山东不动产测量报告.docx
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编号：
20160029
不动产测量报告
宗地代码：
房屋等定着物代码：
宗地位置：
项目名称：
测量员（签字）：
项目负责人（签字）：
技术负责人（签字）
测量单位：
山东鲁义信息工程有限公司
年月日
11
目录
一、概述·······································1
二、测量技术依据·······························2
三、控制测量···································3
四、界址测量·································4
五、其它要素测量·····························5
六、图件的测制·······························6
七、房屋面积测算·····························7
八、质量评价·································8
九、成果目录·································8
十、成果附件·································9
一、概述
1.任务来源
为测定****房地产开发有限公司的不动产权籍情况，受的委托，由对该项目进行不动产测量工作。
外业测绘工作于年月日开始至年月日结束，内业工作于年
月日完成。
2.不动产简况
（1）土地坐落：
（2）权属情况：
3.测量内容
（1）准备工作包括：
接受委托、组建队伍、收集相关资料、制定不动产测量技术方案，发放指界通知书、计算测量放样数据等工作。
（2）外业工作包括：
权属调查和不动产测量两个程序。
其中权属调查由沂南县不动产登记中心组织完成。
主要内容包括：
核实、调查不动产权属和界址状况，绘制不动产单元草图：
不动产外业测量又分为控制网测量平差，控制点检核、校正，界址点的测量及界标埋设，宗地图和分户房产图的测绘、相关地形、地物、地貌的测量。
（3）不动产内业工作包括：
面积计算、绘制宗地图和分户房产图、填写不动产权属调查表及不动产测量报告的编写等。
（4）成果质量检查：
成果实行三级检查制度。
“三检”包括作业员自检、作业组互检、单位的专检。
4.测量工具
本测量队在作业前已准备好界标、埋设界标所需的设备、计算机、打印机、扫描仪、绘图仪、车辆、各种测绘软件以及如【表1】的测量工具：
【表1】的测量工具：
序号
设备名称
类型、型号
数量
标称精度
鉴定情况
购置或租赁
1
双频中海达接收机
1
≤（5mm+2×10）
在鉴定期内
购置
2
南方全站仪
1
在鉴定期内
购置
3
手持激光测距仪
2
在鉴定期内
购置
4
大钢卷尺
1
一级（±5.1mm）
在鉴定期内
购置
二、测量技术依据
1.国家法律法规及文件：
（1）《中华人民共和国宪法》；
（2）《中华人民共和国民法通则》；
（3）《中华人民共和国物权法》；
（4）《中华人民共和国物权法》；
（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（6）《中华人民共和国行政许可法》；
（7）《中华人民共和国测绘法》；
（8）其他有关法律法规和政策性文件。
2.山东省法规及文件：
（1）《山东省土地登记办法》；
（2）《山东省城镇地籍调查技术细则》；
（3）《山东省〈土地管理法〉实施办法》；
3.技术规范：
3.1国家标准：
（1）《全球定位系统（GPS）测量规范》（GB/T18314-2009）；
（2）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
（3）《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）；
（4）《国家基本比例尺地图图式（1:
5001:
10001:
2000地形图图式）》；
（5）《房产测量规范》（GB/T17986）.
