大庆市大同区温舒园建设项目可行性研究报告.docx
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大庆市大同区温舒园建设项目可行性研究报告
大庆市大同区温舒园建设项目
一、总论
1.1项目概况
1.1.1拟建位置及现状
项目位于黑龙江省大庆市大同区同北路以北，同发路以南，同萨街以东，同泉街以西。
项目总规划用地20712.29平方米，约31.07亩。
总建筑面积31021.26平方米。
住宅楼均为南北向，住宅建筑面积21263.58平方米，车库建筑面积3001.67平方米，商业建筑面积为6747.01平方米。
容积率为1.50，建筑密度是35.14%。
地上停车位48个。
1.1.2建设规模与目标
1）项目名称：
大庆市大同区温舒园建设项目
2）建设地点：
大庆市大同区同北路以北，同发路以南，同萨街以东，同泉街以西。
3）建设单位：
大庆海通房地产开发有限公司
4）经营范围：
房地产开发经营（主营）,近几年开发项目有大同区同福小区,大同区利民小区,大同区海通家园居住小区等。
5）公司类别：
专营企业
6）工程概况：
项目总规划用地20712.29平方米，约31.07亩。
总建筑面积31021.26平方米。
住宅楼均为南北向，住宅建筑面积21263.58平方米，车库建筑面积3001.67平方米，商业建筑面积为6747.01平方米。
容积率为1.50，建筑密度是35.14%。
地上停车位48个。
7）资金来源：
本项目建设资金以开发公司自筹为主，不足投资通过借贷资金解决。
1.2项目编制依据
1、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；
2、《大庆市住房建设规划》（2008—2012年）；
3、国家发展和改革委员会《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
4、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
5、《建筑设计防火规范》GB50016—2006」
6、《城市居住区规划设计规范》GB50180—93」
7、《大庆市城市总体规划（2010-2030年）》
8、《大庆市交通体系规划（2010-2030年）》
9、现场勘察和实地调研所得资料
1.3可行性报告研究范围
本报告重点是对温舒园建设建设项目的建设背景和必要性及迫切性、项目建设地址及条件、建设内容及建筑方案、环境保护及节约能源、项目的组织、人员编制及培训、项目的管理及实施进度、投资估算及资金筹措、经济评价等内容进行可行性分析与论证，并编制可行性研究报告书，以供项目竞地单位决策之用。
1.4研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金以自筹为主，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发地块近邻核心商圈，有着优越的地理位置和良好的自然生态环境，有明显的生态效益和经济效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
1.5主要经济技术指标
二、项目建设的必要性
2.1项目建设背景
大庆市温舒园建设建设项目是在省委、省政府全面实施“民生八大工程”和市委、市政府为“改善城市环境、提高城市品位、造福于民”决策的大环境下提出的，该项目拟建于大庆市大同区内，由大庆海通房地产开发有限公司承担建设任务。
目前大庆市的房地产市场总体上保持了平稳、健康发展。
房地产价格与成本和合理利润相匹配，房价始终保持了平稳发展态势。
拟建项目现有场地周围环境、商业服务设施齐全，交通优越，是大同区唯一一块区位优越的建设开发地块，拟建成为一个环境优良、景观优美、功能齐全、集城市景观和商住场所于一体的大型现代化住宅小区。
为改善居民的居住条件，创建新的人居环境，必将发挥十分重要的作用，也为大庆市的经济发展起到积极的推动作用。
该小区建设项目的实施，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将大庆努力建设成为现代化生态园林大城市。
温舒园建设开发建设项目的提出，是经过详细的调查研究，广泛听取各方面意见，认真总结和借鉴国内知名楼盘，周遍市、县区商住小区建设的经验和教训，按照小区规划的总体要求而布局，体现人性化、简约化、和谐化的新型商住小区。
力争将该项目建成为“设计规模精美，文化内涵丰富，性能价比极佳”的商业与居住项目，融合大庆市大同区中高收入居民的消费导向的商住小区，使其成为大庆市大同区最具发展潜力，最耀眼的星座。
目前，该项目由大庆海通房地产开发有限公司组织项目的开发建设。
2.2房地产市场分析
2.2.1国内房地产市场回眸
在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年房地产，全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。
对房地产、住宅用地而言，全年总体量减价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。
2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。
与2011年相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均低于近十年来的低位，略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。
中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持货款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。
另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。
结合国际国内及房地产行业发展周期特征，预计随着2013年下半年房地产市场各方的博奕趋于理性以及成交量回升的发展形势下，2013年全年将处于平稳期，主要是消化累积的存量房。
而且2013年，随着国际经济开始恢复，前期大量基础设施、社会保障制度等投资，内外需双引擎将改变传统三架马车带动经济新一轮发展，房地产业下一个发展周期将在此时出现。
2.2.2大庆市房地产市场分析
“十一五”以来，大庆市的房地产开发投资由2006年的56.6亿元增加到了2011年的414.31亿元，年均涨幅达到48.9%。
新建商品房累计销售面积1558.47万平方米，成交金额615.75亿元；房地产二、三级市场活跃，存量房交易面积达到770.97万平方米，成交金额183.32亿元。
城市人均住房建筑面积逐年增长，由2006年的34.8平方米增至2011年的40.09平方米，增加了5.29平方米，处于全国领先地位。
在房地产业强劲发展的带动下，相关领域和行业，呈现出前所未有的繁荣景象。
