校本部教职工住宅小区物业管理实施方案.doc

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江西理工大学校本部教职工

住宅小区物业管理实施方案

（讨论稿）

为进一步加强和规范校本部教职工住宅小区管理（以下简称“小区管理”），使广大教职工拥有一个安全、整洁、舒适、文明、和谐的居住环境，根据国家有关法律法规与学校实际情况，制定本小区管理实施方案。

一、小区管理定位

目前，校本部教职工住宅小区车辆交通与治安消防的管理由保卫处负责，环境卫生、绿化、公共或公用设施设备的管理由后勤产业集团负责，房屋的入住（福利分房、租借）管理由资产管理处负责，整个小区管理较为分散，存在多头管理；同时，在现实管理过程中也出现了一些问题，如房屋出租出借、外来人员随意进出、宠物管理无序等。

为此，有必要对整个小区管理进行改革。

根据对小区情况的摸底，经酝酿、沟通，并结合市场行情，拟对小区按市场化运作机制实现统一的物业管理。

二、小区管理目标

通过专业化、规范化的物业服务管理，使小区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面达到赣州市同类小区的一流水平；实现第一年教职工满意度达90%以上，第二年教职工满意度达95%以上。

三、小区管理机构

学校组建小区管理委员会（建议由资产管理处牵头，监察室、财务处、审计处、校工会、保卫处等部门和小区居住代表参加），面向社会选聘物业公司并对其进行监管。

四、小区管理范围

学校校本部东苑、南苑和西苑三个家属区，包括1214家住户（其中东苑556户，南苑232户，西苑426户），100046平米的房屋建筑面积（其中东苑约38869平米，南苑约18105平米，西苑约43072平米），6627平米的绿化面积（其中东苑4127平米，南苑0平米，西苑2500平米）、761棵树木等。

五、小区管理内容

主要包括房屋及设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、车辆交通管理、其他管理等六项管理与常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）、经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）等三项服务，具体见附件一。

六、小区管理要求（针对物业公司）

主要包括准入资质要求、基本服务要求、公共服务要求、便民服务要求及服务承诺标准，具体见附件二。

七、小区管理费用

（一）现学校投入情况（2014年数据）

目前，学校每年对小区的管理投入1057624元，其中：

人员工资福利费720000元（保安18人，保洁12人，收费员2人，绿化员1人，水电木工3人等36人的工资福利），保险292000元，维修费36000元，办公、保洁材料、化粪池清运、绿化材料等费用87864元。

