房地产拍卖评估报告.docx

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房地产拍卖评估报告

PPP估价报告

估价项目名称：

城市中在建工程

委托方：

XXX市中级人民法院

估价方：

有资质的有限公司

估价人员：

XXX

估价作业日期：

XXXX年XX月XX日至XX月XX日

估价报告编号：

XXXX

目录

一、致委托方函3

二、估价师声明4

三、估价的假设和限制条件6

四、估价结果报告8

六、附件清单13

致委托方函

XXX市中级人民法院:

承蒙委托，我公司本着客观、独立、公正、科学的原则，对所委托的PPP进行评估。

经我公司派员前往现场勘察及进行市场调查，收集有关数据资料，根据PPP估价目的、原则和程序，遵循国家《PPP估价规范》，按照PPP估价方法进行科学测算，结合估价经验，公允反映了估价对象在估价时点的公开市场价值。

具体情况如下：

一、估价对象：

位于城市中在的建筑物（用地面积：

XXM2，建筑面积XXXXM2）；

二、估价目的：

确定己完工的建筑物市场价值，为委托方确定拍卖底价提供价格参考依据；

三、估价时点：

XXXX年XX月XX日；

四、估价结果：

估价对象在估价时点的己完工建筑物价值为¥XXXX万元，大写人民币贰佰陆拾贰万零叁佰元整；拍卖底价是在估价对象市场价值的基础上下调20%所得，为¥2XX2万元，大写人民币贰佰零玖万陆仟贰佰元整。

此致

法定代表人（签名盖章）:

有资质的有限公司

XXXX年XX月XX日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有

关当事人没有利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《PPP估价规范》

进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

参加本次估价的注册估价师签名、盖章：

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设条件：

1、本估价资料由委托方提供的部分，我公司未进行函证，假设其完全、真实、有效、合法，并以确认的房屋用途为依据评估估价对象的价值；

2、本报告结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，即在估价时点预期能够成交的最佳价格。

3、委托方提供的《国有土地使用证》是XXX市XX公司所有的土地面积为XX0.8M2；而1XX年XX月XX日发的《工程建设临时通知书》领证单位是XX公司，用地面积为XXM2，其用地面积大于证载的土地面积，根据估价目的和委托方要求，本次只评估在建工程（烂尾楼）己完工部分建筑物的现状价值，所以没有对土地面积和权属状况进行核实和函证。

4、根据异议人（XXXX委会）提供信息，估价对象第一、二层的装修、装饰及隔墙是承租人在承租后自行修筑的，考虑此实际情况和估价目的，本次估价结果不包含上述的第一、二层的装修、装饰及隔墙价值。

5、根据委托方最新提供的《工程结算（投标）书》所载估价对象建筑面积为XXXXM2（原提供的《工程建设临时通知书》所载建筑面积为XXXXM2），本次评估以最新提供的《工程结算（投标）书》所载建筑面积为依据，即委估对象建筑面积按XXXXM2计算，但最终估价结果应以有测绘资格的测绘面积为准。

6、本报告估价结果只包含在建工程（烂尾楼）己完工的建筑物的现状价值，不包含土地使用权价值。

二、估价限制条件：

1、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响；

2、本估价报告只适用于确定己完工的建筑物市场价值，为委托方确定拍卖底价提供价格参考依据；

3、未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等不确定因素对估价对象市场价值的影响；

4、本估价报告使用的限制条件：

本估价报告只能作为委托方拍卖用途使用。

如果按本评估价值拍卖不出去，需要调低价格时，必须由本评估有限公司进行调整；

5、本报告的拍卖底价是在估价对象市场价值的基础上下调20%所得；

6、本报告有效期为一年，超过估价时点后，随着时间及市场情况的变化，该评估价值需作相应调整；

7、对于估价中可能存在影响估价结果的其他事项，委托方在委托估价时未作特别说明的，在估价人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本公司及估价人员不承担相关责任。

PPP估价结果报告

（一）委托方

委托单位：

XXX市中级人民法院

（二）估价方

估价机构：

有资质的有限公司

法定代表人：

XXX

地址：

XXX市XX区解XXX

电话：

XXXX

（三）估价对象

（1）名称：

城市中在建工程（烂尾楼）己完工部分的建筑物

（2）坐落：

城市中；

（3）用途：

综合楼；

（4）权属状况：

XXXXX

（5）在建现状：

估价对象为一幢己于XXX年开始兴建但至今尚未建成的烂尾楼盘，拟规划建设一幢八层半综合楼，其中一至三层裙楼，四至八层半为标准层（第八层半建筑面积比标准层减少约XXX.08M2）。