大庆市商品房销售的增加与供求关系的转变密切。
2012年，大庆市商品房市场供应先抑后扬。
一季度商品住宅新增供应出现较放缓迹象，二季度后，商品住宅供应出现了较为明显的上升，新推房源主要集中在大庆东城区，占市场在售楼盘比例为30.14%。
整体2012年上半年，供求关系比例为1:
0.81，供求关系基本平衡。
随着销售形势好转，开发商推盘节奏加快，大量新盘入市，1月-6月全市的商品房月度供应量为15.96万平方米以上，供应量的增加给购房者更多的选择余地，也促进了销售的增加。
结合国家统计局公布的70个大中城市新建商品房住宅价格指数来看，大庆市2012年的房价总体保持平稳态势。
经历了一年的严厉调控，市场上的投资、投机需求得到了抑制。
如今，国家对房地产市场未出台新的更严厉的调控政策，也说明了房地产行业处于稳定时期。
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着大庆市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据大庆市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
2.3项目建设的必要性
2.3.1房地产市场发展的迫切需要
随着大庆市大同区城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。
目前，大庆市大同区居民购房除直接居住或自用外，有部分用于投资保值、增值或出租，这与大庆市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
此外，长期以来，城市改造、城市转型、旧城区改造拆迁过程中的大量待安置人群，以及调控以来长时间持币观望的消费者，为房地产市场积蓄了大量的刚性需求。
销售的回升，使得购房需求者开始担心房价上涨，这种购房心理预期的改变，促进了更多观望者入市，推动了楼市成交的回升。
从以上分析可以看出，从大同几个的成功开发案例来看，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，温舒园项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。
2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
2.3.3先富者的市场潜力
经过30年的艰苦创业，大庆基本实现了由温饱向富裕的历史性飞跃，人民生活总体上达到小康水平。
政府倾力改善民生，人民生活水平全面提高，2012年大庆社会消费品零售总额去年累计实现803.1亿元，同比增长15.6%，高于全国增幅1.3个百分点，消费额在全省排名第二位；城市人均住宅建筑面积35.28平方米，比全国平均水平多7.28平方米。
大庆在中国城市生活质量排行榜中名列第22位，富裕程度位列全国318个地市州盟第16位。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
2.3.4商业消费潜力
由于近几年国家对大庆的扶持，大庆的经济飞速发展，提高了大庆市在国际国内的知名度，为大庆市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“温舒园项目”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
2.3.5项目区位市场潜力
“温舒园”项目被大庆市大同区同发路，同萨街围合，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
三、营销策略
3.1确定项目整体形象
本项目位于大同区同北路以北，同发路以南，同萨街以东，同泉街以西。
地区位置优越。
小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，温舒园建设的开发将是大庆市又一个精品住宅小区。
3.2“卖点”分析
温舒园建设凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：
（1） 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突出的环境特点。
此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。
（2）配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
（3） 物业管理在引进知名品牌的同时，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。
（4）小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。
除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、居住区环境以及市场定位等。
3.3 营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。
根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
3.3.1广告宣传策略
由于附加商业环境已经在消费者心目中建立了良好的形象，对后期项目的开发销售较为有利。
温舒园建设项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。
广告媒体包括：
现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
3.3.2促销策略
（1）促销的阶段性策略。
一般按以下阶段促销：
①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。
（2）销售对象及销售时机。
本项目销售对象主要是：
①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③驻大庆市办事机构商用或商住；④其他消费者。
最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：
以及市场情况而定。
（3）促销手段。
拟采用多种促销手段，包括：
①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性（销售对象）的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。
3.4定价策略
3.4.1价格定位
（1）根据大庆市目前房地产屋源交易信息，相邻地段商品房销售为多层3000-3500元/平方米，高层4000元/平方米
（2）温舒园建设价格定位为中高档住宅，考虑各方面因素，多层住宅价格每平方米均价暂定在3000元，高层住宅每平方米均价暂定在4000元，商服每平方米均价暂定在12000元.
