中国房地产经纪百强企业研究报告.docx
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中国房地产经纪百强企业研究报告
2006中国房地产经纪百强企业研究报告
序 言
由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同组成的中国房地产TOP10研究组，自2004年开展中国房地产经纪百强企业研究以来，已持续进行了三年，研究成果得到房地产经纪行业内企业界、专家学者以及消费者的广泛认同，各大媒体争相跟踪报道。
2006中国房地产经纪百强企业研究在2004年和2005年研究基础上，进一步完善和深化，根据当前房地产经纪企业状况和发展趋势，对指标体系进行调整，增加了连锁加盟店数量、代办贷款总额、技术研发投入、已进入城市个数等指标，从规模性、经营收入和成长性三个方面综合评价房地产经纪企业实力。
中国房地产TOP10研究组从研究方法的改进、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国主要城市优秀房地产经纪企业进行了系统的调查研究，运用系列客观科学的指标体系，评价产生“2006中国房地产经纪百强企业”。
本次研究工作得到了广大房地产经纪企业的大力支持，在此我们感谢21世纪中国不动产、我爱我家（控股）公司、满堂红（中国）置业有限公司、北京链家房地产经纪有限公司、北京顺益兴房地产经纪有限公司、北京中汇信元置地房地产经纪有限公司、上海中原物业代理有限公司、上海汉宇物业代理有限公司、上海信义房屋中介咨询有限公司、美联物业顾问（上海）有限公司、上海博邦地产投资顾问有限公司、上海立超房屋经纪有限公司、上海志远房地产经纪有限公司、上海侨泰房地产经纪有限公司、上海地田房产经纪有限公司、上海同诚房地产经纪有限公司、天津市广厦房地产经纪有限公司、天津市龙盛房地产经营有限公司、天津市阳光新贵房地产经纪有限公司、天津汇众房地产经营有限公司、天津赢家房地产中介服务有限公司、深圳市中联房地产企业发展有限公司、深圳市世华房地产投资顾问有限公司、深圳市创辉租售房地产顾问有限公司、美联物业代理（深圳）有限公司、深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司、深圳市招商置业顾问有限公司、景河田实业有限公司、深圳市卓越地产顾问有限公司、广东德诚行地产代理有限公司、广州市普晖房地产代理有限公司、广东德联物业顾问有限公司、广州方圆地产顾问有限公司、南京顺驰不动产网络有限公司、南京融众房地产投资顾问有限公司、江苏中广置业有限公司、苏州市恒达不动产服务有限公司、苏州易阳典居房产经纪有限公司、重庆美联营销策划有限公司、重庆钢运置业代理有限公司、重庆顺驰房地产经纪有限公司、重庆金丰易居房屋置换有限公司、武汉世纪宏图物业顾问有限公司、武汉华明达房地产信息咨询有限公司、成都富房置换不动产房屋经纪有限公司、四川伊甸城房产电子商务有限公司、四川东方人家房地产经纪有限责任公司、西安天地源不动产代理有限公司、烟台正大房产置换有限公司、宁波市立得房地产股份有限公司以及其他百强企业在TOP10研究组基础资料收集工作中的鼎力帮助。
同时，也要感谢各级政府部门对TOP10研究组系列研究工作的长期支持。
1、研究综述
在2006中国房地产经纪百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组以2003-2005年房地产经纪企业在二手房市场和租赁市场上的平均成交总额5000万为入选门槛值，依据规模与经营收入相结合、成长性与发展潜力相结合的原则，运用主成分分析法及相关数学模型，对全国主要的房地产经纪企业的规模性、经营能力、成长性3方面，共计13个指标进行了深入的分析研究，定量计算出房地产经纪企业的综合实力指数，评价产生2006中国房地产经纪百强企业。
在此基础上，中国房地产TOP10研究组进一步评价产生了2006中国房地产经纪百强企业之综合实力TOP10、区域TOP10、连锁经营TOP10、商业地产经营TOP10。
研究结果显示：
1）宏观调控加速市场优胜劣汰，百强企业逆势扩张
2005年上半年，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）和转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，拉开了新一轮调控的序幕。
