对我国住房抵押贷款提前还贷风险的研究Word格式.doc
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A.是。
68%
B.否。
32%
2.在当前物价指数高企的状况下，您认为提前还贷长期看来是否划算？
A.划算。
50%
B.不划算。
30%
C.说不清。
20%
3.在一些房价持续下跌的城市，您认为银行是否会出项大量不良贷款？
A.会。
68%
B.不会。
7%
25%
4.您认为提前还贷的主要原因是什么？
A.利率频繁上调。
51%
B.家庭收入提高。
11%
C.没有其他合适的投资项目。
38%
而在2009年，伴随着经济危机的步伐，中国人民也进入了牛年。
在目前严峻的经济形势下，金融危机已经是我们日常关注的问题，全球各国固定收益类理财产品的收益也持续下跌，许多拿了房贷的人仍然在考虑提前偿还一部分贷款，从深圳发展银行杭州分行的一组数据显示，2009年1月该行存量房贷提前还贷额比08年同期增长了15%。
。
其中，提前还部分贷款的人居多，一般在5万元至10万元间。
那么在当前这种形势下，以减轻后续的还贷压力，改善生活条件，于是一定会再次掀起了提前还贷热潮。
所谓提前还贷是指借款人在某期偿还的本金额超过当期预定的偿还本金额。
二、我国住房抵押贷款提前还贷行为的诱因分析
纵观这几年以来，我国居民面对如此复杂且瞬息万变的金融环境，促使他们选择提前还贷的因素很多也很复杂。
1．居民收入水平的大幅提高
我国经济一直保持着较快的发展速度，这意味着居民的收入水平也在不断地增长，而且增长速度越来越快。
来自中国人民银行营业管理部的数据表明，2008年北京市居民人民币储蓄存款年底余额为11955.2亿元，比年初增长2799.8万亿元，同比多增2347.3亿元。
从这些数据能看出，许多拿了房贷的购房者在一段时期有了一定收入积累，具备了提前还贷的能力。
因此居民收入水平的大幅度提高，为提前还贷提供了充足的物质基础。
2．中国老百姓受传统观念的影响
（1）文化因素。
中国老百姓买房贷款是多数的，受传统理财观念的影响，这些人基本上不懂得如何去理财，更不会冒很大的风险去投资股票，基金。
因此在购房者手中有一定得积蓄时，就会愿意提前还贷。
（2）心理因素。
受传统观念的影响，许多百姓并不习惯“负债生活”，觉得借钱过日子并不踏实，中国人都有“借人钱睡不安稳”的思想包袱。
而且特别是“房奴”的称谓，居民大都想甩掉“房奴”的帽子并不愿意背负一身的“债务”紧张的生活，所以选择提前还贷。
在中国特有的理财观念和心态驱使下，购房者提起还贷的做法就不足为其了。
3.住房转手
随着我国住房交易市场的快速成长，房屋交易量不断增大。
许多借款人为了满足其重新购置新房或就业迁移等需求，往往在还贷期内通过住房交易市场将个人住房出售，用获得的收入来提前偿还个人贷款。
4.利率调整的时滞性
中国人民银行规定，法定住房抵押贷款利率调整后，对各商业银行已经发放的住房抵押贷款的利率调整一般在第2年1月份再按新利率重新制定还款计划，因而利率调整存在一定的时滞性，对借款人不利，可能使借款人采取提前还贷行为。
5．对利率未来走势的预期
在我国住房抵押贷款实行的是浮动利率，只要中国人民银行对贷款利率作出调整，借款人偿还的利息就会发生相应的变化。
因而，浮动利率不仅能带来降息的好处，而且包括利率可能上升的风险。
住房抵押贷款的期限一般在10年以上，对于时间跨度这么长的还款计划，背负房贷的购房者自然会考虑未来的利率走势，未来不确定的因素很多。
因此，购房者为了避免未来利率上升给自己带来的损失，倾向于提前还贷。
6.当前经济危机下，投资风险的加大
从2008年下半年开始，出现了全球经济危机，对我们中国人的影响是比较大的。
中国股市持续低迷，基金、信托等投资产品刚刚推出，居民还未敢轻易涉险。
在当前经济危机形势下，投资渠道比较狭窄，投资风险加大，因此会算帐的居民都会觉得先还房贷最划算。
7.制度因素
我国目前大量发生的提前还贷现象与制度因素的变化有较大关系。
例如，各大银行对二手房的有关规定，一般来说，只要是还清第一套贷款，再买第二套房，银行搜会给与7折的贷款利率优惠。
此外，还有一个有意思的现象，就是在每个楼盘入住以后，会有一个人提前还贷的高潮。
这主要是目前许多老百姓还是社会上的弱势群体，他们并不完全相信开发商，可是房子又非得买，于是就选择了银行作为依托，减少风险。
