城市改造暂行办法.docx

城市改造暂行办法.docx

《城市改造暂行办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市改造暂行办法.docx（9页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

城市改造暂行办法

宜良县城市建成区改造

土地、房屋征收补偿（暂行）办法

（草案）

第一章总则

第一条为加快我县城市改造步伐，提高人居环境质量，维护房屋征收双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于宜良县建成区范围内的城市改造；改造范围由县政府确定并公告；非建成区可参照本办法制定实施方案。

第三条城市改造遵循“公开、公平、公正”原则；实行分片分区改造，成熟一片改造一片；保证城市改造符合公共利益。

各片区城市改造项目应当依照本办法制定实施方案。

各片区制定的征收补偿实施方案应充分征求意见、进行公告，并经县政府常务会议讨论通过后实施。

第四条城市改造项目必须符合宜良县城乡规划，项目实施前应当根据区域城市功能的要求，统筹考虑群众安置、环境风貌、文物保护、公共设施配套和经济发展等因素，编制拟改造片区的修建性详细规划，报经县城乡规划委员会审批后公布实施。

经批准的城市改造修建性详细规划，不得擅自变更。

确需变更的，应当按原报批程序重新报批。

第五条土地征收和供地。

（一）国有土地收储按土地管理法律、法规及相关政策执行。

（二）集体土地完成征地拆迁、土地收储后依法征收为国有土地，按规定缴纳社保基金及相关税费。

（三）项目指挥部根据片区修建性详细规划、征收与补偿安置方案、供地方案进行土地成本核算。

项目用地采取“净地公开交易”方式供地。

净地招拍挂由县政府组织。

（四）企业和单位的国有土地由县政府依法统一收储，统一开发。

（五）土地、房屋征收部门由县政府确定有关指挥部和乡镇、街道办事处担任。

第二章国有土地房屋征收与补偿安置

第六条需提供的证明。

土地使用证、房屋所有权证、户口册及身份证等相关材料;土地、房屋抵（质）押租凭等有关证件、证明。

第七条对没有建筑物覆盖的国有土地按照土地性质分别给予地价补偿。

（一）出让土地。

  通过招标、拍卖、挂牌或协议出让方式取得的土地，按照土地批准用途进行评估补偿。

（二）未建房且具有完善手续的划拨土地原则上按25万元/亩补偿。

（三）没有完善手续的土地，经县政府相关部门认定，扣减需补缴纳相关税费后,出让土地按本条第一项补偿，划拨土地按本条第二项补偿。

第八条面积、结构和用途的认定。

（一）面积和结构的认定。

办理过土地使用证和房屋所有权证，且证载面积和结构无争议的，按证载面积和结构认定。

未办理过土地使用证和房屋产权证但具有土地审批手续的，经县政府相关部门认定，由测绘机构对土地、房屋面积进行测绘，测绘结果和房屋结构经征收实施单位、被征收人、测绘机构、指挥部四方签字确认。

（二）用途的认定。

按照国土部门核发的《国有土地使用证》、规划部门核发的相关证件、住建部门核发的《房屋所有权证》载明的用途认定。

不能提供相关证件的按《国有土地使用证》载明的用途认定。

第九条被征收人可选择货币补偿或产权调换补偿其中一项进行补偿；非住宅以和公有房产一律进行货币补偿。

手续不齐全的房屋需产权调换补偿的，经县政府相关部门认定，扣减需补缴纳相关税费后进行补偿。

（一）货币补偿标准。

依据按房地产价格评估机构所提供的评估价，按房地合一价进行货币补偿。

选择货币补偿的实际征收面积为货币补偿面积。

（二）产权调换补偿标准。

被征收人可选择异地安置和回迁两种方式进行产权调换。

1、房改房（含单元式成套商品房）按1:

1.2进行产权调换。

2、出让土地上的私人建房产权调换安置。

根据房屋结构按如下比例进行产权调换：

框架结构按1：

1.2；砖混结构按1：

1.16；砖木（土木）结构按1：

1.12。

被征收房屋面积超过200平方米的，只按200平方米计算产权调换面积，200平方米以上的面积，不计算比例，不进行调换安置，只按评估价进行货币补偿。

第十条商铺补偿（被征收人在以下两种方式中任选其一）。

（一）货币补偿方式。

1、认定为商铺的按“收益法”的原则评估补偿。

被征收商铺的产权人可优先购买新建商铺。

2、私人房屋因历史原因形成住改商的，按住宅标准进行补偿；其中办理过工商、税务、卫生等相关证照的，经县政府相关部门认定后，对一层经营面积再给予适当的一次性货币补偿。

