城市群发展理解，我们先对海外发达城市群
模式进行回顾。
2.1、城市空间发展理论和城市不同发展阶段
城市发展理论研究由来已久，我们仅例举有代表性的观点：
1966年，美国经济学家弗里德曼（Freedman）在《区域发展政策》中提出的“经济增长引起空间演化”理论中，首次给出了城市空间演化模型，认为城市群的形成分为四
个阶段：
第一阶段：
工业化以前出现的由村庄合并而成的分散的城邦式城市（Polis）。
第二阶段：
工业化初期的具有点状聚焦效应的城镇（Town）。
第三阶段：
工业化成熟期的区域性大城市（City）。
第四阶段：
后工业化时期的一体化城市网络—城市群。
我国学者周一星归纳出城镇空间的演化规律：
第一阶段：
从乡村社区向现代化城市社区过渡的小城镇（Town）。
第二阶段：
实现了非农产业转变的城市化地区（UrbanizedArea）。
第三阶段：
一个经济中心与其经济社会一体化的邻接社区—都市区
（Metropolitan）。
第四阶段：
分工和组合功能高度发达的大都市区（Metropolis）。
第五阶段：
多个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大世界性都市带（Ecumenopolis）。
图表21：
弗里德曼的城市空间演化模型
图表22：
周一星的城镇空间演化规律
综合海内外的城市发展理论研究，我们认为，总体上城市空间发展经历了以下阶段：
小村镇、小城镇、城市、现代化大城市、大都市、城市群、巨大城市带
表格4：
主要城市发展理论和不同发展阶段的总结
即第一阶段是村庄社区形成小村镇。
第二阶段是经济增长的工业化初期的小城镇。
第三阶段是完成城市化和工业化的城市。
第四阶段是向内外部区域进行外延经济扩散的现代化大城市。
第五阶段：
区域内外部形成分工协作的功能化社区的大都市。
第六阶段是区域内外部形成高度协同一体化的卫星城或城市圈层的城市群。
第七阶段是多个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大城市带。
图表23：
城市发展的空间拓展规律总结
2.2、都市圈（城市群）的概念和不同发展阶段
都市圈概念最早源于20世纪初美国政府的大都市区（MetropolitanArea）概念，后来在日本被广泛应用。
它是指以经济发达的中心城市为核心，与具有一定结构、功
能且内在联系紧密的区域所形成的高度城市化区域。
都市圈可以依托中心城市的集聚
与扩散效应，可以辐射带动圈域其他城市一体化发展。
应该承认，都市圈在形成初期往往是核心城市虹吸效应大于溢出效应，即区域内
各类资源会全部流入核心城市；随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚，溢出效应会逐步显现。
制造业等传统产业将首先向外扩散。
这种产业“集聚—扩散—再集聚—再扩散”效应就是都市圈圈层结构形成的原因。
图表24：
都市圈发展从虹吸到溢出再到圈层网络分布
从国际都市圈理论和实践来看，都市圈都市经历了“雏形期—成长期—成型期—成熟期”的演化。
即在工业化初期，城市间通过铁路等交通工具相互连接，工业经济是此阶段的主导经济。
伴随城市不断扩展，广大农村成为生产要素净流出地区。
此阶段城市空间结构呈核心放射状，都市圈的圈层结构不明显。
此后，城市由向中心集中转为放射状向外扩展，产业和人口向郊区呈圈层蔓延转移，郊外区域性副中心产生。
最后，伴随城市进程加快，人口膨胀、地价上涨、交通拥挤、居住环境恶化，郊区生态价值得到重估。
此时都市圈进入全面发育时期。
原先在城区的重化工业和制造业外移和重新集聚。
副中心逐渐强大并形成新圈域。
在信息化浪潮和高新技术产业发展下，现代生产性服务业崛起。
都市圈空间结构开始由单中心向多中心转变，在更高层次上融合、改造、提升，成为多中心网络化的城市群空间结构。
2.3、城市群成为经济增长和人口吸纳之地
2.3.1、东京都和东京都市圈
日本三大都市圈包括了东京都市圈（东京都、神奈川县、千叶县、琦玉县等）、中
京都市圈（岐阜县、爱知县、三重县）、近畿都市圈（京都府、大阪府、奈良县等）。
