房地产企业所得税政策及管理练习题.docx

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房地产企业所得税政策及管理练习题

房地产企业所得税政策及管理练习题

一、单项选择题

1.某房地产企业委托一境外公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元（不含佣金），代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。

房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。

该房地产企业的应纳税所得额为（D）。

A.10万元B.30万元C.50万元D.66万元

『正确答案』D

『答案解析』应纳税所得额＝240－150－240×10%＝66（万元）。

2.关于房地产开发经营业务企业所得税处理的说法，正确的是（）。

A.已销开发产品的计税成本，按当期以实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认

B.采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，按合同约定付款日期确认收入实现

C.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入15%的部分，准予据实扣除

D.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，可以在税前扣除合理费用

『正确答案』A

『答案解析』选项B不正确，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；选项C不正确，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除；选项D不正确，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

3.房地产开发企业采取视同买断方式委托销售开发产品的，如企业与购买方签订销售合同或协议，且销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按（B）确认收入的实现。

国税发〔2009〕31号

A．买断价格B．销售合同或协议中约定的价格

C．买断价格和销售合同或协议中约定的价格平均D．企业和税务机关协商确定的价格

4.房地产企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入（B）的部分，准予据实扣除。

A．5%B．10%C．15%D．20%

5.房地产企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过（C）又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

A．3个月B．6个月C．12个月D．18个月

A．6.房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品（A）之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

A．交付承租人使用B．签订租赁预约协议C．完工之日D．价款支付

7.房地产企业视同销售行为确认收入方法之一按开发产品的成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于（B）。

A．10%B．15%C．20%D．25%

B8.房地产企业采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和（B）日确认收入的实现。

A．收款B．付款C．取得索取价款凭据D．已销开发产品清单

9.房地产企业销售未完工开发产品，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于（C）。

A．5%B．10%C．15%D．20%

A10.房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，（A）。

A．按照规定的预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额

B．按照企业的实际利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴

C．按照企业的实际利润计入利润总额预缴

D．按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴

C11.以下关于房地产企业开发房地产成本和费用扣除的规定中错误的有（C）。

A．因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本

B．因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除

C．提取的维修基金可以扣除物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

D．成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除

12.关于房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的通知适用于从事房地产开发经营业务的（A）。

A．居民纳税人

B．非居民纳税人

C．居民纳税人和非居民纳税人

D．非居民纳税人和小型微利企业

二、多项选择题

1．房地产开发企业在开发区内建造的会所、物业管理场所等配套设施，下列情形中可以作为公共配套设施处理的有（ABC）。

A．无偿赠与地方政府B．无偿赠与公用事业单位

C．属于非营利性且产权属于全体业主D．产权归开发企业所有

E．未明确产权归属

【解析】

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号2009年3月6日）

第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

2.下列关于房地产企业所得税的表述，符合税收规定的有（ABD）

A.委托境外机构销售开发产品的，支付境外的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

B.企业开发产品转为自用的，可以在税前扣除折旧

C.企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，不得作为资产损失处理

D.房地产开发企业的计税成本对象应在开工前确定，并报主管税务机关备案

3.关于房地产企业的下列说法，正确的是（ABCD）。

A.委托境外机构销售开发产品的，支付境外的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除

B.开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定

C.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用

D.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%

4.房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率有（ABCD）。

A.15%B.10%C.5%D.3%

5.房地产开发企业计税成本对象的确定原则有（ABCD）。

A.可否销售原则B.分类归集原则C.功能区分原则D.定价差异原则

6.房地产企业发生的（ABCD）准予当期按规定扣除。

A.期间费用B.已销开发产品计税成本C.营业税金及附加D.土地增值税

7.下列项目属于房地产企业开发产品计税成本支出内容的是（ABCD）。

A.土地征用费及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费

8.企业房地产开发经营业务包括（ABCD）。

A.土地的开发B.建造、销售住宅C.建造、销售商业用房D.建造、销售其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品

9.房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时正确的表述是（BCD）。

A.实际发生损失时不能扣除B.向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除C.向银行提供的保证金（担保金）不得作为费用在当期税前扣除D.实际发生损失时可据实扣除

10.房地产企业将开发产品用于（ABCD）等行为，应视同销售。

A.捐赠B.赞助C.职工福利D.奖励

11.房地产企业视同销售行为确认收入（或利润）的方法和顺序为（ABC）。

A.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定

B.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定

C.按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定

D.按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于20%，具体比例由主管税务机关确定

12.房地产企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列（ABC）条件之一的，应视为已经完工。

A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

B.开发产品已开始投入使用开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

C.开发产品已取得了初始产权证明

D.开发产品未投入使用

13.房地产企业开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括（ABCD）。

A.现金B.现金等价物C.其他经济利益D.银行存款

14.房地产开发企业土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括（ABCD）。

A.拆迁补偿支出B.安置及动迁支出C.回迁房建造支出D.农作物补偿费

15.房地产企业共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法是（ABCD）。

A.占地面积法B.建筑面积法C.直接成本法D.预算造价法

三、判断题

1．房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

（√）

2.房地产企业不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

（√）

3.房地产企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

（√）

4.房地产企业在结算计税成本时，其实际发生的支出未取得合法凭据的，一律不得计入计税成本。

（×）

5.房地产企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、公用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

（√）

6.房地产企业将已计入销售收入的共用部位、公用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应予实际使用时扣除。