等看到了货真价实的房子，他们才踏踏实实地把钱还给银行。
三、我国居民住房抵押贷款提前还贷行为的效应
（一）居民提前还贷行为对自身的利弊分析
1．提前还贷行为对借款人的有利方面
由于提前还贷这一行为的主动权掌握在借款人手中，属于自愿行为，并且我国都没有命令禁止，只不过现在部分银行需要支付部分违约金。
而且在世界经济滑坡，中国经济也不景气的情况下，当初贷款的人开始选择提前还贷。
提前还贷可以给借款人带来以下益处：
（1）居民提前还贷可以节省房贷利息
举例说明：
王某08年1月购买了一套100万元的房子，贷款额为70万，期限20年，假设该房产是王某唯一的银行抵押贷款房产，1月利率6.66%。
按等额本息还贷法计算，月供为5285.16元，20年利息总支出达568437.52元，08年王某已付利息46097.52元，同时他目前有10万元存款。
虽然2008年利率降幅比较大，他在2009年可以享受到利率是4.16%。
下表是对王某选择提前还贷方式和不做提前还贷的方式进行逐一计算比较。
提前还贷方式
月供
剩余还款期限
总利息支出
省钱排行榜
一次性还清
46097.52
1
月供增加，缩短期限
6477.23
9年
162962.59
2
月供不变，缩短期限
5285.16
11年7个月
198704.93
3
月供减少，缩短期限
4356.85
15年
247654.55
4
月供减少，期限不变
3701.45
19年
307353.13
5
不提前还贷
4336.70
352190.36
6
通过上表，不难发现，无论借款人选择哪种提前还贷方式，都可以减少所付利息，从而早日摆脱还贷压力。
因为随着还贷时间的推移，进入加息周期后，一般本金基数大，利息也会较高，即对于有“贷款”在身的房贷者，必然要早作打算，选择“提前还贷”。
（2）可以摆脱巨额经济压力，保证优质的生活质量---摆脱“房奴”
居民在没钱的情况下买房子就只能选择住房抵押贷款，开始过那种“房奴”的日子，每天醒来就是欠钱的“负翁”，每天省吃俭用只为按期归还房贷。
同时也背上房贷这个沉重的包袱，没有更多的时间去享受自己想要的生活，也不敢轻易的更换工作，不敢娱乐、旅游，也害怕银行涨息，更加担心生病、失业，毕竟还是债务缠身，就这样直到真的把房贷还完，但是等到那时候，好时光也不在了，人也老了，也无法去弥补过去的轻年时光。
于是，背负着“房贷”的购房者为了摆脱聚额经济压力，选择提前还贷，以保证优质的生活质量，所谓无债一身轻。
（3）提前还贷可以增加理财自由度
提前还贷的行为是一种资产配置的选择。
虽然从表面上来看，提前还贷后，居民手中的闲散资金没有了，似乎就谈不上进一步投资理财了。
但其实不然，提前还贷以后，家庭理财的自由度不降反而增：
第一种是通过提前还清全部房贷先去的房产证，借款人可以顺利实现住房转让。
而且对于一些有创业点子、计划开小店的家庭来说，将来可以再申请抵押贷款用于创业等。
第二种通过部分提前还贷减少月供，然后将每月省下的钱积攒到一定数目后投资灵活型、保本型的银行理财产品。
比如中国商业银行理财产品“灵活快线”，09年3月份预期年收益率为1.6%。
在交易日内随存随取，假设行情一旦好转，投资者了随时取出在进入股市，否则就让闲钱在银行生利息。
无论是选择部分提前还贷还是全额提前还贷，对于家庭投资理财来说，都增加了今后的理财自由度。
2．提前还贷行为对借款人的副作用
提前还贷行为可以为借款人带来一定得收益，但是有得必有失，借款人选择提前还贷行为也会具有一定的负效应，主要体现在以下一些方面：
（1）借款人由于提前还贷行为而增加了当前还本付息的压力
一般来说，银行接受放贷者“提前还贷”是有一定门槛设置的。
比如有的银行规定，借款人还款期限超过一年后才可申请提前还贷。
而且，银行收取一定比例的提前还款违约金，提前还款金额越大，支出的违约金也就越多。
所以提前还贷增加了当期的支出，也给借款人带来很大的压力。
（2）借款人要承担提前还贷风险--还钱容易再借难
近几年，随着大量提前还贷行为的出现，给银行自身的正常经营带来较大的影响，商业银行也慢慢将其纳入个人信用制度的建设中。
所以“提前还贷”虽然可以解决目前面临的还贷压力，但一旦用手头资金将“年限长、利率优惠”的借款还清，将来再有融资需求想找银行借款，就是“还钱容易借钱难”，到时的融资成本将远远大于目前的融资成本，将会造成将来更大的支出。