以东京都市圈为例，其由东京都、神奈川县、千叶县等组成。
随着都市圈的不断外溢和拓展，目前，日本东京都市城市群已经呈现典型的圈层式分布。
图表25：
日本三大城市群及东京城市群区域位置
图表26：
日本东京都市城市群呈圈层式分布
在1945年到2000年间，伴随着“二战”结束和日本经济崛起，东京都的经济和人口增长速度较快。
但是到了发展后期，日本东京都周边三县的经济和人口增速开始超过东京都本身。
例如，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县GDP之和在全国比例由2001年的13.4%升至2013年的14.1%，而同期东京都GDP占比则18.5%附近不变。
图表27：
日本东京都周边三县GDP之和占比呈上行趋势
同样，到了发展后期，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县三县人口之和在全国占比由1920年的14.5%升至2010年的27.4%，而东京都人口在全国的占比常年保持在10%基本不变。
图表28：
日本东京都周边三县人口之和占比持续上升
2.3.2、纽约市和纽约州
美国三大城市群包括：
东北部大西洋沿岸城市群（纽约、波士顿等）、北美五大湖
城市群（芝加哥、底特律等）、洛杉矶大都市区城市群（洛杉矶、旧金山等）。
其中，美国的东北部大西洋沿岸城市群位于大西洋沿岸低地，历史上一直是美国
的政治、经济和文化中心。
该城市群包含了1个千万级城市（纽约），12个百万级城市
（波士顿、费城、华盛顿等），30多个中小城市（大西洋城等）和200多个卫星城镇。
它以只占美国2%的土地和17%的人口，却创造了美国20%的GDP。
在城市群中，若干个主核、次核城市间形成了良好的协同、分工：
纽约是世界经济和金融中心、费城是
重工业城市、华盛顿则是美国政治中心。
图表29：
美国三大城市群及东北部大西洋城市群区域位置
图表30：
美国纽约东北部大西洋城市群的城市分布
同样，到了发展后期，美国东北部大西洋沿岸城市群中纽约周边的城市群的经济和人口增速加快。
例如，美国东北部大西洋沿岸城市群中非纽约市人口占美国东北部城市群人口比例由1970年的82.5%上升至2008年的84.5%。
图表31：
美国东北部城市群中非纽约市人口占美国东北部城市群人口比例逐年上升
2.4、城市群成为房地产投资旺盛之地
随着经济和人口不断向城市群汇集，该区域也逐步成为房地产投资的旺盛之地。
例如，2013年，日本东京都GDP中房地产贡献值达到12.1万亿日元，由此，日本东京
都GDP中地产贡献值占全国的比例由2001年的18.8%上升至2013年的20.2%。
同样，2013年，美国东北部大西洋沿岸城市群的GDP中房地产贡献值达到4364.4
亿美元，由此，该城市群的GDP中地产贡献值占全国的比例由2005年的19.7%上升至
2013年的20.3%。
图表32：
东京都GDP中地产贡献值占全国比例上行
图表33：
美国东北部城市群GDP中地产贡献值占全国比例上行
发展的后期，核心城市周边的房价涨幅也呈现高于核心城市的趋势，2010－2016年间，东京都周边三县住宅地价涨幅高于全国水平。
1980－2008年间，美国东北部大西洋沿岸城市群中非纽约的中大西洋地区的预制房屋平均售价涨幅也高于纽约市区。
图表34：
东京都周边三县住宅地价格涨幅高于日本全国水平
图表35：
纽约周边城市群房屋价格涨幅高于美国全国水平
3、城市群将是我国未来发展的重点
考虑交通等基础设施改善，城市社会观念、管理制度逐步融合，城市群发展思路
已经开始在我国开始走向城市并成为发展重点。
我们认为，中国城市群发展目前并未
完全成型，未来依旧具备广阔空间。
3.1、当前我国三大城市群介绍
3.1.1、长三角城市群
根据2016年5月国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》，长江三角洲城市群（简称长三角城市群）位于长江入海之前的冲积平原，包括：
