物业管理机房管理制度.docx

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物业管理机房管理制度

物业管理机房管理制度

机房管理制度

1（冷水机组房、变配电室、水泵房、各楼层设备机房、竖井等，是工程班重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。

因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。

2（工程班应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备设施的安全和正常运行。

3（各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。

4（无人值守机房、竖井等必须上锁。

5（值班人员不得私自允许他人入内，不得在值班室内会客，对强行入内者有权制止。

6（不得将食品及非工作物品带入机房。

7（要定期打扫机房内的卫生，随时清理检修后的杂物，保持机房内良好的环境。

8（机房内机电设备由运行人员负责操作，其他人不得操作，除须检查或意外紧急事故，未经专业工程师同意。

9（不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。

10（不得擅自改动机房线路、器材。

若需改动或临时接线，要经过专业工程师批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。

11（临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。

12（所有相关规章制度，张贴于值班室内明显位置。

13（经常保持机房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

机房安全防火管理规定

1（认真执行国家消防法规，严格遵守物业管理处相关制度。

机房内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，机房内要保持良好通风。

2（严格遵守操作规程，密切监视设备运转，定期检查维修设备。

配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压器、开关柜等，防止灰尘造成短路。

3（坚持执行倒闸操作规程，必须一人操作一人监护。

4（严禁约时送电、停电，严禁非电气管理人员下达停送电指令，严禁违章维修电气设备。

5（每年在雨季之前要对避雷器进行检查;逢重大节假日或重大活动之前要全面检修线路和设备设施。

6（电机电闸等设备必须保持干燥、清洁，各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物。

7（碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在机房内存放。

8（机房内不得过量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。

9（各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情应根据情况采取灭火措施，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。

10（爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。

11（凡违反本规定者，按物业管理处消防管理规章有关规定处理。

配电房管理制度

配电房是整个物业的供电中心，是物业的心脏部位。

为加强管理，确保运转正常，特制定以下制度:

1（配电房全部机电设备，由水电管理班负责管理，停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，无关人员禁止进入配电室，非管理处人员须经主任许可才能进入。

2（值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。

3（保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在摄氏35度以下。

4（值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况;严禁变压器、空气开关超载运行。

5（做好运行记录，每班每两小时抄表一次，并巡查设备运行情况。

巡查内容:

房内有否异味，记录电压、电流、变压器温度、电表读数，检查屏上指示灯、电器运行声音，补偿柜运行情况等，发现异常，及时修理与报告。

6（供电器操作开关设明显标志，停电拉闸，检修停电，要挂标志牌。

非有关人员严禁动手操作。

7（配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手;严禁两人同时倒闸操作，以免发生事故。

8（配电房内设备及线路改变要经管理处主任同意，重大改变报公司领导批准。

9（做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;严防小动物进入配电房。

10（操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘靴、手套等。

11（严格执行各种设备的安全操作规程，严禁违章操作。

12（加强管理，节约电能，降低成本。

13（经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

14（因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。

15（对于突发性的停电事故应向用户作出解释。

16（经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

发电机房管理制度

1（操作人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。

2（发电机由专人操作，专人维护，非工作人员严禁入内。

3（严格遵守操作规程，开机前要对燃油箱油位、润滑油位、冷却水位、直流电源等进行检查，如无异常，方可开机。

4（发电机开启后，要注意观察各种数据是否正常，机器声音有无异常，做到心中有数。

5（定期试机运行，每15天空载试运行一次，运行时间10至15分钟，认真填写《发电机运行记录》。

6（故障停电，值班人员需马上到发电机房观察发电机的运行情况，并在《发电机运行记录》上作好记录。

7（定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。

发现漏油漏水现象应及时处理。

8（平时应将发电机置于自动起动状态。

9（保持发电机房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

10（严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。

11（发电机如有重大隐患，及时报告上级领导和有关负责人。

临时用电管理规定

为加强用电管理并保证用电安全，对临时用电作出如下规定:

1（临时用电者，必须向管理处提出申请，经批准后方可接驳使用。

2（临时用电必须在管理处指定的开关处接驳电线，所用的电线、开关、插座要绝缘良好，线径合理，容量适当，电线放置安全可靠，对行人、外观无不良影响。

3（临时用电结束，须报管理处，经管理处检查对所用的电源开关无损坏后，才能拆除所接的电线，恢复原样。

4（对不申请临时用电或违章用电者，管理处有权制止其用电。

限电、停电管理规定

为保证设备的正常运行，不影响业主的正常生活，特制定本规定。

1（限电管理规定:

1（1为节约能源，最大限度地为业主节约开支，由管理处主任根据供电单位或业主的要求起草限电管理方案，经业主同意批准后执行。

1（2管理处及时通知业主限电的起始时间。

2（停电管理规定:

2（1由于供电单位的因素造成停电，在停电期间不影响业主的正常生活和工作，由管理处主任签发停电通知单，并及时告知业主。

2（2由于供电单位的因素造成停电，在停电期间严重影响业主的正常生活和工作，管理处应在停电前一天通知业主。

2（3管理处实施日常检修须停电的，尽量在业主不上班时间进行，并由管理处主任签发停电通知单，并提前一天通知业主。

2（4由于突发事故造成停电，管理处应在30分钟内通知业主，并及时处理，不能及时处理的，应在半小时内由管理处主任签发停电通知单，并附上处理方案。

2（5当业主需停电时，由管理部拟制停电通知单，经管理处主任审批后送配电人员执行。

水泵房管理制度

水泵房是提供大厦（小区）生活、消防用水的关键部位，直接关系到业主（用户）生活和生命财产的安全。

为明确职责，管理好水泵房，特制定如下制度。

1（水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由水电管理班负责监控、定期保养、维修、清洁、定期记录。

2（水泵房内机电设备由水电管理班人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入水泵房。

3（消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标识简单明确。

4（生活水泵每周至少轮换使用一次。

5（消防泵按《供水系统维护保养规定》定期检查，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

6（观察水池水位，认真检查进水阀是否正常工作。

7（泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查擦洗一次。

8（水池入孔需有盖密封并加锁，透气孔需用窗纱包扎上，钥匙由水电管理员保管。

9（所有水箱、水池必须定期清洗、消毒，进行水质检查化验，化验结果交管理处存档。

10（保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查。

11（水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。

12（认真巡查水泵房压力表的读值，如超出规定值，需进行泄压。

13（经常保持水泵房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

用水、供水管理规定

为保证向租户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足租户需要之目的，本着“节约开支，反对浪费”的原则，对用水和供水进行科学管理，特规定如下:

1（管理处水电管理班应及时对供水系统巡视维护，杜绝滴、跑、冒、漏水现象。

2（加大宣传力度，使人人都树立起“珍惜水资源”的良好意识。

3（水电管理部在进行供水系统维修时，应关掉供水总阀，禁止带水操作。

4（及时使用先进的节水水阀，减少人为造成的水资源浪费。

5（地下贮水池、天面水箱（生活水池）每年应彻底清洗两次，清洗由专业公司进行，并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格并取得水质化验报告存档。

6（水箱检查孔应加盖上锁、透气孔要加纱网密封。

7（管理处每月要对公共用水量进行分析，发现用水异常应查明原因，杜绝用水浪费现象。

限水、停水管理规定

为保证各供水设备系统的正常运行，不影响租户的正常生活工作，结合物业实际情况，制定本规定。

1（限水管理规定:

1（1为节约能源，最大限度地为业主节约开支，由管理处主任根据供水单位或租户的要求起草限水管理方案，经租户同意、批准后执行。

1（2管理处及时通知受限水部门限水的起始时间。

2（停水管理规定:

2（1由于供水单位的因素造成停水，而在停水期间无须起用备用水源，不影响业主的正常生活工作，由管理处主任签发停水通知单，及时告知租户。

2（2由于供水单位的因素造成停水，在停水期间严重影响租户的正常生活工作，管理处应在停水前一天通知租户。

2（3管理处实施日常检修须停水的，尽量在租户休息日进行，并由管理处主任签发停水通知单，提前一天通知租户。

2（4由于突发事故造成停水，管理处应在10分钟内通知租户，30分钟内告知事故原因，并及时处理，不能及时处理的，应在半小时内由管理处主任签发停水通知单，并附上处理方案。

2（5当租户需停水时，由办公室拟制停水通知单，经管理处主任审批后由有关人员执行。

冷水机房管理制度

1（1坚守工作岗位，不可擅离职守，尽心尽责，不得敷衍了事。

1（2严格遵守安全操作制度和技术操作规程，违者严肃处理。

1（3认真检查设备运作情况，做到勤听、勤看、勤摸、勤检查，及时排除故障，保证设备正常运行。

1（4按时抄表，准确记录，认真填写值班及交接班记录。

1（5文明生产，保证机房整洁，有权阻止可能影响正常运行的一切行为。

2（交接班制度

2（1交接班提前十分钟进行，应交接清楚设备运行状况、一级保养情况、负荷变化情况、发生异常和缺陷情况。

2（2上级领导下开关机命令后，应按时开关机，记录好发令人、发令时间和开关机时间。

2（3运行设备如发生故障，应由交班人负责处理，接班人协助处理，故障处理完成告一段落，交班人才能离开。

2（4接班人接清以下内容:

2（4（1运行方式和设备完好情况;

2（4（2设备缺陷，异常情况和一级保养情况;

2（4（3检查抄表记录和运行情况;

2（4（4仪表、工具、资料、钥匙等是否齐全;

2（4（5上级通知的传达;

2（5认真交接班，做好交接班记录并签名。

2（6下班时，保持主机电源，停掉机组及辅助设备，锁好机房门，确保机房安全。

消防监控中心管理制度

1（消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制，并填写好值班记录

2（消防重地，无关人员严禁入内，外单位因公进入须经主任或公司领导批准，由主管领导、工程师或技术人员带领进入。

3（监控中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。

4（控制中心配备的办公设施、设备、仪器、仪表、工具、通讯工具、图纸、资料、备品、备件不经主任同意任何人不得外借。

5（消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格。

6（值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。

7（监控中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告管理处主任，联系技术人员前往维修。

8（值班人员在监控中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动，保持室内清洁卫生。

9（经常保持消防监控中心消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

电梯管理规定

为保证电梯正常运行，更好地为租户服务，特制定本规定:

1（电梯机房除管理处电梯维修人员、消防人员外，其他人员不得擅自进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。

2（运行中电梯若出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知有关人员，等候解救。

（搭乘电梯的人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险。

3

4（用电梯搬运大件物件时，事先申请，不得超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。

5（严禁在电梯内刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。

6（注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。

7（发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。

8（小孩搭乘电梯，应有大人看护，切勿让其单独搭乘电梯，以免发生意外。

9（电梯内禁止吸烟。

电梯机房管理规定

1（每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，不得堆放杂物。

2（保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40?

。

3（保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器，盘车工具挂于显眼处。

4（机房门窗应完好并上锁，禁止外人进入。

5（《电梯系统应急预案》、《手动盘车使用说明》和本规定等应挂于显眼处。

6（按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养（外包单位）。

7（每天巡视机房，发现问题及时处理。

8（经常保持机房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

电梯运行安全管理制度

建立健全电梯运行管理制度，是强化电梯安全管理的重要环节，为了切实做好电梯运行安全管理工作，确保电梯的安全运行，特制订如下条款:

1（电梯属危险性较高的特种设备，使用单位必须配备专人管理及技监局认可的专业单位维修保养。

2（认真监督、落实每一次电梯例行保养工作。

严格按例保项目逐项进行认真、详细地检查调整，排除隐患，保证安全运行。

3（认真监督、落实每季度进行一次电梯运行安全检查工作，严格按电梯运行安全检查记录项目及技术要求进行，严格把好安全运行关。

4（电梯运行过程中，严禁使用检修运行，使用应急检修平层，严禁超长、超大、超重物件进入电梯运行。

5（电梯发生故障，应及时通知维修保养单位，维保人员必须及时赶到现场处理故障。

其它人员不得擅自自行处理，以免发生不必要的意外。

重大隐患及时上报，对不符合运行条件的电梯，该停的停止使用，该整改的及时整改，该上报的及时上报，不得隐瞒实情运行。

6（发生困人故障时，被困人员或其它人员不得打开轿门、层门或安全窗自行处理，应及时通知维修保养单位，维保人员应严格按救援操作规程进行及时救助，确保人员安全。

7（严格控制三角锁匙的使用及管理，维保人员及使用管理人员不得擅自将三角锁匙给其它无关人员使用或借用，有关人员使用时必须在保证安全的情况下操作。

8（认真做好电梯例保、季度安全运行及故障处理记录，以便上交存档备查。

电梯三角钥匙使用管理制度

电梯三角钥匙是电梯专用工具，是专业人员在电梯维修保养时或紧急救援操作时使用的，如果使用不当可能引起危险。

因此，正确使用和管理，是电梯运行安全的重要环节，为了确保三角钥匙的使用和管理，特订如下制度:

1（电梯三角钥匙是电梯专用工具，每把钥匙应附带一个小牌，用以提醒使用时可能引起危险。

2（每个维修保养人员配一把三角钥匙，建立领用手续，三角钥匙损坏，以旧换新。

3（每个电梯业主或用户（管理处）负责人员配一把三角钥匙，同时建立领用手续，附带钥匙的操作使用书面说明。

4（使用紧急开锁时，使用人员必须注意安全，做好预防措施，以防开锁后因未能有效重新锁上而可能引起的事故。

5（使用紧急开锁后，当无开锁的动作时，锁闭装置在层门闭合下应保持锁闭状态，确认其已经锁位。

6（严禁维修保养人员和电梯业主、用户将三角钥匙借与他人使用，以免发生意外事故。

手动盘车使用说明

当电梯正在运行中，突然停电或发生故障需要手动盘车时，必须至少有两人进行，口令一致，注意人身和设备安全，按照以下方法进行:

1（首先必须切断电梯的动力电源。

2（打开抱闸防尘罩和电机主轴尾部防护罩。

3（把手动盘车轮装在电机主轴上，并用双手抓牢盘轮。

4（用手动松闸板钩将抱闸打开。

5（一人松抱闸，一人盘车，每松一次，盘动一次转轮，两人配合一致，绝不允许一直将抱闸松开来盘转盘车轮，避免事故发生。

6（盘动盘车轮，按照钢丝绳上的平层标志，就近平层，把轿厢盘至平层位置。

7（打开轿厢门，撤出轿厢内被困人员。

公共设施配套管理制度

1（水电班每周对公共照明（包括路灯等）、通讯、邮政、球场等设施进行巡视维护，发现问题及时记录，及时进行维修。

2（巡视内容:

2（1公共照明:

灯管、灯罩是否完好，能否正常亮，灯柱（灯座）是否损坏、跌落、生锈等，线路有无损坏。

2（2通讯:

各电话转换器是否完好（无缺盖等），线路是否完好。

2（3邮政箱及信报箱:

锁是否完好，有无其它损坏。

2（4公共场所:

地面是否完好，相应设施是否完好。

2（5道路、沟渠相应设施、完好、畅通。

2（6停车场、停车棚:

标志是否清晰完好，配套设施是否完好。

2（7公告栏、休闲椅:

是否破损、

3（水电管理班每天按规定时间开关公共照明灯（若遇阴天等情况可适当调整开关时间）。

4（电工每半年对公共照明、通讯、邮政等线路全面检查一次，若有损坏及时修理。

5（若发现乱张贴广告和招牌等，应立即制止，制止不了时通知保安解决。

能源管理制度

1、工程部的全体员工均为节能领导小组的成员，工程部（班）长为节能组长。

2、节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。

重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。

3、工程部（班）应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。

4、供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。

功率因数应控制在0.9以上。

应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。

变压器负载率经常小于30%时，应退出运行;应经常调整和保持三相电流的平衡。

5、制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。

6、空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗;对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。

7、照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。

8、工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。

9、工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题;如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。

10、工程部管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准。

11、工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。

12、充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。

13、加强管道保温材料的维护保养。

14、照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。

15、在可能情况下，通过技术改造，使电梯/电扶梯达到智能管理和运行。

16、尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如:

声控开关、光控开关、时间控

制开关、延时控制开关等。

17、合理使用设备设施，使其最大限度的达到工作效率。

18、经常检修设备设施，使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。

公司消防组织机构图

公司消防工作总负责人公司总经理

部门消防负责人

管理处主任

安全员

操作部门消防责任人

部门班组负责人

办水秩环

公电序境

维管室班

护理

班班

现场作业人员

动火安全操作规程

一、动火前先通知管理处相关部门。

动火必须做到“七不、四要、一清”。

动火后

要认真检查现场，防止留下火种而引起着火。

二、动火前“七不”:

（一）防火、灭火设施不落实不动火。

（二）周围的易燃杂物未清除不动火。

（三）附近难以移动的易燃的容器结构未采取安全防范措施不动火。

（四）凡盛装过油类等易燃的容器、未经洗刷干净、排除残有的油质不动火。

（五）在储存在易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃、易爆物的不动火。

（六）在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的

不动火。

（七）未有配备相应的灭火器材不动火。

三、动火中“四要”:

（一）动火前要指定现场安全负责人。

（二）现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要

立即停止动火。

（三）发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。

（四）动火人员要严格执行安全操作规程。

四、动火后的“一清”

动火人员和现场责任人在动火完成后，应彻底清理现场火种，然后才能离开现场

消防控制中心管理制度

一、消防重地，无关人员严禁入内，外单位因公进入须经主任或公司领导批准，由主管领导、工程师或技术人员带领进入。

二、外来人员须登记，并遵守室内制度，不得随便操作任何开关按钮。

三、控制中心实行专人24小时值班负责制，并填写好值班记录。

四、控制中心配备的办公设施、设备、仪器、仪表、工具、通讯工具、图纸、资料、备品、备件不经主任同意任何人不得外借。

五、室内禁止吸烟，保持清洁卫生。

消防安全管理规定

一、实行防火安全岗位责任制，主任为大楼的消防安全责任人，部门主管为部门的消防安全责任人，班长为班组消防安全责任人，员工为岗位消防安全责任人。

二、落实物业服务合同中约定的消防安全事项，落实专（兼）职消防安全员，并使员工掌握必备的消防知识和技能。

三、消防安全员负责建立防火档案。

四、新员工必须进行消防培训后方可上岗。

五、主要节日前由大楼的消防安全责任人组织相关部门对本物业管理区域内的公共部位开展节日消防安全检查，及时发现（记录、报告）和消除火灾隐患，确保疏散通道、安全出口和消防车通道畅通。

同时，根据公安部门下达的整改要求，及时整改火灾隐患。

六、定期对物业管理区域内配置的消防设施进行检查、维护，确保其完好有效。

七、办公室负责每天巡检各施工现场，检查装修公司是否违反消防安全有关规定;防火重点部位（主要机房、燃气房、危险品仓库等）应有明显标志，由指定负责人每天巡检。

八、制定防火、灭火方案以及火灾发生时人员疏散、逃生等应急预案，并定期开展消防演练。