（3）提前还贷行为可能给借款人造成机会成本的损失
借款人如有节余资金可以进行些理财的投资活动。
若选择提前还贷，看寄来省了百分之一点几的利息但实际上可能造成机会成本的损失。
而且由于受到全球金融危机的影响，股市等投资理财项目都处于低迷状况，若将手中的闲钱购买些稳健、保靠的理财产品，当经济复苏，投资市场重新活跃起来的时候，到时候获的收益，随随便便也能翻个几倍。
所以提前还贷后，借款人手中的流动资金必然会减少，其它投资渠道会受到限制。
（二）居民提前还贷行为对商业银行的影响：
以风险为主
1.提前还贷行为对商业银行的有利方面
（1）提前还贷行为可以规避住房信贷风险
由于住房抵押贷款是零散性的贷款，其贷款对象是分散的众多借款人。
而导致借款人可支配收入下降的因素也很多，目前各商业银行对借款人的收入状况进行持续有效地监察是不现实的，因而对借款人资信的真实状况也不可能做出准确的判断，这就是商业银行发放住房抵押贷款所面临的信贷风险。
借款人的提前还贷行为就可以保证商业银行提前收回贷款，从而防止信用风险的发生。
（2）商业银行通过借款人的提前还贷可以获得利差。
在等额还贷的条件下，由于借款人在前期已经预付了部分利息，而在提前还贷时这部分利息是不能退回的，从而商业银行可以获得因还贷时间缩短而产生的预付利差。
（3）提前还贷行为可以降低抵押物风险
商业银行的抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。
如下：
第一，降低抵押物处置风险
当借款人逾期不还房贷时，商业银行只能通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，但是由于目前房地产交易市场还不完善，由此在实践中存在着较大的抵押物变现风险。
于是，借款人提前还贷可以降低抵押物处置的风险，确保各商业银行的收益。
第二，降低抵押物价格波动风险
抵押房屋随着经济环境、交通布局、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致住房市场价格下跌，会给银行带来损失；
此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等，同样会给银行贷款造成风险隐患。
但是，如果住房抵押贷款能够提前偿还，商业银行也就少了今后承担抵押物风险的忧虑。
2.提前还贷行为对商业银行的风险分析
一直以来我国住房抵押贷款作为银行的优质资产，在银行经营的稳定性及盈利性方面起着重要的作用，使得银行机构越发关注住房信贷中的风险问题，以保持银行经营状况的稳定性。
但是由于经济活动中各种不确定因素的影响，使得理性借款人会随时在对己有利的情形下采取提前还贷行为，而且近年来这种住房抵押贷款提前还贷现象明显升温，意味着银行要承担着较大的风险。
提前还贷行为主要给银行造成以下几方面的风险损失：
（1）提前还贷行为增加了商业银行资金运用计划不确定因素
银行机构的主要职能是对信贷资金进行合理、安全、有效地运营。
在正常还贷情况下，银行可以事先制定详细的资金运作计划，使回笼资金及时得以配置，产生最大效益。
而提前还贷造成资金的提前回流，不仅打乱了银行原有的资金运转计划，也降低了整个银行资金的流动性，使得其在短期内无法对提前回笼的资金进行有效配置，从而造成资金的短期闲置。
此外，银行为了能够及时重新安置这些回笼资金，也一般需要花费比正常安置资金要大得多的成本费用。
（2）借款人提前还贷使得银行的预期利息收入减少
我国商业银行的利润大多来自存贷款利差，由于住房抵押贷款利率比储蓄利率高很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，它的提前偿还会直接影响银行的收益。
即随着提前还贷率的提高，银行的预期收益无法实现，从而使付出的服务无法得到回报。
提前还贷率越高那么给银行所造成的预期收入损失也就越大。
（3）提前还贷行为增加了银行的再投资风险
个人住房抵押贷款的提前偿还，将使银行的可用资金增加，银行可能把回笼资金进行再次贷出去，才能获得更多的收益。
但是现在国内各行业发展良莠不齐，银行投资这些行业，必然要承担更多的投资风险，同时贷款的回收业必然成为困扰企业的一个大问题。
（4）借款人提前还贷行为造成银行管理成本的损失
第一，损耗银行的人力资源。