政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。
政策执行伊始，部分城市的二手房交易量即出现了缩量调整。
市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。
国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。
但是一时的低迷，并不能改变中国二手房市场未来的发展前景，更不能改变二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流的大趋势。
大批中小房地产经纪企业被淘汰，为百强企业提供了难得的机遇。
一批有远见的百强企业逆势而动，加快了并购扩张的步伐。
如我爱我家（控股）公司作为国内较早从事房地产经纪以及相关产业服务的大型企业，依托其企业品牌、先进的服务理念和专业水平，加快企业扩张发展，门店数量由2004年的394个增加到2005年的507个。
2）经营能力、成长性全面提升，对企业综合实力贡献增强。
TOP10研究组的研究表明：
与2004年相比，2005年百强企业经营收入和成长性有很大的提升，对综合实力的贡献率也分别提高了6.23%和8.72%。
以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。
在市场整合给企业带来快速发展机遇的背景下，一方面百强企业抓住机遇，迅速占领市场，扩大自己的发展空间；另一方面百强企业努力提高自己的经营能力和发展潜力。
百强企业认识到：
一味扩张而不顾及提高企业的经营能力，必然导致企业资金链断裂，陷入困境，这在中国的企业发展历史上屡见不鲜，提高企业的经营能力才是企业稳定发展的基础。
同时百强企业注重未来的发展空间，通过跨区域扩张，构筑企业未来发展蓝图。
如满堂红（中国）置业有限公司重视企业专业经营能力的培养，致力于打造最具效率的房屋流通服务网络，短短几年间发展，不仅在广州地区成绩显赫,同时在深圳、东莞、佛山等地的发展也获得了成功，成为华南地区最有实力的房地产经纪企业。
3）金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。
由于在经纪服务的过程中，房地产经纪企业对交易双方的信息特别是他们的信用了解的比较全面，所以金融机构希望通过规模较大、信誉较好的百强企业获得购房者的金融贷款业务，这样部分百强企业开始把金融服务作为企业重要业务，并取得了较高的业绩。
金融贷款业务的成功，提供了百强企业在经营业务方面扩张的一个成功模式：
凭借核心优势，对价值链进行纵向整合，进而取得产业价值链上的优势。
尽管国内以连锁经营为主要业务的房地产经纪企业比例较少，但这类企业一般规模较大，很多企业，特别是外来品牌在跨区域扩张中选择了连锁经营的方式，在2005年也取得了不俗的发展业绩：
如21世纪中国不动产凭借总部在全球及其他国家的先进管理经验，集合了一支国际水平的专家队伍，致力于发展中国大陆房地产特许加盟事业，业绩不断增长，连锁加盟店数由2004年的516家增加到2006年的663家，增幅达到28%，以较大的优势保持了中国房地产经纪连锁经营的龙头地位。
4）行业诚信缺失阻碍了百强企业的发展。
市场经济的基础是诚信，没有诚信的市场环境，市场的发展就无从谈起。
诚信环境，不能仅仅依赖于道德，更重要的是建立一个信息充分透明、行为相对规范的市场环境。
由于中国的房地产行业很多市场信息、交易程序都处于暗箱操作之中，而相关的法律法规没有细化，市场行为不规范，企业、个人诚信档案也没有建立起来，在这种情况下，诚信环境就无法建立起来，行业诚信的缺失不仅降低了市场配置资源的效率，对房地产经纪企业的整体品牌也产生了严重的不良影响。
房地产经纪企业的核心竞争力在于品牌，在一个行业诚信缺失的市场中，客户对市场上的品牌认可度较低，品牌的价值被消减，百强企业凭借品牌的扩张和发展必然会受到严重的阻碍。
2、百强企业整体状况分析
1）百强企业通过规模化扩张，逐渐确立了国内市场的垄断地位。
2005年，百强企业在二手房、租赁市场的成交总额平均为94551.41万元，比2004年增长10%，在国内已经占据了50%以上的市场。
