南浔城区规划范围内征用土地农房拆迁补偿安置办法南浔区.docx
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南浔城区规划范围内征用土地农房拆迁补偿安置办法南浔区
南浔城区规划范围内征用土地农房拆迁补偿安置办法
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为进一步加强南浔城区规划范围内征用土地农房拆迁管理工作，提高土地节约集约利用水平,保障建设项目顺利进行以及城乡规划和公共利益的顺利实现，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖州市中心城市规划区征用土地农房拆迁补偿安置管理办法（试行）》等有关法律、法规和政策规定,为规范南浔城区规划范围内征用土地农房拆迁工作,切实保护拆迁双方当事人的合法权益,结合本区实际，制定本办法。
第二条在南浔城区规划范围内因实施建设规划需要拆迁房屋及其附属物的安置补偿等事宜，适用本办法。
第三条南浔城区规划范围内征用土地农房拆迁管理领导小组（以下简称“领导小组”）是征收集体土地农房拆迁工作的监管主体，负责对南浔城区征收集体土地农房拆迁工作实施监督和管理。
第四条被拆迁房屋所在地的南浔开发区管委会、古镇管委会、南浔镇人民政府负责本辖区内的农房拆迁工作。
发改经信、住建、国土、公安、司法、交通、农林、财政、国税、工商、劳动、环保、水利等部门和村（居）委会，应当依据各自职责，切实做好拆迁相关工作。
建设行政主管部门在审核建设用地规划定点时，对征地拆迁范围内的用于拆迁安置的用地，应当按城乡规划的要求统筹安排。
农房拆迁应当遵守文物保护法律、法规的有关规定，有效地保护历史文化遗产。
第五条本办法所称集体土地上房屋拆迁当事人，是指拆迁人和被拆迁人。
拆迁人是指取得南浔城区规划范围内征用土地农房拆迁管理领导小组拆迁批准文件的业主单位；
被拆迁人是指被拆迁农房及其附属物的合法所有权人。
拆迁人可以委托南浔镇人民政府（南浔开发区管委会、古镇管委会）具体组织实施拆迁补偿安置工作。
第二章拆迁管理
第六条在南浔城区征地拆迁范围内，国土、住建、工商、公安等有关行政主管部门停止办理下列相关手续：
（一）新批宅基地和其他建设项目用地；
（二）新建、扩建、改建房屋；
（三）改变房屋和土地用途；
（四）房屋转让、抵押、出租；
（五）以被拆迁房屋为注册地址的生产、营业等证照；
（六）户口迁入、分户（因婚迁、出生、军人转退、大中专学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等符合迁移政策的除外）。
上述事项，应当在拆迁区域内进行公告，相关单位和个人应当自觉遵守公告的相关内容。
第七条征地拆迁应当遵循以下程序：
（一）发布拆迁公告。
拆迁方案经批准后，由拆迁主体发布拆迁公告；
（二）房产权属登记。
被拆迁人在拆迁公告规定的期限内，持土地、房屋权属证书到公告规定的地点进行登记；
（三）拆迁方案公告。
拆迁人拟定拆迁补偿安置方案，经领导小组审核后报区人民政府批准，并在当地予以公告；
（四）评估机构确定。
房地产评估机构由拆迁当事人共同选定，不能共同选定的，由领导小组从报名的具备相应法定资格的房地产评估机构中随机选定。
参加随机确定的房地产评估机构不得少于三家，随机确定房地产评估机构应当由公证机构现场公证。
领导小组应当至少提前三日在拆迁范围内公告房地产评估机构随机确定的时间和地点。
房地产评估机构应当以公正、公平的原则对被拆迁房屋及附属物进行调查和评估，拆迁人应当公示被拆迁人的房屋面积、评估价格等情况；
（五）签定拆迁协议。
拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿和安置协议，并按协议进行补偿安置，拆迁补偿和安置结果应当在拆迁域内进行公示；
