海口市园丁佳苑项目投资立项可行性研究报告.docx
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海口市园丁佳苑项目投资立项可行性研究报告
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海口市园丁佳苑项目可行性研究报告
目录
1.项目基本情况1
2.项目背景1
3.市场分析与预测2
4.项目定位4
5.项目建设内容4
6.项目风险分析7
7.投资估算与资金筹措8
8.财务分析与评价10
9.项目方案比较12
10.结论15
1.项目基本情况
1.1项目名称：
项目名称：
园丁佳苑（暂定名，以下简称本项目）。
1.2项目建设地点：
本项目位于海口市秀英区白水塘北侧,土地用途为生活用地。
项目地号为:
7-34-29和7-34-30,占地面积分别为45087.95平方和46085.15平方米,总面积为91173.1平方米。
容积率以2.5计。
1.3主要经济技术指标：
总投资：
约46094万元
建设面积：
约225000平方米
估计平均每平方米售价：
3000元
序号
项目
自主开发
合作开发（出地方占20%）
1
销售收入
64125万元
12825万元
2
公司需投入
46094万元
4094万元
其中：
土地
4094万元
4094万元
现金
41570万元
0
3
前期投入
3375万元
0
4
税后利润
10148万元
2030万元
5
年投资利润率
6%
12.3%
2.项目背景
本项目位于海口市秀英区白水塘北侧约136亩生活用地,系扶贫开发区总公司生活配套用地。
由于项目周边生活及工作配套设施尚不完善,自1996年征地后一直未能进行开发,闲置多年。
目前,公司一方面改制安置职工需要资金;另一方面,该土地长期不予开发,面临土地被收回的困境。
通过项目开发,不仅可使国有资产增值，我方还能顺利解决公司因改制所需的职工安置费问题；可以较优惠的价格获取一定数量的经济型住房，解决我公司及上级公司的员工的住房问题；解除土地因超过开发年限面临被收回的困境。
合理利用该项目土地,可以优化土地资源配置,盘活国有存量土地资源,确保国有土地资源的保值、增值。
实现社会效益与经济效益的高度统一。
3.市场分析与预测
3.1海口市房地产市场分析
近几年，随着国家宏观调控的深入，房地产市场发生了巨大的变化。
“国八条”“国十五条”“国六条”等的出台对房地产市场产生了巨大的影响。
国家出台了系列新政策，对经济适用房、限价房、普通商品房等中小户型，提出了高要求。
房地产热点城市的房价普遍上涨。
从长期看，宏观调控有利于海南省房地产的健康发展。
尽管宏观调控后国家土地供应和银行贷款更加严格，市场准入门槛提高，但房地产企业对发展前景普遍看好，一路走强的销售局面和持续上扬的房产价格有力地增强了房地产企业的信心。
据海南省企业调查队对全省房地产企业的定期景气监测调查，结果显示：
自2004年以来，海南省房地产业企业家表现较为乐观，信心指数一直在较景气区间高位运行，我省房地产企业对宏观调控后的发展依然充满信心。
调查显示，海南房地产市场在宏观经济形势不断趋好的背景下，上半年房屋销售量有所增长，商品房的销售量远远超过竣工量，房价持续上涨，市场处于上升运行的态势。
国家统计局海南调查总队公布数据显示，1-6月份，海南省房地产开发投资49.02亿元，增长26.6%，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的26.7%，增幅低于全国平均水平。
其中：
商品房投资额39.54亿元，同比增长36.7%，1-6月份房屋施工面积812.43万平米，同比增长6.2%。
这就说明从供给层面看海南省房地产投资并未出现过热现象。
6月份，海口市新建商品住宅平均售价3590元，海南房屋销售价格稳中趋升。
但也应该注意到，海南房屋销售价格涨幅仍然低于全国平均水平的。
