云南昆明北市区某项目策划方案26页文档资料.docx
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云南昆明北市区某项目策划方案26页文档资料
目 录（Contents）
要练说，先练胆。
说话胆小是幼儿语言发展的障碍。
不少幼儿当众说话时显得胆怯：
有的结巴重复，面红耳赤；有的声音极低，自讲自听；有的低头不语，扯衣服，扭身子。
总之，说话时外部表现不自然。
我抓住练胆这个关键，面向全体，偏向差生。
一是和幼儿建立和谐的语言交流关系。
每当和幼儿讲话时，我总是笑脸相迎，声音亲切，动作亲昵，消除幼儿畏惧心理，让他能主动的、无拘无束地和我交谈。
二是注重培养幼儿敢于当众说话的习惯。
或在课堂教学中，改变过去老师讲学生听的传统的教学模式，取消了先举手后发言的约束，多采取自由讨论和谈话的形式，给每个幼儿较多的当众说话的机会，培养幼儿爱说话敢说话的兴趣，对一些说话有困难的幼儿，我总是认真地耐心地听，热情地帮助和鼓励他把话说完、说好，增强其说话的勇气和把话说好的信心。
三是要提明确的说话要求，在说话训练中不断提高，我要求每个幼儿在说话时要仪态大方，口齿清楚，声音响亮，学会用眼神。
对说得好的幼儿，即使是某一方面，我都抓住教育，提出表扬，并要其他幼儿模仿。
长期坚持，不断训练，幼儿说话胆量也在不断提高。
第一章昆明房地产市场分析……………………………………
与当今“教师”一称最接近的“老师”概念，最早也要追溯至宋元时期。
金代元好问《示侄孙伯安》诗云：
“伯安入小学，颖悟非凡貌，属句有夙性，说字惊老师。
”于是看，宋元时期小学教师被称为“老师”有案可稽。
清代称主考官也为“老师”，而一般学堂里的先生则称为“教师”或“教习”。
可见，“教师”一说是比较晚的事了。
如今体会，“教师”的含义比之“老师”一说，具有资历和学识程度上较低一些的差别。
辛亥革命后，教师与其他官员一样依法令任命，故又称“教师”为“教员”。
第一节昆明房地产市场概况
“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。
其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。
《说文解字》中有注曰：
“师教人以道者之称也”。
“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。
“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。
“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。
“老”“师”连用最初见于《史记》，有“荀卿最为老师”之说法。
慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。
只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。
今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。
第二节昆明房地产在售楼盘分析
第二章北市区房地产市场分析……………………………………
第一章北市区概况
第二章项目地块辐射图
第三章项目竞争楼盘分析…………………………………………
第四章地块分析……………………………………………………
第五章项目建议…………………………………………………
第一节项目定位
第二节产品配套及户型建议
第三节形象定位
第四节价格建议
第六章销售阻力预估……………………………………………
第一章昆明房地产市场分析
第一节昆明房地产市场概况
受2019年全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，造成市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，推高了楼市成交量。
从2019年9月开始，不断出台有利推动中低端楼房需求的政策， 其中包括减少借款利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。