（六）实施房屋拆除。
拆迁人应当委托有拆房资质的施工单位进行房屋拆除。
第八条拆迁补偿和安置协议应当明确补偿金额、安置方式、安置房地点、安置面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
房屋拆迁补偿安置协议应当报领导小组备案。
第九条拆迁应当严格按拆迁范围实施，征地红线范围内主房被拆迁的，征地红线外相邻的辅房是否拆迁由拆迁当事人双方协商决定。
拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十条拆迁范围内的违章建筑及超过批准期限的临时建筑，应当自行拆除，不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，按照临时建筑的剩余使用年限结合成新予以适当补偿；临时建筑在批准手续中已载明建设需要时无条件拆除的，不予补偿。
被拆迁人在拆迁公告发布后进行的装修、翻（扩）建、搭建，一律不予补偿和安置。
第十一条房屋用途以土地或房产证书上标明的用途为准；权属证书上未标明用途的，以权属档案中记录的用途为准，未办理权属登记的，以有关行政主管部门批准的建房手续规定的用途为准。
第十二条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报领导小组审核，经区人民政府同意后进行公告并实施拆迁：
（一）产权人下落不明的；
（二）暂无法确定产权人的；
（三）有产权争议的。
经区人民政府审核同意的方案要按照一定方式进行公告，并向公证机关办理证据保全。
第十三条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在拆迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向人民法院起诉。
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十四条拆迁人与被拆迁人对安置方式、补偿金额、安置面积、安置地点、搬迁过渡方式、搬迁时间、过渡期限等内容，在拆迁公告规定的拆迁期限内，经协商达不成协议的，由农房拆迁行政主管部门负责协调。
第三章住宅房拆迁补偿与安置
第十五条根据城市规划要求、征收土地区域的实际情况和农房建设改造规划，结合本区的实际情况，拆迁人采取房屋产权调换、货币补偿、联排住宅（以下简称排屋）、排屋加房票组合二种安置方式四种安置方式安置被拆迁人。
房屋产权调换是指由拆迁人根据中心城区拆迁安置小区规划提供新建小区多层、小高层、高层商品住宅，与被拆迁人的居住用房调换房屋产权，安置被拆迁人。
货币补偿是指拆迁人一次性提供房屋补偿资金，由被拆迁人自行购房安置。
排屋的安置是指以户为单位，3人及以下户可选择一套不超过180m2的排屋，4人户可以选择一套不超过240m2的排屋，5人及5人以上的户可以选择一套不超过300m2的排屋。
选择排屋安置的拆迁户每户限一套，选择排屋后多余的安置面积进行房票安置。
房票的安置：
拆迁人根据拆迁户按本规定签订的安置补偿协议及与银行签署由拆迁人偿还本息的贷款协议后发放房票，拆迁户凭房票到区政府确定的“房源”中选择购买商品房。
第十六条被拆迁房屋的补偿，按被拆迁房屋重置价结合成新评估确定。
被拆迁房屋面积的计算，按照被拆迁房屋的合法批准手续为准。
确实无法提供证明文件的，由领导小组会同有关部门审核确定。
被拆迁房屋补偿到位后归拆迁人所有。
房屋装修按评估结果进行补偿，评估结果应当按照征地调查登记的情况，经评估机构根据被拆迁房屋装修补偿标准进行评估后确定。
第十七条房屋产权调换安置的，拆迁人应按下列标准安置被拆迁人：
被拆迁人应安置的建筑面积（以下简称安置面积）标准按被拆迁人家庭安置人口数，以户为单位每人安置不超过60平方米来确定。
