镇区控制性详细规划局部修改论证报告.docx
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镇区控制性详细规划局部修改论证报告
1、总论
1.1规划修改位置及范围
本次规划修改主要涉及马屿镇镇区内部道路线位及相关地块的用地面积，修改总用地面积约83.09公顷，主要包括以下二部分：
1.1.1修改地块1：
由江心路、三马街、镇中路、河滨路、五六省道（府前路）、皋翔路和镇前街所界定，用地面积49.24公顷。
1.1.2修改地块2：
由跃马大道、兴达路、镇中路、双屿北路和河滨路所界定，用地面积33.85公顷。
1.2项目必要性分析
1.2.1项目基本情况
马屿镇作为我市中西部重镇和市域发展次中心，2004年被国家建设部等六部委确定为全国重点镇、浙江省中心镇。
在《瑞安市域总体规划2006-2020》、《瑞安市马屿镇总体规划修改》（2008）的指导下，马屿镇人民政府于2009年组织编制了《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》，并于2010年2月经市人民政府审批。
此规划是马屿镇区旧村和团块改造及新区建设项目规划管理的重要依据，对马屿镇的城镇建设具有重要的指导意义。
1.2.2项目修改的必要性
随着城镇建设的不断推进和建设项目开展过程中碰到的实际情况，原控规部分地块的交通出入口、土地集约利用和道路线位等方面的问题，限制了部分地块的开发和建设。
为更好地进行地块开发，推进马屿城镇建设，需对原控规范围内的二条道路（沙凰路、五六省道（府前路））进行线位的修改，增加两条城市道路，并对道路周边涉及的地块做出相应的衔接与修改，以满足近期建设的需求。
依据相关部门意见及对现状的调查和认识，本次规划修改的原因主要为：
①沙凰路：
原规划考虑镇一中扩建及村界情况，经过多次协调，沙凰路西移从马岩木材市场中部穿过后与三马街对接。
一年多时间过去以后，马岩村两委再次对该线位做了多次讨论，认为马岩木材市场地块分割过小，实施难度较大；规划沙凰路与三马街交叉口内新建一幢10间7层民房（2010年1月建设），迁拆难度较大且不经济。
②五六省道（府前路）：
原控规中的五六省道线位符合《马屿镇道路网规划调整》；但现状五六省道中心线与道路施工图的中心线存在误差，特别是现状五六省道（府前路）与双屿北路交叉口与规划情况存在一定偏差；且规划五六省道（府前路）的道路断面未考虑现状电力高压线、污水管线等情况；导致周边地块近期难以开发。
③兴盛路（新增）：
根据原控规，E-1-3地块规划用地面积约4.44公顷，东面为街头绿地，南向为城市支路兴达路，西向为商业金融用地，北向为城市主干路五六省道（府前路），规划出入口方位设置在兴达路。
由于土地指标有限和实际可操作性，E-1-3地块北向部分先进行市场公开出让，但其交通出入口问题突出。
④康宁路（新增西延伸段）：
根据原控规，B-7-5地块规划用地面积6.14公顷，东、北向为公共绿地，西向为城市建设用地，南向为城市主干路五六省道（府前路），交通出入口设置在主干路。
由于B-7-5地块建设容量较大，交通吸引量较大，仅设置一个交通出入口，一是对城市主干路交通影响较大，二是不利于内部交通组织及疏散，三是不利于消防设计要求。
基于以上多方面因素，马屿镇人民政府和马岩村村两委要求局部修改马屿镇镇区控制性详细规划，经报告和协调，市规划建设局原则同意按照《城乡规划法》的要求，对原规划进行局部修改。
因此，马屿镇人民政府特委托我院进行《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）局部修改论证报告，以适应项目建设的需要。
1.3项目进程
1）2010年9-10月，马屿镇人民政府、马岩村村两委向规划建设局报告要求局部修改马屿镇镇区控规，规划建设局同意进入修改程序。
2）2010年11月23日，我院受瑞安市马屿镇人民政府委托，开始着手编制《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（局部）修改论证报告》。
1.4规划修改依据
1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）
2）建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）
3）《浙江省城乡规划条例》（2010年7月）
4）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）
5）《瑞安市域总体规划（2006-2020）》（方案）
6）《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）
7）《瑞安市城市规划管理技术规定》（试行）
8）《瑞安市马屿镇马屿工业区（马岩片、树排头片）控制性详细规划》（2010年方案）
9）1：
500地形图
2、原规划及现状建设概况
2.1原规划解读