回收206880元，其中：

收取1214住户卫生费145680元（10元/户•月），收取停车费61200元。

实际净投入850744元。

（二）物业费用测算（按市场化运作机制实现全方位物业管理）

1.物业公司人员编制

物业人员编制拟控制在40人以内，建议：

物业主管1人、服务中心接待接线员1名、出纳1名、水电维修员1名、绿化养护员1名、安防员1人，保安员21名、保洁员12名、机动1名。

2.前期投入费用测算

费用项目

子项目

数量

费用小计

备注

前期投入费用

办公场地布置

1批

5000

标识系统

1批

2000

办公用品

1批

5000

保洁机具

1批

5000

安防器械

1批

5000

维修工具

1批

10000

费用小计

32000元

3.物业年度费用测算

物业年度费用估计每年在120万元左右（首聘期实施时控制在120万元以内，具体以合同价为准），具体测算依据如下：

费用项目

月支出额（元）

年支出额

（元）

所占比重

（%）

单位面积成本（元／年）

备注

（一）人工费

62300

747600

64.82%

7.47

（二）办公费

4540

54480

4.72%

0.54

（三）固定资产折旧费

828

9936

0.86%

0.10

（四）低值易耗品摊销费

1105

13260

1.15%

0.13

（五）设施设备维护维修费

2400

28800

2.50%

0.29

（六）清洁绿化费

8205

98460

8.54%

0.98

（七）安防费

500

6000

0.52%

0.06

（八）不可预见费

2396

28752

2.49%

0.29

（九）社区文化费

2468

29616

2.57%

0.30

（十）管理佣金

5932

71184

6.17%

0.71

（十一）法定税费

5441

65292

5.66%

0.65

按收入合计的6%计提

合计

96115

1153380

100.00%

11.53

（三）物业收费分担与收取建议

1.物业年度费用由学校和住户分担。

2.考虑到增加了服务内容，提高了服务要求，建议适当提高教职工物业管理收费标准，重点提高校外人员物业管理收费标准（按赣州市同类小区物业管理收费标准）。

3.建议收费标准如下：

①物业管理费教职工住户按0.5元/㎡·月收取，校外住户按不低于1元/㎡·月收取；

②露天车位教职工按20元/月收取，架空层车位教职工按30元/月收取，校外住户按不低于120元/月收取。

校外住户暂按上述标准，待《江西理工大学住房管理暂行办法》出台后再明确。

另外，上述标准为首聘期收费标准，以后聘期视实际情况与市场行情调整。

八、小区管理相关建议

考虑到小区存在部分围墙高度不够，东苑小区无法完全封闭，车辆进出缺乏智能化管理，西苑小区停车位不能满足需求等问题，为此，建议对部分小区围墙进行加高、对小区大门安装车辆进出智能管理系统、在西苑小区增加停车位，所需经费由学校投入。

附件一：

小区管理内容

附件二：

小区管理要求

附件三：

小区物业管理人工费、办公费等费用测算表

资产管理处

2015年3月19日

附件一：

小区管理内容

（一）房屋及设施设备管理

1.建筑公共部位的维修、养护和管理

包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、共用排烟道、设备机房等。

2.建筑共用设施设备的维修、养护和管理

包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、煤气干线、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备等。

3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理

范围包括：

道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等。

4.智能化设施设备

范围包括：

楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

（二）环境卫生管理

1.卫生管理

对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。

2.环境管理

为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识、日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

（三）绿化管理

主要管理内容为花木、草坪的养护，要求达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。

（四）治安消防管理

贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

（五）车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

（六）其他管理

1.做好住户装修管理；

2.组织开展社区文化娱乐活动；

3.协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪，及配合当地公安机关进行安全监控和巡视等方面的工作；

4.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金等；

5.处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

（七）常规性公共服务（合同服务）

即根据物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。

如：

清洁卫生服务、治安保卫服务、维修服务等。

（八）委托性特约服务（非合同零星服务）

为某些住户群体或个别用户提供个性化的服务。

（九）经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）

向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务，营造温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。

真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。

从而使每一位业主及住户体验生活在这个温暖大家庭的幸福。

附件二：

小区管理要求

（一）准入资质要求

1.物业公司应取得相应的物业管理资质；

2.物业公司管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗。

（二）基本服务要求

1.签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2.建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

3.管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

4.建立客户服务中心，公示24小时服务电话，且急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

5.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

6.公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

7.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率95％以上。

（三）公共服务要求

1.安全管理要求

①小区主入口24小时执勤；

②监控室实行24小时监控；

③小区内每小时保安巡查一次；

④对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

⑤对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

⑥对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

2.环境管理要求

①按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天至少清运一次；

②小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次（公共卫生每日清扫完毕后，还应主要保洁）；

③小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

④二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

⑤对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

⑥定期清除绿地杂草、杂物；

⑦定期预防花草、树木病虫害。

3.房屋管理要求

①每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

②按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度，通知业主做好装修事项，且至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

