某小区分项物业管理方案房屋设施设备管理.docx
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某小区分项物业管理方案房屋设施设备管理
某小区分项物业管理方案：
房屋、设施设备管理
房屋、设施设备管理方案
房屋特别是公共设备设施的管理，直接影响到物业的形象、客户的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。
故制订以下管理方案。
（1）管理内容
A.房屋公共部位维护管理：
根据交房进度，公寓内房屋可分为业主（物业使用人）已领房和空关房。
·业主已领房：
房屋交付使用时，服务中心协助开发商应及时与业主（物业使用人）签订物业管理临时公约，书面告知装修管理规定，督促用户按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。
对违章装修或搭建的和由于装修而造成的房屋外立面改变或破损的，须及时予以制止，并提请有关行政管理部门依法处理，未经同意屋顶不得安装任何设施设备。
督促业主和装修队在装修时保护好楼道墙面、地面、扶手。
施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线，如需加装防盗窗应统一装在室内。
垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一清运，严禁高空抛物。
装修结束后，应注重公共部位的养护和修缮。
·商铺：
装修期间按商铺装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工，商铺开张后，重点放在公共部位墙面、地面和外立面的管理，发现破损，及时维修。
·空关房：
（含业主托管房）空关房移交后，服务中心每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。
B.设备设施维护
·物业内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；
·公共卫生设施每天检查一次；
·消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；
·配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；
·安全监控和火灾报警系统设备按相关维护方案检查养护；
·客户自用水电设施的维修，应按规定填写《报修派工单》，确保维修及时率与合格率。
（2）管理措施
A.制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；
B.维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；
C.抓好维修人员技术培训，提高业务素质；
D.建立维修人员值班制，确保维修及时率与合格率；
E.加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
F.加强共用设备设施的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
房屋室内维修
公共设施维修养护
房屋本体日常维修养护计划及实施方案
序号项目维修类别计划方案标准实施效果
1房屋承重及抗震结构部分
1.局部受损。
2.施工质量原因造成的机构问题。
平均每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。
1.由于使用不当造成结构受损较轻，由工程部按房屋修缮规定进行维修；如受损较重，应请专家"会诊"，提出方案，委托专业公司实施。
2.如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发商请建设单位处理。
1.有关房屋修缮标准。
2.有关工程施工技术规范。
1.安全，使用正常。
2.功2.功能完好
2外墙面
1.外墙瓷砖脱落。
2.外墙面局部渗漏。
3.外墙面大面积渗漏。
每月检查一次，发现问题，及时维修。
1.保修期内提请开发商处理。
2.由工程部按有关修缮规程实施。
1.有关房屋修缮标准。
2.外墙面修缮作业规程。
无脱、无渗水，整洁统一。
3公共屋面1.隔热层破损。
2.防水层破损造成屋面渗漏。
3.避雷设施脱焊断裂积水。
每半年检查一次，发现问题，及时维修。
由工程部按相关作业规程实施。
1.有关房屋修缮标准。
2.相关修缮作业规程。
1.无积水、无渗漏。
2.隔热层完好无损。
3.避雷效果良好。
4公共楼道、门厅、楼梯间、门窗。
1.公共墙面、地面的维修改造。
2.公共楼道、门厅的墙、天花维护。
3.楼梯间墙面、扶手、窗户、踏步的维护。
