长株潭地区土地市场动态监测分析报告.docx

长株潭地区土地市场动态监测分析报告.docx

《长株潭地区土地市场动态监测分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长株潭地区土地市场动态监测分析报告.docx（9页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

长株潭地区土地市场动态监测分析报告

长株潭地区2009年土地市场动态监测分析报告

2009年长株潭地区在全球经济增长放缓的大趋势下，宏观经济保持平稳较快增长，并充分利用建设“两型社会”的机遇，领涨湖南乃至全国经济，核心增长极作用明显。

土地市场虽然总体仍未走出萧条，但也出现了一些可喜变化，各季度建设用地供应总量同比降幅在逐渐缩小，工矿仓储用地均价有所回升。

建议及时调整土地宏观调控政策，适当增加供地总量，加大保障性住房用地供应；同时，做好城乡统一土地市场改革试点，进一步节约集约利用土地。

一、区域宏观环境分析

2009年，随着一揽子宏观调控政策的逐步见效，长株潭地区经济继续保持平稳较快增长：

国民经济企稳回升，领涨湖南经济，核心增长极作用明显;固定资产投资强劲，房地产投资保持平稳;居民收入稳步增长，消费市场逐渐活跃。

（一）国民经济企稳回升，核心增长极作用明显

2009年前三季度长株潭城市群实现国民生产总值5718.29亿元，比去年同期增长10.3%，占湖南省的比重由2008年的40.9%上升为65.5%,长株潭地区已无可争议地成为湖南省经济的“增长极”。

（二）固定资产投资强劲，房地产投资保持平稳

2009年前三季度长株潭城市群投资强劲，城镇以上固定资产投资达到2219.12亿元，比去年同期增长33.1%，该增幅比去年同期提高4.5个百分点；投资总量占湖南全省的47.3%，比2008年全年提高0.9个百分点。

2009年前三季度长株潭城市群实现房地产投资462.61亿元，增长4.7%，该增幅虽然低于去年同期13.6个百分点，但比上半年提高1.7个百分点。

因而房地产市场呈现向好迹象。

（三）居民收入稳步增长，消费市场逐渐活跃

2009年前三季度，长株潭城市群实现城镇居民人均可支配收入13082.63元，比全省平均水平高2663.57元。

长株潭城市群实现农民人均现金收入6476.00元，增长20.4%。

受城乡居民收入增长和物价持续上涨等原因影响，居民消费也加速增长。

截止11月份，长株潭城市群累计实现社会消费品零售总额1907.28亿元，增长19.4%。

二、土地市场运行特点

2009年全年，长株潭地区土地市场总体而言虽然仍未走出萧条：

土地供应总量大幅减少，土地出让均价继续低位运行，与北京、上海等地土地市场再度升温以至“地王”频现形成鲜明对比，保障性住房供地总量大幅缩水；但同时也出现了一些可喜的变化：

分季度来看，建设用地供应总量减少幅度逐渐缩小，工矿仓储用地均价有所回升。

（一）土地供应总量减幅放缓，存量用地比例稍降

2009年全年长株潭地区建设用地供应总量为2072.15公顷，同比减少39.3％。

分季度来看，2009年一季度建设用地供给总量为265.74公顷，同比减少66.8％，降幅最大，之后各季度同比增速逐步回升，并且季度趋势显著（见图1）。

呈现这一现象的主要原因是伴随长株潭地区一系列经济刺激政策的出台，投资力度进一步加大，从而对建设用地的引致需求增加。

其中，存量用地供应926.26公顷，占供地总量的46.4％，该比例同比下降2.9个百分点（见图2）。

图12008年以来长株潭地区分季度供地总量及其同比增长率

图22008年以来长株潭地区存量用地供应面积及比例

（二）划拨用地比重偏大，土地出让价格持续下降

2009年全年长株潭地区以出让方式供应土地1170.20公顷，同比减少45.7％，占供地总量的56.5％，该比例同比下降了6.6个百分点；划拨方式供地占供地总量的43.5％。

在出让用地中，招拍挂出让1055.64公顷，占出让总面积的90.2％，这一比例同比下降2.7个百分点。

土地出让总价款为62.46亿元，同比减少60.2％。

其中，招拍挂出让价款55.66亿元，同比减少62.3％，占出让总价款的89.1％。

土地出让均价为533.74元/平方米，同比下降26.7％。

其中，招拍挂出让均价为527.31元/平方米，同比下降28.5％；协议出让均价为593.06元/平方米，同比下降2.0％。

分季度来看，除2009年3季度招拍挂出让均价略微上升以外，各季度土地出让均价持续下降，其中以协议出让均价降幅最大（见图3），可见长株潭地区尚未从金融危机的冲击中恢复过来。

图32009年以来长株潭地区分季度土地出让均价变化情况

（三）工矿仓储用地和房地产开发用地比重下降，其他用地比重提高

2009年全年长株潭地区工矿仓储用地440.91公顷，占供地总量的21.3％，该比例同比下降3.5个百分点；房地产开发用地804.34公顷，占供地总量的38.8％，该比例同比下降10.6个百分点；其他用地826.90公顷，占供地总量的39.9％，该比例同比上升14.1个百分点（见图4）。

为实现“扩内需，保增长”的目标，长株潭地区加大了固定资产投资力度，加强基础设施建设，一方面加强长株潭三市交通路网建设，实现三地的快速连接；另一方面治理湘江水域，建设大容量、集成性综合枢纽工程，该工程将把长株潭三市沿江两岸有机地连接在一起，构成一个带状的滨水区域，成为全国独一无二的库区城市群。

