房地产开发成本构成.docx
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房地产开发成本构成
房地产开发成本构成
1、桩基工程（如有）：
70~100元/平方米；
2、钢筋：
40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160～300元/平方米；
3、砼：
0。
3～0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高）,合100～165元/平方米；
4、砌体工程：
60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）； 5、抹灰工程：
25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：
50～100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2；
7、室内水电安装工程（含消防）：
60～120元/平方米（按小区档次,多层略低一些）；
8、屋面工程：
15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）； 9、门窗工程（不含进户门）：
每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0。
5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大）,造价90~300元/m2，一般为9 0～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：
30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：
增加造价40～100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
12、电梯工程（如有）：
40～200元/m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2;
13、人工费：
130~200元/平方米；
14、室外配套工程:
30~300元/平方米，一般约为70～100元/平方米;
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：
70～150元/平方米;
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8％：
约60~90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：
30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：
10～30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10％）：
以上各项之和＊10％=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3。
3～3。
5％）:
33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米.
以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本.精装修造价一般为500～15 00元/平方米，这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000～10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：
15～100元/平方米;
22、监理费:
3~30元/平方米;
23、广告、策划、销售代理费：
一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上;
24、土地费：
一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1。
0~2.0，故折算房价为:
525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：
1500～3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。
结论：
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米.实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500～1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：
小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价,品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些.不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
相关资料
一）房地产开发成本主要有以下9个方面构成：
土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
相关资料
一）房地产开发成本主要有以下9个方面构成:
土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税.
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。
这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材（即土方材料）低些。
一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
砖混多层：
600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
小高层（10—17层）：
800元/㎡-1000元/㎡（不含电梯），一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
高层（18层以上）:
1400元/㎡—1800元/㎡
钢筋含量是高层建安造价的重要指标
国标为68㎏/㎡,目前钢筋价格约为3500元/吨。
取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。
这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！
三、配套设施
包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约200元/㎡。
（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
景观因项目而异.如果是世界级景观设计公司设计的（如：
易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用要求）;如果是国内公司设计的，则不等。
四、勘查、设计、监理等
不超过100元/㎡。
但都是需要打擦边秋，需要公关.（同样以三线城市为例，一线城市上浮20%）
五、营销费用
营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。
一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用
经验公式：
财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20—200元/㎡（以三线城市为例，一线城市上浮50%）
八、行政事业收费
这是不透明的。
差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。
具体费用省略，只举一例人防工程收费：
如自建人防工程，则成本为:
多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）
如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下：
高层：
5B级人防，单位成本=2000元/层数
多层：
6级人防,单位成本=1500元/层数