每周对区域检查一次，每半年补换损坏地砖或墙面。
日常维修由工程部负责。
1.相应部分修缮技术规程。
2.房屋修缮标准。
1.整洁无缺损。
2.表面完好无变形，窗户无渗水。
3.扶手完好无张贴痕迹。
5上下水管道
1.接口及砂眼漏水。
2.管道堵塞、破裂。
3.固定码松脱。
1.每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。
2.每年检修一次，并紧固管道固定码由工程部按有关规程实施。
给排水维护修缮标准。
房屋修缮标准。
1.美观完好
2.上下水管道畅通。
3.无渗漏。
6水池、水箱水池水箱的维修养护每半年委托水池水箱专业公司清洗委托具有相关资质企业进行维护、清理。
水池水箱清理相关标准
1使用正常
2.二次污染
7设备、营业用房
1.用房出现脏乱差环境现象。
2.不能满足正常使用。
3.各项设施设备缺损。
1.每半年检查一次电气线路。
2.每三年粉刷用房。
由工程部按相关保养规程实施相应维修保养规程
1.正常安全使用。
2.各项设施设备完好。
3.整洁、安全。
1共用设备设施日常维修养护计划及实施方案
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
1.防盗门系统
2.邮政信箱1.系统的维护保养。
2.线路的检修
3.门的维护养护
４.邮政信箱的维修养护每周检查一次，每月对系统维护检修
每周对信箱的整体外观检查一次由工程部实施维修
防盗门系统维护保养规程
邮政信箱维修作业程序1.防盗设施完好，线路无搭接
2.信箱设施完好、无破损。
2消火栓室内外消火栓维护每月检查一次由管理部组织实施消防设施维护管理规定完好、无缺、无破损
3区内道路、停车场1、地面破损、积水。
2.其他污染1.装修期间杜绝在路面拌制水泥
2.每周检查一次、发现问题及时处理加强对装修期的检查，工程部组织维修。
大厦道路、房屋修缮标准。
平整、无坑洼、无积水、无缺损。
4井、沟井盖破损、堵塞。
污水井、沟及时清理由工程布实施房屋维修标准1.井内无积物井盖正常使用、无堵塞
5绿化园林1、绿化带黄土裸露
2.树木病虫害、枯死。
3.建筑小品破损。
每周对绿化、建筑小品进行检查，发现问题及时处理。
由绿化保洁部负责实施。
绿化工作标准1.美观、无病虫害、无枯死。
2.建筑小品完整清洁。
6公共标识标牌设施设施污染、破损。
每周检查一次，发现问题及时处理。
每月清洁保养一次由清洁、工程部负责实施住宅区标识制作、安装及管理规定1.标识清洁美观、无破损。
2.安装稳固
智能化系统维修保养方案表
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
1供配电系统1.机电设备的维护保养
2.日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。
每天巡查，每半个月进行一次保养。
每季检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况由工程部按供配电系统检查维护保养程序实施维修各项机电设备维修保养规程1.无故障，
2.保障安全运行。
１.变压器、高配柜、低压柜电缆头、电容器、母排、仪表维护保养
２.巡回检查、维保１.巡查，每一个月进行每天一次保养。
２.每班巡回检查一次
３.每月对配电柜、配电屏清洁高配设备维修保养规程
低配设备维修保养规程1.无故障，
2.保障安全运行。
３.保证电气设备安全运行
清洁卫生、保养1.每班按要求检查
2.二年安排清洁保养。
3.每二年由电力部门做一次预防性试验高配设备维修保养规程1.无故障，
2.保障安全运行。
2.防盗报警系统主服务器、备用服务器1.外观：
日检、季检、临检。
2.接插件及联线联接：
月检、年检、临检。
3.双机切换性能：
日检、季检、年检。
4.运行状态：
日检、月检、年检、临检。
由工程部按防盗报警系统等检查维护保养规程实施维保。
1.清洁、完整、有序、无破损
2.牢固、无松脱
3.顺利无断点
3.正常、无死机、过热等现象1.无故障，
2.保障安全运行。
紧急按钮红外探头智能主机1.外观：
季检、临检。
2.安装与联接：
季检、临检。
3.感应性能：
季检、年检、临检。
4.信号发送：
季检、年检、临检。
1.清洁、完整、有序、无破损
2.安装牢固、联接可靠
3.灵敏度高，响应特性正常
4.完整、无缺漏1.无故障，
2.保障安全运行。
周界红外线探测防范系统1.外观：
月检、季检、临检。
2.安装与联接：
月检、季检、临检。
3.感应速度：
日检、月检、年检、临检。
4.安装紧固件：
月检、临检。
1.清洁、完整、无破损、防水浸
2.牢固、无接触不良3.能达到设计参数
4.牢固、无松脱、无氧化1.无故障，
2.保障安全运行。
3火灾自动报警灭火系统控制器巡检：
日检、临检由工程部按智能化火警报警系统检查维护保养规程实施维保。
