业主共有权其限制.docx

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业主共有权其限制

业主共有权其限制

　　一、业主共有权的概述

　　业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、处分的权利。

这种权利的称谓，有共有所有权、共用部分持份权、持份共有所有权部分、互有权、持分共有所有权部分等多种。

物权法采用了共用部分持份权的观点。

该称谓不仅能反映该权利的客体为共用部分，而且能反映区分所有权人对共用部分按一定比例享有权利或承担义务，同时还比较贴近全体区分所有权人对共用部分共享权利、共担义务且不得分割的法律属性。

　　业主的建筑物区分所有权法律制度中的共有权的法律特征与一般共有权的法律特征相比有着以下显着的区别：

（1）从主体上看，共有所有权人的身份具有复合性，集专有权人、共有权人、管理团体成员的三种身份于一身。

而一般共有权人的身份则是单一的，只能作为共有权人。

（2）从客体上看，区分共有所有权人的客体范围较为广泛，不仅包括法定共用部分，而且也包括约定部分。

而一般共有权人的客体通常只限于一项财产。

　　（3）从内容上看，区分共有所有权人的权利义务比较广泛，包括：

①全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务；②对建筑物的其中某一部分所共同享有的权利义务；③一部分区分所有权人可在建筑物某一部分的共用部分上所设定专用使用权所产生的权利义务；④因建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利和义务。

而一般共有权人的权利义务则比较简单，仅仅限于各共有权人之间因某一财产而发生的权利义务。

　　（4）从种类上看，区分所有权人的共有权可以依据不同的标准划分为不同的种类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权（专用使用权）。

而一般共有权人仅仅可分为共有权（分别共有权）和共同共有权两类。

　　（5）从权利变动上看，区分所有权人的共有权的设定、移转、消灭隶属于专有权的设定、移转和消灭，前者从属于后者，后者处于主导地位，共有权人无处分权。

而一般共有权的设定、移转、消灭，依共有权人独立的行为为之，不存在主从关系问题。

另外，区分所有权人的共有权的出让必须伴随专有所有权的出让而出让，其他区分所有权人一般无优先购买权。

而一般共有权（按份共有）的出让，其他共有权人有优先购买权。

　　（6）从标的物分割上看，区分所有权人的共有权的标的物不得请求分割，这是维护区分所有权法律关系的需要。

而一般共有权的标的物，共有权人可以请求对自己应有部分进行量的分割。

　　二、共有权的法律性质

　　区分所有人对共用部分的共有权在法律性质上有几种代表性观点：

一种认为应属按份共有，台湾学者王泽鉴持此类观点，台湾立法也明文规定，如“各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共用部分及其基地有使用收益之故”。