基础设施的改造和建设使得对土地的引致需求增加，最终表现为其他用地比重的提高。

图42008年以来长株潭地区土地供应结构变化情况

（四）保障性住房比重大幅下降，协议出让地价微升

2009年全年，长株潭地区房地产开发用地804.34公顷，同比减少52.2％。

其中，商服用地供应量为158.34公顷，同比减少47.3％，占房地产开发用地供应总量的19.7％；住宅用地供应646.00公顷，同比减少53.3％，占房地产开发用地的80.3％，该比例同比下降1.9个百分点（见图5）。

图52008年以来长株潭地区房地产开发用地供应结构情况

在住宅用地中，普通商品房用地供应546.21公顷，同比减少42.2％，占住宅用地总量的84.7％，该比例同比提高16.4个百分点；经济适用房用地97.45公顷，同比减少77.8％，占住宅用地的15.1％，该比例同比下降16.6个百分点；廉租房用地供应1.45公顷，占住宅用地的0.2％，该比例同比提高0.2个百分点（见图6）。

2009年长株潭地区保障性住房供地总量明显

缩水。

图62008年以来长株潭地区住宅用地供应结构变动情况

2009年全年房地产开发用地出让均价为704.34元/平方米，同比下降30.1％。

其中，招拍挂出让均价为690.67元/平方米，同比下降31.8％；协议出让均价为881.95元/平方米，同比上升4.7％。

（五）工矿仓储用地招拍挂比例稍降，土地出让均价同比上升

2009年全年，长株潭地区工矿仓储用地以招拍挂方式出让388.83公顷，同比减少44.3％，占工矿仓储用地出让总面积的88.2％，该比例同比下降1.4个百分点。

工矿仓储用地出让均价为262.75元/平方米，同比上升9.7个百分点。

其中，以招拍挂方式出让的均价为251.07元/平方米，同比上升9.2个百分点；而协议出让均价为350.01元/平方米，同比上升8.8个百分点。

工矿仓储用地出让均价的普遍上升主要是由于长株潭地区为实现“扩内需、保增长”而大幅度增加投资，从而增加对工矿仓储用地的需求有关。

三、土地市场发展方针和宏观调控对策

2009年长株潭地区宏观经济开始回暖，但土地市场仍未走出萧条状态。

建议及时调整土地市场的宏观调控政策：

适当增加土地供应总量，加大保障性住房用地供应，同时，做好城乡统一土地市场改革试点，进一步节约集约利用土地。

（一）土地供应与国民经济未完全协调，应适当增加土地供应总量

2009年1～11月长株潭地区城镇固定资产投资3693.64亿元，同比增长39.8％；2009年全年长株潭地区建设用地供应总量为2072.15公顷，同比减少39.3％（见图7）。

城镇固定资产投资额与建设用地供应总量并未完全一致趋势。

为刺激经济走出低谷，长株潭地区加大了投资力度，但建设用地供应未能随固定资产投资的增加而增加。

图72008年以来长株潭地区供地总量与城镇固定资产投资变化情况

（注：

2009年四季度城镇固定资产投资额为10-11月数据）

2009年1～11月长株潭地区完成房地产开发投资568.55亿元，同比增加5.6％；2009年全年长株潭地区房地产开发用地供应804.34公顷，同比减少52.2％。

随着房地产投资额的增加，房地产开发用地供应也作出了相应调整，但变化幅度较小，一定程度上抑制了房地产投资对经济的拉动作用（见图8）。

图82008年以来长株潭房地产开发投资与房地产用地变化情况

（注：

2009年四季度城镇固定资产投资额为10-11月数据）

总之，2009年，长株潭地区宏观经济回暖，各项经济指标均为正增长，然而建设用地供应总量同比却大幅减少，与宏观经济发展不协调。

这有可能导致长株潭地区房地产市场以及宏观经济的复苏步伐放缓，建议适当增加土地供应总量，并采取相应的优惠和激励措施促进房地产及土地市场发展。

（二）增加保障性住房用地的供应，切实保障民生

2009年长株潭地区廉租房用地比重基本不变，但是经济适用房用地比重大幅下降，导致保障性用房用地比例大幅下降；同时保障性住房供地的总量也大幅下降。

由于保障性住房关系到国计民生，有利于扩大消费，拉动相关产业发展，是当前扩大内需促进增长的重要举措之一，建议加大保障性住房用地的供应力度，充分发挥其对经济的拉动作用。

（三）做好城乡统一土地市场改革试点，进一步节约集约利用土地

长株潭综革实验区应积极探索建立集体建设用地管理和城乡统一土地市场，在制度创新上有所突破，并为全国的土地管理制度改革提供宝贵的经验。

应着重解决好明晰产权、用途管制、利益分配等根本性问题，并以保护农民权益作为工作的核心。

在创新节约集约用地模式上，可积极探索节地型城市建设模式和产业发展模式。

区域范围内统筹规划，打破行政区划界限，立足于资源节约、环境友好，按照“一心”（3市结合部的绿心地区）、“双轴”（长株东线重点发展轴、长潭沿湘江重点提升轴）、“双带”（北部东西综合发展带、南部东西优化发展带）的空间发展结构，统筹耕地保护、城市建设、产业发展和生态保护，重在坚持土地节约保护与合理开发利用并重。

同时针对长株潭耕地后备资源缺乏的现状，可推行耕地异地占补平衡，实行异地有偿调剂制度，在全省范围内统筹耕地补充；并推进长株潭地区农村土地综合整治，探索市场运作模式。