从成交总额分布来看，3亿以下、10亿以上市场份额的企业持续增加，整体继续呈现分化的趋势。
百强企业人力资源方面也得到了很大的发展，平均房地产经纪人数由2004年的72人提高到2005年的76人，增幅为6%。
百强企业通过规模化扩张，逐渐确立了国内市场的垄断地位。
2）经营收入出现结构性变化，金融服务成为百强企业经营收入的一个重要增长点。
从经营收入来看，2006年百强企业平均经营收入为2387.22万元，其中1000万以下的占34%，1000-4000万的占43%，而4000万以上的占23%。
从经营收入结构来看，二手房、租赁服务佣金收入分别为1511.34万元、475.88万元，比2004年分别增长了6%和14%，二手房服务佣金收入增幅明显下降，金融服务佣金收入408万元，对百强企业经营收入的贡献率达到17%，部分百强企业的金融服务收入已经成为主要收入来源。
由于在国内房地产经纪行业的激烈竞争下，企业二手房、租赁服务佣金收入的增长速度逐渐趋缓，价值链延伸环节的综合服务能力成为了百强企业新的利润增长点。
如秉承“团结、进取、求实、创新”的企业精神和“为客户创造价值、与员工共同成长”的发展理念的深圳市中联房地产企业发展有限公司，其业务范围已经囊括了地产营销策划、市场调研、销售代理、不动产评估、法律事务、房屋托管等，提供专业的一条龙服务，通过扩展业务范围，企业整体业绩得到了很大的提升。
3）百强企业跨区域扩张优势明显，有力的扩展了企业的成长空间。
百强企业跨区域扩张具有较强的优势。
百强企业进入的城市平均3.2个，门店数量由2004年的40个提高到2005年的43个，比2004年增长了7.5%，从进入城市的经营规模来看，国内90%以上的主要大中城市的房地产经纪市场中，处于首位的都是百强企业。
百强企业的跨区域扩张，有力的扩展了企业的成长空间。
4）百强企业增长速度不平衡，市场份额波动较大。
从增长速度来看，2005年百强企业成交总额比2004年增长10%。
其中增长率为负的占8%；0-5%的占41%；10-50%的占44%，50%以上的占7%，2005年百强企业二手房、租房经营收入比2004年增长8%，其中增长率为负的占7%；0-10%的占30%；10-50%的占55%，50%以上的占8%，可以看出百强企业的增长速度并不平衡，百强企业间市场份额波动较大。
3、百强企业TOP10研究
1）综合实力TOP10研究
企业名称
1
21世纪中国不动产
2
上海信义房屋中介咨询有限公司
3
我爱我家（控股）公司
4
满堂红（中国）置业有限公司
5
深圳市中联房地产企业发展有限公司
6
广东中原地产代理有限公司
7
上海汉宇物业代理有限公司
8
天津市顺驰置业有限公司
9
北京中大恒基房地产经纪有限公司
10
广东合富房地产置业有限公司
研究表明：
综合实力10强企业在国内已经形成一定的垄断优势。
综合实力10强企业具有以下几个特点：
一是规模大，实力强。
综合实力10强企业的平均成交总额达到52.16亿元，其中二手房成交总额达到48.87亿元，租赁成交总额达到3.29亿元，企业平均代办贷款总额为20.15亿元，平均门店数量307个，连锁加盟店103个；二是经营能力强。
综合实力10强企业的平均经营收入为14645万元，其中二手房服务佣金收入平均为11023万元，租赁服务佣金收入平均为2431万元，金融服务佣金收入平均为1191万元；三是扩张速度快。
综合实力10强企业平均进入城市数为5.2个，在技术研发方面的投入平均105万元，成交总额和经营收入平均增长率分别达到14%和10%。
在品牌和实力的优势下，综合实力10强企业在综合服务能力和连锁经营方面特点明显。
综合服务能力方面，10强企业凭借其金融、法律等方面的专业化能力，为客户提供贷款、鉴证等方面的服务，这些增值服务的经营收入已经逐渐成为综合实力10强企业新的收入来源；连锁经营方面，综合实力10强企业将企业品牌和成熟的发展模式成功移植给具有一定实力的房地产经纪企业，进而取得品牌的扩张和加速成功经营模式的传播。
2）主要区域市场的TOP10研究
华东地区
企业名称
1
上海信义房屋中介咨询有限公司
2
上海汉宇物业代理有限公司
3
美联物业顾问（上海）有限公司
4
上海博邦地产投资顾问有限公司
5
上海房屋置换股份有限公司
6
立超商业地产网络服务有限公司
7