己完成地下基础和八层半主体框架工程，并完成一至二层部分外墙、隔墙和小部分装修，其余部分外墙、隔墙、水电安装及装修均未完成，根据工程进度估算和建成时间、建筑物现状分析，工程量已完成XX%，成新率为80%；

（6）建筑面积：

根据委托方最新提供的《工程结算（投标）书》所载估价对象建筑面积为XXXXM2（原提供的《工程建设临时通知书》所载建筑面积为XXXXM2），本次评估以最新提供的《工程结算（投标）书》所载建筑面积为依据，即委估对象建筑面积按XXXXM2计算，但最终估价结果应以有测绘资格的测绘面积为准。

（7）层数：

己建八层半；

（8）建筑结构：

钢筋混凝土框架结构；

（9）使用和装修：

XXXXXXX。

（10）工程质量：

己建成部分工程质量可，其余为待续建工程；

（11）建成年月：

估价对象于XXX年建设，目前尚未建成，属烂尾楼盘，建成年月未定；

（12）公共配套设施完备程度：

估价对象临城市主干道XXXX大道，，对外交通便捷度高；距离市级中心约XX米，商服繁华度高；X宗地的开发程度为宗地红线内外“五通一平”，其区域因素条件好。

（四）估价目的：

确定己完工的建筑物市场价值，为委托方确定拍卖底价提供价格参考依据；

（五）估价时点：

XXXX年X月XXX日。

（六）价值定义：

估价时点的公开市场价值。

（七）估价依据：

1、委托方委托估价书；

2、国家有关的政策、法规；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、《中华人民共和国城市PPP管理法》；

5、《中华人民共和国土地管理法》；

6、《中华人民共和国拍卖法》；

7、中华人民共和国国家标准《PPP估价规范》（GB/T50291-1999）；

8、《XXX市PPP开发收费项目及标准》；

9、《PPP开发项目经济评价方法》（建设部发布）；

10、《广东省建筑工程定额》；

11、《XXX市建筑工程造价信息》；

12、估价人员现场勘测资料及收集PPP近期交易信息和建筑造价信息；

13、委托方提供的有关各种资料（详见附件）。

（八）估价原则：

估价人员在遵循独立、客观、公正和科学的原则前提下，结合估价目的对委估PPP价格进行评估，并遵循下列PPP估价原则：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、估价时点原则。

（九）估价方法：

本次估价的目的是对在建工程（烂尾楼）项目PPP进行公开市场价值评估，通过实地勘察和对周边区域的调查分析有关资料之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用成本法进行估价。

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（十）估价结果本评估以掌握的有关资料为依据，根据估价目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合估价目的和评估经验，经计算，估价对象城市中在建工程（烂尾楼）己完工部分（已施工建筑面积XXXXM2）在估价时点的市场价值为¥XXXX万元，大写人民币贰佰陆拾贰万零叁佰元整；拍卖底价是在估价对象市场价值的基础上下调20%所得，为XX万元。

（十一）估价人员：

估价人员姓名

估价资格或职称

签名或盖章

XXX

XX价师

XXXX

XXX师

（十二）估价作业日期：

XXXX年XX月1X日至XX月17日。

（十三）估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年；但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。

打印：

XXX校对：

XXX

附件清单

（复印件）

1、《价格评估委托书》[XXXX]XX中法执评房字第号；

2、《国有土地使用证》[XX国用（XXX5）字第020号]、《工程建设临时通知书》（一九九四年十二月二十一日发）和《施工许可证》[（XXXX号]等；

3、《工程结算（投标）书》

4、估价对象实勘照片；

5、《营业执照》；

6、《PPP价格评估机构资格证》；

7、《PPP估价师注册证》。

PPP估价技术报告

一、估价对象分析：

按PPP估价技术规范要求，对委估PPP市场背景、区域因素、个别因素、最高最佳使用等四因素进行综合分析。

（一）市场背景分析：

1、经济态势：

从国家政策方面看，首先是政策对PPP市场投资和消费的拉动效应。

国家先后出台了一系列降低或减免PPP契税、简化办事程序等政策，进一步降低PPP开发成本，刺激了住房消费。

金融机构采取延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，金融贷款品种也不断创新，还采取浮动贷款利率等灵活手段，鼓励个人贷款购房，增强了居民购房支付能力；其次，PPP市场体系逐步建立，二、三级市场联动格局已形成，以及高科技现代化的PPP信息系统的出现，为市场购买双方提供了交易的有效信息，进一步激活了城市居民“住房以小换大，以差换好，以旧换新”的欲望；第三，我国加入WTO后，中国会更加开放，经济必将进一步发展，特别是2008年中国北京将举办奥运会和2010年上海将举办世博会等国际盛会，预示着中国未来的政治形势和经济发展前景为世界看好。