各项功能检测正常1.无故障，
2.保障安全运行。
探测器除尘、外观：
月检、临检无损坏、脱落、遮挡
报警系统功能试验报警功能：
年检、临检报警、动作、灯光、水流指示器、备用电源等工作正常
防排烟设备及风道外观、运转：
年检、临检。
清洁无尘、运转正常、无杂音。
序号项目维修类别划分计划方案标准效果
3火灾自动报警灭火系统自动喷水、应急照明等运转、启动应急照明：
季检、临检。
由工程部按智能化火警报警系统等检查维护保养规程实施维保。
运行正常、照明、正常1.无故障，
2.保障安全运行。
室内外消火栓冲放水：
月检、年检、临检正常
电脑主机
打印机
显示器1.外观：
日检、季检、临检。
2.接插件及联线联接：
日检、季检、临检。
3.运行状态：
日检、月检、年检、临检。
1.清洁、完整、有序、无破损
2.牢固、无松脱
3.正常、无死机过热等不良现象
4通讯等综合布线系统视屏线、控制线、电源线、有线电视网1.外观：
月检、年检、临检。
2.联接：
月检、年检、临检。
3.传输性能：
日检、季检、临检。
由工程部按通讯等检查维护保养规程实施维保。
1.清洁、完整、有序、无破损。
2.牢固、无接触不良现象。
3.正常、无异常衰减。
1.无故障，
2.保障安全运行。
各系统软件及数据1.运行状况：
日检、季检、临检。
2.数据：
日检、月检、年检、临检。
1.无死机等不良现象，无病毒感染
2.完整、准确、保存完好1.无故障，
2.保障安全运行。
运行环境状况温度、湿度、洁净度、防火、防磁、防震、防雷等情况正常
5背景音响及消防紧急广播系统音响系统1.外观：
日检、季检、临检。
2.性能：
日检、月检、年检、临检。
3.控制系统：
日检、月检、年检、临检。
由工程部按音响、广播检查维护保养规程实施维保。
1.清洁
2.符合标准
3.灵敏
1.无故障，
2.保障安全运行。
紧急切换系统1.外观：
日检、季检、临检。
2.性能切换：
季检、临检。
1.清洁
2.顺利无断点
音箱1.外观：
日检、季检、临检。
2.性能：
月检、年检、临检。
3.接插件及联线联接1.清洁
2.符合标准
3.牢固、无接触不良
6停车场管理系统出入口控制机1.外观：
日检、月检、临检。
2.安装与连接：
月检、临检。
3.性能：
月检、临检。
由工程部按智能车库管理系统检查维护保养规程实施维保。
1.整洁、整齐
2.牢固可靠
3.灵敏正确
栏杆系统1.外观：
日检、临检。
2.安装与联动：
日检、临检。
3.控制状态：
日检、年检、临检。
1.清洁
2.牢固
3.动作灵敏
自动识别系统及计算机管理站1.外观：
日检、季检、临检。
2.安装与联动：
日检、季检、临检。
3.运行状况：
日检、季检、临检。
1.清洁
2.联接可靠
3.正常、无不良现象
机械停车位
（是否有？
）1.外观：
日检、月检、临检。
2.升降与润滑：
日检、月检、临检。
3.运行状况：
日检、月检、临检。
4.电气控制：
日检、周检、月检、年检、临检。
1.清洁
2.升降自如、可靠、润滑正常。
3.联动运转正常，无异常声音。
4.线路接头良好，空气开关等电器动作正常
序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果
7公共照明系统1.路灯、走道灯、安全出口、灯庭院灯及开关及面板电器自控部分
2.照明设施破损、线路老化情况。
3.亮灯率低于99%。
1.每天检查灯泡完好情况。
2.每周检查设施。
由工程部按电气作业安全操作程序实施，发现问题立即处理完好率95%以上灯泡、灯罩、灯杆、灯座完好。
8给排水系统1.管道外观、连接件
2.管件（阀门、水表、管架）
3.保温层
4.排水管道的养护
5.卫生洁具外观、冲洗功能、渗漏等每月检查
6个月
由工程部按给排水作业操作程序实施，发现问题立即处理1.符合管道、管件安装质量
2.无损坏
3.无堵塞排水畅
4.不变形、不渗漏1.完好率95%以上
2.使用正常
水泵的维修养护：
1.外观：
日检
2.水泵的轴承温度：
日检、月检、年检、临检。
3..电机的轴承温度：
日检、月检、年检、临检。
4.密封性能：
日检、月检、年检、临检。
5.阀门：
日检、月检、年检、临检。
6.出口压力表：
日检、月检、年检、临检。
1.干净整洁
2.温度值内
3.温度值内
4.良好
5.开启灵活
6.读数正常1.完好率95%以上
2.使用正常
水箱的养护
1.箱体内外侧：
季检。
2.人孔：
季检。
3.溢水、泄水管：
季检。
4.水位计：
月检、临检。
5.液位传感器：
月检、临检。
6.浮球阀、阀门：
月检、临检。
7.清洗：
每年两次1.光滑2.密封
3.无堵塞
4.显示正常
5.正常
6.开启灵活
智能化系统维护保养程序
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