（3）价格优惠策略。
拟采用以下策略：
①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。
（4）价格浮动策略。
宜采用浮动售价：
①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。
（5）定价方式。
主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。
定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。
四、规划建设方案
4.1规划设计理念
本设计从现状出发，与周边环境紧密对接，意在塑造一个高端生态的居住区。
1、与周边现状紧密结合
结合小区地型条件、方便管理和有利小区特色塑造，规划采用小区——组团二级结构模式。
小区级公共绿地，小区整体空间布局结构以大面积的集中公共绿地为中心形成组团，结合灵活自由的小区级道路布局，形成一个中心、多个居住组团的布局结构；每个组团由几个住宅组群组成，各组团间通过小区主次道路相联系，住宅组群间通过组团道路联系。
每个组团又分别以绿化为中心，形成规模适宜，独具北方特色的住宅空间。
以景观为主导布置住宅建筑，使每一户住宅均有好的环境和朝向，保证户户有景最大限度的享受到小区景观绿化环境，取得较好的景观均好性。
本小区住宅设计高层低层错落有致，住宅之间形成空地设置景观节点，别墅区设置前、后院布置绿化，将住宅和景观组团相结合，打造园林式居住环境。
2、综合考虑地块，进行整体规划设计。
3、采用板式布局形式，打造独具韵味的现代风格小区。
4、借鉴经典园林元素，打造高贵典雅的中心轴线景观。
5、完善的景观系统。
以“追求自然、注重原生”为特色，积极营造建筑底层近人尺度空间环境，设计重点包括中心绿化广场、道路两侧和院落内若干片状绿化带等等。
整个规划区以广场为中心，各住宅组团分片布置在周。
绿地以“点、线、面”相结合的原则，使绿化空间更有层次感。
中心广场为人们提供了休闲、娱乐、聚会、活动、健身等场所，作为小区的中心它不仅是供人们居住的居住区，而却是人们的交流区、生态区，“人-居住-休闲-健康”的体系更充分的体现了规划设计“以人为本”的原则。
6、打造高低错落的城市天际线，南北两侧建筑高低错落，打造活跃天际线，与周边规划紧密相连。
4.2总规划方案
4.2.1总平面布置及功能布局
结合小区地型条件、方便管理和有利小区特色塑造，规划采用小区——组团二级结构模式。
小区级公共绿地，小区整体空间布局结构以大面积的集中公共绿地为中心形成组团，结合灵活自由的小区级道路布局，形成一个中心、多个居住组团的布局结构；每个组团由几个住宅组群组成，各组团间通过小区主次道路相联系，住宅组群间通过组团道路联系。
每个组团又分别以绿化为中心，形成规模适宜，独具北方特色的住宅空间。
以景观为主导布置住宅建筑，使每一户住宅均有好的环境和朝向，保证户户有景最大限度的享受到小区景观绿化环境，取得较好的景观均好性。
本小区住宅设计高层低层错落有致，住宅之间形成空地设置景观节点，别墅区设置前、后院布置绿化，将住宅和景观组团相结合，打造园林式居住环境。
4.2.2交通设计
道路交通是居住环境的重要组成，是小区结构的骨架，本居住小区内部道路交通组织以环形路网结构为构架，在小区南侧、北侧东侧各设一出入口，利于交通疏散。
步行系统结合绿化设置，分成二种类型：
一种是在小区级道路两侧设置；另一种结合绿化和宅间路蜿蜒穿插形成休闲交通网络，使住户在满足交通功能的前提下充分享受优美的住区景观。
小区入口处，公建区中心广场，宅间绿地等的景观景观重点处理，使空间层次更趋丰满生动。
停车方式采用车库和宅间绿地两种停车方式就近设置。
高层住宅之间建立车库解决停车问题，另外结合道路分散设置路边停车位，方便居民就近停车。
本方案中从建筑和经济性的角度出发，设计环通机动车车道和步行道，步行道环通整个小区，在便利内外交通的同时，以形成内部最大的步行以及景观空间。
4.2.3公共服务设施布局、项目及规模
根据项目及居民的实际要求，本设计在小区中心位置设置了商服综合楼等配套设施
4.3项目建设规模
项目总规划用地20712.29平方米，约31.07亩。
总建筑面积31021.26平方米。
住宅楼均为南北向，住宅建筑面积21263.58平方米，车库建筑面积3001.67平方米，商业建筑面积为6747.01平方米。
容积率为1.50，建筑密度是35.14%。
地上停车位48个。
（1）主要技术指标
1、总图指标
规划总用地：
2.07ha
总建筑面积：
3.10万m2
住宅总户数：
222户
居住人口：