宁波市立得房地产股份有限公司
8
上海志远房地产经纪有限公司
9
杭州房屋置换有限公司
10
南京裕兴房地产代理有限公司
研究表明：
2005年华东地区TOP10企业经营业绩基本保持平稳，企业规模略有下降。
华东地区TOP10企业具有以下几个特点：
一是规模较大，实力均衡。
华东地区TOP10企业平均成交总额19.73亿元，其中二手房成交总额17.34亿元，租赁成交总额2.39亿元。
企业平均代办贷款总额5.12亿元，平均门店数量223个，连锁加盟店8.3个；二是经营能力强，华东地区TOP10企业的平均经营收入为6833万元，其中二手房服务佣金收入平均为4267万元，租赁服务佣金收入平均为1902万元，金融服务佣金收入平均为664万元，三是发展平稳，华东地区TOP10企业平均进入城市数为3.2个，在技术研发方面的投入为103万元，成交总额和经营收入增长较慢。
在国家的宏观调控的背景下，华东地区受到了很大的影响，特别是上海，政策实施前后二手房交易量下降较大：
上半年上海二手住房交易面积1164.4万平方米，同比增长10.8％，而下半年二手房成交量为807.1万平方米，比上年同期剧降了51.85％，全年下降了27.70％。
这种形势下，20%左右的门店关张，部分中小企业倒闭，也有少数实力派企业选择退出。
而TOP10企业经营业绩保持稳定，不仅说明大型企业以规范、诚信和实力保证的抗风险能力，同时也可以看到，在整体市场出现大幅下跌的情况下，TOP10企业保持业绩稳定，同时他们的市场份额迅速增加，这说明宏观调控实质上促进了华东房地产经纪市场寡头垄断进程。
如华东地区处于首位的上海信义房屋中介咨询有限公司，以其“信义立业止于至善”的经营理念，连续三年稳居百强企业第二名。
华北地区
企业名称
1
21世纪中国不动产
2
我爱我家（控股）公司
3
天津市顺驰置业有限公司
4
北京中大恒基房地产经纪有限公司
5
北京链家房地产经纪有限公司
6
北京顺驰房地产经纪有限公司
7
北京中汇信元置地房地产经纪有限公司
8
北京中天置地房地产经纪有限公司
9
天津市龙盛房地产经营有限公司
10
北京金隅万嘉房地产经纪有限公司
研究表明：
2005年华北地区TOP10企业经营业绩稳定较快增长。
华北地区TOP10企业有以下几个特点：
一是TOP10企业整体实力强，企业品牌连锁经营能力强。
华北地区TOP10企业平均成交总额达到25.52亿元，其中二手房成交总额达到22.52亿元，租赁成交总额2.99亿元，企业平均代办贷款总额为3.24亿元，平均门店数量276个，连锁加盟店87个；二是经营能力较强。
华北地区TOP10企业的平均经营收入为8234万元，其中二手房服务佣金收入平均为6439万元，租赁服务佣金收入平均为1540万元，金融服务佣金收入平均为255万元；三是跨区域发展潜力大，技术研发投入大。
华北地区TOP10企业平均进入城市数为4.6个，在技术研发方面的投入达到268万元。
华北地区房地产经纪市场尚处于发展阶段，二手房总量大，但交易量小，市场份额分散，国家宏观调控在一定程度上迟滞了二手房市场的发展，但整体总量上涨的趋势没有改变：
２００５年北京二手房总交易量在６５２００套左右，比上年增长14%，是最近几年来增长幅度最小的一年。
由于市场处于发展期间，大中小型企业均有一定的发展空间，所以没有出现大量门店倒闭的情况，但TOP10企业发展速度明显超过了其他企业，市场份额逐渐集中。
同时部分TOP10企业对外积极扩张，在国内市场逐渐取得一定的份额。
华南地区
企业名称
1
满堂红（中国）置业有限公司
2
深圳市中联房地产企业发展有限公司
3
广东中原地产代理有限公司
4
广东合富房地产置业有限公司
5
深圳市创辉租售房地产顾问有限公司
6
深圳市中天置业评估有限公司
7
美联物业代理（深圳）有限公司
8
广东德诚行地产代理有限公司
9
深圳市世华房地产投资顾问有限公司
10
深圳市通泰房地产经纪评估有限公司
研究表明：
2005年华南地区TOP10企业经营业绩稳定增长。
华南地区TOP10企业有以下几个特点：
一是规模较大。
华南地区TOP10企业平均成交总额达到15.22亿元，其中二手房成交总额达到13.91亿元，租赁成交总额达到1.31亿元，企业平均代办贷款总额为2.43亿元，平均门店数量264个；二是经营模式成熟，收入稳定，华南地区TOP10企业的平均经营收入为6090万元，其中二手房服务佣金收入平均为5321万元，租赁服务佣金收入平均为541万元，金融服务佣金收入平均为228万元，三是发展较快，但跨区域扩张少。