这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。
随着银行对房地产开发贷款的逐步放松,开发商的资金压力得到一定的缓解。
一方面是由于政策能量的释放，推动了房地产业在今年的发展; 另一方面，房地产企业采取调整价格的措施，促进了市场回暖步伐的加快。
随着下半年保障性体系建设力度和土地供应量的加大，预计市场会在供求平衡的形势下发展下去。
从昆明市房产信息网上公布的信息来看，2009年5月份昆明市共成交商品房5675套，成交套数与上月相比增加了617套，成交面积为58.2158万平方米，成交金额为33.2533亿元，成交均价为5712元/平方米。
五一小长假为五月份的房价销售开了个好头，很多楼盘延续了房交会的优惠，促销力度也大，再加上很多楼盘已是准现房或是现房销售，大大促进了刚性需求的释放。
随之而来的清明节和端午节也一定程度上刺激了该月的房地产销售，市场形势十分喜人。
楼市成交的主力还是刚性需求和改善性住房需求的购房者，估计这部分刚性需求释放应该还会持续一段时间。
自今年三、四月的“小阳春”出现以来，昆明楼市的成交情况大势向好，从五月的楼市成交量观看。
真正的刚性需求正在不断释放。
一方面是消费者的信心回来了，另一方面开发商推盘的积极性也在提升，开发商在“五一”之后开始加大供应量，以求更快地消化房源；同时，成交量在假期后出现上涨，也与“五一”促销产生的成交滞后性有较大联系；并且，近期开发商纷纷调价，也有可能会促使房价上涨。
第二节昆明房地产在售楼盘分析
1、产品物业类型及其均价分析
2009年一季度，昆明楼市从楼市的冬季也逐渐回暖，被称为楼市的“小阳春”；二季度的第二个月，在五一小长假的推动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高，给昆明楼市注入了一股强大的力量。
纯高层和混合型两种物业类型楼盘占总楼盘的比例较2009年4月份有所变化。
纯高层所占总楼盘的比例比上月减少近7%，混合所占总楼盘的比例比上月增加了7.2%，而别墅和纯多层物业的所占比例几乎没有什么变化。
混合型物业占总在售楼盘中的比例与上月相比有所上升，但混合型物业已经占了较大比重，再上升的幅度不大。
图1
图2
价格方面如图2所示，随着国家政策的影响，房地产业出现“回暖”迹象，普通住宅的价格出现上升趋势，但是政策的影响效果还不明显，而且内外环境还较严重，国际金额危机还在持续，短时间内还不会出现大幅度上涨。
2、普通住宅价格分析
我们以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计50个样本。
对样本商品房的均价进行频率分析的同时，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平，保留了价格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的楼盘，力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。
数据的处理结果如下：
图3
从图3的结果上看，昆明市在售的普通商品房均价为5375元/平米。
反映出昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。
在售楼盘基本保持在5000元/平米的水平。
其均方差为2118.08，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在3000-7000元/平方米之间，较上月的波动范围变化不大。
从上面均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在3000-7000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为42个，该价格区间的楼盘总共占到84%（样本N=50），该部分楼盘代表了昆明市房地产开发商和消费者的共同选择
在售楼盘的总占地面积、总建筑面积和总户数统计
2009年5月份昆明市新房在售楼盘的数量为184个，总占地面积为28602310.51平方米，总建筑面积为33088504.89平方米，总户数为129136户。