上海，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市，占地面积21.17万平方公里，该城市群的战略定位是：
最具经济活力的资源配置中心，具有全球影响力的科技创新高地，全球重要的现代服务业和先进制造业中心，亚太地区重要国际门户
作为发展相对成熟的长三角地区，上海、南京、杭州等一二线城市周边的三线城市经济和人口增速较高，相应地其地产销售增速也较高。
例如2000-2016年，全国GDP增长6.42倍，而长三角中三线城市的GDP则增长了7.98倍。
同样，2008-2015年，全国常住人口增长了3.51%，而长三角中三线城市的常住人口则增长了4.77%。
图表36：
长三角中上海周边城市群经济增速较高
图表37：
长三角中上海周边城市群人口增速上升
随着经济和人口的不断汇集，长三角中三线城市的商品房销售和投资增速也较高。
2008-2015年，全国商品房销售面积增长了0.95倍，而长三角中三线城市的商品房销售面积则增长了1.27倍。
同样，2006-2015年，全国房地产开发投资增长了3.94倍，而长三角中三线城市的商房地产开发投资则增长了4.81倍。
图表38：
长三角中上海周边城市群商品房销售增速较高
图表39：
长三角中上海周边城市群房地产投资增速较高
3.1.2、珠三角城市群
珠江三角洲（或珠三角城市群）位于广东省中南部，珠江入海口与东南亚地区隔
海相望，包括广州、深圳、佛山、中山、惠州、东莞、珠海、江门、肇庆等9个城市，新扩容清远、云浮、阳江、河源、汕尾5个城市，一共14个城市。
大珠江三角洲地区另外加上香港、澳门。
珠三角是中国城市群中经济最有活力、城市化率最高的地区。
作为发展相对成熟的珠三角地区，广州、深圳等一二线城市周边的三线城市经济和人口增速较高，相应地其地产销售增速也较高。
例如2000-2016年，全国GDP增长
6.42倍，而珠三角中三线城市的GDP则增长了7.84倍。
同样，2003-2016年，全国常住人口增长了7.00%，而珠三角中三线城市的常住人口则增长了22.8%。
图表40：
珠三角中广深周边城市群经济增速较高
图表41：
珠三角中广深周边城市群人口增速上升
随着经济和人口的不断汇集，珠三角中三线城市的商品房销售和投资增速也较高。
2002-2015年，全国商品房销售面积增长了3.79倍，而珠三角中三线城市的商品房销售面积则增长了5.75倍。
同样，2005-2015年，全国房地产开发投资增长了5.03倍，而珠三角中三线城市的商房地产开发投资则增长了6.91倍。
图表42：
珠三角中广深周边城市群商品房销售增速较高
图表43：
珠三角中广深周边城市群房地产投资增速较高
3.1.3、京津冀城市群
京津冀是中国的“首都圈”，位于环渤海湾地区、华北平原北部，包括北京市、天
津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、秦皇岛、张家口、承德、石家庄、沧州、邯郸、邢台、衡水等11个地级市。
其中北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区。
该区域土地面积21.8万平方公里。
2017年4月，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区，涉及保定市下辖的雄县、容城、安新3县及周边部分区域。
受行政体制的约束，该城市群一体化发展水平相对较低。
整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。
作为发展相对滞后的京津冀地区，北京、天津等一二线城市周边的三线城市经济增速较低。
例如2000-2016年，全国GDP增长6.42倍，而京津冀中三线城市的GDP只
增长了6.19倍。
受益于京津冀一体化政策推动，该区域的人口流入有所加快。
2007-2015年，全国常住人口增长了4.04%，而京津冀中三线城市的常住人口则增长了5.28%。
图表44：
京津冀中京津周边城市群经济增速较低
图表45：
京津冀中京津周边城市群人口增速有所上升.