6月份，全国房屋销售价格同比指数为107.1，海口市房屋销售价格同比指数为105.2，在全国70个大中城市中排位第38位。
从上述统计看，在全国房地产趋热的同时，海南房地产依然保持缓慢增长，这个落差使得海南房地产在全国市场在价格上独树一帜，具有很大的竞争力。
3.2区域位置分析
该项目用地处于海口新兴区域腹地，主要为工业制造和教育设施集中地。
工业包括汽车制造、制药、建材、化纤等；小学、中学、大学等教育设施较多。
此地依托海南经营状况最好的金盘工业区、海口保税区以及正在开发的药谷等开发区，消费地理结构优势明显。
项目建设符合海口市“城市西进”规划,符合未来海口市城市发展的方向。
但项目所在区域偏离城市中心，周边地区发展缓慢，城市基础设施尚不完善,该地块用于商品房开发，目前仍然存在较大的市场销售风险。
4.项目定位
该项目的规划设计，立意于演绎教育、教师界人群居住、生活圈的淡定、从容与高雅的悠然恬静之生活平台。
同时，本着“以人为本”的设计理念，借鉴引进先进的居住理念和设计手法，创建和睦的邻里关系、提高社区的生活品质，塑造高尚、典雅、舒适、亲切的社区文化氛围，力求在海口市场上推出有竞争力的、融环境生态与教育人文为一体的定向开发特色社区楼盘。
5.项目建设内容
5.1规划设计构思
本项目总体布局以创建个性化的园丁典雅生活社区为宗旨。
住宅基本上以南北向布局为主，结合少量南偏东、西向。
规划结构总体上采取分区组团+拼接行列式相结合的策略，其中大部分组团按照错位连体拼接方式，呈半围合形式，少量多层及小高层住宅按点式或板式布置。
每个组团的建筑处理和景观设计都采用不同的主题，增强可识别性，这种空间组织方式有利于创造亲切感和居住氛围，也便于邻里交往。
5.2建筑设计
本项目将顺应国家对中小户型的要求，基于宏观市场谨慎乐观的原则，增加90平方米以下的中小户型，使整个项目达到规划部门的技术指标要求。
建筑立面造型：
双坡屋顶适应热带多雨气候，具有热带建筑特征。
屋顶两侧三角部分漏出空白页有利于空气对流散热。
出挑平台及屋檐塑造深邃阴影，丰富立面光影效果。
为热带地区创造凉爽户外空间。
漏空的窗格装饰建筑细部，强化热带建筑特点。
建筑色彩及外墙材料：
建筑整体色彩明快雅致，屋面采用紫砂色陶瓦，突出人文气质。
墙面采用白色及浅米黄色喷涂材料，突出热带建筑质朴感觉。
基座部分充分利用当地材料——棕褐色火山岩外贴墙面，强调地域特征和厚重感觉。
5.3建设内容
１、小区内单位工程的基础工程、主体工程、砌筑工程、屋面保温防水工程，其他防水防渗工程等。
２、单位工程的室内外装修工程、门窗工程，原则上以设计图纸为准。
设计和施工标准由以下几点原则确定：
（1）、外装修采用高级涂料（市政有统一要求的以市政规划为主），局部可由设计单位选择其它材料。
（2）、采用白玻喷涂铝合金窗，喷涂色由设计院确定。
（3）、分户门装豪华防火、防盗门，地面水泥砂浆找平，起居室、卧室等处墙面、顶棚完成批挡。
（4）、楼房的入口门厅、电梯厅等公共部分采用中高极装修；顶棚吊顶、墙面及地面，根据设计选用饰面镶贴材料。
（5）、防火楼梯采用水泥地面、墙面作仿瓷涂料。
３、单位工程内的水电安装、电视电话系统工程，原则上以设计图纸为准。
设计及施工标准由以下几点原则确定：
（1）、给排水系统仅安装管道部分，厨、卫洁具均由买房客户自行采购安装。
（2）、电器照明除公共部分外，户内根据设计图纸施工，用电器（包括灯具）由买房客户自行采购安装。
（3）、电视系统根据设计入户。
（4）、电话线入户、宽带网络线入户，安装智能对讲机。
４、电梯工程采用合资电梯。
５、小区内的环境绿化工程，委托有资质的专业公司承担设计。
６、小区内的消防系统工程，按消防主管部门审定的意见执行。
７、人防工程，按人防主管部门审定的意见执行。
８、防盗系统工程，委托专业公司进行设计并施工。
９、小区内的游泳池、会馆及商业用房。
１０、变配电工程，按设计图纸执行。
１１、屋顶露台地面，水泥沙浆找平（含防水）。
１２、楼梯：