《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）由瑞安市城乡规划设计研究院编制，并由市规划建设局审批。
马屿城镇的功能定位为瑞安市中西部集居住、商贸和轻工业功能为一体的设施配套齐全、生态环境优美的现代化山水小城镇。
总体结构：
“一心二轴三区”。
“一心”：
城市公建服务中心，“二轴”：
依托城市主干道形成两条城市发展轴，“三区”：
根据城市功能和城市干道，将马屿建成区划分为三区九组团。
道路结构：
延续总体规划中确定的方格网格局，充分考虑现状区内的道路及拆迁，对部分道路线型予以调整，以适应城市发展的需要，构筑了“四横三纵”的主干道系统。
空间景观：
围绕“水轴”、“道路轴”来塑造整体空间景观特色，形成以公共建筑核心区为中心、东南部山体为背景、北部滨江景观为特色的城市空间景观，将马屿建设成为瑞安中部地区的最具地域特色的代表区域之一。
2.2地块现状建设
修改地块1，现状周边有马岩木材市场、旧村民房、马屿镇第一中学等其他设施。
修改地块2，现状包括马屿镇人民政府入口场地、五六省道、双屿路、瑞安市国土局马屿所、马屿税物分局、民房及耕地等。
通过一年多的前期建设工作，地块周边的各建设工程的相关手续审批或市场出让，使本次规划修改具有较好的实际意义，且规划修改不会造成经济、社会或政治方面的矛盾；同时规划的修改，将推进马屿镇区建设的进程，加强政府与民众的和谐氛围。
3、规划修改前期研究
本次规划修改按照相关文件和相关技术规范要求，从用地指标、公共服务设施、道路交通组织等多个方面进行前期研究，并作为规划修改的重要依据，以便于马屿城镇建设的顺利推进。
根据《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）功能结构、用地布局、道路交通和空间景观组织等方面研究，本次规划修改在不影响总体功能结构布局的情况下，提出一个可行性相对较高、对原规划相对影响较小的规划修改方案。
3.1道路交通的前期研究
本次规划道路修改在《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）道路交通系统的基础上进行研究。
修改地块1：
沙凰路，原规划考虑镇一中扩建及村界情况，经过多次协调，沙凰路西移从马岩木材市场中部穿过后与三马街对接。
但实际操作中，由于规划道路交叉口内新建了一幢10间7层民房，且规划沙凰路将马岩木材市场地块分割过小，使规划道路和市场地块改建实施难度较大。
道路线位修改将利于沙凰路近期实施，利于镇区与马岩工业功能区连系，也利于周边旧村的交通组织和避免较大的拆迁量。
修改地块2：
考虑五六省道（府前路）线位与交叉口与现状实施情况衔接，更好衔接五六省道（府前路）断面与现状电力高压线、污水管线等情况，适当修改府前路线位及断面。
同时，为更利于B-7-5、E-2-7地块交通出入，减少对城市主干路（府前路）的交通影响，更利于城镇交通组织，需增加兴盛路和康宁路西延伸段。
3.2用地指标的前期研究
本着‘以人为本’，创建和谐社会的设计理念，规划对地块1和地块2内部道路进行修改后，道路广场用地面积增加，居住用地减少，商业金融业用地减少，周边其他相关地块用地面积将发生相应变化，其他指标按原规划要求进行控制。
3.3公共服务设施的前期研究
1）规划修改后人口容量分析
本次规划修改后，居住用地面积减少，其他指标控制不变，其居住人口相应减少，但属控规预测的合理范围内。
2）公共服务设施修改分析
由于居住用地面积减少，修改后人口变化不多，本次规划修改不重新考虑公共服务设施配置。
3.4综合分析
通过以上分析可以看出，本次规划修改仍延续原规划的空间结构、用地布局不会对城镇的整体造成过多的负面影响。
4、规划修改方案
根据以上前期研究结果和相关法律、法规文件，综合考虑各方面因素，提出以下规划修改方案：
（1）沙凰路在不影响马屿镇一中用地红线的基础上，依据最新的现状地形图，道路线位从马岩木材市场东向穿过，保证其地块相对完整；同时应《瑞安市马屿工业区（马岩片、树排头片）控制性详细规划》编制的需求，将沙凰路延伸至赏江路，以便园区交通组织，修改后道路占地面积1948㎡。
为此周边涉及地块面积发生相应变化，A-4-1地块由7234㎡分为A-4-1的2419㎡和A-4-9的4465㎡；A-4-2地块由4581㎡分为A-4-2的2544㎡和A-4-8的1695㎡；A-4-6地块由3722㎡减少为2918㎡；A-4-7地块由1197㎡减少为991㎡；A-6-2地块由16738㎡增加为24342㎡；A-7-1地块由11636㎡减少为9058㎡；A-7-2地块由38473㎡减少为33204㎡；A-9-1地块由121249㎡增加为121561㎡；A-10-1地块由18594㎡减少为18279㎡，其他指标保持不变。
（2）五六省道（府前路）双屿路交叉口依据最新的现状地形图，在不影响其他路段线位的基础上，对绿化隔离带、机动车道、非机动车道、人行道等做相应调整，修改后道路占地面积减少49㎡，交叉口周边地块用地面积也发生相应的变化。