随着政策的持续推动，京津冀中三线城市的商品房销售和投资增速也较高。
2002-2015年，全国商品房销售面积增长了3.79倍，而京津冀中三线城市的商品房销售面积则增长了6.95倍。
同样，2005-2015年，全国房地产开发投资增长了5.03倍，而京津冀中三线城市的商房地产开发投资则增长了7.46倍。
图表46：
京津冀中京津周边城市群商品房销售增速较高
图表47：
京津冀中京津周边城市群房地产投资增速较高
3.2、未来我国将发展19大城市群
3.2.1、19大城市群概况
2011年6月，《全国主体功能区规划》正式公布。
此规划是我国国土空间开发的战略性、基础性和约束性规划，有助于推进人口、经济和资源环境相协调的国土空间开发格局。
按开发方式，该规划将我国国土空间分为以下主体功能区：
优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。
优化开发区域是指国土开发密度已经较高、资源环境承载能力开始减弱的区域。
重点开发区域是指资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。
限制开发区域是指资源承载能力较弱、大规模集聚经济和人口条件不够好并关系到全国或较
大区域范围生态安全的区域。
禁止开发区域是指依法设立的各类自然保护区域。
图表48：
我国土地开发强度情况
图表49：
我国国土空间划分为四类主体功能区
为加快城市群建设发展，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色镇，2016年3月，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出，要优化城镇化布局和形态，加快构建以陆桥通道、沿长江通道为横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为纵轴，大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的“两横三纵”城市化战略格局。
《规划》指出：
建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海
峡西岸城市群开放竞争水平。
培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、
滇中、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展增长极。
其中，东北地区城市群又分为哈长和辽中南城市群。
即《规划》提及的城市群将达19
个。
图表50：
我国19大城市群区域分布状况
图表51：
我国“两横三纵”城市化交通发展战略
根据《规划》，未来我国19大城市群中，国际级城市群将有4个：
长三角、京津冀、珠三角、成渝地区；国家级城市群将有6个：
辽中南、长江中游、山东半岛、海峡西岸、中原、关中平原；而区域级城市群将有9个：
哈长、山西中部、呼包鄂榆、宁夏沿黄、兰州西宁、黔中、滇中、北部湾、天山北坡。
从而形成能级分层的城市群结构化分布。
图表52：
我国19大城市群分层设计
下表列出了未来我国19大城市群的基本情况。
其中，已经获得国家批准的城市群
6个，包括：
长三角、成渝地区、长江中游、中原地区、哈长地区、北部湾地区城市群。
表格5：
我国19大城市群基本情况介绍
4、我国城市群发展空间测算
4.1、未来我国三大城市群发展空间测算
目前，我国主要的三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）的土地面积和人口数
量已经达到美日等发达国家水平，但是人均GDP和地均GDP，以及GDP占全国的比例
还处于较低水平。
例如，经济综合实力最强的长三角城市群人均GDP和地均GDP分别是1.44万美元
/人和1025美元/平方公里，距离美日主要城市群的差距还较大。
美国东北部大西洋城市群的人均GDP达到6.20万美元/人，日本的太平洋沿岸城市群的地均GDP达到了9600美元/平方公里。
表格6：
2016年我国三大城市群与纽约、东京城市群经济指标对比
我们可以测算未来我国三大城市群的整体发展空间。
从谨慎角度出发，我们假设以美日城市群人均GDP的最低值的50%作为未来我国三大城市群的发展目标值，则由人均GDP差异测算出来的长三角、珠三角和京津冀GDP增长空间分别是1.45万亿美元、
0.69万亿美元和1.16万亿美元。
同样，从谨慎角度出发，我们假设以美日城市群地均GDP的最低值的50%作为未来我国三大城市群的发展目标值，则由地均GDP差异测算出来的长三角、珠三角和京津冀GDP增长空间分别是0.92万亿美元、1.56万亿美元和
2.17万亿美元。
综上，我们可以知道未来我国长三角、珠三角和京津冀的平均GDP增长空间分别是1.19万亿美元、1.13万亿美元和1.66万亿美元。
表格7：
我国三大城市群与美日城市群对比及发展空间测算
4.2、未来我国19大城
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