3.2行业标准：
（1）《卫星定位城市测量技术规程》（CJJ/T73—2010）;
（2）《城市测量规范》（CJJ8—99）；
（3）《土地勘测定界规程》（TD/T1008—2007）；
（4）《地籍调查规程》（TD/T1001—2012）。
三、控制测量
1、控制测量介绍
本测区首级控制网为E级，控制点使用沂南县国土资源局2008年布设的临沂市基础控制网的控制成果，利用7个控制点组成控制覆盖，采用统一1.5°分带，中央子午线为118°30'，与本区域地籍图的坐标系统一致。
该网成果为西安80坐标系坐标，使用该网成果求取了RTK转换参数。
实地测量所得为西安80坐标系成果，将来统一转换为“2000国家大地坐标系”和“1985国家高程基准”成果。
2、控制测量检查
控制测量记录手薄内容齐全、规范，技术方法正确，成果可靠，最弱点点位中误差≤±5cm，四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。
精度满足《卫星定位城市测量技术规范》CJJ/T73—2010技术要求。
3、控制测量
主要采用静态全球定位系统定位方法建立首级平面控制网；图根点测量采用动态RTK两测回60S平滑测量取平均值。
等级
平均距离（km）
a（mm）
b（1×10-6）
最弱边相对精度
四等
2
≤10
≤5
1/45000
【表2】平面控制网主要技术指标
四、界址测量
1.界址测量方法
利用全站仪、GPS接收机解析法野外测定界址点，利用大纲卷尺直接丈量法测量短边界址间距。
2．测量步骤：
（1）优先采用山东省CORS系统RTK方法测量界址点，应满足要求如下：
观测开始前应对仪器进行初始化，并得到固定解，并经已知点测量检测合格后，方能继续作业。
界址点观测至少两测回，测回间应对仪器重新进行初始化，测回间的时间间隔应超过60s。
各测回间的平面坐标分量较差不应超过2cm，垂直坐标分量较差不应超过3cm，应取各测回结果的平均值作为最后成果。
开始作业前，作业结束后，均应至少检测一个已知点，检核坐标与原坐标较差不应大于5cm。
对于不具备进行网路RTK（VRS）测量的区域，也可根据《卫星定位城市测量技术规范》进行单基站GPS-RTK测量，但均应满足《表3》RTK方法测量界址点技术要求：
【表3】RTK方法测量界址点技术要求
等级
观测历元
测回数
转换残差（cm）
平面收敛阈值（cm）
高程收敛阈值（cm）
15°以上的卫星个数
PDOP值
界址点
≥20
1
≤2
2
3
≥6
＜4
（2）对于卫星信号不能覆盖、信号遮挡等原因不能使用网络RTK的城镇等地区，可采用全站仪进行测量。
采用全站仪测量界址点时应在二级图根或以上控制点上设站使用不低于J6级全站仪，用极坐标法测定。
采用全站仪测量界址点，首先进行测站检查，检查点可以是定向点、邻近控制点，应做到长边定向，短边检查（仪器对中误差不应大于5mm）。
（3）短边宜采用大钢卷尺测距，宜丈量两次并进行尺长改正，两次较差绝对值小于5cm。
3.本项目界址点测量与埋设情况：
本次测量采用山东省CORS系统网络RTK测量，对本宗地界址点等进行数据采集，测得坐标成果作业开始前至少利用一个已知点进行检核，测量结束后，又检测了另外一个已知控制点，二者平面位置较差均小于5cm，确保测量成果的准确性。
野外采集界址点的最大边长不应超过150米，拐点均设置界址点，主要拐点设置界址桩，本次测量工设界址点4个，皆为钢钉。
4.界址点检查：
无论采用哪种方法测量界址点，都应进行检核。
检核方法有两种，一是界址点坐标检核法，二是界址点间距检核法，其精度指标应满足《表4》的技术要求。
类
别
界址点对邻近图根点点位误差（cm）
界址点间距允许误差（cm）
界址点与邻近地物点关系距离允许误差（cm）
适用范围
中误差
允许误差
一
≤±5.0
≤±10.0
≤±10.0
≤±10.0
城镇街坊外围界址点及街坊内明显的界址点
二
≤±7.5
≤±15.0
≤±15.0
≤±15.0
城镇街坊内部隐蔽的界址点及村庄内部的界址点
【表4】界址点测量的精度指标及适用范围应符合下表规定：
五、其它要素测量
1.测量原则和方法：
其它要素测量主要包括相关地物、地貌要素测量。
必须坚持“看不清不绘、看不到不绘”的原则，以保证数据精度可靠，在此基础上尽量保证数据的完整性，避免遗漏、移位。
地形测量使用动态RTK系统和全站仪进行数据采集，有条件的区域优先使用河北省卫星定位综合服务系统进行数据采集。
2．地物、地貌测量：
采用全野外数字化测绘法在测绘依比例尺表示的符号时，应以测标中心切准轮廓线或拐角打点连线，测绘不依比例表示符号时，以定位点或定位线确定。