③各栋、单元门、户有明显标志；

④小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

⑤对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）。

4.设施（设备）管理要求

①建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

②操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施运行正常；

③对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

④消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

⑤路灯、楼道灯完好率不低于95％；

⑥容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）便民服务要求

1.提供不少于5项的无偿服务（由物业公司提出，学校审定）；

2.至少提供以下有偿服务：

编号

项目内容

价格

瓷砖改造

由物业公司制定，学校审定。

铺贴普通地砖

洗手盆安装

坐便器安装

安装抽油烟机

安装分体式空调

安装热水器

安装吊灯

家用电器检查、小修

换门锁（材料自备）

更换、检修开关、插座

空调加氟利昂

配钥匙、修锁

查线、换线

更换灯泡、灯管

更换灯角、灯口、镇流器

木门窗维修

清洗抽油烟机

清洗空调过滤网

安装音响与家用电器

安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）

修理更换水阀门、各类软管（不含材料）

修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）

疏通下水管道

修理窗帘、拉窗等（不含材料）

修理家具配件

内墙修理粉刷

配木门窗玻璃

（五）服务承诺标准

序号

指标名称

国家或赣州市标准

服务承诺标准

服务质量保证措施

房屋完好率

98%

99%

制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。

房屋零修、急修及时率

99%

100%

急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。

零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪。

维修工程质量合格率

100%

分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工。

保洁率

99%

99.5%

由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生。

绿化完好率

95%

99%

制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象。

道路、车场完好率及使用率

95%

99%

制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。

建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人

化粪池、雨水井、污水井完好率

95%

99%

由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损。

排水管明暗沟完好率

95%

99%

维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺。

路灯完好率

95%

98%

维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净。

停车场、自行车棚完好率

98%

99%

每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损。

公共问题设施以及小品雕塑完好率

95%

99%

每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损。

小区内治安案件发生率

年1‰以下

年1‰

以下

实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全。

消防、智能化设施完好率

98%

100%

每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全。

火灾发生率

年1‰以下

加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍。

违章发生率

1‰

建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章。

违章处理率

95%

99%

住户有效

投诉率

2‰

1‰

按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访。

住户投诉

处理率

95%

100%

按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访。

管理人员专业培训合格率

90%

100%

管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质。

维修服务

回访率

95%

99%

建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务。

居民对物业管理满意率

95%

98%

采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度。

档案建立与完好率

98%

100%

各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全。

管理费收缴率

90%

95%

按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民。

附件三：

小区物业管理人工费、办公费等费用测算表

一、人工费测算表

岗位

人数

工资标准

月工资额

备注

物业主管

2600

管理员

2000

出纳

2000

水电维修员

2000

绿化养护员

1800

安防员

1600

保安员

1500

31500

保洁员

1400

16800

泥木工

2000

合计

62300

二、办公费测算表

费用项目

子项目

测算依据

费用小计

办公费

交通费

日常租车费用

200

通讯费

电话费

电话4部,平均每部每月100元

400

手机费

手机2部,平均每部每月150元

300

服装费

管理人员

40元∕人×4人

160

其他员工

30元∕人×36人

1080

水费

含浇花、办公、保洁用水

600

电费

含路灯、楼道灯、值班、办公用电

1200

办公用品

值班记录本、对讲机电池、强光手电、文具

600

合计

4540

三、固定资产折旧费及低易耗品摊销测算表

费用项目

子项目

单位

数量

单价

费用小计

备注

办公设备原值

电脑

台

5000

10000

打印机

台

1500

3000

传真机

台

1500

电话机

台

150

450

复印机

台

2000

对讲机

台

650

7150

办公桌椅

套

500

4000

文件柜

张

500

2000

沙发、茶几

套

3000

保险柜

张

1500

工具设备

数字万用表

台

300

钳形电流表

台

200

兆欧表

台

500

工具柜

张

200

管道疏通机

台

2000

电焊机

台

1500

冲击钻

台

500

电锤

台

2000

小推车

辆

300

高压水枪

支

200

600

剪草机

台

4500

修边机﹨绿篱剪

台

4000

8000

小计

55200

（三）固定资产折旧费计

828

按5年折旧，残值按10%计算

（四）低值易耗品摊销

清洁工具

批

15000

625

按两年摊销

维修工具

批

2000

绿化工具

批

5000

208

安防、消防工具

批

2000

办公设备耗材

批

2500

104

低值易耗品合计费用

1105

四、设施设备维护维修费测算表

费用项目

子项目

测算依据

费用小计

给排水系统

日常维修与更换配件

估算

1200

照明系统

维修费用

估算

800

更换费用

估算

400

运行养护费合计

2400

五、清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表

费用项目

子项目

测算依据

费用小计

（六）清洁绿化费

卫生消杀

每月消杀4次，每次300元

1200

清洁化粪池

平均每个每次1000元

1000

清洁材料

（1）

普通工具（扫把、拖把、抹布）

600

清洁材料

（2）

垃圾桶（111单元×50元）÷12

463

清洁材料（3）

消毒工具及消杀药水等

800

清运费

交环卫生活垃圾代运费3元/户×1214户

3642

绿化材料

按每平方米0.06元∕12月

500

清洁绿化费合计

8205

（七）安防费

建筑面积100046平方米×0.005元∕月

500

（八）不可预见费

按前七个项目的3%提取

2396

（九）社区文化费

按前八项的3%提取

2468

（十）管理佣金

按前九个项目的7%提取

5932

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