（二）租金补偿方式。

根据商铺租赁协议规定的租金额及上涨幅度计算至土地使用年限完结，一次结清租金。

无协议或协议未规定租金涨幅的，以同地段同结构商铺租金为参考，按每年递增拆迁当前租金额的3%计算至土地使用年限完结，一次结清租金。

第三章集体土地房屋征收与补偿安置

第十一条需提供的证明。

（一）被征收人在办理房屋拆迁补偿事宜时，应当提供以下具有法律效力的相关证明材料：

 1、土地使用证、房屋所有权证、户口册及身份证等相关材料;土地、房屋抵（质）押租凭等有关证件文书、证明。

 2、宅基地上的建筑物须出具用地许可手续、建房许可手续、村民（居民）小组证明、原居住地乡、镇、村委会证明及其他相关材料。

（二）属宅基地建房的均认定为住宅进行补偿。

不能提供全部宅基地证明材料的，以镇、村、组三级认定证明为准。

第十二条土地补偿

（一）新征用农村集体土地按照县政府的相关政策规定执行。

（二）农户未建房的宅基地按25万元/亩（375元/平方米）补偿。

（三）没有完善手续的土地，经县政府相关部门认定，扣减需补缴纳相关税费后,按完善手续的宅基地补偿。

第十三条面积、结构和用途的认定。

（一）面积和结构的认定。

办理过土地使用证和房屋所有权证，且证载面积和结构无争议的，按证载面积和结构认定。

未办理过土地使用证和房屋产权证的，由测绘机构对土地和房屋面积进行测绘，测绘结果由征收实施单位、被征收人、测绘机构、指挥部四方签字确认。

进行产权调换时，按“建筑面积不超过200平方米，建盖楼层不超过三层”的原则认定：

1.楼层达到三层、面积超过200平方米的，按200平方米计算。

2.楼层达到三层、面积未超过200平方米的，按三层以下的实际面积计算。

3.楼层未达到三层、面积超过200平方米的，按200平方米计算。

4.楼层未达到三层、面积未超过200平方米的，按实际面积计算，并享受补差政策。

（二）用途的认定。

按照国土部门核发的相关证件、规划部门核发的相关证件、住建部门核发的《房屋所有权证》载明的用途认定。

不能提供相关证件的以国土部门核发的相关证件载明的用途认定。

第十四条被征收人可选择货币补偿或产权调换补偿其中一项进行补偿；非住宅以及集体建房一律进行货币补偿。

被征收房屋手续不齐全的，经县政府相关部门认定，扣减补办完全部手续所需费用后进行产权补偿。

（一）货币补偿标准。

根据房地产价格评估机构提供的评估价，按房地合一价进行补偿。

选择货币补偿的实际征收面积为货币补偿面积。

（二）产权调换补偿标准。

被征收人可选择异地安置和回迁安置两种方式进行产权调换。

根据房屋结构按如下比例进行产权调换：

框架结构按1：

1.2；砖混结构按1：

1.16；砖木（土木）结构按1：

1.12。

被征收房面积超过200平方米的，只按200平方米计算产权调换面积，200平方米以上的面积，不计算比例，不进行调换安置，只按评估价进行货币补偿。

第十五条农村宅基地房屋因历史原因形成住改商的，按住宅标准进行补偿；其中办理过工商、税务、卫生等相关证照的，经县政府相关部门认定，对一层经营面积再给予适当的一次性货币补偿。

第四章配套政策

第十六条补差政策。

每一户建盖楼层未达到三层且建筑面积未超过200平方米的房屋，以其底层面积为标准计算至三层。

计算后超过200平方米的按200平方米计算,补差面积为:

200平方米减实际建筑面积；计算后未超过200平方米的，补差面积为:

按计算到三层的面积减实际建筑面积。

补差面积计算不考虑选择产权调换的比例。

补差面积不计入奖励及补助面积。

补差补偿标准由各项目指挥部实施方案制定。

第十七条住房保障政策。

为改善被征收人的居住条件，通过安置比例核算后，对户均住房建筑面积（含公摊）不足60平方米的，按户均住房60平方米安置；超出实际征收面积的部份，被征收人按建设成本价出资购买。

被征收房屋与产权调换房面积差在10平方米（含10平方米）范围内的，按建设成本价结算；11平方米（含）至20平方米（含）范围的，按建筑成本价的1.3倍结算；21平方（含）以上的按市场价结算。

同一户只可享受一次住房保障政策。

对长期租住公有房产的租房户，符合条件的可按程序申请租住县政府提供的廉租房。

第十八条奖励及补助政策。

（一）签订协议和搬迁奖励按分时间段递减的原则，具体的奖励时间段及标准由各片区方案确定。

在第一时间内签订协议并搬迁的住宅，面积在300平方米以上的原则上按每户不超过8万元的标准进行奖励；面积在300平方米（含）以下的原则上按每户不超过5万元的标准进行奖励。

在第一时间内签订协议并搬迁的商铺，面积在200平方米（含）以下的原则上按400元/平方米进行补偿，每户奖励不超过8万元；面积在200平方米以上的每户奖励不超过16万元。