公摊面积计入安置房面积。
（一）安置户安置面积以签订的协议为基准，安置房采取抽签形式确定，以抽签日作为安置面积调整的截止日，签订协议后不因人口减少调整安置面积。
（二）安置面积内的公寓房价格按结算价计算，由被拆迁人承担。
安置房区位、层次由被拆迁人抽签确定。
（三）公寓房结算价由建设行政主管部门每年公布，（2012）年度多层公寓房每平方米750元，小高层、高层公寓房每平方米700元。
（四）安置房结算。
安置房的结算由拆迁人按下列标准结合层次差价同被拆迁人进行结算。
1.被拆迁人安置房的安置面积统一为人均60㎡安置。
被拆迁人原合法居住用房建筑面积不足安置面积人均60㎡的部分按结算价的120%结算。
2.抽签后产生的套型面积差异（即安置户根据安置面积抽签后，安置面积与安置房之间的套型面积差异）原则上每户不得超过10㎡，面积差异计算差价。
因套型面积差异的差价计算标准：
每户超安置面积10㎡（含）以内的部分，按安置房结算价结算；每户超安置面积10㎡以外的部分，按商品公寓房市场价格结算。
3.被拆迁住房合法建筑面积超过安置面积部分，按重置价结合成新评估价的200%予以补偿。
4.阁楼与顶楼归属同一套型的，取得顶楼后，阁楼水平高度超2.2米部分的垂直投影面积按一半计算建筑面积，不计入安置面积，价格按结算基准价双倍结算。
5.底层储藏室按建筑面积计算，价格按结算基准价结算，面积不计入安置面积。
6.考虑发展需要，建设适量的汽车库。
汽车库进入市场化运作，安置户可在同等条件下优先购买。
7.被拆迁户有安置面积，因经济困难等特殊原因无法购买，这部分的应安置面积，由政府按结算价的5倍予以回购。
第十八条被拆迁人户的户籍虽不在拆迁区域内，但在拆迁区域内有合法居住用房，可按下列方式处理：
（一）被拆迁人要求货币补偿安置的，拆迁人应对被拆迁人被拆除的合法居住房屋面积按评估价的300%予以补偿。
（辅房、临时设施、附属物、装修等按评估价予以补偿）。
（二）对被拆迁人安置一套面积不超过120㎡的住房，结算方式为：
安置面积和原合法居住面积相等部分按安置房结算价结算；原合法居住面积少于安置面积部分按安置房成本价结算；超过安置面积部分的原合法居住房面积按评估价的300%补偿（辅房、生产用房、附属用房、临时设施等按评估价补偿）。
第十九条选择排屋和房票组合安置的按先排屋后房票的方式进行安置。
（一）房源：
1、房票安置的房源。
由区政府确定的已取得预售许可证的商品房。
2、排屋安置的房源。
由拆迁人统一建造的联排多层住宅（占地面积80m2-100m2左右，分建筑面积180m2、240m2和300m2三种套型），每套排屋配建储藏室一间，层高不超过2.2米，面积不计入安置总面积。
（二）排屋结算及房票面值确定的办法
1、排屋的结算办法
（1）安置面积内由拆迁户按政府主管部门公布的结算价结算，层高在2.2米以下的储藏室及阳台按半价结算（2015年度排屋的结算价为1100元/m2，以后年度由区政府主管部门根据需要适时公布）。
（2）超过安置面积部分按实际综合造价结算（以审计为准）。
（3）排屋的相关权证由拆迁人代为办理，有权证的原拆除房屋面积部分拆迁户不承担相关办证费用，没有权证的原拆除房屋面积部分拆迁户减半承担。
（二）房票面值的确定办法
“房票”面值由安置房折算款、临时过渡补偿款、房票安置税费补助款三部分组成。
1、安置房折算款。
安置房折算款由安置房评估价与拆迁户所选择房票安置的面积来确定。
凡购买小高层、高层的，建筑面积60m2及以上的每套补10m2建筑面积（建筑面积60m2以下的每套补5m2建筑面积），按安置房评估价给予补助。
安置房评估价由区政府按相关程序委托有资质的评估单位评估确定并公布。
2、临时过渡补助款。
选择房票安置部分的临时过渡补助款，按应安置实际人员每人每月300元的标准实施，自《农房拆迁安置补偿协议》签订之日起按12个月过渡期一次性计入房票总价（每户月过渡费标准=选择的房票安置面积/安置总面积×应安置实际人员×300元）。