与上月相比，总占地面积、总建筑面积、总户数三项指标均有明显上升。
图4显示的是5月份昆明市各行政区在售楼盘的总占地面积、总建筑面积及总户数统计情况，即包括目前已售出部分和待销售部分。
图4
分区来看，盘龙区、西山区和官渡区在总占地面积这项指标的比较中占据较大比例，其中盘龙区土地开发起步较早、发展已经比较成熟，官渡区和西山区分别占据了南市区和西市区的大部分面积，这个地利优势使得其近期新开楼盘数量较多。
五华区在总占地面积指标的比较中位于第4位。
由于总占地面积、总建筑面积和总户数三项指标的相关性较强，所以各区在总建筑面积指标比较中的排名与总占地面积指标有很大的相似性。
楼盘区位分布情况分析
从图5反映的情况看，在售楼盘中分布于二三环间的楼盘数目最多，其次是三环外，再次是一环内，最少的是位于一二环间的楼盘。
图5
总体来看，五华区、盘龙区、西山区的楼盘数目分别在一环内、二三环间和三环外区域位列第一；五华区和盘龙区在一二环间的在售楼盘数量相等。
这与昆明市经济发展情况是一致的，如五华区占据一环内的面积最大，其在一环内的楼盘数量也最多；而官渡区包括了大片离市中心较远的地带，所以在三环外地在售楼盘数量最多。
图6
图6的信息反映出，三个区高层项目的总个数分别为11、9和8个，其中五华区的楼盘主要是一 红铂金元素，都市春天，富春城市公寓，云大晟苑，银河星辰花园，银座SOHO，和谐世纪，南屏时代，经典壹城，西楚眠山花园，米兰阳光；官渡区的有银海领域，银海领域公寓，米兰邻里天地，兴杰站现代城，子君村经济适用房，独立时代公寓，宝海明珠，新南界，蓝苑静园；位于盘龙区的有大成蔚蓝时代；枫蓝国际；锦泰花园；金色俊园，江东好世界，云南映象二期•故乡的云，智者的山丘，云南映像•花好月圆。
车位数情况分析
随着近些年私家车拥有量的快速增长，楼盘项目的车位情况已开始纳入到消费者衡量楼盘优劣的环节当中，车位充足与否顺理成章成为衡量一个楼盘身份与档次的新标准，越来越被广大消费者和开发商所重视。
本报告选取车位户数比（车位户数比=车位数/总户数）这一指标来衡量一个楼盘的车位情况。
图7
从图7中可以看出，昆明市在售楼盘中车位户数比位于[0，0.5）这一区间的楼盘所占比例最多，占到了总数的40%，位于[0.5，1）这一区间的楼盘所占比例为39%，1以上区间的楼盘所占比例为21%。
第三章北市区房地产市场分析
第一章北市区概况
从2019年至今，北市区连续保持昆明房地产开发区域的霸主地位，到目前为止，北市区开发的楼盘超过七十个，开发面积超过数百万平方米。
现状：
区域发展基本完善
江东大厦、财富中心，在建的领域时代，填补了北市区高档写字楼的空白；财富中心和在建的欣都龙城填补北市区多功能化的大型项目；沃尔玛超市，解决了北市区居民的“菜篮子”问题；早期开发的，如美璟新城等商铺已经被各类商业充实，商业氛围日趋完善；已建成的滨江公园，已经完工开放的月牙塘公园，正在恢复治理的大雁湖等休闲场所逐步完成，中央医院的建立，学校的入驻勾勒出了北市区昆明宜居地的美图。
北市区规划情况
昆明市北市区范围为北至茨坝，南接东北二环，东到白龙路、世博园，西至长虫山。
从2019 年开始，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区，北市区作为一个次城区，到2019 年基本形成城市中心，人口达到25 万至30 万人。
昆明市规划局作出以下布局，以北京路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。
未来的北市区交通主要由“五纵四横”组成，五纵即龙泉路、北京路延长线、昆曲高速、穿金路、白龙路，四横即东北二环路、北辰大道、烟草一号路、7204 公路。
同时，昆明三环路，北金大道，及未来轻轨的规划，使北市区成为昆明交通状况最好的区域。
商业日趋成熟
北市区商业配套近年来一直是北市区居民的一个心病。
但是随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动，商业配套逐渐完善。
同时受北京路延长线的影响，北市区的商业形态逐步形成。