第二种观点认为应是共同共有，此以梅仲协先生为代表。

第三种观点认为应从建筑物的形态判断，纵向分割的是按份共有；横向或纵横向的则是共同共有。

第四种观点认为应按照具体的使用情况确定，对不能按照一定的份额来确定使用范围、不能将哪一部分确定为他人使用的应确定为共同共有。

反之则为按份共有。

另外，还有人认为既不能以按份共有也不能以共同共有来定性，而是一种特殊的共有。

笔者认可这种观点。

　　应当看到，区分所有中的共有权是一种特殊的共有，它既不同于按份共有，也不同于共同共有。

之所以说它不同于共同共有，是因为与共同共有相比，区分所有具有明确的份额划分，并且小区物业相关费用，如绿地维护费、建筑物修缮费依据份额分摊。

由于不存在共同关系，任何一人的退出，不影响共有关系的存在，也不导致共有财产的分割。

之所以不同于按份共有，是因为区分所有人分别对自己的房屋享有所有权，对建筑物形成一种复合的权利结构，不是按照份额对一个建筑物享有所有权。

与按份共有相比，区分所有的情况下，并没有形成确定的份额。

同时，其也不能按照确定的份额来具体行使权利，比如说电梯作为公共财产，一楼的人尽管一般不会去乘坐电梯，但这并不意味着他对电梯就没有共有权。

从另一方面看，高层住户在对电梯行使权利时，也不能根据自己的份额来进行，特别是共有财产是永远不能分割的，也就是说，共有是不能解体的，除非整个建筑物转归一人所有。

即使建筑物灭失了，关于地基部分，仍然有一个按份额共有的问题。

尽管对有关修缮的费用以及其他费用按照一定的比例确定，但这和按份共有中的份额存在本质区别，共有人对其份额不能单独转让、抛弃，也不能在该比例上单独设定负担。

它依附于专属所有权，具有从属性。

转让专属所有权，共有份额也一并转让；此外，共有份额与成员权具有密切关系，这也是不能单独转让共有份额的另外一个重要原因。

所以，此种共有与按份共有也是不同的。

我们说，这种共有是一种特殊的共有，有的学者把它称为总有，也有人称为强制的共有。

　　三、共有权范围

（一）共有的范围和分类

　　1.共有范围的界定

　　共有的范围，根据物权法的规定，共用部分应当由三部分构成：

一是区分所有建筑物专有部分以外的其余部分，如区分所有建筑物的基础、梁柱、承重墙壁、外墙、楼顶，以及连通数个专有部分的走廊、楼梯、通往室外的门厅。

二是不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；就附属物而言，包括仓库、防空避难室、屋顶凸出物、游泳池、蓄水池、化粪池、配电室等；而附属设施，则指供应区分所有建筑物的自来水、电力、燃气、管线设备等与区分所有建筑物效用上不可分或为区分所有权人生活上不可或缺的部分。

应当注意的是，如果该附属设施是供专有部分使用且除去该部分不致影响区分所有建筑物的使用的，则其仍属于专有部分。

三是经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物，此部分原本为区分所有建筑物的专有部分，具有独立性可作为区分所有权的客体，但是经过区分所有权人的约定，供共同使用，而成为共用部分，如区分所有权人约定作为集会室、管理室、会所使用的专有部分。

　　在各国的立法中，对共用部分范围的规定方法不尽相同。

我国香港地区的《建筑物管理条例》也在附表1第2条非常详尽地列举了共用部分的范围，计13项内容。

香港地区的《建筑物管理条例》是1993年香港地区政府在修订《多层大厦业主立案法团条例》的基础上更名而来的；其将共用部分称之为“公用部分”，包括:

1.外墙及承重墙、地基、柱、梁及其他结构性支承物。

2.围绕通道、走廊及楼梯的墙壁。

3.屋顶、烟囱、山墙、雨水渠、避雷针、碟行卫星天线及附属设备、天线及天线电线。

4.护墙、围栏及边界墙。

5.2个或多于2个单位共用的通风口。

6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水管、粪管、废水管、沟渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房。

7.地窖、洗手间、厕所、洗衣房、浴室、厨房及看守员所用单位。

8.通道、走廊、楼梯、楼梯平台、光井、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋顶的出口和门闸。

9.升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的地方。

10.照明设备、空调设备、中央供暖设备、消防设备，以及普遍供所有业主使用或为所有业主的利益而设置的装置，以及安装、设置此等设备、装置的任何房间或小室。

11.设置在任何单位内但与建筑物内其他单位或其他部分一起供人使用的固定装置。

12.草地、花园及游乐场，以及任何其他康乐活动场地。

13.游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所。

14.会所、健身房、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所。

15.组成或形成任何土地的一部分的斜坡、缓坡及护土墙，包括海堤（如有的话），而该土地与建筑物乃属同一共同拥有者。

我国物权法采取的是一种列举法，重点强调该类共有部分的属性，举出其中的一两个例子，便于实践中参照掌握操作。

物权法采取列举方式举出电梯、水箱等，意在突出电梯和水箱的代表性和重要性，同时指出与电梯、水箱具有相似性质，与业主的居住、生活存在一定联系的建筑物及其附属物的非专有部分。

共有部分远不只上述两种。

学界一般认为，所谓共有部分是指除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物，主要包括不属于专有部分的建筑物其他部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱；还有就是不属于专有的附属建筑物，如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水箱、水塔。

