土地成本法模版.docx
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土地成本法模版
1、运用成本逼近法测算土地价格
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费+税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增值收益
（1）土地取得费及税费
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用耕地的安置补助费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；土地补偿费与安置补助费的总和不得超过土地征用前三年平均年产值的三十倍”。
根据黄冈市统计调查资料结合当地的实际情况，待估宗地的土地补偿费取前三年平均年产值的10倍，安置补助费取前三年平均年产值的6倍,调查待估宗地所在地区需要安置的农业人口数为每亩1人，青苗和附属物补偿费为耕地平均年产值的1/2倍。
根据估价人员在宗地现场调查，该土地周围或征用前的农用地均为耕地，其耕地前三年平均年产值为3200元/亩,合
元/平方米。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗及地上物补偿费
=×10+×6×1+÷2
=
（元/平方米）
A、征地管理费
根据湖北省物价局、财政厅《省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号），征收征地管理费的标准为：
（1）一次性征用耕地1000亩以上（含1000亩，下同）或其它土地2000亩以上的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收%的征地管理费；动迁100户以上或安置农业人口300人以上，核实无地村民农转非200人以上的可收取%。
（2）一次性征用耕地500亩以上、1000亩以下的，其它土地1000亩以上、2000亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收%的征地管理费；动迁50户以上或安置农业人口150人以上，核实无地村民农转非100人以上的可收取%。
（3）一次性征用耕地100亩以上、500亩以下的，其它土地200亩以上、1000亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收%的征地管理费；动迁20户以上或安置农业人口80人以上，核实无地村民农转非50人以上的可收取%。
（4）一次性征用耕地100亩以下或其它土地200亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收的征地管理费；动迁10户以上或安置农业人口30人以上，核实无地村民农转非20人以上的可收取—%，如果特殊情况确需提高取费比率的，须经省物价局、财政厅批准，但最高不得超过%。
根据该文件,黄冈市征地管理费确定为征地费用的%。
征收管理费=×%=
（元/平方米）
B、耕地占用税
根据湖北省黄冈市人民政府文件《黄冈城区房地产业税收征收管理办法》（黄政发〔2007〕13号），黄冈市耕地占用税按10元／平方米计收。
C、耕地开垦费
根据湖北省人民政府文件《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》（鄂政发[1999]52号），使用基本农田保护区内耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的2倍；使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍。
估价对象被征用的土地不属于基本农田区域，所以本次评估耕地开垦费按其土地补偿费总额的1倍征收。
耕地开垦费=×10=
（元/平方米）
D、不可预见费
根据《省物价局省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知》（鄂价房地字[1996]403号）及湖北省物价局、财政厅《省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号），工业用地不可预见费按征地费总额的3%收取。
则：
不可预见费=×3%=
（元/平方米）
E、水利建设基金
根据湖北省人民政府第182号令《水利建设基金征收管理办法》，非农业建设征用土地需征收水利建设基金。
县（市）城区耕地每亩收取1000元，非耕地每亩500元；乡镇耕地每亩收取500元，非耕地300元。
则待估对象水利建设基金为每亩1000元即元/平方米。
F、新增建设用地有偿使用费
根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》财综[2006]48号，新增建设用地土地有偿使用费征收标准：
单位：
元／平方米
等别
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
标准
140
120
100
80
64
56
48
42
34
28
24
20
16
14
10
黄冈市的征收等别属于十等，因此新增建设用地用有偿使用费取28元/平方米。
待估宗地土地取得费具体情况见下表：
表7待估宗地土地取得费一览表
土地
补偿费
安置
补助费
青苗
补偿费
征地
管理费
耕地
占用税
耕地开垦费
不可
预见费
水利建
设基金
新增建设用地有偿使用费
土地取得费及税费
合计（元/平方米）
（2）土地开发费
土地开发费是对土地开发所进行的土地投入中属于土地资本的那一部分，一般是指土地开发部门完成的达到土地开发工程所投入的资金。
根据向土地部门了解，黄冈市同类用地的基础设施配套开发费用的平均水平，确定该区域达到宗地外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）和场地平整的费用为93元/平方米。
（3）利息
该地区达到“五通一平”开发程度的土地平均开发周期均为一年，土地取得费、税费的计息期为整个开发期，假设土地平整费在整个开发期内均匀投入，利率取中国人民银行2007年12月21日公布的一年期贷款年利率%，按单利计算，则：
投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×％
＋土地开发费×开发周期×1/2×％
=×1×％+42×1×1/2×％
=
（元/平方米）
（4）利润
通过对当地土地市场的调查和的当地土地开发利润率资料，土地开发投资的利润率取8%。
利润的计取基数为土地取得费及税费和土地开发费之和。
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×投资利润率
=（+42）×1×8%
=
（元/平方米）
待估宗地土地成本费用一览表
序号
土地取得费及税费
（元/平方米）
土地开发费
（元/平方米）
投资利息
（元/平方米）
投资利润
（元/平方米）
成本费用
（元/平方米）
1
42
（5）土地增值收益
经对待估宗地所在区域征地开发后地价升值情况进行调查，确定工业土地增值收益为15％，取费基数为上述四项之和。
土地增值收益=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费+投资利息+投资利润）×15%
=×15%
=
（元/平方米）
（6）无限年期土地价格
无限年期土地价格=+42+++=
（元/平方米）
（7）设定年期价格确定
因为该宗土地是出让土地，有一定的年限，所以需进行年期修正。
年期修正公式为：
K=1-1/（1+r）n
其中：
K──年期修正系数;
r──土地还原利率;
n──土地使用年期,n取48年；
土地还原利率我们取无风险利率加上风险调节利率之和。
无风险利率取中国人民银行2007年12月21日公布的一年期存款利率%；综合确定土地还原利率为6%。
经计算K＝
则修正后的土地单价为：
×=
（元/平方米）
（8）区位修正
区位修正前地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数，上述公式计算出的地价是在估价对象所在区域取得有限使用年期土地使用权的平均价格，该地价根据所评估的宗地在区域内的位置和宗地自身条件，进行区位因素修正后才可确定为具体宗地土地价格。
本次评估参照《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》中制定居住用地基准地价时考虑的影响因素以及影响地价各因素的修正幅度，确定本次运用成本逼近法评估时区位修正的影响因素及其修正幅度（见表1、表2），最终区位修正结果见表3.