原控规五六省道（府前路）横断面为3-9-7.75-8.5-2-8.5-7.75-9-3米，修改为4-9-3.25-12-2-12-3.25-9-4米。
A-13-9地块由2176㎡增加为2337㎡；B-7-6地块由3235㎡增加为3444㎡；B-7-7地块由7085㎡增加为7157㎡；D-2-2地块由2364㎡减少为2271㎡；E-1-1地块由2392㎡减少为2169㎡；E-1-2地块由32334㎡减少为32257㎡，其他指标保持不变。
（3）兴盛路在现状机耕路的基础上向东延伸至跃马大道，道路宽度为18米，横断面形式为3-12-3米，修改后道路占地面积4872㎡。
E-1-3地块由44367㎡分为E-1-3的24261㎡和E-1-4的17154㎡；E-1-4地块由4077㎡分为E-1-7的2284㎡和E-1-9的1523㎡；E-1-5地块由4081㎡分为E-1-8的2297㎡和E-1-10的1514㎡；E-1-7地块由17549㎡分为E-1-5的7477㎡和E-1-6的8692㎡，其他指标保持不变。
（4）康宁路（新增西延伸段）在规划康宁路的基础上向西延伸至B-7-5地块，道路宽度为18米，横断面形式为3-12-3米，修改后道路占地面积1450㎡。
B-7-2地块由15672㎡分为B-7-2的12900㎡和B-7-13的2502㎡；B-7-9地块由3949㎡分为B-7-9的1173㎡和B-7-14的2506㎡；B-7-10地块由16978㎡分为B-7-10的10474㎡和B-7-12的5594㎡，地块其他指标保持不变。
综上所述，道路面积增加8221㎡（详见表4-1：
主要规划道路一览表（修改前后对比）），商住用地面积增加1270㎡，住宅用地面积减少5272㎡，商业金融业用地面积减少77㎡，街头绿地面积减少3172㎡，交通广场用地面积增加54㎡，社会停车场库用地减少206㎡，公共交通用地面积增加72㎡，水域面积减少890㎡。
（详见附表一：
规划用地平衡表（修改前后对比））
表4-1：
主要规划道路一览表（修改前后对比）
序号
道路性质
道路名称
道路编号
断面编号
长度
红线宽度
用地面积（m2）
断面形式
备注
1
主干道
五六省道（府前路）
修改前
G01-G10
A-A
3079
58.5
146200
3-9-7.75-8.5-1-1-8.5-7.75-9-3
修改后
G01-G10
A-A
3079
58.5
146151
4-9-3.25-12-1-1-12-3.25-9-4
2
次干道
沙凰路
修改前
C02-K02
C-C
1876
24
29600
4-8-8-4
修改后
S01-K02
C-C
1962
24
31548
4-8-8-4
3
支路
康宁路
修改前
F01-F04
E-E
922
18
16000
3-6-6-3
延伸
修改后
F05-F04
E-E
1011
18
17450
3-6-6-3
4
支路
兴盛路
修改前
-
-
-
-
-
-
新增
修改后
R01-R02
E-E
279
18
4872
3-6-6-3
注：
道路长度、用地面积均为《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》规划范围内数值。
5、规划修改的评价
《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》明确了镇区的建设内容，对促进马屿城镇建设的健康、有序发展提供了科学依据。
但沙凰路、五六省道（府前路）的线位与B-7-5地块和E-1-3地块的交通出入口的控制上处理欠妥。
本次规划修改本着解决实际建设中存在的问题，在不影响镇区整体发展，不违反国家、地方有关法律、法规的前提下，对《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》进行局部修改。
并对修改方案做如下评价：
5.1规划结构的评价
由于本次规划修改主要针对局部道路线位修改和进行小范围的用地整合，故不会对《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）的功能结构产生变化。
5.2用地指标修改的评价
本次规划提出相应的修改方案，依据原控规要求确定各相关地块的用地指标。
（详见表5-1：
修改地块用地指标表）
表5-1：
修改地块用地指标表
主要地块规划控制指标
地块编号（修改前）
地块编号（修改后）
规定性指标
指导性指标
用地性质
用地面积（m2）
建筑密度≤（%）
容积率≤
建筑限高≤（m）
绿地率≥（%）
停车位（辆）
配套设施
居住户数（户）
居住人数（人）
备注
代码
名称
机动车位
非机动车位
A-4-1
E1
水域
7234
A-4-1
E1
水域
2419
A-4-9
E1
水域
4465
A-4-2
G12
街头绿地
4581
70
A-4-2
G12
街头绿地
2544
70
A-4-8
G12
街头绿地
