物业管理的发展.docx

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物业管理的发展

物业管理的发展

物业管理起源于19世纪60年代的英国。

当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大，随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。

一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。

由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。

当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。

从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。

迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已成为一个新型的服务行业。

物业管理的性质

物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。

它要为业主、租住户以及居民提供高标准、高质量的服务。

物业管理的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。

其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的，其经营对象是物业，其服务对象是物业产权人和物业使用人（含租住户）。

物业管理是顺应房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。

物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、水电、绿化等，每个产权人或租住人只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。

当然，随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业公司可将各种专业管理以经济合同方式交予各类专业经营服务企业。

例如，环境卫生承包给专业清洁公司；环境绿化承包给专业绿化企业；机电设备维修承包给专业工程维修企业；向专业保安公司雇聘保安人员等。

这里，物业公司充当“大管家”的角色，在“大管家”的管理下，业主或租住户只需根据物价部门批准的收费标准按时交付管理费或租金，就可以获得周到的服务，既方便产权人和租住人，也便于统一管理，充分发挥物业的各种效益。

物业管理的特点

物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

1．物业管理的社会化。

物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等。

每位业主只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各个业主找到了一个“总管家”；而对政府职能部门来说，则犹如找到了一个“总经理”。

业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务。

既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

2．物业管理的专业化。

物业管理是由专业的管理企业--物业公司实施对物业的统一管理。

这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。

随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。

3．物业管理的企业化。

物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。

物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。

物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。

4．物业管理的经营型。

物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。

物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。

物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。

物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理，是建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。

物业管理的内容

物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。

它的管理范围相当广泛，服务项目多元化，除房屋的使用及出租的管理，房屋及附属设备、设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及居民生活方面的多种服务，例如送奶送报、接送儿童、医疗保健、家庭看护等，并代表各产权人与租住人就有关事宜与政府各部门或各公共事业单位交涉。

概括地讲，物业管理可包括以下内容：

1．日常维修养护。

对一个物业来说，机电设备、供水供电系统、公共或共用设施等，都必须处于一个良好的工作状态，不能等出了故障后再去处理，防患于未然。

经常性的维修养护，可使物业延长使用寿命。

2．治安保卫。

不管是住宅区还是其它类型的物业，安全是不可忽视的方面。

良好的治安保卫可消除业主或租用者的后顾之忧，确保他们的生命财产安全。

3．清扫保洁。

物业管理清洁人员要定时定点收集和清运垃圾，保持物业及物业周围环境的清洁外貌。

正如一个人每天都要洗脸一样，一个物业也必须保持整洁，经常清扫。

干净整洁的环境可造成人们视觉上的美感，心理上的舒适感。

4．消防安全。

对于物业，特别是高层楼宇，消防工作绝不可大意，否则，一生心血，毁于一旦。

消防设备必须百分之百地处于良好使用状态。

5．负责日常小修、急修项目或工程。

对于业主或租户报修的项目，应尽快地给予解决。

6．筹备大、中工程的招标事宜，签批委托合同并监督实施。

7．征收管理费及其它费用，负责保管和使用管理基金，编制财政预算、管理运作费用及管理基金收支帐目，并定期公布。

8．就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门交涉。

9．确保业主和居民遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，并约束居民在使用公用地方和共用设施方面的行为。

10．处理居民的投诉，调解居民之间的纠纷与争执。

物业管理的类型

从目前情况来看，物业管理大体上有两种类型：

委托服务型和租赁经营型。

1．委托服务型物业管理。

委托服务型物业管理是房地产开发企业将开发建成的房屋分层、分单元出售给用户，一次性收回投资和利润，并委托物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务。