3、房票安置税费补助款。
房票安置税费补助款按被拆迁农户选择的房票安置面积一次性补助200元/m2（该补助款包含办理及缴纳房屋所有权证、土地使用权证、契证等各项费用）。
4、房票由拆迁人根据政府与房地产开发企业签订的房源协议进行结算。
（三）、房票使用规定
1、拆迁户选择房票房源内商品房，可享受区政府与房地产开发企业协定的折扣率（基准价格以房地产开发企业在行业主管部门备案的商品房预售价格为准）。
2、拆迁户凭房票所购买的商品房（含汽车库、汽车位、自行车库）成交金额不得低于房票面值的95%，房票未使用部分（房票面值的5%以内）拆迁人给予兑现。
商品房总价高于房票面值部分由拆迁户自行承担。
3、房票仅限于拆迁户原安置人员用于购买商品房，不得买卖、转让、赠送。
4、安置面积内由拆迁户按政府主管部门公布的结算价与拆迁人结算（2015年度房票的结算价为800元/m2，以后年度由政府主管部门根据需要适时公布）。
5、拆迁户拿到房票后须在一年内使用。
（四）、纳入房票安置房房源必需具备下列条件
1、纳入房票房源的商品房必须是南浔城区范围内并取得预售许可证的楼盘。
2、房票房源必须经区政府审核并通过。
3、纳入房票房源的商品房，房地产开发企业必须在销售部公开房屋的楼幢号、房号、建筑面积、销售单价、销售总价等相关信息。
4、纳入房票房源的商品房购买折扣率由区政府审核并通过，一年内不变。
5、纳入房票房源的商品房价格以在行业主管部门备案的预售价格为准，房地产开发企业必须承诺在一年时间内不得变动。
第二十条拆除出租（借）的房屋，被拆迁人自行处理好房屋租（借）关系后方可补偿。
第二十一条安置人口的认定。
下列人员为拆迁安置对象：
（一）在拆迁范围内具有合法户籍及合法的房屋所有权人员；
（二）原在拆迁范围内具有合法户籍，在1981年12月31日至2015年10月31日期间，按湖州市自行购房迁户、购买户口及高级知识分子户口“农转非”政策转为本市（湖州市含三县二区）城镇居民户籍的未享受房改房、拆迁安置房、单位自建房的人员；
（三）原在拆迁范围内具有合法户籍，现在外的现役军人、援外工作人员、全日制在校学生；
（四）原在拆迁范围内具有合法户籍，现正在服刑的人员；
第二十二条下列情况之一的安置对象，可以增加计算一名安置人口：
（一）未婚的独生子女；
（二）年满18周岁以上未婚人员（年龄以拆迁公告之日计算）。
第
（一）、
（二）项同时符合的，不得累计计算，只增加计算一名安置人口。
第二十三条被拆迁范围内有下列情况之一的，不得作为安置对象：
（一）不符合规定迁入户口或分户的人员；
（二）户口挂靠在被拆迁范围（村委会＼社区居委会）的人员或户改后属投亲靠友迁入户口的人员；
（三）无正式户口长期租房、借房居住的；
（四）已享受过单位自建房、房改房、集体土地上房屋拆迁补偿安置政策的人员。
（五）在拆迁范围外拥有集体土地住宅房屋或集体土地宅基地审批建房资格的人员;
（六）在拆迁范围外享受村组集体经济分配的人员。
第二十四条关于分、立户。
补偿安置以户为单位，原则上以上年报表户数为准，但有下列情况，安置时不作分户计算：
（一）合法夫妻、父母与子女之间、直接供养且居住一处的人员。
（二）未成年人不得单独立户。
第二十五条安置人员认定日为拆迁公告日。
拆迁公告日起至安置房统一交付日止的时间内增加人员按实计算。
第二十六条南浔城区规划范围内的拆迁,拆迁人应当给予被拆迁人下列搬迁补助费用：
（一）搬家补助费按应安置人口每人300元发放，一人户按400元标准发放；属临时安置再次搬家时，再按上述标准发放；
（二）过渡费按应安置的实际人员每人每月发放300元，一户人员为1人的按每月500元发放。
产权调换过渡费起止时间以被拆迁房屋腾空交付钥匙后至安置房分房交付止再顺延4个月装修期。