由于借款人提前还贷的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，只能提供额外的人力来完成有关的各种操作，从而造成人力资源的大量浪费。
第二，增加银行的经营成本。
每发生一笔抵押贷款，银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同以及发放贷款等，如果借款人提前还贷的话，银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本。
第三，增加了银行的交易成本。
银行对于提前回笼的闲散资金进行再投资，在再次办理投资的过程中会增加额外的交易成本。
（5）借款人提前还贷行为扰乱了银行的资产负债结构
住房抵押贷款提前还贷行为的发生可能导致银行资产负债结构的错配，动摇银行资产负债结构的稳定性，打击银行拓展住房抵押贷款业务的积极性，给银行的风险管理带来不确定性。
（6）提前还贷行为可能增加市场风险和通货膨胀风险
在其他贷款的回报率低于住房抵押贷款利率，那么借款人提前还贷行为就会可能增加银行的市场风险。
而当出现通货紧缩的情况下，发放的住房抵押贷款利率的购买力风险较小，如果在这种情况下借款人选择提前还贷，就会增加商业银行的购买力风险。
从上面分析可知，由于提前还贷行为给抵押贷款组合的现金流带来了较大的不确定性，使得银行的实际收益与预期收益发生了偏离，导致了银行发生损失的可能性。
因此可以将提前还贷行为界定为一种风险行为。
那么银行如何有效地管理和控制提前还贷风险，保持资本运营的稳定性，就是当前住房抵押贷款业务中的一个关键问题，也是未来住房抵押贷款证券化中的一个核心问题。
四、商业银行对提前还贷风险管理的现状分析
目前，各大商业银行针对越来越多的借款人提前还贷行为开始积极采取行动。
为了防止大规模提前还贷的蔓延，银行都表示提高还贷的“门槛”：
门槛一：
提前还贷需要预约
借款人如果想提前还贷，要办理提前还贷手续，银行一般要求借款人提前10天至一个月提出申请，银行接到还款申请后要审批，这个过程实际操作需要较长的时间，于是借款人要真正把钱还到银行，需要等待的时间可能远不止一个月的时间。
门槛二：
提前还贷要交违约金
当前，针对贷款不满一年提前还贷大部分银行都要征收违约金，而对于贷款满一年后提前还贷大多数银行不收任何违约金。
但是央行还没有一个统一的认定，而且各家银行针对提前还贷违约金的规定有所不同。
如下表：
银行
提前还贷时间
缴纳违约金
工商银行
贷款不满一年
收取提前还款额的5%
贷款满一年后
不收取
招商银行
收取不低于实际还款额三个月的利息
收取不低于实际还款额一个月的利息
建设银行
收取提前还款额的3%
贷款一年到两年
收取提前还款额的2%
贷款两年到三年
收取提前还款额的1%
中国银行
收取最高不超过六个月利息
门槛三：
提前还贷限定次数
对于提前还贷有的银行会限定借款人的提前还贷次数。
比如上海浦发银行规定各支行可以根据自身情况限制一年一次或一年两次到四次提前还贷等。
只有这样，才能在提前还贷时最大限度的保护自己的切身利益。
门槛四：
提前还贷有最低限额
提前归还住房抵押贷款存在两种情况：
一种是全部提前还款，即全部一次性还清房贷，对此银行不舍限制金额；
另外一种是部分提前还款，即先偿还其中一部分。
目前各大银行一般都以整万元为单位进行还款。
由上述可知，商业银行通过抬高提前还贷“门槛”，来防止借款人提前还贷行为，以确保银行自身的利益。
但是目前我国各大商业银行对信贷风险管理还不完善，由此银行自身的管理能力还不能自我消化提前还贷带来的风险和冲击。
因此，在现阶段对提前还贷提高“门槛”是有利于住房信贷市场发展的，它可以在一定程度上弱化这种风险和冲击，保证银行的稳健运行，有助于住房信贷市场走的更快更稳更远。
但是设高“门槛”是一种被动的防范方法，只能是一个过度性措施。
尽快提升风险管理能力，化被动为主动，制定出符合市场需求的措施，保障借款人的权利，才是我国商业银行住房信贷市场未来的发展方向。
五、商业银行应对提前还贷风险管理的创新思路
（一）商业银行要正确认识提前还款风险
商业银行应适应市场竞争需求，在面对借款人提前还贷的时候，要正确对待和认识提前还款的风险。
要正面的接受风险并提供风险管理服务，运用风险定价技术在抵押贷款交易价格中对提前还贷风险进行补偿。
（二）商业银行可以建立和健全违约金制度