这里所说的“委托”有两种类型：

一是开发企业自己组建物业管理公司，对所出售的房屋进行管理，一些大的房地产开发企业大多是采取这种类型。

这种类型的物业公司有几点优势：

（1）售后服务与物业管理相结合，许多售后服务工作可由自己下属物业公司来解决。

（2）开发企业为了树立良好的企业形象，使房地产业得到更大的发展，一般对物业管理工作都非常重视，能积极支持物业公司开展工作。

这有利于辖区的配套设施进一步完善。

（3）这类物业公司的经费比较其它物业公司容易解决，例如，开发项目投资总额的1％～2％作为管理基金；机动用房让物业公司自行出租经营；配套设施开发公司愿意出钱完善等。

因为物业公司是自己的下属企业，所以物业公司和管理处的用房，都是开发公司免费提供使用或以成本价出售给物业公司的。

第二种委托服务型物业管理是开发商以招标的方式委托给专业物业公司。

这种类型是今后物业管理的发展方向。

因为只有通过招标，才能引起竞争；只有通过竞争，才能促使物业公司有一种紧迫感，感到不搞好工作就难以使企业得到发展，甚至有被社会淘汰的可能性。

目前这种类型的物业公司为数还不多。

委托服务型物业公司只有经营管理权，而无产权。

此类型物业管理企业为谋得比较好的经济效益，可同时管理多幢房屋以至整个住宅小区。

其职能包括房屋及其附属设备、设施的维护、修缮以及绿化、治安、消防、环境卫生等多方面的服务，这种服务是有偿的。

通过管理和服务，达到良好的经济效益、环境效益和社会效益。

2．租赁经营型物业管理。

租赁经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由属下的物业管理企业或为该幢房屋专门组建从事租赁经营的物业管理企业，通过租金收回投资。

此类物业管理企业不仅拥有经营管理权而且拥有产权；不仅具有维护性管理的职能，且更为主要的是对所管理物业的出租经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营达到为开发公司回收项目投资和获取长期、稳定利润的目的。

它的经营职责不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，还需细心经营，根据市场的需要和变化对所管的物业作出适时的更新，如室内装修、空间的重新分隔等，并改造与完善物业的使用条件，如通讯、楼层交通等，以提高物业的档次和适应性，进而调整租金以反映市场价格的变化，从中获取更丰厚的利润。

此类物业管理企业，多以经营商业大楼、综合大楼、写字楼为主。

租赁经营型物业管理与委托服务型物业管理的差别，从产权上看，前者拥有产权并有经营管理权，而后者仅有经营管理权而无产权；从管理上讲，前者需要刻意制造一个良好的物业使用环境，并将房地产开发中不完善的部分根据市场的需要加以完善，以创造物业的租赁条件，赢取顾主，而后者为了保持正常使用，并常常与售后服务工作结合起来；从管理的物业对象来说，前者多是商业大楼、综合大楼、写字楼，而后者则多是住宅楼宇；从服务的对象分析，前者是以职业角色出现的人群，而后者则是以居民角色出现的人群。

因此，租赁型物业公司的经营目标决定了租赁型物业管理的经营方式必须是积极的，带有开拓性的。

在服务租住户前提下，发展一业为主、多种经营，它是房地产开发企业为求取长期投资效益而采取的一种经营方式。

物业管理的宗旨

从事物业管理的指导思想应该是：

以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。

以服务为宗旨，就是要在物业管理的全过程中突出“服务”二字，管理也是一种服务；以经营为手段，就是在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过经营各种实业，解决物业管理中各项经费开支；以效益为目的，就是以社会效益、环境效益、经济效益为最终目的。

物业管理的宗旨具体如下：

1．提高物业的价值。

以一个15万平方米建筑面积的小区为例，延长使用年限一年，国家就可节约4500万元。

我们再假设一个建筑面积50万平方米的住宅小区，内有5000套住宅单元，假定这些住宅单元的平均价值为20万元，则总价值约为10亿元。

如果因管理欠佳而使其价值下降1％，则物业损失可达1000万元之多。

这就说明物业管理的重要性，良好的物业管理可以使房屋设备延长使用年限，增加其使用价值和价值。

深圳万科的“天景花园”以完美和卓越的物业管理使得其房产价值比同区域同档次的房产价值高出40％就是一个很好的例证。

2．刻意制造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的环境。

随着人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。

现代居住环境的心理标准为安全、健康、私密性、开放性、自主性、方便性和自然回归性。

因此，物业管理应该应用住宅社会学、环境心理学以及社会生态学等方面的知识，创造一个现代人理想的居住环境。

3．提高发展商的声誉。

良好的物业管理服务，可免除业主或租用户的后顾之忧，增加他们对房地产开发商的信心，建立发展商在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。