710人
总容积率：
1.5
绿地率：
35.00%
（2）户型设计
本项目的销售群体主要为中、高收入家庭的城镇居民，户型设计以三室或二室为主，别墅为少量点缀。
（3）公共服务设施配置
小区内设有生态型停车场、小区道路及路灯亮化系统。
小区内设置健身场等活动场所。
小区内布置有园林观景、公共绿地、亭台楼阁等园林小景。
其余设施按规划设计要求布局。
4.4现状调查及动迁安置
4.4.1土地调查
用地由一宗土地构成，该工程总占地面积2.07公顷，土地性质为国有土地。
规划性质为商业、居住用地。
4.4.2拆迁调查
由于该项目地貌现状附着一层的建筑物，面积约为2公顷，其余均为弃置底，涉及拆迁问题由政府解决。
4.4.3市政基础配套设施调查
温舒园建设项目位于大同区内，其施工水、电解决不存在问题，市政道路等基础设施投入使用，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
4.4.4地块交通条件调查
温舒园建设开发项目周边的市政路网早已完善，有多条公交线路经过本项目，本小区有较大的超市，出行购物、休闲娱乐及办公非常方便。
4.5建设条件
A、交通
交通条件十分优越，道路畅通，多条城区公交车、出租车均可直达。
B、供电、供水、供气条件
大庆市大同区已将该项目建设场址周围供水、供电、供气等公共配套设施建设完备，能够满足住宅区生活需求。
C、建设埸地工程地质及水文地质条件
拟建场址为渭河二级阶地，土质表层为人工填土，其下为河流冲积、洪积作用形成的第四纪全新世粘土、砂土及碎石土，据附近有关单位现场地质踏勘，没有发现大的短裂带，场址附近地表浅层水埋深约8.4～8.8米，地震烈度为8级。
（具体以勘察报告为准）
D、气象条件与气候
经查阅有关资料，该地区气象资料如下：
年平均气温：
12.0℃
绝对最高气温:
38.60
绝对最低气温:
-17.00C
年平均风速:
2.53M/秒
年最多风向为:
东南风
年最大风速:
16.00M/秒
年平均无霜期:
214天
最大冻土深度:
28.00CM
年平均相对湿度:
70%
年平均降雨量:
628.8MM
五、节能节水措施
5.1节能原则
随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。
为了实施可持续发展战略，根据《民用建筑节能管理规定（2005）》（建设部令第143号）的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。
节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。
节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。
根据国务院颁布的《节约能源管理条例》相关的技术规范和标准，按新的节能65%的规定，应在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标降低35%。
5.2编制依据与原则
1、编制依据
（1）《民用建筑节能管理规定（2005）》（建设部令第143号）
（2）《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）》（JGJ26-95）
（3）《居住建筑节能设计标准》（DBJ03-35-2008）
（4）《公共建筑节能设计标准》（DBJ03-27-2007）
2、编制原则
1）执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。
2）贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。
3）设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。
5.3节能措施
1、建筑节能
建筑物根据《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95），所有围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。
建筑总体节能率超过65%，其中围护结构分担25%，采暖系统分担20%，照明设备分担10%。
本项目的建筑的体型系数控制在0.3以下，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。
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