本项奖励兑付给被征收房屋的产权所有人。

（二）临时安置补助。

实行货币补偿的，临时安置补助费按3个月计算；实行产权调换的，按实际过渡的期限计算。

补助标准为：

住宅每平方米不低于8元/月；被征收住宅面积不足60平方米的，按60平方米计发临时安置补助费。

如果已经建设好安置房，实现先安置后拆迁的情况其不给予临时安置补助。

被征收房屋属出租的，本项补助兑付给承租户或经营户，但需与产权所有人就租金等相关事宜达成协议后方可领取。

（三）搬迁补助费。

选择货币补偿的住户搬迁补助费每户不低于1000元；选择产权调换的住户搬迁补助费每户不低于2000元。

本项补助用于现居住户搬家的费用。

（四）停产停业补助。

仅适用于商铺和营业性用房，商铺按25元/平方米/月，营业性用房按12元/平方米/月，统一按3个月计发。

被拆除商铺面积不足10平方米的按10平方米计算。

本项补助费3个月总额商铺每户最高不超过10万元营业性用房每户不超过5万元。

本项补助根据租赁合同关系等实际情况兑付给商铺产权人或承租人。

商铺现经营人必须与产权人达成相关协议，完成搬迁并交房验收后才能兑付该项补助。

（五）特困补助。

城市“三无人员”；烈士的父母、配偶、子女之一；特困户且未享受廉租房（三种情况有交叉重复的，仅可选择一种情况进行补助），提供相应有效证件、证明，经民政、住建部门、指挥部三方确认后，每户可以享受不低于10000元的一次性特困补助费。

（六）物管费补贴仅适用于选择产权调换的住户，由各片区指挥部制定实施方案明确。

第十九条其它补偿及补助

（一）按县委、县政府文件规定，在2009年6月20日以前建盖，仅具有土地使用手续的房屋，建盖楼层超过三层，建筑面积超过200平方米的部分按建设成本价进行补偿（含室内外装修）；2009年6月20日以后在我县城市规划区内建盖和加层的视为违法违规建筑，按政策一律无条件拆除，不予任何补偿，但在《拆迁通告》发布后能在规定时限内自行拆除的，给予一定奖励。

（二）2009年6月20日以前已拆除或倒塌的旧房，土地使用证和房屋所有权证齐全的，以“两证”为依据进行安置和补偿，并享受补差政策。

仅能提供合法宅基地证明，无法提供有效房屋所有权证明的，按补差标准进行一次性货币补偿。

（三）不完全产权或产权不清的建筑物一律进行评估货币补偿。

（四）农村集体经济组织建盖的生产、生活用房和附属设施及租用集体土地建房，根据租用协议，按实测建筑面积给予一次性货币补偿（含室内外装修）。

（五）被征收房屋的装修及与之相关联的大门、围墙、花台、水泥地坪、水池、沼气池等附属物由各片区的制定的实施方案明确补偿标准。

第五章附则

第二十条争议的处理。

（一）征收当事人应当就补偿安置方式、补偿金额、支付期限、产权调换房屋面积、相关奖励和补助等事项订立协议。

征收补偿安置协议订立后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可依法提起诉讼。

（二）征收当事人双方在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿安置协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请县人民政府按照征收补偿实施方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对县政府作出的补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（三）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）被征收房屋所有债权、债务及其它民事纠纷由当事人自行解决。

第二十一条各项目指挥部和参与城市改造的企业按照相关法律、法规规定的程序和合同约定各自履行职责。

第二十二条本办法所指征收部门指由县政府确定的负责征收与补偿工作的部门；本办法所指的征收实施单位指由征收部门委托的、承担征收与补偿等具体工作的单位；本办法所指的被征收人为土地使用权人和房屋所有权人。

第二十三条本办法所指的“户”的认定原则为：

以一个房屋所有权证或土地使用证为一户，空户口或虽分户但不占有被征收房产的不计为一户，一个房屋所有权证或一个建房许可证多人共有的计为一户。

户口迁入的时间以城市改造项目指挥部发布公告的时间为准。

因历史原因没有办理过房产证、土地使用证的祖遗房，以城市改造项目指挥部发布公告之前镇、村、组三级组织对一宗宅基地或一处被征收建筑物的认定为准。

第二十四条本办法中所涉及的房屋征收和补偿的面积统一以建筑面积核算，按“房、地合一”的原则进行补偿。

第二十五条本办法由宜良县旧城改造工作领导小组拟定，经县人民政府批准后实施，同时报送县人大备案。

第二十六条本办法施行前已启动的房屋拆迁项目，仍按原相关规定和标准执行。

第二十七条本办法自公布之日起施行。

第二十八条本办法由宜良县人民政府负责解释。