水泥沙浆抹面，防滑耐磨涂料面层，铁艺栏杆、木扶手；复式单元的楼梯水泥沙浆找平。
１３、阳台地面、围护为结构地板、铁艺栏杆，均须符合设计标准。
5.4总体指标
项目主要经济指标:
一.总用地面积：
91173.1m²
其中：
A1地块用地面积：
46085.15m²
A2地块用地面积：
45087.95m²
二.总建筑面积：
225000m²
三.容积率：
2.5
6.项目风险分析
为合理使用资金，我们有必要对项目操作过程中可能出现的问题予以关注，并按照国家有关规定采取措施防范风险。
6.1市场风险。
对比国内其它省市，海南的房地产市场容量较小，竞争十分激烈，同时前几年房地产热所遗留下来的半拉子房产较多，尚未彻底消化。
加上项目所在区域偏离城市中心，周边地区发展缓慢，城市基础设施尚不完善,该地块用于商品房开发，目前仍然存在较大的市场销售风险。
我们通过与有客户资源的开发商合作，进行定向行业体系定向开发，消除市场风险。
6.2行业风险。
近十多年来，我国房地产市场发展迅速，特别是海南前几年还出现了房地产过热的现象。
现在海南房地产市场正在逐渐步出低潮，但是出现新一轮房地产过热的风险还是会存在。
尽管如此，公司对此还是引起了足够的重视，组织人员深入了解我国与海南房地产的现状及发展方向，随时根据行业的发展进行调整和制定风险防范措施。
6.3政策风险。
随着国家系列宏观调控政策的出台，对房地产业有很大的影响。
一旦形势改变，政府政策调整将对项目的税负、盈利产生一定的影响。
为此，公司将从项目的本身做起，做到合理运用资金，降低投资成本，挖掘盈利潜力，提高防范风险的能力。
6.4经营风险。
项目在操作当中，会面临施工过程监督、房产质量控制、房产销售、广告促销等经营问题，其中质量的控制优为重要。
产品质量是企业的生命力，对项目的影响起着至关重要的作用。
6.5管理风险。
由于项目投资巨大，因此对公司的管理提出了新的要求，也产生了一定程度上的管理风险。
公司将在以往房地产开发积累的经验的基础上，积极改进管理方法，以适应新项目的要求。
6.6财务风险。
财务风险首先表现为投资过程中的资金使用，其次表现为项目竣工以后的资金回收。
不论是资金的使用还是回收，都会影响到项目的成败。
为此，项目将探讨招商引资，引进投资者资金，以降低项目财务风险。
7.投资估算与资金筹措
7.1投资估算
按照项目计划，项目总建设规模为225000平方米，总投资46094万元，详见投资估算表。
7.2资金筹措
项目全部实施需要投入46094万元，资金来源可选择银行贷款（自主开发）或以合作方式（合作开发）进行筹措，下面对两种资金筹措方案进行比较：
自主开发模式：
我司通过自有资金和银行贷款投入资金主导整个开发建设过程。
a、优势：
可获得较高的投资收益。
b、缺点：
开发资金压力大；开发成本控制要求高；我司将承担巨大的市场风险和财务风险。
c、目前我司资金不足，且我公司尚不具备筹集巨额资金的能力，根本难于筹措足够的开发资金。
合作开发模式：
由我司出地、合作方出资，在我司基本不投入资金的情况下，可确保国有土地资产的保值增值，以获取开发成功。
a、优势：
无开发资金压力；无开发成本控制要求；合作方分担了市场风险。
b、缺点：
投资收益相对较低。
7.3资金使用计划
本项目采取滚动开发，计算期取4-5年，其中建设期2年，按年均匀投入；房地产销售期从建设期第3年起开始。
8.财务分析与评价
8.1销售收入估算
项目收入来源为房地产销售收入。
房地产总建筑面积225000平方米，可销售面积按总面积的95%计算。
从建设期第3年开始预售，在4年的投资期内基本售完。
本项目充分考虑了风险因素，按4年投资期，平均每平方米3000元的价格估算，总销售收入为64125万元。
（3000元/平方米×225000平方米*95%=64125万元，具体详见营业收入及税金估算表）
8.2销售税金及附加估算
按照国家有关规定，房地产销售交纳营业税，税率5%，同时按营业税额交纳7%的城建税和3%的教育费附加。