温世扬、廖焕国：

《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第286页。

按照有关行政法规规定，共有部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　2共有范围的分类

（1）法定共有部分与约定共有部分。

法定共用部分，又称当然共用部分，是指“在构造上只能供区分所有人共同使用，各区分所有人不得以合意变更、转变为专有所有权之部分”。

“举凡建筑物之基础结构，如支柱、外墙、屋顶等部分，以及供区分所有人共同使用之部分，如楼梯、走廊、电梯室等均属之”。

温丰文:

“论区分所有建筑物共用部分之法律性质”，载《法学丛刊》（台湾）第131期，第94页。

而约定共用部分，又称为规约共用部分，是指本来应属专有所有权的部分，依规约或全体区分所有权人的合意变更、转换成个区分所有权人的共同使用部分，如管理人室、会所、会议室。

台湾地区“公寓条例”第3条第6款。

二者虽都属共用部分，但性质相异。

法定共用部分，是在性质上、构造上与主建筑物不可分、必要的共用部分；约定共用部分，则原本是专有部分，依规约或区分所有权人会议的约定而被供作共用部分。

所以，法定共用部分必将随建筑物的存续而存续，不可变更；而约定共用部分，得依规约或经区分所有权人会议的决议而变更。

　　从法律的角度对共用部分作此划分，有益于区分所有建筑物的维护与管理。

“台湾公寓条例”依此划分，并分别作了规定。

该条例第3条第6款规定，约定共用部分：

指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。

第7条规定：

“公寓大厦共用部分不得独立使用供作专有部分。

其为下列各款者，并不得为约定专用部分：

①公寓大厦本身所占之地面。

②连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之道路或门厅，社区内各巷道，防火巷弄。

③公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。

④约定专用有违法令限制之规定者。

⑤其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共用部分。

”该条虽未直接注明属法定共用部分，但既排除约定专用，即为法定共用。

我国物权法关于车位和绿地的规定既有法定的共有，也有约定的共有。

（2）全体共用部分与一部共用部分。

区分所有建筑物之共用部分，有的为全体区分所有人所使用，有的仅供部分区分所有人所使用。

前者推定为全体区分所有人之共有，是为“全体共用部分”；后者推定为相关区分所有人之共有，则为“一部共用部分”。

全体共用部分的情形，如一栋八层楼的电梯、楼梯由各层区分所有权人共用，因此又被称为一般共用部分，俗称“大公”。

一部共用部分，如二层楼与三层楼间的楼板，仅由二、三楼区分所有权人所共用，因此又被称为限制共用部分，俗称“小公”。

对共用部分作此区分的目的在于，明确共用部分的修缮费与其他费用的负担问题，即全部共用部分的修缮、管理、维护。

其费用由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担；一部共用部分的修缮、管理、维护费用，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担。

无疑，这一区分有利于明确权属，可以免除权利行使纠葛、义务分担不均的弊端。

此外，还有利于减少面积争议——在房屋买卖的纠纷中，面积争议最为常见（例如未使用该部分，却仍分担其面积），这些争议多数是由于对专有部分、共用部分划分不明确或双方认知产生差异所导致的，而将共用部分区分为全体共用部分与一部共用部分，则可以有效地避免争议的发生。