（×）

7.房地产企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（×）

8.房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

（√）

9.房地产企业的土地成本一般按建筑面积法进行分配。

（×）

10.房地产企业应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用，可按预算造价合理预提建造费用。

（√）

四、简答题

1.现行企业所得税政策对房地产企业销售开发产品确认收入的时限是如何规定的？

答：

根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

2.房地产企业开发产品的视同销售行为有哪些？

如何确定企业所得税计税销售额？

答：

根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

五、计算题

1.某房地产企业按当年实际利润据实分季预缴企业所得税。

2010年一季度销售未完工开发产品取得的收入2000万元，实现利润总额1000万元（含预售收入实际缴纳的流转税、土地增值税），税务机关规定的预计计税毛利率为15%，企业所得税税率为25%。

2010年末该开发项目完工，年末，主营业务收入5000万元（含结转的预售收入2000万元），确认经营成本3000万元，为简化起见，不考虑流转税、土地增值税、期间费用。

计算：

2010年一季度应预缴企业所得税和2010年度应纳企业所得税分别是（）万元。

A.325，500B.250，500C.325，425D.250，425

【答案】C

【解析】

2010年一季度应预缴企业所得税=（2000×15%+1000）×25%=325（万元）

2010年度应纳企业所得税（应为第四季度）=（5000-3000-2000×15%）×25%=425（万元）

2.某房地产开发企业，2010年成立，2010年亏损100万元，2011年在市区开发某高档住宅，2011年一季度取得预售收入200万元，利润总额10万元；2011年二季度累计取得预售收入600万元，累计利润总额50万元，当地税务机关核定的计税毛利率为25%，该企业2011年一季度和二季度应预缴的企业所得税分别为（）万元。

（营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%）

A.15，35B.0，25C.12.3，32.10D.0，16.9

【答案】B

【解析】

2011年一季度应预缴企业所得税=（200×25%+10-60）×25%=0（万元）

扣除的60万元属于弥补2010年亏损60万元，弥补亏损后2011年一季度实际利润额=0（万元）

2011年二季度应预缴企业所得税=（600×25%+50-100）×25%=25（万元）

3.某房地产开发企业2009年5月设立，当年有关资料如下：

（1）征用开发用地10000平方米，支付土地价款2000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。

（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费3000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。

（3）采用视同买断方式委托甲房屋销售公司预售该楼盘，委托销售合同约定买断价为每平方米8000元，超出买断价的价差归销售公司所有，开发企业不另支付手续费；当年预售20000平方米，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9000元，销售公司与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：

借记“银行存款”16000万元，贷记“预收账款”16000万元；

（4）发生管理费用400万元，其中一次性列支房屋租赁费220万元，租赁期为2009年1月1日至2010年12月31日；销售费用300万元；财务费用370万元，其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元。

2010年7月，该楼盘达到完工条件，全部可售建筑面积为60000平方米。

至年底，当年有关资料如下：

（1）发生建筑安装工程费3000万元，开发间接费用200万元，预提不可撤销的公共配套设施费300万元。

（2）当年年初至完工前继续采用视同买断方式委托甲房屋销售公司预售该楼盘，当年预售10000平方米，预售合同仍由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9500元，销售公司与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：

借记“银行存款”8000万元，贷记“预收账款”8000万元；

（3）开发产品完工后至年底，采用视同买断方式委托甲房屋销售公司继续销售该楼盘，销售完工开发产品12000平方米，销售合同仍由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9800元，销售公司与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：

借记“银行存款”9600万元，贷记“主营业务收入”9600万元；

（4）当年发生管理费用700万元；销售费用800万元，其中广告费和业务宣传费780万元；财务费用450万元，其中列支该楼盘完工前向银行借款的利息支出350万元，完工后向银行借款的利息支出80万元。

假设不考虑营业税及其他税费，未完工开发产品预计计税毛利率为10%，开发产品完工后企业已及时将“预收账款”转入“主营业务收入”，会计上全年计算结转“主营业务成本”6720万元。

要求：

根据以上资料，计算并回答下列问题：

6．该开发企业2009年纳税调整增加额为（C）万元。

A．1800B．2150

C．2260D．2370

预计利润调增=20000*9000*10%=1800

财务费用中应资本化部分调增=350

租赁期为两年的房屋租赁费应调增=220*2=110

合计纳税调整增加额=1800+350+110=2260

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号2009年3月6日）第九条规定：

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

第六条采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

7．该开发企业2009年发生的开发成本合计（D）万元。

A．5950B．6100

C．6300D．6450

土地征用费及拆迁补偿费=2000+100+50=2150

前期工程费=300

建筑安装工程费=500

基础设施建设费=3000

公共配套设施费=0

开发间接费=150

借款费用=350

2009年发生的开发成本合计=2150+300+500+3000+150+350=6450

第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

8．该开发企业2010年应确认完工开发产品销售收入（D）万元。

A．9600B．33600

C．37100D．39260

2010年应确认完工开发产品销售收入=20000*9000+10000*9500+12000*9800=39260

9．该开发企业2010年纳税调整减少额为（C）万元。

A．1800B．2290

C．2400D．2750

2009年度已预计利润2010年度应调减=1800

2010年度应予税前扣除的房租费=220*2=110

2010年度少结转营业成本=应结账已实现销售的成本-已结账已实现销售的成本

=7210-6720=490

其中：

应结账已实现销售的成本

=可售开发产品总成本*已实现销售的可售面积*总可售面积

=10300*42000*60000=7210

2010年纳税调整减少额=1800+110+490=2400

10．该开发企业2010年应纳企业所得税（A）万元。

A．7135B．7162.5

C．6355D．6232.5

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号2009年3月6日）

第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本*成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本

第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号2009年3月19日）

一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。

2.其他企业：

按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不