表1Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
繁华程度
距市级商服中心（米）
≤50
（50，300]
（300，800]
（800，1500]
＞1500
距区级商服中心（米）
≤50
（50，300]
（300，800]
（800，1500]
＞1500
交通条件
临街道类型
生活型主干道
混合型主干道
生活型次干道
混合型次干道
支路
临公交站点状况（条）
≥7
[6，7）
[4，6）
[2，4）
＜2
距长途汽车站（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距客运码头（米）
≤500
（500，1000]
（1000，2000]
（2000，3500]
＞3500
基础公用设施状况
供电状况（%）
≥95
[85，95）
[75，85）
[65，75）
＜65
供水状况（%）
≥95
[85，95）
[75，85）
[65，75）
＜65
排水状况（%）
≥95
[85，95）
[75，85）
[65，75）
＜65
供气状况（%）
≥95
[85，95）
[75，85）
[65，75）
＜65
距中学（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距小学（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距幼儿园（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距医院（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距公园（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距农贸市场（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距文化馆（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距邮局（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距银行（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
距体育场（米）
（100，200]
≤100或（200，300]
（300，500]
（500，700]
＞700
环境状况
大气状况（污染指数）
≤60
（60，70]
（70，80]
（80，90]
＞90
水环境
类水域
类水域
类水域
类水域
类及超
类水域
噪声状况（db）
≤48
（48，55]
（55，62]
（62，70]
＞70
绿地覆盖率程度（%）
≥50
[40，50）
[30，40）
[10，30）
＜10
人口状况
居住人口密度状况（人/km2）
[10000，12000）
[7000，8000）
[12000，13000）
[8000，10000）
[4000，7000）
[13000，15000）
<4000
≥15000
城市规划
用地规划
前景好
前景较好
无限制
限制较小
限制大
道路规划
前景好
前景较好
无限制
限制较小
限制大
注：
（表示＞，）表示＜，[表示≥，]表示≤。
临公交线路状况指经过某公交站点的公交线路条数；
大气状况（污染指数）以一年内实测平均值为准。
水环境以距离待估区域最近的地表水域的水质测算为准，分类标准参考《中华人民共和国地表水环境质量标准》。
声状况指待估区域的平均等效声级，单位为分贝。
表2Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
繁华程度
距市级商服中心
距区级商服中心
交通条件
临街道状况
临公交站点状况
距长途汽车站
距客运码头
基础公用设施状况
供电状况
供水状况
排水状况
供气状况
距中学
距小学
距幼儿园
距医院
距公园
距农贸市场
距文化馆
距邮局
距银行
距体育场
环境状况
大气状况
水环境
噪声状况
绿地覆盖率程度
人口状况
居住人口密度状况
城市规划
用地规划
道路规划
表3估价对象地价区位修正系数评估结果表
因素
因子
调查情况
优劣程度
修正幅度（％）
繁华程度
距市级商服中心
距区级商服中心
交通条件
临街道状况
临公交站点状况
距长途汽车站
距客运码头
基础公用设施状况
供电状况
供水状况
排水状况
供气状况
距中学
距小学
距幼儿园
距医院
距公园
距农贸市场
距文化馆
距邮局
距银行
距体育场
环境状况
大气状况
水环境
噪声状况
绿地覆盖率程度
人口状况
居住人口密度状况
城市规划
用地规划
道路规划
合计
区位修正后的土地单价=区位修正前的地价×（1+区位修正系数）
=***元/平方米×（1+***）
=**元/平方米
土地总价=区位修正后的土地单价×土地面积
=
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