超过过渡期限（24个月）的，过渡费发放标准调整为每人每月400元，一户人员为1人的每月发放600元。
货币安置过渡费标准按实际人员每人每月400元，时间统一为4个月。
第四章公寓房安置管理
第二十七条安置的重要内容与程序分别公告,安置的全过程由公证机构予以公证，并接受社会监督。
第二十八条安置房顺序号的抽取顺序按旧房腾空交房先后时间排列。
安置名单、应安置面积和安置房顺序号抽取顺序的排列由拆迁人在抽签前一个月进行公布，并设置意见箱，在抽签日前十五天进行汇总并核实相关情况，核实后的情况在汇总后五天内公布。
第二十九条由于特殊情况安置户不能到现场抽签的，可办理委托手续。
委托应以书面形式，经委托人（安置户户主）签字盖章（或按手印）后生效；不到抽签现场又不办理委托手续的，由现场公证人员及在场相关工作人员摇签确定，并现场公布。
第三十条所在村组织应做好工作，提高安置户现场抽签率，维护抽签工作的顺利进行。
第三十一条安置户由所在村负责人进行资格审查，发给抽签资格证；抽取顺序号后，进入抽签程序。
安置户受托人凭委托书抽签。
抽签现场应当张贴公寓房安置平面图、车库平面图、抽签须知、套型数等公开材料，供安置户阅览。
安置户应当根据协议安置面积，填写好套型表，选择适宜套型，套型面积之和原则上不得超过应安置面积。
安置户对抽取的套型不满意的，相互之间可通过协商并经南浔镇人民政府（南浔开发区管委会、古镇管委会）同意后调整。
抽签后拒绝在房签上签字的，经现场公证人员及在场相关工作人员签字后，对抽签人同样生效。
抽签结束后，应当将所有抽签安置材料整理建档，并将抽签结果分户公布。
第三十二条安置户在抽取房签后三个月内凭房签进行结算。
结算期内，安置户之间可自行协商调换套型，调换情况报拆迁人备案，并按调整后的面积进行结算。
安置户在付清所有款项后，即取得该房的居住权；所有权证由公寓房安置办公室代为办理，拆迁住房面积与所取得的安置房面积一致的，安置户不承担相关费用。
安置房面积超过所拆迁住房面积的，其超过部分办证费用由安置户自负。
第三十三条安置户入住前，应当签订好入住合同，安置房参照商品房实施物业管理。
物业管理费由被拆迁户定期交纳。
第三十四条商品公寓房室内设施及房屋保修期根据建设行政主管部门相关规定执行。
第三十五条实行商品公寓房安置的被拆迁户子女就学享受城镇居民待遇，小学、初中按施教划分就近入学。
第三十六条南浔城区规划范围区内公寓安置房由拆迁人具体实施运作，具体负责南浔城区规划区公寓房的规划选址、建设、安置等协调工作。
南浔城区规划范围区商品公寓安置房由南浔镇、开发区、古管委等相关业主单位实行统一规划、统一设计、统一建设。
公寓房建设费用由拆迁人承担。
第五章法律责任
第三十七条拆迁人未取得农房拆迁合法手续或未按拆迁规定进行拆迁的，由领导小组予以警告并责令限期改正。
第三十八条被拆迁人弄虚作假，以欺诈手段获取的拆迁补偿安置款予以追回，并按照国家有关法律、法规追究责任。
第三十九条评估机构与拆迁当事人串通，弄虚作假的，按照有关法律、法规追究责任。
第四十条被拆迁人辱骂、殴打拆迁工作人员，影响正常工作的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条负责实施拆迁的工作人员在拆迁过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条截留、侵占、挪用拆迁补偿安置款的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十三条南浔城区规划范围区内,凡按照农村住宅用地批准建造、持有房屋土地合法权属证件的房屋所有人，其拆迁安置补偿标准适用本办法。
第四十四条本办法由领导小组办公室负责解释。
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