北市区楼盘基本是2019 年以后开发的，商铺形态是一层至两层的底商，临主干道商铺多为两层，开间3.6 米至12 米，进深10 米至15 米，面积分割较大，层高5 米至6 米，有半层或者1/3 阁楼。
除财富中心至北京路延长线完结外，小康大道和烟草路2号，住宅集中区域无大卖场或购物中心。
北市区商业目前处于从社区商业向次级商业中心过渡阶段，和谐世纪大型购物场所的开发，将更进一步弥补片区大型商业中心缺乏的遗憾。
住宅项目业态完善
北市区目前开发的楼盘基本上以小高层、高层普通住宅为主，世博板块以别墅和花园洋房居多。
目前北市区楼盘销售价格均价在4800 元-5200元/m2 左右，与2019年相比较为接近。
北市区楼盘价格现处于平衡和小幅度上升阶段。
据对北市区三十多个楼盘的不完全统计，北市区目前已开发楼盘占地面积达2660628m2 以上，约合3988 亩，总开发户数多达51207 户以上。
而户型面积从30m2至300m2不等，主力户型在80m2 至150m2，畅销户型在60m2至120m2，北市区楼盘物管费多层在0.8 元至1.0 元/m2，小高层、高层在1.2元至1.8 元/m2。
北市区楼盘容积率基本在2.5 至3.6 左右，但是从目前已建成的楼盘来看，相当一部分住宅密度很高，容积率高达4 至5。
从这些基本情况来看，该区域的住宅项目业态基本成熟，且今后的楼盘价格均会处于一个上升期，但是因为受物业形态不完善的影响，升幅空间不会很大。
北市区地产开发四巨头城建股份，前身是昆明城市建设土地房屋开发经营公司，成立于1992 年11 月，隶属于昆明市建设局。
2019 年起在北市区开发楼盘，代表作为北辰小区（2019 年）、北辰财富中心、云南印象（2019年）。
官房企业集团，组建于1994 年，是云南省首家房地产开发企业集团。
自1996 年起在北市区开发楼盘，代表作为金字系列作品：
金星小区（1996 年）、金康园、金实小区、金禧园、金利园、金福园、金寿园以及宁康园等十余个楼盘。
云南伦华地产，组建于2019年，前身为江东集团旗下江东建筑经营公司，自2019年起在北市区开发楼盘，代表作：
一期美伦花乡、二期彩信园、三期春之城、四期美憬新城、五期泰旸新城。
江东集团，前身为云南龙泉房地产开发经营有限公司，组建于1996年，于2000年起在北市区开发楼盘，代表作有江东花园一期、江东花园二期、江东鸣翠园、江东世纪园、江东丽景园、江东花城、江东小康城、江东耀龙康城、江东安康园、四季公寓、书香门第、华龙人家、江东好世界、和谐世纪、清水木华等十多个楼盘项目。
北市区居民属性
北市区目前居民属性有两大板块，这也和两大板块的租房类型有所区别。
第一板块：
世博板块和黑龙潭板块
世博板块和黑龙潭板块以别墅和花园洋房居多。
主要为财富累积较多人群拥有。
且这一板块和项目规划差别过大，我们不再拉开分析。
第二板块：
龙泉路北段板块和北京路延长线板块
这一版块主要建筑类型为多层和高层。
其居民特点主要为下面几种：
1、双薪家庭带孩子（主要为：
公务员，事业单位人员，公司职员，个体户）
居民比例：
39%
年龄分布：
25-50
2、3代同居或老两口同居（主要为：
地州到昆明迁移家庭，昆明本地老两口对居住改善）
居民比例：
48%
年龄分布：
40-65
3、单身和父母帮助置业者（租房者占大部分）
居民比例：
11%
年龄分布：
20-35
第二章项目地块辐射图
第三章项目竞争楼盘分析
项目名称
类型
竞争力
价格
和谐世纪
高层
10
均价：
4800元/㎡
开盘时间
开发商
建筑面积
2008年1月27日
江东集团
约100万㎡
容积率
绿化率
商业面积
3.89
42%
25.73万㎡
物业
车位状况
户型面积
龙泉物业
6415个
30㎡—250㎡
项目地址
银河大道书香门第南侧
交通路线
西临北市区公交车场，23、57、61、74、84、114、119、126、129、K1等路公交车可直达。
项目特点和缺点
和谐世纪用一条曲线将项目用地，在外部空间形态上分成两个部分，围合部分和开敞部分。
北市区第一个开放式社区。
全面包容商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议、文娱等多类业态，彻底建立一站式生活时代蓝本，高度体现他包罗万象的价值特点.