因此，营业税及附加综合税率为5.5%。
详见营业收入及税金估算表）
土地增值税按税务部门预征的2%比例估算。
8.3成本费用估算
项目成本主要为房地产开发成本、土地成本，以及销售费用、管理费用和财务费用等，成本费用估算如下：
（1）房地产开发成本见项目投资估算表。
（2）土地成本为4094万元。
（3）销售费用按销售收入的2%计算。
（4）管理费用按开发成本的3%计算。
（5）不可预见费用按开发成本的5%计算。
（6）财务费用按2年建设期计算，均匀投入，贷款额占开发成本（不含地价）70%，利率按贷款利率7.5%计算。
8.4所得税
根据海南省有关规定，本项目按15%税率征收所得税。
9.开发方式方案比较
9.1直接转让土地
直接转让优点：
快速回收资金，风险较小。
直接转让缺点：
仅取得土地增值部分的利润，丧失了土地开发过程的利润。
9.2自主开发
（一）自主开发的优点：
取得项目开发全过程的利润，投资收益较高。
项目操作主导权完全由公司掌握。
（二）自主开发的缺点：
1、自主开发情况下，公司将独自承担项目的所有风险。
2、投入资金巨大，财务风险极大。
项目不含地价的总投入为41570万元。
考虑了滚动开发等因素，所需资金至少也要25000万。
在目前我司资金不足、且改制需要资金的情况下，将难于筹措足够的开发资金，存在巨大的资金风险。
3、投入较大的管理成本。
自主开发，公司需配备各专业人员，以有效地对项目进行管理，无形中增加了大量的人力成本。
4、项目开发周期长。
由于资金和风险因素的影响，必然会造成项目开发周期拖得过长。
（三）自主开发模式下的技术经济分析：
项目销售收入总额为64125万元
开发成本（含地价）为46094万元。
税后利润为10148万元。
年均投资利润率为6%。
9.3合作开发
对比自主开发存在的问题，项目可与有实力的企业合作开发本项目，从而降低开发风险。
（一）合作开发的优点：
如以公司出地，对方出资的方式进行合作，则公司将可在不付出现金的情况下，也可取得较高的投资收益。
按目前市场上的合作模式，一般作为出地方可得总利润的20%。
较少的人员配备。
采取合作开发模式后，公司仅需对项目建设过程进行一定的监督管理，因此不必配备太多的专业人员。
由于公司仅出地，不用付出现金，没有资金压力，将最大程度地降低项目风险。
对方不用付出土地价款，对其而言，前期资金压力大大降低，同样降低了项目风险。
因此，项目将保证有充足的建设资金，缩短开发周期。
（二）合作开发的缺点：
失去一定的项目操作主导权。
由于合作方投入资金，必然会要求取得项目经营管理权。
（三）合作开发模式下的技术经济分析：
1、项目税后总利润为10148万元，出地方取得税后利润的20%为2030万元
土地成本为4094万元。
年均投资利润率为12.3%。
9.4方案比较评价
本项目经计算分析得出：
自主开发模式下投资利润为10148万元，年投资利润率为6%；合作开发模式下投资利润为2030万元，年投资利润率为12.3%。
综合以上对直接转让、自主开发和合作开发等三种方案的分析，如果采取直接转让的方式，仅取得土地增值部分的利润，丧失了土地开发过程的利润（按上述合作方案计算，为2030万元），而公司资金不足，自主开发须投入大量的资金，会造成公司承担巨大的财务风险，因此也不宜采取自主开发的模式。
合作开发模式下的投资利润率和销售利润率指标远远高于自主开发的指标，且合作开发将有效得降低了项目风险，因此建议采用合作开发模式。
10.结论
基于以上，得出如下结论：
1、项目的开发具有较高的利润，有可行性和可操作性，投资回报良好，建议尽快实施。
2、通过方案对比，考虑到自主开发资金投入巨大，项目业主如独自投入全部开发资金，将承担巨大的财务风险，因此本项目应通过招商合作，引入资金实力强、操作能力强、有市场的合作伙伴进行合作开发。
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