这对培育和促进PPP市场发展将起到积极的作用。

所以，从宏观经济政策方面看，我国经济已经结束了宏观调控的紧缩期，正处于经济发展的上升时期，投资环境较宽松。

我国个别城市还出现了PPP投资过热的现象。

2、XXX经济发展前景：

新一届市委市政府深刻地认识到促进XXX市经济快速发展、社会全面进步是落实“三个代表”重要思想的真正体现，是代表XXX市广大人民的真切愿望。

在分析XXX的区位优势、地理优势和资源优势后，重新调整了经济发展的思路，开展实施“工业立市”发展战略，使XXX整体经济运行取得了明显成效，2004年全年完成生产总值603亿元，增长10.8%，增速创年9年来新高，工业经济效益综合指数位居全省第一。

XXXX年则开始，市委市政府帅先提出今后几年加速发展，提出“十一五”发展纲要，力争五年再造一个XXX。

XXX的经济发展前景将更加趋好，投资环境会更加优越，XXX将步入经济发展的快车道。

XXX依托得天独厚的海洋经济资源和自然经济资源，依托独特的地理区位优势，进一步加强了XXX市在区域经济中的中心地位，推动XXX经济迅速发展，因此PPP市场的前景较好。

（二）区域因素分析：

现就影响商住综合PPP价格的区域因素分析如下：

（1）繁华程度：

估价对象位于XXX市RRXXXX路，位于XXXX大道北，附近有沙湾市场、沙湾街道办、XXX渔船厂、XXX建材中专、会展中心、市交通局等，距离市级中心约XXXX米，商业服务繁华度较好。

（2）交通便捷程度：

估价对象紧临城市主干道XXXX大道，有多路公交车经过，交通通达，对外及市内交通便捷。

（3）环境和景观：

估价对象周边绿化环境好，人文、自然景观、大气、水等环境质量较好。

（4）公共设施配套齐备程度：

城市基础设施如供水、供电、供管道煤气、排污、绿化、道路、路灯等设施完备；社会公共服务设施如幼儿园、中小学、市场等齐备。

（5）城市规划限制：

用途限制为综合楼用途，规划建筑容积率高。

（三）个别因素分析：

估价对象规划布局合理，地块形状规则，土地利用率较高，长宽比例适当，建筑容积率较高，其个别因素处于较好水平。

（四）最高最佳使用分析：

根据估价对象的设计和建设情况，结合XXX市商业和住宅房地产市场有效需求分析，我们认为该估价对象按现在的计划进行建设已达到最高最佳使用，使用价值得到应有的发挥。

二、估价方法选用：

根据估价目的和已掌握的调查资料，我们决定用成本法求取房屋的价格；在此基础上确定估价对象的PPP价值。

三、估价测算过程：

建筑物价值评估：

建筑物价值评估采用成本估价法，即：

建筑物现值=建筑物标准重置单价×综合系数×建筑物面积×成新率

评估技术路线如下：

1、根据各建筑物的结构和中档装修标准，按我市有关工程建设预决算定额标准及目前建筑市场状况，通过间接法求得房屋的重置价。

建筑物的重置价构成因素如下：

（1）、勘察设计及前期工程费；

（2）、建筑安装工程费（按层高3M计）；

（3）、基础设施建筑费；

（4）、管理费；

（5）、投资利息；

（6）、利润；

（7）、税金；

2、成新率的确定：

根据现场勘察和委托方提供资料，确定估价对象建筑物成新率为80%。

3、综合系数确定：

综合系数的确定考虑如下因素：

（1）超过中档装修标准的特殊装修；

（2）对设备和工艺安装要求建筑物在层高和结构上（如高度）有特殊标准。

（3）根据工程进度估算，工程量已完成56%；

根据现行的《广东省建筑工程预（结）算定额》和《XXX市建设工程造价信息》，以及现行的有关利率、利润、税费等进行综合测算，确定评估对象建筑物重置成本为：

800元/M2，即房屋价值为：

800元/M2×56%×80%×XXXXM2=2620291元,

取值为XXXX万元。

大写人民币贰佰陆拾贰万零叁佰元整。

三、拍卖价格及其调价因素

1、调价因素：

拍卖需通过变现形式实现产权转移，评估价格也按市场价格扣减应交相应税费。

对于通过法院强制变现的PPP，由于受变现方式，变现时限、买方市场的影响，应对市场价格进行一定比例的折扣，这个折扣一方面要对买家有吸引力，一方面也要维护PPP产权人权益，根据统计分析及经验积累，折扣比例确定为20%。

2、拍卖价格：

将市场价格估价结果下调20%，

即XXXX万元×（1-20%）=209.62万元

大写人民币贰佰零玖万陆仟贰佰元整。

有资质的有限公司

XXX年XX月XXX