缺点：
建筑密度大户型设计差
项目配套
周边有农业、招商、建设等银行；有第二人民、仁爱、同仁等医院；市政府幼儿园、师专附中、师大附小、农业大学；麦德龙、家乐福、国美电器；金兰水榭浴场、金海湾、云海蓝天等休闲娱乐场馆。
项目名称
类型
竞争力
价格
欣都龙城
高层
7
未定
开盘时间
开发商
建筑面积
未定
昆明北客置业有限公司
约30万㎡
容积率
绿化率
商业面积
3.95
35.67%
约10万㎡
物业
车位状况
户型面积
——
——
——
项目地址
北京路与北辰大道交汇处
交通路线
10余条公交路线从项目经过，规划的轻轨2号线在项目负一层设有出站口。
项目特点
目前欣都龙城项目已经已经开始动工，新售楼部将在八月正式对外开放，开盘预计将在年底。
项目占地面积约85亩，总建筑面积约30万平方米，其中商业部分近10万平方米。
地处北市区黄金地段，项目建有186米51层的摩天大楼，涵盖了办公、餐饮、休闲、购物、娱乐等多种业态。
“城市新高度，价值综合体”的全新定位将为昆明城市带来一个亮点。
缺点：
以商业为主要规划，住宅适用性较差
项目配套
项目附近有财富中心、怡泰领域时代、银座、江东好世界等，享有近20万平方米成熟商业配套。
交通：
10余条公交路线从项目经过，规划的轻轨2号线在项目负一层设有出站口。
出入城便捷，交通通畅，20分钟可到达昆明新机场。
项目名称
类型
竞争力
价格
领域时代
高层
5
均价约7600/㎡
开盘时间
开发商
建筑面积
2009年5月
昆明怡泰房地产开发有限公司
3万多平米
容积率
绿化率
商业面积
2.78
69.5%
——
物业
车位状况
户型面积
——
——
——
项目地址
北京路与金色大道交汇处怡泰A区一期旁
交通路线
10余条公交路线从项目经过，规划的轻轨2号线其中一个中心站的站口就设置在附近
项目特点
地处北市区核心的纯高档写字楼。
周围有财富中心、欣都龙城、银座、江东好世界等成熟配套。
专门为品牌实力企业入驻量身打造，动静分离、人车分离、客货分离的设计构建，是昆明第四代写字楼的代表。
项目配套
项目附近有财富中心、怡泰领域时代、银座、江东好世界等，享有近20万平方米成熟商业配套。
交通：
10余条公交路线从项目经过，规划的轻轨2号线在项目负一层设有出站口。
出入城便捷，交通通畅，20分钟可到达昆明新机场。
缺点：
以写字楼为主要规划，户型设计差，户型配比弱
项目名称
类型
竞争力
价格
SOHO俊园
高层
7
约6500元/㎡
开盘时间
开发商
建筑面积
2009年6月27
云南俊发房地产有限责任公司司
8.2万㎡
容积率
绿化率
商业面积
4
40%
——
物业
车位状况
户型面积
——
——
46-144平方米90㎡以下76%
项目地址
昆明盘龙区北京路中段（星雅俊园前）
交通路线
近20条公交线路可供出行，3、9、22、23、61、67、68、70、71、91、101路公交车可达项目附近。
项目特点
SOHO俊园为世纪俊园2期10-12栋，项目总投资约5.7亿元，总占地面积约29.3亩，总建筑面积为8.2万平方米，由两幢现代时尚的城市住宅构成， 共计816套商品房，容积率4.0，绿化率达40%，建筑密度为29%。
规划在北京路与联盟路路口建成两个4000平方米以上的绿化广场。
项目配套
位于二环内相对成熟片区，北门美食街，家乐福都相距不远
第四章项目优劣势分析
优势：
1、地块拆迁后七通一平，利于规划建设。
2、地块周边配套物业成熟，体现在以下几点：
∙务写字楼综合楼组成，和谐家园由26栋高层住宅楼组成。
总建筑面积约100万㎡，商业建筑面积约20万㎡，地下停车位约6000余个。
商业运作上有招租、出售两种方式，面积为50平方米到1000平方米 。