1695
70
A-4-6
C21/R21
商住用地
3722
30
2.4
60
15
54
161
36
114
A-4-6
C21/R21
商住用地
2918
30
2.4
60
15
42
126
28
90
A-4-7
S3
社会停车用地
1197
10
0.2
10
A-4-7
S3
社会停车场库用地
991
10
0.2
10
A-6-2
C21/R21
商住用地
16738
30
2.1
60
20
211
633
141
450
A-6-2
C21/R21
商住用地
24342
30
2.1
60
20
307
920
204
654
A-7-1
C21/R21
商住用地
11636
30
2.1
60
15
147
440
98
313
A-7-1
C21/R21
商住用地
9058
30
2.1
60
15
114
342
76
243
A-7-2
R21
住宅用地
38473
28
2.1
60
25
485
404
404
1293
A-7-2
R21
住宅用地
33204
28
2.1
60
25
418
349
349
1116
A-9-1
R21
住宅用地
121249
28
1.8
30
30
1309
1091
社、开、厕
1091
3492
A-9-1
R21
住宅用地
121561
28
1.8
30
30
1313
1094
社、开、厕
1094
3501
A-10-1
R21
住宅用地
18594
30
1.6
24
25
179
149
社、开
149
476
主要地块规划控制指标
地块编号（修改前）
地块编号（修改后）
规定性指标
指导性指标
用地性质
用地面积（m2）
建筑密度≤（%）
容积率≤
建筑限高≤（m）
绿地率≥（%）
停车位（辆）
配套设施
居住户数（户）
居住人数（人）
备注
代码
名称
机动车位
非机动车位
A-10-1
R21
住宅用地
18279
30
1.6
24
25
175
146
社、开
146
468
A-13-9
S21
交通广场用地
2176
25
A-13-9
S21
交通广场用地
2337
25
B-7-2
E1
水域
15672
B-7-2
E1
水域
12900
B-7-13
E1
水域
2502
B-7-6
S21
交通广场用地
3235
25
B-7-6
S21
交通广场用地
3444
25
B-7-7
U21
公共交通用地
7085
10
0.5
15
20
厕
公交首末站
B-7-7
U21
公共交通用地
7157
10
0.5
15
20
厕
公交首末站
B-7-9
G12
街头绿地
3949
70
B-7-9
G12
街头绿地
1173
70
B-7-14
G12
街头绿地
2506
70
B-7-10
G12
街头绿地
16978
70
B-7-10
G12
街头绿地
10474
70
B-7-12
G12
街头绿地
5594
70
D-2-2
S21
交通广场用地
2364
25
D-2-2
S21
交通广场用地
2271
25
E-1-1
S21
交通广场用地
2392
25
E-1-1
S21
交通广场用地
2169
25
主要地块规划控制指标
地块编号（修改前）
地块编号（修改后）
规定性指标
指导性指标
用地性质
用地面积（m2）
建筑密度≤（%）
容积率≤
建筑限高≤（m）
绿地率≥（%）
停车位（辆）
配套设施
居住户数（户）
居住人数（人）
备注
代码
名称
机动车位
非机动车位
E-1-2
C2
商业金融业用地
32334
30
2.5
80
30
647
4850
E-1-2
C2
商业金融业用地
32257
30
2.5
80
30
645
4839
E-1-3
C21/R21
商住用地
44367
30
2.4
80
30
639
1917
开
426
1363
E-1-3
C21/R21
商住用地
24261
30
2.4
80
30
349
1048
开
233
745
E-1-4
C21/R21
商住用地
17154
30
2.4
80
30
247
741
开
165
527
E-1-4
G12
街头绿地
4077
70
E-1-7
G12
街头绿地
2284
70
E-1-9
G12
街头绿地
1523
70
E-1-5
E1
水域
4081
E-1-8
E1
水域
2297
E-1-10
E1
水域
1514
E-1-7
G12
街头绿地
17549
70
E-1-5
G12
街头绿地
7477
70
E-1-6
G12
街头绿地
8692
70
5.3公建服务设施修改的评价
本次规划修改后，居住用地面积减少，其他指标控制不变，其居住人口相应减少，但属控规预测的合理范围内，对整体各项公共设施影响较小，对中小学等自身配套方面也影响微小。
5.5空间景观规划修改的评价
由于本次规划局部修改道路线位及相关地块用地面积，并未对镇区内的主要
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