高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。
但有公关的空间。
建筑工程清包工价格
由于清包工价格随市场变化而变化，以下价格仅供诸位参考。
模板：
22-45元/平米（粘灰面）
砼：
45—50元/立
钢筋:
600-850元/吨,或者绑扎一个平方25-42元
砌筑:
100—180元/立
抹灰：
10—18元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）
面砖粘贴:
包工墙面在35到45看面积。
地面28元/m2（修正）
室内地面砖：
（600*600）28元/平米
踢脚线：
12元/米
室内墙砖：
30元/平米（包括倒角）
楼梯间石材：
45元/平米
踏步板磨边:
16元/米
石膏板吊顶:
26元（平棚）
铝扣板吊项：
35元/平米
蹲台隔断：
180-360元/蹭位
大白乳胶漆:
16元/平米
外墙砖:
65元/平米
外墙干挂蘑菇石:
90元/平米
屋面挂瓦：
43元/平米
水暖：
22元/平米（建筑面积）
住宅电气照明部分:
28-36元/平米
架子工：
，一般挑架15到19元一平米,爬架13到16元，不含施工期间图纸变更，市政装潢架18到32元（实搭面积）
。
房地产建筑成本（按建筑平方米算）
桩基工程（如有）:
70～100元/平方米;
钢筋:
40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
砼：
0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高）,合100~165元/平方米；
砌体工程:
60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
抹灰工程：
25~40元/平方米；
外墙工程（包括保温）：
50～100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
室内水电安装工程（含消防）:
60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
屋面工程：
15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）;
门窗工程（不含进户门）：
每平方米建筑面积门窗面积约为0。
25～0。
5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价200～500元/平方米，一般为150～450元/平方米,如采用高档铝合金门窗，则可能达到400元/平方米；
土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:
30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大,档次越高，造价越高）；
地下室（如有）:
增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）;
电梯工程（如有）:
40～200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
人工费：
130～200元/平方米；
室外配套工程：
30～300元/平方米，一般约为70～100元/平方米；
模板、支撑、脚手架工程（成本）:
70～150元/平方米；
塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5～8%：
约60~90元/平方米；
临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：
30～50元/平方米；
检测、试验、手续、交通、交际等费用：
10～30元/平方米；
承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：
以上各项之和＊10%=90~180元/平方米；
上交国家各种税费（总造价3。
3～3。
5%）:
33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修,一般造价约为1000～2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本.精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000～10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
设计费（含前期设计概念期间费用）:
15～100元/平方米；
监理费:
3~30元/平方米；
广告、策划、销售代理费：
一般30～200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
土地费：
一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1。
0~2。
0,故折算房价为：
525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为：
1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况；
土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100～500元/平方米,各地标准都不一样。
结论：
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米.
实际上,多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500～1800元/平方米左右，档次越高，造价越高.
能让利的主要是：
小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100～200元/平方米。
12墙一个平方需要64块标准砖
18墙一个平方需要96块标准砖
24墙一个平方需要128块标准砖
37墙一个平方需为192块标准砖
49墙一个平方需为256块标准砖
计算公式：
单位立方米240墙砖用量1/（0.24＊0.12*0.6）
单位立方米370墙砖用量1/（0。
37＊0.12*0.6）
空心24墙一个平方需要80多块标准砖
.
普通住宅建筑混凝土用量和用钢量
1、多层砌体住宅
钢筋30KG/m2
砼0。
3—0。
33m3/m2
2、多层框架
钢筋38—42KG/m2
砼0。
33—0.35m3/m2
3、小高层11—12层
钢筋50—52KG/m2
砼0。
35m3/m2
4、高层17-18层
钢筋54-60KG/m2
砼0.36m3/m2
5、高层30层H=94米
钢筋65-75KG/m2
砼0.42—0.47m3/m2
6、高层酒店式公寓28层H=90米
钢筋65—70KG/m2
砼0.38—0。
42m3/m2
7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11-12层之间
※以上数据按抗震7度区规则结构设计
.
普通多层住宅楼施工预算经济指标
室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0。
24
模版面积占建筑面积2.2左右
室外抹灰面积占建筑面积0.4左右
室内抹灰面积占建筑面积3。
8
施工功效
一个抹灰工一天抹灰在35平米
一个砖工一天砌红砖1000-1800块
一个砖工一天砌空心砖800-1000块
瓷砖15平米
刮大白第一遍180平米/天，第二遍120平米/天，第三遍压光90平米/天
基础数据
混凝土重量2500KG/m3
钢筋每延米重量0.00617＊d＊d
干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3
石子重量2200KG/m3
一立方米红砖525块左右（分墙厚）
一立方米空心砖175块左右
筛一方干净砂需1.3方普通砂
“
一点不同观点：
一般多层砌体住宅：
钢筋25-30KG/m2，其中经济适用房为16——18KG/m2。
一般多层砌体住宅，室外抹灰面积占建筑面积0。
5—-0.7。
一般多层砌体住宅,模版面积占建筑面积1.3-—2。
2，根据现浇板多少、柱密度变化很大。
一个砖工一天砌240砖墙1000-1800块,370或500墙2000—-3000块。
钢筋混凝土重量2200KG/m3，素混凝土重量2100KG/m3。
工程石子重量1800KG/m3。
）
0。
617是圆10钢筋每米重量。
钢筋重量与直径（半径）的平方成正比.