这个昆明的首席超大城市综合体，时代精品生活区，率先引进世界先进性规划理念，以他国际化的视野和胸襟，全面包容商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议、文娱等多类业态，彻底建立一站式生活时代蓝本，高度体现他包罗万象的价值特点。
这个近百万平米体量的标杆性项目，不仅占据北市最为核心的城市资源，自身20万平米的商业配套，更是体现城中之城的价值高度。
和谐人居环境
耀龙康城、书香门第、小康城、华龙人家、安康园等数十个社区，构建昆明最为成熟的人居环境。
休闲健身环境
昆明植物园、黑龙潭森林公园、世博园、金殿公园、月牙塘公园、蛇山森林公园、盘龙江畔公园和即将兴建的北市体育休闲公园等多个休闲健身场所。
优质教育环境
昆明市第三幼儿园耀龙康城分园、师大附小、花城清泉小学、昆十中、昆八中、云南财经大学、云南师范大学龙泉校区、云南农业大学等多个优质学校。
丰盛购物环境
麦德龙、江东好世界购物中心、沃尔玛、耀龙康城商业街、江东商业街、以及未来和谐世纪20万平米商业中心。
时尚娱乐环境
东方公主、摩登假日、金海湾、金兰水榭、金色新概念、泉天下等休闲中心。
便捷生活环境
北仓农贸市场、红云农贸市场、和谐世纪农贸市场等综合性的农贸市场和和谐世纪自身超大体量超市。
医疗健康环境
昆明第一人民医院北市区分院、瑞奇德医院、新华同仁医院等品牌医疗机构，构建昆明最为权威的健康环境。
成熟金融环境
工商银行、建设银行、招商银行、农业银行、中信银行、光大银行、中国银行等国内一线金融机构全面汇集。
美食餐饮环境
迪拜会所、澳门豆捞、建新园、桥香园、红色映像时尚火锅及社区美食店，这里汇集各类美食精华。
3、交通便利，4大城市主干道，22条快捷公交线路，轻轨二号线，构建昆明最为畅达的交通环境。
4、项目可借力用力，利用和谐世纪的20多万的商业配套形成繁华社区。
劣势：
1、项目地块规模较小，且成一字型构架，限制开发类型，无小区自我配套建设空间
2、地块不临主干道，周边的物业多为住宅使用，削弱了未来销售中的办公物业价值；
3、地块现有规划为超高层设计，占地面积小，物业体量却很大，销售周期加大，面临一定程度的销售风险。
（根据昆明现有楼盘销售周期统计，50亩以下的项目营销速度（销售周期）平均为16个月；50－100亩范围的项目营销速度（销售周期）平均为16个月；100－200亩范围的项目营销速度（销售周期）平均为13个月；200－300亩范围的项目营销速度（销售周期）平均为15个月；300亩以上的项目营销速度（销售周期）平均为23个月。
）
4、周边大环境住宅项目很多，除紧邻的“和谐世纪”带来的强力竞争外，早期开发的住宅小区在二手房的出售出租中也有比较大的竞争力。
5、建筑密度较大，除自己建筑密度较大外，紧邻的和谐世纪项目、书香门第项目也会加深本案的建筑密度感官。
∙社区周边配套：
和谐人居环境λ
耀龙康城、书香门第、小康城、华龙人家、安康园等数十个社区，构建昆明最为成熟的人居环境。
λ休闲健身环境
昆明植物园、黑龙潭森林公园、世博园、金殿公园、月牙塘公园、蛇山森林公园、盘龙江畔公园和即将兴建的北市体育休闲公园等多个休闲健身场所，构建昆明最为自然的休闲环境。
λ优质教育环境
昆明市第三幼儿园耀龙康城分园、师大附小、花城清泉小学、昆十中、昆八中、云南财经大学、云南师范大学龙泉校区、云南农业大学等多个优质学校，构建昆明最为完整的教育环境。
λ丰盛购物环境
麦德龙、江东好世界购物中心、沃尔玛、耀龙康城商业街、江东商业街、以及未
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