（二）共有权的范围

　　建筑物区分所有权人作为共用部分持份权人主要享有对共用部分的使用、收益、处分的权利。

　　1.使用权

　　这是建筑物区分所有权人作为共用部分持份权人的基本权利之一，指共用部分持份权人享有使用建筑物及其附属建筑物共用部分的权利。

共用部分持份权人应当按照共用部分的种类、性质、构造、用途或约定合理地使用，其他人不得妨碍或干涉；而持份权人使用时亦不得妨碍其他权利人的权利。

　　2.收益权

　　收益权是共用部分持份权的一项重要权能，指各共用部分持份权人可依约或按其共有的应有部分比例，获得收取共用部分所生利益的权利。

对共用部分收取的利益，包括收取共用部分的天然孳息及法定孳息，如将公用场地出租获取的租金、楼顶设置广告获得的费用，即法定孳息；种植果树所结果实，即为天然孳息。

从理论上来看，各区分所有权人有权共享或按其专有部分占有的比例来分享所获利益，但实际上很难实行。

因为区分所有

权人不仅享有收益权，也有分担建筑物维修费的义务。

如果分割收益与维修收费分别操作，不仅非常繁琐，而且浪费时间和人力。

对此，物权法第80条规定：

“建筑物及其附属设施……收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

”

　　3.处分权

　　共用部分持份权人对区分所有建筑物的共用部分有处分权。

处分权分为事实上的处分和法律上的处分。

行使事实上的处分权时不得损害共用部分的用途及建筑物的安全、牢固及完整。

因此各国多允许共用部分持份权人基于居住或其他用途的需要，有权在不影响或损害共用部分固有性质的前提下，对共用部分进行单纯的修缮改良。

修缮改良必须经区分所有权人大会决定，不得由部分人擅自决定。

共用部分持份权人对共用部分在法律上的处分应当连同专有部分一起处分，不得分割开来。

　　四、共有权的限制

（一）按共用部分本来用途使用共用部分的限制

　　对共用部分的使用，应当按照共用部分的本来性质使用，不得改作他项用途，如用于正常通行的共用通道、楼梯不得堆放杂物。

对某些虽非依其本来用途使用的共用部分，但无损建筑物保存、不违反区分所有权人共同利益的，应当允许，如在墙壁上悬挂字画以求美观。

（二）分担共同费用和负担的限制

　　共用部分持份权人对建筑物进行管理、修缮、维持的活动必然会发生费用，这些费用应由全体或部分区分所有权人分摊。

共同费用和负担的范围通常包括：

日常维修费用，更新土地或楼房的共同部分及公用设备的费用，管理事务的费用（包括管理人以及管理服务人的酬金），由区分所有权人共同负担的法定的捐税等。

各国的立法通常规定，按共有持分的比例合理分摊共同费用和负担的份额。

我国物权法第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊……事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　（三）维护现状的限制

　　建筑物区分所有权人作为共用部分持份权人均负有维护、保存共用部分现状的义务，任何人都无权要求分割共用部分。

这是由区分所有建筑物的本质决定的。

如2002年８月，宋先生购得顺义区马坡花园跃层住房一套（169.41平方米）。

该栋房建筑设计有跃层露台阳台（在楼的北侧，出售时露天阳台未计算价款）；阳台上留有两个排气口。

2002年12月15日，宋先生和小区物业公司签订《承诺书》，载明宋先生须遵守《马坡花园住宅物业管理公约》。

该公约规定：

产权人或使用人应当按房屋设计用途使用。

因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。

2004年4月，宋先生以露台的排气口影响其室内空气质量为由，擅自在跃层露台上建设塑钢结构房屋（约26.3平方米）。

物业公司认为宋先生搭建的房屋属违章建筑，遂与宋先生进行协商，但双方未能达成一致。

为此，物业公司一纸诉状将宋先生告上法庭，请求法院判令宋先生拆除违章建筑，恢复原状。

北京顺义区人民法院审理后认为，多层单元式楼房的业主，在行使所有权和使用权时，必须遵从该楼房的设计要求，维护所有产权人的共有利益。

被告以跃层露台上的排气口影响其室内空气质量为由，擅自改变房屋结构、外貌和用途的行为，与建筑设计要求及其承诺相悖。

被告即使的确需要改造露台，亦应经物业公司批准，整齐划一。

因此，一审判处被告宋先生将其私自搭建在其住房跃层露台上的所有建筑物全部拆除，恢复原状。

　　（四）不得侵占的限制

　　各区分所有权人使用共用部分时负有维持现状及按照共用部分用途使用的义务，这决定其不得侵占共用部分，并有义务对因不当使用共用部分而造成损害承担赔偿责任。