我国商业银行可以在科学分析和合理定量研究的基础上，合理建立和健全违约金制度，来应对借款人的提前还贷行为。
而目前国际上主要有以下两种方式通过提高借款人的违约成本来完善违约金制度，我国商业银行可以借鉴这种方式，从而一定程度上遏制借款人提前还贷行为的大量发生。
第一，银行在发放抵押贷款初期收取一定的点数。
点数作为借款人必须交纳的一项费用，直接从贷款本金中扣除，实际上失所贷本金减少。
当借款人选择提前还贷时，那么点数作为一项必须在贷款期限内摊还的固定费用，由于提前还贷行为的发生而应当在更短的期限内摊还，于是实际上就变相的提高了借款人的违约成本，从而在一定程度上降低了发生提前还贷行为的可能性。
第二，银行可以在抵押贷款合同中设立提前还贷的有关条款。
在抵押贷款合同中对借款人的提前还贷行为作出一定的约束。
由于发生提前还贷行为往往给银行带来一定的损失，因而必须要求借款人作为一定的补偿，这种补偿通常是以罚金的形式向借款人征收。
（三）商业银行应该建立个人住房抵押贷款数据库
目前国内对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足，实证研究所需数据的缺乏。
由于住房抵押贷款在我国发展的时间不长，一些商业银行对原始资料的搜集整理意识淡薄，有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较缺乏。
同时，我国住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验，因此很难从市场上获得以足够的时间和空间跨度为基础建立起来的大样本的提前偿还统计资料。
此外，我国银行一直把处置不良资产作为工作重心，对于住房抵押贷款中可能出现的各种风险并没有太多关注，因此有关提前还贷行为的统计数据十分缺乏。
随着我国住房抵押贷款提前还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减少商业银行的损失。
目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集到的数据进行必要的分析，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，从而掌握我国提前还贷行为的发生规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础，同时也为实施住房抵押贷款证券化奠定良好的基础。
（四）商业银行要掌握利率的变动规律，及时的对市场利率走勢进行有效预测
商业银行如能够预测市场利率的变动规律，银行就能预先采取各种手段将可能发生地风险所造成损失达到最小化。
若预测利率将持续下降，那么未来借款人可能会采取提前还贷行为来减少利息的支出。
银行可以依据利率可能的下降幅度来预测提前还贷的高低，从而为可能返还的本金寻找再投资途径，避免资金大量闲置的损失。
当然银行业可以采用一些金融工具对未来利率变动造成的提前还贷风险进行套期保值。
相反，可变利率抵押贷款方式往往在利率上升时由于借款人要
（五）商业银行根据借款人的需求推行多样化的还款方式
目前，我国商业银行的住房抵押贷款主要采用可变利率等额还贷的方式，其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞性。
由于借款人的还贷能力有很大差别，使得单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。
因而，为了满足各类借款人的还款需求，降低提前还款给银行带来的风险，银行推出多种贷款方式就有其必然性。
根据借款人收入的稳定性不同，银行可以将房贷客户分成三种类型。
第一种是收入稳定型。
在法定利率上升幅度不大时，采取这种等额本息法符合这类人的需求。
第二种是收入递增型。
这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高，但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高，如刚从学校毕业的大学生。
对于这一类型的人，当他们的可用收入远大于每月
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