对有把握判准的地物、地貌要素，按图式要求直接测绘。
地形数据采集包括界址线外部等高线和高程点。
各种地形、地物取舍正确，测量精度满足要求，表示符合规定。
3.其他测量：
无
六、图件的编制
1.宗地图的编制方法、要求和内容
依据已有的检查合格后的地籍图为工作底图，测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，编制宗地图，方法是利用专业软件，将宗地界址线严密封闭，同时对应录入权利人名称、宗地号、地类代码等属性，由软件自动形成宗地图、界址点成果表及宗地面积，并根据宗地的大小和形状确定比例尺和幅面。
1.1宗地图的编制要求如下：
（1）图件格式正确，内容齐全。
（2）图件的坐标系统、投影方式符合国家相关规定及设计书要求。
（3）图件编制方案合理，精度满足相应比例尺的精度要求。
取舍合理，层次清楚，线划清晰。
采用的图式、图例符合国家相关规定及细则要求。
（4）宗地图的图框模板、内容、线型、符号、字体应与《地籍调查规程》及《细则》要求的一致，宗地图内应界址点位准确，界址线走向清楚，宗地面积、界址边长准确，四至关系及相关位置明了，各项注记正确齐全，清晰易读。
1.2宗地图的内容
①本宗地的土地权利人名称及宗地编码；
②相邻宗地的土地权利人名称及宗地编码；
③相邻宗地间的界址分割线；
④图名、所在图幅号、土地权利人名称、宗地号、本宗地宗地面积；
⑤本宗地界址点、界址线、界址点号、界址边长、用地性质或土地利用分类；
⑥宗地附近的地理名称，宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外紧靠界址点线的附着物，相邻道路、河流及其名称；
⑦图廓线、指北针、比例尺；
⑧宗地图的制图单位、制图者、审核者、制图日期、审核日期、测量时间及方法。
2.房产分户图的编制
以地籍图、宗地图为工作底图绘制房产丘图确定自然幢。
实测分户图
七、房屋面积测算
1.房屋占地分摊面积的计算
根据实际情况采用解析法计算宗地面积。
（1）面积量算一律在数据库建立后，利用计算机自动量算取得。
（2）面积量算单位为平方米（㎡），保留2位小数。
（3）宗地面积采用下列公式a或公式b计算：
P=½∑xi（Yi+1－Yi-1）………………………………………
P=½∑xi（Xi-1－Xi+1）…………………………………………
式中：
P——宗地面积，㎡；Xi，Yi——宗地第i个界址点坐标（m）；n——宗地界址点个数。
（4）分割或合并宗地之后，变更后宗地面积之和与原宗地面积之和应相等，因计算取位，面积累加等原因造成的面积不等，应将差值按比例配赋到变更
后的宗地面积。
（5）由于界址点、界址线错误或由于量算错误而引起的宗地面积错误应进行更正，并对原地籍调查有关资料进行更正。
2.分户面积及分摊面积计算
3.面积汇总与统计
面积汇总与统计一般由数据库软件自动生成，但应符合下列要求：
（1）汇总统计表格齐全，数据正确；
（2）表内的纵向、横向数据平衡；
（3）表间的衔接严密；
（4）表间逻辑关系正确。
八、质量评价
我单位已通过IS09001：
2008质量体系认证，按IS09001质量保证体系的运行要求进行过程控制和质量检查。
本项目对测量产品实行三级检查一级验收制度，即在调查作业过程中，先由作业员进行自检（100%）、作业组互检（50％以上）、作业单位质检（25%以上）。
经检查后，确认权属调查程序合法，权源资料收集完备，调查成果应与实际相符，调查成果记录规范，内容、要件应齐全，图表一致，互不矛盾。
本次测量成果的质量满足各种规范要求，达到专业验收单位验收的要求。
九、成果目录
1.文档成果
（1）控制点成果表；
（2）界址点成果表；
（3）界址点检查表；
（4）房屋面积成果表；
（5）不动产权籍调查表；
2.图件成果
宗地图、分层图、房产分户图等；
3.其他成果
现场照片等影像成果。
十、成果附件
1.土地权利人资料
调查核实的土地权利人资料：
如营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件及其身份证明、代理人身份证复印件及其委托书。
2．土地权属来源资料
调查核实的土地权属来源资料，如建设用地使用证、国有土地证、建设用地使用权出让合同或全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料。
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