物业共用设备设施维修周期标准推荐完整版.docx
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物业共用设备设施维修周期标准推荐完整版
编号：
TQC/K765
物业共用设备设施维修周期标准（推荐）完整版
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物业共用设备设施维修周期标准（推荐）完整版
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本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。
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物业共用设备设施维修周期标准（推荐）
序号类别项目建议周期标准
1建筑本体
屋面维修或更换5年
1.1表层破损或顶层漏雨5年
1.2外墙面破损、渗漏、剥落、陈旧5年
1.3内墙面破损、渗漏、剥落、陈旧5年
1.4墙体明显变形、龟裂、污损、剥落，阳台结构件明显变形、钢筋锈蚀5年
1.5地面、梯步松动、破损、剥落、渗漏2年
1.6地下室防水层老化、破损、渗漏、剥落2年
1.7本体结构、堡坎、护坡、护墙、基础维修5年
1.8除以上项目外影响使用功能和外观的其它维修事宜5年
2装饰
2.1门窗、栏杆油漆老化、皮剥落、松动、脱榫、槽朽、开焊、锈蚀等1年
2.2吊顶、墙面、地面变形、老化、破损、陈旧2年
2.3照明灯饰锈蚀、陈旧、老化、破损2年
2.4公共卫生洁具破损、功能不完好2年
2.5除以上项目外影响使用功能和外观的其它维修事宜1年
3景观绿化
3.1硬质景观
3.1.1地面、梯步松动、破损、剥落、陈旧1年
3.1.2建筑小品、雕塑小品破损、陈旧老化2年
3.1.3安全护栏、地面、梯步铺装破损、锈蚀、变形2年
3.1.4栈道、平台、走廊明显变形、剥落、渗漏、破损2年
3.2水景
3.2.1水池、水道、水沟、水篦子明显变形、剥落、渗漏、破损2年
3.2.2水泵、循环水管网、水景灯饰系统累计运行≥500小时
3.3园林绿化
3.3.1补种、更新乔木死亡率10％以上
3.3.2补种、更新灌木死亡率10％以上或种植达3年以上
3.3.3补种、更新地被植物死亡率10％以上或种植达5年以上已老化
3.4灯饰注：
含灯饰配电系统
3.4.1建筑灯、庭院灯、草坪灯灯柱、灯座、灯罩更换3年
草坪灯、庭院灯除锈、刷漆1年
3.5其它除以上项目外影响使用功能和外观的其它维修事宜1年
4供配电系统
4.1配电变压器、高压开关柜、高压电缆头、高压电缆、高压避雷器、低压组合进线、低压组合母线、低压电缆、负荷开关、断路器及辅助功能件、互感器等。
每1年（交付12个月或运行1年必须进行首次）
4.2配电变压器预防性试验、继电保护校验1年
4.3高压开关设备、电力电缆预防性试验3年
4.4除以上项目外影响使用功能的其它维修事宜3年
5发电机组
5.1检查仪表完好性、查柴油、机油、冷却液浓度、冷却水量且畅通、空气滤清器清洁、蓄电池电压符合规定值等；更换发动机机油、机油滤清器、燃油滤清器；清洗或更换曲轴箱通风器、空气压缩机通风器、真空控制器通风器、空气滤清器的盘或滤网、更换冷却液滤芯等。
1年（安装6个月未投入使用或累计运行≥250小时应进行此项工作）
5.2重复5.1项工作内容，并清洗校准喷油嘴、燃油泵；检查、修理或更换总成、增压器、减震器、空气压缩机、风扇毂、水泵总成3年（安装24个月未投入使用或累计运行≥4500小时应进行此项工作）
5.3以上项目以外影响使用功能和外观的其它维修事宜1年
6接地保护系统
6.1避雷针断裂、锈蚀、松动，镀锌层脱落；避雷器安装不牢；瓷套管裂缝、绝缘不良；接线松动、烧痕、断股；避雷网、避雷带开裂、烧伤；接地装置焊处脱落，接地线断线、断股及严重锈蚀1年
6.2综合接地装置电阻值检测1年
7娱乐健身设施设备
7.1运动设施
7.1.1室内外游泳池的整修2年
7.1.2室内外各类球类设施的整修2年
7.2娱乐健身器材