物业管理的基本环节

物业管理是一个复杂的、完整的系统，从规划设计开始到管理工作正常进行运作有若干环节不可忽视。

根据物业管理工作的特点，按照先后顺序，物业管理的基本环节是：

物业管理的早期介入；物业管理部门的成立；物业管理人员的选拔和培训；规章制度的制定；物业的验收与接管；住户人住；档案资料的建立；日常管理和维修养护；配套设施的完善；系统的协调。

物业管理的基本原则

物业管理应坚持以下几项基本原则：

1．有偿服务的原则。

物业管理企业是一种自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。

物业管理企业在实施管理和提供服务的同时，必须依照市场经济规律的要求，实行有偿服务，按照谁享用、谁受益、谁负担的原则，由享用人、受益人分担物业管理费用。

作为经济实体的物业管理企业，其是否实现利润是衡量物业管理企业市场经济成效的重要标志之一，物业管理最终必须实现利润。

2．业主自治管理与专业管理相结合的原则。

该原则要求业主在物业管理中应处于主导地位，即在物业辖区内成立业主委员会，以业主委员会为权力核心，由业主委员会聘请专业物业管理企业实施管理。

业主自治既体现在对重大问题进行决策和对物业管理进行监督上，也体现在签订和遵守业主公约上。

物业管理企业在接受了业主的委托后，应按照业主的意志和要求，通过专职的管理服务人员实施专业化的管理。

3．统一的、全方位、多层次管理服务的原则。

随着房地产市场的发展，住房制度改革的深化以及物业产权私有化的增加，一方面，一项物业往往有多个产权单位或个人；另一方面，一项物业的整体结构相连，其设备也互相贯通，具有整体性和系统性。

这就决定了对物业的管理只能通过统一、综合的管理，才能使物业与环境相协调，充分发挥物业的功能作用，而不能继续沿用各自为政、分散管理的传统办法。

同时，随着人们居住条件的改善，生活水平的提高，人们对物业管理的要求也会增加。

因此，物业管理应实行统一的、全方位、多层次的管理服务，以满足业主的不同需求。

4．实行合同制聘用的原则。

物业管理企业通过合同或契约的签订，在明确了业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，接受业主的委托，按照业主的意志与要求对物业实施管理，从而摆正了“主人”和“管家”的关系。

业主是“主人”，管理人员只是“管家”。

这种变行政性管理的终身制为企业化经营的聘用制，将逐步形成富有活力的竞争市场。

因为业主有权选择物业管理企业，物业管理企业就必须靠自己良好的经营和服务，才能获得业主的信任，才能挤进和占领物业管理市场。

这样可以从根本上促进服务态度的改变、服务质量的提高和管理水平的提高。

物业管理的职能

物业管理的职能，可以划分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。

1．决策与计划职能。

决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定。

如物业辖区总体管理的方向、业主委员会的组建等等。

物业管理首先必须作出正确的决策。

有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。

物业管理的计划职能应由业主委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。

决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。

从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷入混乱。

2．组织职能。

组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、上下左右的关系上、时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机的整体。

物业管理的组织职能就是合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节各级职能部门的主动性。

从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。

3．指挥职能。

指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。

由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。

要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。

4．控制职能。

控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。

控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主委员会章程、住户手册、物业公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效的管理信息系统；还要求及时核实管理活动成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。