G=0.617＊D＊D/100
每米的重量（Kg）＝钢筋的直径（mm）×钢筋的直径（mm）×0。
00617
其实记住建设工程常用的钢筋重量也很简单φ6＝0。
222Kgφ6.5＝0。
26kgφ8＝0.395kgφ10＝0.617kgφ12＝0.888kgΦ14＝1。
21kgΦ16＝1。
58kgΦ18＝2.0kgΦ24＝2.47kgΦ22＝2。
98kgΦ25＝3。
85kgΦ28＝4.837kg...。
.。
。
。
。
..。
Φ12（含12）以下和Φ28（含28）的钢筋一般小数点后取三位数，Φ14至Φ25钢筋一般小数点后取二位数
Φ6=0.222Kg
Φ8=0.395Kg
Φ10=0。
617Kg
Φ12=0.888Kg
Φ14=1。
21Kg
Φ16=1.58Kg
Φ18=2Kg
Φ20=2.47Kg
Φ22=3Kg
Φ25=3。
86Kg
我有经验计算公式，你自己计算一个表格就可以了。
也可以去买一本有表格的书，用起来也很方便的。
钢材理论重量计算简式
材料名称理论重量W（kg/m）
扁钢、钢板、钢带W＝0.00785×宽×厚
方钢W＝0.00785×边长2
圆钢、线材、钢丝W＝0.00617×直径2
钢管W＝0。
02466×壁厚（外径——壁厚）
等边角钢W＝0。
00785×边厚（2边宽--边厚）
不等边角钢W＝0。
00785×边厚（长边宽+短边宽-—边厚）
工字钢W＝0.00785×腰厚[高+f（腿宽-腰厚）]
槽钢W＝0。
00785×腰厚［高+e（腿宽—腰厚）］
备
注
1。
角钢,工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列
简式用于计算近似值。
2。
f值:
一般型号及带a的为3.34，带b的为2.65，带c的为2.26。
3。
e值：
一般型号及带a的为3.26,带b的为2。
44，带c的为2。
24。
4.各长度单位均为毫米.
2全现浇结构板式小高层住宅楼：
包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。
外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。
土方运距5公里以内。
每平米造价1442。
17元，其中:
建筑工程：
803。
59元;装饰工程：
306。
62元；电气工程：
238。
65元;管道工程:
81。
16元;通风工程：
12.15元;
3全现浇结构板式住宅楼：
包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。
公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖,只做埋管，外窗为落地窗.含消防、居室门、卫生洁具,混凝土为预拌混凝土,土方运距20公里以内.
每平米造价1360。
43元，其中：
建筑工程:
730。
56元;装饰工程：
174.30元;电气工程：
248.45元;管道工程：
207。
12元;
4全现浇结构塔楼:
包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。
公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层,天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。
含给排水、消防、通风设备,不含电梯、卫生洁具,弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线.混凝土为预拌混凝土，土方运距5公里以内。
每平米造价1383。
46元，其中：
建筑工程：
727.22元；装饰工程:
289.87元;电气工程：
307。
14元;管道工程：
55.95元;通风工程:
3.28元；
5框剪结构住宅楼：
包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。
含热交换站、消防、空调设备,中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。
公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶,外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内.
每平米造价1219。
28元，其中：
建筑工程：
681。
99元；装饰工程：
264.56元;电气工程：
101.69元;管道工程:
164。
51元；通风工程：
6。
53元；
6框剪结构商住楼：
包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。
外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板,增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。
本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖,含给排水、通风空调、消防设备，普通灯具，普通洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。
混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。
每平米造价1870.88元，其中：
建筑工程：
957.31元；装饰工程：
362.70元；电气工程：
180。
77元;管道工程：
165.44元;通风工程：
204。
66元；
7混合结构住宅楼：
包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业.外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线,不含卫生洁具、灯具。
混凝土为现场搅拌。
每平米造价2137.44元，其中：
建筑工程：
1122.43元；装饰工程:
396.12元;电气工程:
209。
34元；管道工程:
272.28元;通风工程：
137。
27元
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