7.2.1对具有活动性零（部）件的娱乐健身器材，进行维修、清洗、润滑或更新2年
7.2.2无活动零（部）件的娱乐健身器材，进行维修、清洗、润滑或更换3年
7.3室内外休闲设施
7.3.1各类休闲设施的整修3年
7.4其它以上未列的休闲设施项目维修2年
8弱电系统
8.1消防系统
8.1.1消防报警系统
8.1.1.1公共部分感烟探测器、感温探测器、火焰探测器及气体探测器、编码模块、报警中心各功能模块、显示驱动模块、液晶显示器、系统打印机、消防广播系统、电话模块、传输线路等；供电系统变压器、整流板、UPS电源、备用电瓶每年
8.1.2消防灭火系统注：
含水池、水幕、惰性气体。
8.1.2.1联动控制器和控制模块、水泵、电动机、轴承、叶轮、导叶、口环、平衡环、平衡盘、转轴、机械密封、管网中闸阀（DN50及以上）、止回阀、管道、压力表、湿式报警器、水流指示器、接合器、消火栓、水带、水枪等；电气控制部分其一次控制回路空气开关、接触器、线路；消防蓄水池（箱）、储气瓶等。
每年
8.1.3消防防排烟系统
8.1.3.1风机、电机、控制电路、风道、防火卷闸门、防火门等防护设施每年
8.1.4消防器材
8.1.4.1各类灭火器、水带、水枪。
灭火器状态指示已到红色警戒线或已保存5年每1年（灭火器更新时限：
5年）
8.2安全技防系统
8.2.1门禁系统含电子门锁、可视、非可视、安保型等
8.2.1.1门口机、读卡器、控制器、电源模块、授权控制及记录存储中心（管理终端计算机）、电控锁（或磁力锁）、UPS电源、蓄电瓶、联网通讯模块、分区隔离模块、隔离保护模块及供电模块、闭门器、传输线路。
每1年（或系统有10%以上用户同时出现故障）
8.2.2周界防范报警系统
8.2.2.1红外探测器（或红外对射）、报警中心（或管理终端计算机）、UPS电源、蓄电瓶、传输线路。
每年
8.2.3电子巡更系统
8.2.3.1巡更棒、采集器、管理终端（计算机）、管理软件每年
8.2.4闭路监视系统
8.2.4.1摄像机、镜头、云台、画面分割处理器、视频矩阵控制器、云台控制器或解码器、监视器或显示器、图像存贮终端（磁带录像机或硬盘录像机）、磁性录像带每年
8.2.5户内报警系统不含用户终端
8.2.5.1除户内专用分机、门磁、红处玻碎报警器、气体探测器、室内控制线路以外的共用系统部分每1年（或系统有10%以上用户同时出现故障）
8.3其它除以上项目外影响使用功能的其它维修事宜每年
9电梯系统
9.1轿箱
9.1.1设备定期（周期性）维修3年
9.2门系统
9.2.1设备定期（周期性）维修每年
9.3导向系统
9.3.1设备定期（周期性）维修2年
9.4曳引系统
9.4.1设备定期（周期性）维修3年
9.5对重平衡系统
9.5.1设备定期（周期性）维修5年
9.6控制系统
9.6.1设备定期（周期性）维修每年
9.7安全保护系统
9.7.1设备定期（周期性）维修每年
9.8扶梯梯级
9.8.1设备定期（周期性）维修2年
9.9附属设备
9.9.1设备定期（周期性）维修2年
10空调系统
10.1主机机组
10.1.1设备定期（周期性）维修2年
10.2循环水系统
10.2.1设备定期（周期性）维修每年空调停送期
10.3风系统
10.3.1设备定期（周期性）维修每年空调停送期
10.4控制系统注：
包含电气部分
10.4.1设备定期（周期性）维修每年空调停送期
11给排水系统
11.1生活给水系统
11.1.1设备定期（周期性）维修1年或突发故障
11.2消防给水系统注:
只限于消防进水及结合器
11.2.1设备定期（周期性）维修1年或突发故障
11.3生活排水系统
11.3.1设备定期（周期性）维修1年或突发故障
11.4屋面雨水排水系统
11.4.1设备定期（周期性）维修1年或突发故障
12其它设施
12.1大门、围墙、道路、广场、室外停车位、室内车场（包含停车及人员出入管理系统）、信报箱、垃圾中转站等的维修5年
12.2道闸、公共卫生间维修1年
12.3宣传告示栏、标识、垃圾桶维修或更换3年
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