华南地区TOP10企业平均进入城市数为2.1个，大部分TOP10企业，尤其是深圳企业，国内跨区域发展动力不足。
2005年，在国家宏观调控政策的作用下，华南市场从以往过快的发展逐渐趋于稳定。
其中深圳市二手房交易面积为841.29万平方米，比2004年同期增长14.82%，在连续三年30%以上的增长后，2005年增长速度明显放缓。
由于市场处于比较成熟阶段，客户的品牌忠诚度高，TOP10企业之间的竞争是市场主要的竞争形态，而中小型企业只能采用差异化战略，在一些细分市场上获得发展空间。
4、百强企业发展趋势分析
1）品牌连锁、整合收购，加快百强企业规模化扩张。
国家宏观调控，百强企业同时面临机遇和挑战，如何应对目前的局势，取得竞争优势成为百强企业必须思考的问题。
以往，中国房地产经纪企业主要通过设立新店的方式规模化扩张，但设立新店需要培养新人、熟悉市场，周期较长、风险也较大。
在目前环境下，百强企业除了设立分店，还要采取品牌连锁或收购的方式整合市场，以加快扩张速度和规避政策风险。
品牌是房地产经纪企业最核心的竞争力之一，百强企业需要精心地培养自己的品牌，这样才能在品牌连锁和收购方面取得强大的优势。
2）进一步提升专业化水平，提高企业经营效益。
由于进入门槛低，很多中国房地产经纪企业处于低水平的非专业化发展的阶段，经纪人的整体素质较低，普遍存在有一单赚一单钱的想法，凭借敏锐的市场感觉，通过赚差价等方法谋求较高的利润。
但随着市场的发展和成熟，政策和法规逐渐完备，房地产经纪行业的利润空间将逐渐缩小，企业的经营方式由粗放型向集约型发展。
这个阶段仅仅靠感觉已经不能满足市场需要。
百强企业需要进一步提升企业专业化能力，通过培训，把经纪人的经验提升到理论，同时制定规范化的企业制度，加强企业的专业化水平，从企业管理信息化、经营规范化、服务个性化入手，建立全方位的信息共享平台，打造具有现代化水平的房地产经纪企业运作模式，提高企业的经营效益。
如以“为客户提供优质高档房产经纪服务”为使命的立超商业地产网络服务有限公司，以其高端物业中介服务的专业形象，在境内外客户中获得了良好的口碑。
3）创新经营，延伸企业价值链，取得竞争优势。
企业与企业的竞争，不只是某个环节的竞争，而是整个价值链的竞争，整个价值链的综合竞争力决定企业的竞争力。
同样，为了扩大自己的发展空间，百强企业不仅要和其它房地产经纪企业在提供房地产交易平台上的竞争，更要从整个价值链入手，延伸价值链取得竞争优势——除从事租赁、二手房卖卖等核心业务外，还提供金融服务、评估等配套服务以及市场调研、投资顾问等延伸业务。
从经济学来说，原材料往往价值不高，真正价格高的是原材料加工的增值，所以百强企业必须通过价值链延伸环节的整合，全面提升企业的经营能力，逐渐在价值链的最大增值环节上取得竞争优势。
如广州市普晖房地产代理有限公司以物业租赁、买卖、专业的物业代理策划、评估、物业管理、房产信息咨询等服务为核心，全面延伸企业的价值链，企业进入快速发展的轨道。
4）依靠政府和协会，打造行业诚信环境。
近年来，尽管政府、协会、企业都在努力创建诚信环境，但房地产经纪企业不诚信事件屡屡发生，这说明创建诚信环境是一个长期的过程，是一个系统的工程，这样一个长期系统的工程不是任何一方单独能够做到的。
所以企业必须依靠政府和协会，打造行业诚信环境。
首先，政府必须以有形的手来加强市场信息的透明度、制定规范化市场运行制度；其次，协会应利用自己的优势，对市场和企业进行监督和指导，努力建立市场的诚信基础；其三，百强企业应提高内部控制能力，设立严格的内控制度，加强自律，避免由于企业内部管理不严而出现的不诚信行为，建立信息共享体系，促进企业运作模式透明化，加强客户对企业的信任感，同时积极配合政府和协会的市场管理。
如深圳市卓越地产顾问有限公司以“追求卓越、分享卓越”为理念，建立规范的企业制度，对员工严格选拔，严标准培训，取得了广大客户的信任，并积极配合政府和协会，为企业经营提供诚信环境。
只有通过政府、协会、企业三方的共同努力，中国房地产经纪才能真正实现行业诚信。
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