5．协调职能。

协调也叫调节，就是协调物业辖区内外各方面的活动，使他们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策、计划、目标。

协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。

纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。

对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策、计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。

上述物业管理职能是一个有机的统一整体，通过决策和计划职能，可以明确物业管理目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。

物业管理的作用

1．促进房地产市场的发展。

物业管理是深化房地产经济体制改革，实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。

物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且就整个房地产市场来说，物业管理拓展了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场面向健康有序的方向发展。

2．有利于提高房地产投资效益。

物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。

房地产要提高投资效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。

加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。

一方面，良好的物业管理可以使物业处于完好的状态和正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。

物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务。

因此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。

只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。

3．树立城市形象，完善城市功能。

物业管理是改善居民工作与生活环境，提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、完善城市功能的作用，居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提。

物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境，并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。

高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主的合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。

高质量的物业管理既可以改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象，完善城市功能起积极推动作用。

4．推动外向型房地产和涉外经济的发展。

物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。

中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。

良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨，改善中国大陆投资条件和投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

5．有助于提高房地产综合开发企业的声誉。

物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用，随着房地产业的进一步发展，很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷成立自己的物业公司，并多方挖掘、培养物业管理人才。

房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。

因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。

优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。

物业管理经营人

所谓物业管理经营人，是指具有法人资格的专门从事物业管理的组织。

物业管理经营人的资格应当经过当地物业管理主管部门和工商管理部门的审查批准后取得。

物业管理经营人的所有制形式可以是国有、集体、私营、中外合资、合作、外商独资、股份制等多种形式。

物业管理与传统房屋管理的区别

传统房屋管理，主要是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位--房管所、管养段、传统房屋管理单位属于事业性质。

由于房屋部门管理的房屋是国有财产（产权单一），而房管部门又是政府的职能部门，所以产权和管理权是合一的；管理内容主要是对房屋及其设备的维修、养护；其经费来源是低租金和大量的财政补贴。

所以，国家房屋建得越多，包袱背得也越重。

房管部门给群众提供的服务都是无偿的，属于福利性质的。

专业化物业管理则是以经济手段进行管理，其管理单位属于企业性质，基层管理单位即是管理处。

一般说来，物业公司只有经营管理权而无产权。

管理内容除房屋及其设备的维修养护外，还要为居民提供综合服务，例如清扫保洁、治安保卫、园庭绿化等；其经费来源主要是物业公司自己筹集，通过收取管理费和多种经营来解决，实行“自负盈亏、自我运转、自我发展、自我完善”的运作机制，为居民提供有偿服务。

按照国际惯例，“谁得益，谁出钱”。

综上所述，我们可以把专业化物业管理和传统房屋管理列表进行比较。

见表9－1。

专业物业管理与传统房屋管理的区别更体现在管理单位与住户的关系上。

传统房屋管理与住户的关系是管理和被管理的关系，而专业化物业管理则是服务和被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户所需要的服务，物业公司都尽量给予满足，这恐怕是传统房屋管理与专业物业管理最大的区别。

物业管理的现代化

物业管理的现代化包括以下几方面的内容：

1．管理观念现代化。

其中又包括：

（1）信息观念。

在物业管理中，信息作为一种重要的资源来管理和利用，物业管理人员要全面了解物业和运行情况，面对一个不断变化的系统，随时随地对其进行调整，使其达到最佳工作状态。

居民、业主对物业管理的意见建议等信息是管理人员进行下一步工作的基础。

因此物业管理必须充分运用信息，加强信息流动、传递，促进信息循环，及时组织反馈，达到与客观实际的相对一致，从而为科学的决策提供条件。

（2）系统观念。

物业管理的目标不是单一的建筑物，而应把建筑物与其周围环境总和起来作为一个系统来管理，这个系统中不仅包括有形的物质，它还包括了无形的精神文明；物业管理不仅是保证物业正常使用，而且要使物业的功能尽可能地发挥，为居民提供舒适的生活和工作环境。

（3）经营观念